강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다 : 부자들이 개발계획에 투자하는 이유

엄재웅

저자:엄재웅(서경파파)
진짜개발지역을예측하는전문가!
네이버카페‘서집달’(서울/경기내집마련달성하기)운영자.외국계부동산투자회사에서10년넘게컨설팅을담당했으며현재는독립해서서경파파를믿고투자해온고객들에게맞춤투자컨설팅을제공하고있다.부동산에서가장중요한것은입지가아닌정책이라는것을깨닫고,도시계획을분석하며많은사람에게지식을공유하고있다.분석한자료들을바탕으로강의를하고있으며사람들이부동산시장을명확히이해하고합리적으로투자하길바라는마음으로이책을썼다.
왜사람들은틀리고서경파파는맞았을까?
2020년서울시장이교체되었을때사람들은생각했다.이제재건축재개발사업이잘진행되리라고.그러나저자는정책이별로바뀌지않을거라단언했다.그리고그말은사실이되었다.시장후보자가작성했던공약집을꼼꼼하게읽어봤다면누구나알만한사실이다.저자는편협한사고가부동산투자의가장큰적이라고주장한다.많은사람이도시개발계획의원문을읽고행간을해석하는데도움이되고자꾸준히소통하고있으며정책을정확히예측해대중의공감과지지를받고있다.

들어가며.진짜부자들의투자법을공개하면서

1부돈을벌고싶다면정부의계획을봐라

1장부동산은정치와정책의영역이다
경제지표와빅데이터가아니라정책을봐야한다|시장이위기일때우리는어떻게대응해야할까?|대한민국금수저들의투자역사|부동산시장을리드하는주체는정부

2장투자불패지역은정해져있다
거점개발지,특히확장개발이되는곳을찾아라|확장성이있는거점개발지를알아야효율적으로투자할수있다!|확장성이있는거점개발지를알아보는방법|하락장일때가장먼저떨어지는곳|빠르게오르는확장개발에투자하라

3장이것때문에부동산투자공식은변하고있다
적응하지못하는당신,도태될수있다|1997년IMF의교훈|역사는늘반복된다|규제가투자공식과환경을바꿨다|입지론이유효했던시절과마용성신화|입지좋은신축아파트는여전히대장일까?|규제가만든공식:단계별상승이빠른곳으로가라|하수는입주권을받고,고수는단계별상승을취한다

4장상업지역땅이비싼이유만알아도반은간다
미래는알수없지만미래의계획은알수있다|중랑구땅값이강남구를앞질렀다?|상업지역으로입지를거슬렀던중랑구상봉동사례|망우지역중심|아직도상급지부동산이많이오른다고착각하는가?|부동산으로큰한방을노리고싶다면

5장포식자에게저항하지말고공생하라!
투자의세계는강자만살아남는다.약자인우리는?|적자생존에유리하려면투자기간이짧아야한다|거점개발지(중심지,상업지역개발)는안전하다|거점개발지에도급이있다!광역중심지란?|청량리ㆍ왕십리광역중심|임장준비하기1:과거와현재를비교하기|임장준비하기2:시세조사하기

6장부자들은확실한도시계획에베팅한다
부동산투자를제대로하고싶다면지금당장단톡방을끊어라|그릇을키운다는의미|답은이미도시계획에있다|추가분담금은커녕1+1매물이가능한상업지역재개발|미아리텍사스촌(신월곡1구역)속도가심상치않다|미아지역중심|내가요즘주목하는곳:개발이임박한이곳에투자하라|결국쾌적한주거지가더빛나지않을까?

7장이것만알면아무도당신을속일수없다
대중을현혹하는사람들|가짜정보의덫에빠지지않는법:원문해석하기|지방투자도마찬가지…도시계획에따라서투자하라!

2부부자들의이기는공식,도시계획을알아야한다

8장싸움에서항상승리할수밖에없는기술
생활권계획의핵심,강남북균형개발|초보에서부동산중수로레벨업

동북권
9장강남의지위까지노리는광역중심지,창동&상계
광역거점개발과재건축|돈이되는땅이된창동역세권(높게지을수있는땅의힘)|가장큰변화|창동역세권개발|GTX-C,KTX역세권이되는창동역|노원구상계동|노원역세권과차량기지,운전면허시험장개발사업|상계뉴타운|어떤재건축을선택해야할까?|창동주공재건축|상계주공재건축|잠실|압구정|개포동,대치동|잠원,반포|지금이라도창동주공,상계주공에투자할까?|창동주공,상계주공에투자한다면어떤아파트를사야할까?

10장성동구성수동,영앤리치가선호하는동북권최고의입지
성수동일자리사업|성수동주거지개발사업,상권개발사업|송정동

서북권
11장상암,거점개발은쓰레기통에서장미꽃을피운다
혐오시설에서관광명소가되기까지|서울서북권유일의광역중심지가된상암동,대체왜?|상암DMC1|서울도시계획포털로거점확인하기|상암DMC2|한강변초기재개발투자,과연적절할까?346

12장GTX의힘,연신내불광지역중심개발
연신내불광|응암동|연신내|구산동,갈현동|연신내,불광역세권|은평구는아파트보다는재개발투자처!

서남권
13장김포공항주변이심상치않다
낙후된곳은개발할곳이많은곳이다|서울택지개발의교과서,광역중심지강서구마곡지구|마곡광역중심지도좋지만앞으로확장될곳을선택하라|공항지구중심개발|방화뉴타운등주거지개발|공항복합도시|역세권상권개발과시장정비사업|방화동재개발,재건축,가로주택정비사업방향

14장역세권도시정비형재개발의교과서,구로구천왕역세권개발
오류지구중심,온수지역,천왕역세권|오류동,개봉역세권개발|오류동노후연립주택,저층주거지개발사업|서남권투자,어떻게해야할까?

<특별부록.금액대별투자지역추천>

큰꿈을향해공백없는투자를하라!
실전에앞서

레벨1|투자금1억미만
신축빌라,오피스텔,아파텔,생활숙박시설등의투자는절대하지않는다|초기투자금이저렴한선동용초기재개발,가로주택정비사업에투자하지않는다|재개발,재건축지역이아니라도오르는빌라는있다|과거의투자공식으로투자하지마라|2019~2021년나는이곳을추천했다|2022년나는이곳을추천한다1.동두천중앙역상업지역|2022년나는이곳을추천한다2.인천부천준공업지역구축빌라,구축나홀로아파트

레벨2|투자금3억미만
서울밖에도기회가있다|규제가많은재건축투자,결국사업성이좋은단지에만투자해야한다|몸테크를걱정하느라타이밍을놓치지마라|도박성향이있는사람은조심,또조심해야한다|2019~2021년나는이곳을추천했다|2022년나는이곳을추천한다

레벨3|투자금6억미만
물을너무좋아하지마라!한강조망같은것에사로잡히는순간끝난다|실거주성을너무고려하다보면타이밍을놓친다|2019~2021년나는이곳을추천했다|2022년나는이곳을추천한다

레벨4|투자금6억이상
2019~2021년나는이곳을추천했다|2022년나는이곳을추천한다

“정부의정책은절대창의적이지않다.
돈되는개발계획에는패턴이있다”

★★★돈되는서울시도시개발계획완전분석★★★
★★★‘서울시생활권계획’을해설하는유일한책!★★★
★★★실전투자를위한≪특별부록:금액대별투자지역추천≫수록★★★


하락장이든상승장이든중요하지않다
하늘이두쪽나도오르는부동산은‘이것’이결정한다!

거래절벽심화…작년11월전국주택매매량1년전보다42.5%↓
(연합뉴스,2022.01.04.)

'거래절벽'에아파트값하락세전환지역늘어…경기의정부하남첫하락세
(경향신문,2022년01.06)

서울아파트시장의거래량이줄고,이를반영하듯실거래가지수역시불안하다.모두가기다렸다는듯하락조짐이보인다고난리다.그렇다면하락기에는부동산가격이오르지않을까?그렇지않다.하락기에도오르는부동산은분명있다.부동산시장의암흑기가시작됐던2008년을돌아보면,대다수가돈을잃었지만,소수는이때더큰돈을벌었다.
개발계획을분석해투자하는방법을담은책≪강남되는강북부동산은정해져있다≫를출간한엄재웅저자는금융위기이전부터부동산업계에서일한전문가다.저자는하락장에서도투자를의뢰하는부자들을위해가격이오르는부동산을찾아냈다.저자의비결은‘정부정책이밀어줄부동산에투자하면하늘이두쪽나도떨어지지않는다’였다.하지만모두가“정부가밀어줄지역을맞히는게가능할까?”라고의문을가질것이다.저자는자신있게“그렇다”라고대답한다.저자는이미그렇게성공적으로투자하고있다.서울시가발행하는개발계획‘서울시생활권계획’분석이그답이다.이문서의숨은의미를읽을줄안다면남들보다빠르게경제적자유를성취할것이다.


아직도‘신축+한강뷰+강남’이최고라고생각하는가?
진짜부자들은강북부동산에투자하고있다

개포동은한때‘개도포기한동네’였지만‘개도포르쉐타는동네’로부상했다.개포동의위상은왜변했을까?대규모개발사업으로디에이치아너힐스,개포프레지던스자이,래미안블레스티지와같은고급아파트들이들어섰기때문이다.과거정권때도시계획을통해전폭적으로밀어준결과였다.
개포동천지개벽이후대중과투자전문가의선택이갈렸다.대중들은강남구에서입지가안좋은개포동이이렇게변했으니그보다상급지인대치동,도곡동에투자할타이밍이라고생각했다.그러나진짜투자전문가들은다른판단을내렸다.그들은개포동이급부상한후성산시영아파트와미미삼(미성,미륭,삼호)같은강북아파트에투자했다.개포동과마찬가지로정부에서재건축을밀어줄곳을선택한것이다.결과는?강남부동산투자보다적은돈으로도오히려더많은수익을빠르게실현했다.
투자의고수들은이렇게현금회수가빠른곳에돈을넣는다.남들1억오를때내부동산은2,3억이오르는곳말이다.이런곳이어디일까?입지와상관없이개발사업인허가가잘나와서단계별수익을빠르게낼수있는곳.바로서울시가세운서울시생활권계획상가장우선순위가높은개발지이자,땅의용도가좋으며,현재가시적인개발이진행되고있는곳이다.
당신이다주택자든1주택자든무주택자든상관없다.서울시가관심을가지고있는곳을사야한다.그래야남들오를때더많이오르는부동산을선점할수있다.


이책은기존의투자공식을모두뒤엎는다!5가지원칙만기억하자!
①실거주겸투자가가능한똘똘한한채는욕심이다.서울시생활권계획에과감하게투자하라!
②적은투자금으로상가투자를하고싶다면도시재생사업지를찾아라.
③입지가아니라권력자의의지와개발계획,사업성,속도가중요하다.
④시간은금이다.단기투자로접근하라.
⑤구축빌라,연립주택이돈이되는시대가왔다.사업성좋은매물을매수해상급지로점프하라!


“지금이돈으로어디에투자해야할까?”
금액별실전투자를위한‘특별부록’수록
내가모르는사이,바뀐투자공식에적응해부의추월차선에올라탄사람들의투자지역을별책부록으로제공한다.확실하게이익을남기는투자처를찾고있다면,이별책부록의금액별투자전략이필요할것이다.별책부록은자금별투자전략을4단계(1억원이하,3억원이하,6억원이하,6억원이상)로나눠저자가지금까지추천했던부동산과향후투자해야할부동산을총망라했다.

서울시신속통합기획예정지적중!
가정법으로투자하지마라!
투자의답은서울시가발행한서울시생활권계획에나와있다

“서경파파님,정권이바뀌면강남이다시날아가지않을까요?”
이렇게질문하는수강생들이반드시있다.하지만이런생각이투자에서가장위험하다.
-본문중에서

‘만약정권이바뀐다면’,‘만약국회에서세금을완화해준다면’,‘만약행정부에서강남을밀어준다면’이런가정법으로내돈을투자하면온갖걱정을짊어지게된다.내가어떻게할수없는뉴스하나하나에마음을졸이는투자이기때문이다.누구도미래를알수없지만계획은알수있다.계획은이미나와있으므로잘분석하기만하면된다.서울시가발표한부동산미래계획인서울시생활권계획을누누이강조하는이유다.
저자는2021년말서울시신속통합기획선정지를모두맞혔다.이곳들은뉴스가나오자마자모든매물이사라져서돈이있어도매수하기힘들지경이다.저자는어떻게이렇게정확할수있었을까?저자는이미10여년넘게행정부의의중을담긴공문과정책을정확히간파하고수익률높은매물을선점해왔기때문이다.
물론소문과계획으로끝날개발계획과진짜실현될개발계획을구분하는훈련이필요하다.이책에는도시개발계획분석전문가가직접해설해주는서울시생활권계획30여개분석이풍부하게담겨있다.이책을읽으면당신도개발계획을예측하고따라갈수있다.남들이입지에만집중할때새로운투자법으로부의추월차선에올라타자.강남되는강북부동산은이미정해져있다.



<추천사>

서집달회원들이경험으로증명한도시개발계획의위력!

“상급지만바라보던선입견이완전히깨졌습니다.빨간벽돌건물이다르게보여요.”

“남들이입지론,가치투자를얘기할때완전히다른시각을만났어요!바로이거다생각했죠.”

“서경파파님의말을듣고선택했더니원래사려던아파트보다다섯배가더올랐어요.”

“서경파파님강의를보지않았으면가짜개발계획에당할뻔했어요.”

“부동산유튜브안보고이제도시계획원문만찾아봐요.행간을읽을줄아니다른세계에열리더군요.”

“고시공고를직접읽어주시니까,왜개발되는지확실히이해가됩니다!”

“다른데서는절대접할수없는명강의!”



<책속으로>
우리는뉴스를보면서유명한정치인이나판검사,경제인들의부동산투기의혹이나여러‘게이트’를접한다.이런기사들이나올때나는확신이들었다.“내분석이맞았어!”
34p<1장.부동산은정치와정책의영역이다>

거점개발지는서울시에서최우선으로개발하겠다고‘침발라놓은곳’이다.물론계획이계획으로끝나는경우가많기에많은조사가필요하다.만약개발진행여부와타이밍을정확하게예측할수있다면굉장히쉽고빠르게돈을벌수있다.
38p<2장.부동산은정치와정책의영역이다>

투자금대비그리고투자기간대비많이오를그런곳이어디일까?이미힌트는나왔다.앞에서도언급했던신길뉴타운거점개발지,청량리역세권거점개발지등이그런곳이다.
40p<2장.부동산은정치와정책의영역이다>

수익률이높을수록속도가빠르다.높게건축할수있는땅이수익률이좋다.지하철,초등학교와의거리등입지는높게건축할수있는땅과아무상관이없다.높게건축할수있는땅은누가만들까?바로정책결정자다.
107p<3장.이것때문에부동산투자공식은변하고있다>

우리는그럼어떻게단서를찾을수있을까?간단하다.서울시생활권계획을분석해서계획이계획으로끝나는지아니면실제로개발하려는의지가강한지만알아내면된다
131p<4장.상업지역땅이비싼이유만알아도반은간다>

중심지란무엇일까?단순하다.서울시가반드시먼저개발할곳이다.우리의투자처는어디일까?중심지라고명시된곳이지만아직개발되지않아저렴한곳이다.명심하라!최상위포식자중하나인서울시는결코부동산유튜버들이말하는입지를보고개발하지않는다.서울시생활권계획에따라개발한다.
156p<5장.포식자에게저항하지말고공생하라>

일반재개발은노후주거지를신축화하는주거복지의차원이라면,도시환경정비사업의주된목적은안좋은환경을개선하고도시기능을회복하기위한사업이다.즉,오직주택보급의목적으로개발하는것이아니라좋지않은환경을좀더좋은환경으로개선하고양질의상권과일자리를제공하기위해아파트개발이라는수단을이용하는것이다.따라서도시환경정비사업은대부분주상복합아파트가많다.
186~187p.<6장.부자들은확실한도시계획에베팅한다>

우리가접하는정보는가공된것들이많다.유튜브영상뿐만아니라뉴스보도자료,신문기사도가공된정보다.정보가가공되었다는것은이미사람의손을탔다는의미다.정보를가공하는사람들은자신의목적과이득을위해움직인다.결국대중들은특정정보를접하는순간정보를가공하는사람들의논리에사로잡히게된다.이중에는우리를현혹하는이들도있다.여러분의재산을강탈하는,포식자들에게먹히게만들려는무리다.가공된정보는참고용일뿐결코전적으로신뢰해서는안된다.
218p.<7장.이것만알면아무도당신을속일수없다>

박원순전서울시장이강북지역거점개발사업(강남에편중된일자리를서울전역에세팅해용도가좋은땅의비율을강북과강남에대등하게맞춰땅값의평균시세를맞추기위한노력)을실행하면서창동역세권의상업지역이대폭늘어나고,존재하지않았던준주거지역을대규모로새롭게지정했다.게다가기존에200%도받을수없었던준공업지역의용적률을400%까지늘려주면서지난3년간유의미한변화가있었다.
252p.<9장.강남의지위까지노리는광역중심지,창동？상계>

성수동이라는거대한거점이있다면그주변에재개발,재건축,리모델링,가로주택정비사업등이있는지살펴봐야한다.그런데다른거점들과달리준공업지역자체가정주환경의대상이어서여력이된다면성수동준공업지역의모든사업지가투자의대상이된다.
311p.<10장.성동구성수동,영앤리치가선호하는동북권최고의입지>

우리는교통호재도다른도시계획과연결지어서해석해야한다.왜월드컵대교를2021년9월1일에개통했을까?이유는이렇다.상암동을대한민국미디어거점의중심지로개발하고,부수적인미디어관련업종을경기도서북부지역인고양시에세팅하며,또다른광역거점중하나인마곡지구의IT기술과연계하기위해서다.
334p.<11장.상암,거점개발은쓰레기통에서장미꽃을피운다>

동북권재개발의성지가동대문구라면은평구는서북권재개발의성지다.입지는여전히변두리에있어서아파트매수자들에게관심을덜받는지역이지만덕분에서민들이돈을벌기에는이만한곳이없다.뿐만아니라미래가치와비교했을때시세상승의여력이커보여서진심을다하는지역주택조합사업지들도많다.불광5구역을추천했을당시조합의내분으로불안해보인다는사람들도있었지만,최근인허가로단계별프리미엄을빠르게얻은고객들도있다
375p.<12장.GTX의힘,연신내불광지역중심개발>

더욱이이곳은LH와서울시,부천시,인천시가보증하는사업지다.이사업이과연무너질까?LH가이미토지보상절차에들어갔고,대우건설이대곡-소사선공사를하고있고대장동군부대를이전하려고한다.여기서무너지기에는너무도많은이해관계가걸려있다.
406p.