3천만 원으로 시작해서 건물주 되기 실전 경매 : 16년차 고수가 알려주는 소액경매 투자 비결

김세연

저자:김세연
스물셋,대학졸업후부산에서50만원을들고상경하여반지하원룸에월세로살며직장에다녔다.스물아홉,아무것도가진것없이결혼하여낡은빌라에살았다.아이를낳고키우며가난에서벗어나야겠다고결심하고소액으로수익을낼수있는부동산경매에뛰어들어,대출받은1,200만원으로지방아파트를구입했다.지방의소액아파트로1억원의수익을달성한후수도권과서울지역으로투자지역을넓혔다.16년간의부동산경매실전투자경험을바탕으로현재경매‘일타강사’로활동중이다.공부와이론이아닌철저한실전경험위주로지금까지수천명의교육생을양성하고수익을낼수있도록했다.현재(주)세소부대표로‘월세모닝콜세연쌤’으로활동하며교육생들의입찰과투자상담을돕고있다.

프롤로그

Chapter1부자가되기위한마음의준비하기

인생에세번오는기회,그중한번은반드시잡아라
왜아무나부자가될수없을까?
돈이붙는사람vs돈이떠나는사람
돈은모으는게아니라불리는것이다
부자는실패를두려워하지않는다
‘그냥부자’가아닌‘멋진부자’가돼라

Chapter2부동산경매에대한오해와편견부수기

경매는‘특별한사람’들이하는거란생각을버려라
경매는‘돈좀있는사람’들이하는거란생각을버려라
경매는‘어렵다’라는생각을버려라
경매는‘불안정한재테크’라는생각을버려라
‘세금은폭탄’이라는생각을버려라

Chapter3왕초보는필수,중급/고급자도뙤새겨야할경매기본기익히기

가장기본적인경매용어,외우지말고알아만두기
경매순서,간단히정리하고넘어가기
경매입찰전준비물확인하기
세연쌤이알려주는‘권리분석’의모든것
인도명령과강제집행에대해알아두기
세연쌤이알려주는경락대출에대한모든것
돈버는경매사이트이용법

Chapter4새연쌤의프리미엄강의에서만알려주는‘소액경매투자필살기’

경매로돈을벌기위해반드시해야하는5가지
경매에실패하는사람들의5가지공통점
시세차익이냐,임대수익이냐
개인vs개인매매사업자vs법인사업자의장단점제대로알기
부동산임장시절대하지말아야할5가지행동
돈이들어오는풍수인테리어꿀팁!
아파트단기매도성공,물건고르는데30초면충분하다

Chapter5새연쌤의똑소리나는‘낙팔낙팔’성공기훔쳐보기

사례150대워킹맘,순투자금4,300만원으로월세400만원나오는다가구건물주되다!
사례2차까지팔아서3천만원으로시작한경매,3개낙찰받는데성공,수익은과연얼마일까?
사례3아픈딸을위한엄마의도전,월세400만원다가구경매에성공하다!
사례415억원이될아파트를3억원으로투자하는법
사례5배달은이제그만,다가구로699만원월세받는임대인되기!
사례6부동산에내놓자마자8시간만에팔린소형아파트,행운의주인공은투자금1,200만원소액님!
사례755세평범한주부,투자금3천만원으로서울아파트,빌라단기매도로1억원수익성공,간절함으로승부하다!
사례8다주택자가90퍼센트대출받아월세563만원버는건물주되는법!
사례961세경매왕초보,월세1,000만원받아벤츠타는다가구건물주로노후준비끝!

Chapter6궁금한건경매초일타전문가세연쌤에게반드시물어보기

다주택자가경매를할수있을까요?
경매는언제시작하는게좋을까요?은퇴후?사회초년생?
경매,컴퓨터못해도할수있나요?
경매공부,어디까지얼마나해야할까요?
투자자들은왜대출을많이받으려고하는걸까요?
첫낙찰물건,어떤걸로하는게좋을까요?
낙찰후왜대금미납을하는걸까?그런물건은안전한걸까요?

에필로그

3천만원으로시작하는‘실전’경매가이드

특히이책은뜻하지않은일로경제적곤경에빠져어린아들을위해경매에뛰어든세연쌤본인의부동산경매입문기와적은투자금으로수백만원월세받는건물주가된실제사례들을적절히배치하여실전투자에필요한각종정보와팁외에평범한사람들의‘성공담’을듣는재미가쏠쏠하다.열심히일하고도서울에집한채갖지못했던사람들이지하에서지상원룸으로,원룸에서투룸으로,투룸에서건물주가되어가는사연은듣기만해도기운나고의욕이생기게한다.저자는말한다.

“경매와관련된강의를활발하게하고,영상촬영에글쓰기와관련독서공부까지…매일쉴새없이바쁘게돌아가는삶을사는나를보며‘저사람은무척특별한것같아’라고생각하는사람들이많다.하지만나는그저다른사람들처럼노력해야만무언가를얻을수있는평범한사람일뿐이다.다만,대출받은1,200만원이라는턱없이적은금액으로무모하게이시장에뛰어들었고,시작했으니꼭성공하겠다는각오로열심히달려와지금에이르게되었다.”

부자,아니내집마련에대한영감과자신감이야말로이책의진정한실전팁이다.

책속에서

부자가된사람들은저마다레버리지효과를내는방법들이있었는데,나는주변에부동산으로부자가된사람들이있어서그쪽으로눈을뜨게되었다.안해봤으니아는게전혀없고어떻게해야할지감도잡히지않았지만,평소조금이라도관심이있던분야가부동산이었기에더욱집중을해보자고결심했다.솔직히어떤분야이든마찬가지아닌가.
---p.33

경매가어렵게느껴진다고말하는사람들은이미좋지않은경험을한경우가많다.오프라인이든온라인이든다른경로로경매를접하고나서‘경매는어렵다’는선입견을가지게된경우다.도대체왜그런생각을갖게된걸까?가만히이야기를들어보면,경매에서가장마지막에알아야할것들이나상식적으로바로적용할일이없는내용들을먼저배우게된경우들이다.
---p.60

경매절차는가장주요한내용을제외하고는개인마다조금씩다를수있다.그러나오랜시간교육생들과함께수백건의경매를통해물건을낙찰받아본결과,이기본을지키는것이가장효율적이면서리스크를줄일수있다는결론에이르렀다.이내용을숙지한후소액으로실제경매에도전할때반드시적용해보기를추천한다.
---p.94

경매는쉬운물건이대부분이고웬만하면다수익을낼수있다.경매경험을계속쌓다보면이렇게경쟁을줄이는물건을찾게되고,그러다보면초보일때보다훨씬많은수익을낼수있다.대항력을포기한사실을아는것과모르는것은입찰에서큰차이가있다.대항력이있어안하려했던물건도포기된것을확인하면마음이바뀔수있으니꼭확인하자.
---p.131

첫째,물건을고르는기준은[내투자금+물건의가치]다.
보통소액으로경매를시작하는경우,물건의가치보다는무조건금액에맞춰서물건을보기마련이다.물론,금액을따라가야한다.내투자금안에서입찰이가능해야만수익을낼수있다.가진돈은조금인데자꾸큰물건을본다면절대결과가나지않는다.
---p.158

따라서개인자격으로낙찰받을경우,1년내단기매도를하면수익이남지않을수있다.지방소득세까지더하면77퍼센트가된다.최대한세금을적게내는방향으로기본세율을적용받고,누진공제까지받으려면2년은보유해야한다.
---p.175

다가구는가장중요한점이수요다.그래서입찰전시세조사를할때수요가탄탄하고안전한지를가장주요하게조사한다.그렇다면이물건은어떤식으로수요를예측해볼수있을까?
---p.202

그럼1인가구는어디서생활할까?투자를할때는수요층의심리를잘알아야한다.처음에신입사원일때는회사인근에방을구한다.그런데연차가될수록인프라가좋은곳으로,도심으로들어오게된다.그런지역에수요층이많이분포되어있고주변공실이없다.
---p.224

“전입일이미상이고확인이안됐으면점유하고있지않은것이기때문에대항력이인정되지않잖아요?”라고물으면,“전입한날짜는확인되지만전출한날짜는확인할수없다.그런데만약배당요구종기일까지점유하고있었다면인정을해준다.”라고답할수있다.
---p.240