부동산개발 금융법 : 부동산PF개발사업

이상복

서강대학교법학전문대학원교수.서울고등학교와연세대학교경제학과를졸업하고,고려대학교에서법학석사와박사학위를받았다.사법연수원28기로변호사일을하기도했다.미국스탠퍼드로스쿨방문학자,숭실대학교법과대학교수를거쳐서강대학교에자리잡았다.서강대학교금융법센터장,서강대학교법학부학장및법학전문대학원원장을역임하고,재정경제부금융발전심의회위원,기획재정부국유재산정책심의위원,관세청정부업무자체평가위원,한국공항공사비상임이사,금융감독원분쟁조정위원,한국거래소시장감시위원회비상임위원,한국증권법학회부회장,한국법학교수회부회장,금융위원회증권선물위원회비상임위원으로활동했다.

저서로는〈상호금융업법〉(2023),〈새마을금고법〉(2023),〈산림조합법〉(2023),〈수산업협동조합법〉(2023),〈농업협동조합법〉(2023),〈신용협동조합법〉(2023),〈경제학입문:돈의작동원리〉(2023),〈금융법입문〉(2023),〈외부감사법〉(2021),〈상호저축은행법〉(2021),〈외국환거래법〉(개정판)(2023),〈금융소비자보호법〉(2021),〈자본시장법〉(2021),〈여신전문금융업법〉(2021),〈금융법강의1:금융행정〉(2020),〈금융법강의2:금융상품〉(2020),〈금융법강의3:금융기관〉(2020),〈금융법강의4:금융시장〉(2020),〈경제민주주의,책임자본주의〉(2019),〈기업공시〉(2012),〈내부자거래〉(2010),〈헤지펀드와프라임브로커:역서〉(2009),〈기업범죄와내부통제〉(2005),〈증권범죄와집단소송〉(2004),〈증권집단소송론〉(2004)등법학관련저술과철학에관심을갖고쓴〈행복을지키는法〉(2017),〈자유·평등·정의〉(2013)가있다.연구논문으로는‘기업의컴플라이언스와책임에관한미국의논의와법적시사점’(2017),‘외국의공매도규제와법적시사점’(2009),‘기업지배구조와기관투자자의역할’(2008)등이있다.문학에도관심이많아장편소설〈모래무지와두우쟁이〉(2005),〈우리는다시강에서만난다〉(2021)와에세이〈방황도힘이된다〉(2014)를쓰기도했다.

제1편부동산개발사업

제1장서론

제1절부동산개발사업의의의와구조3

Ⅰ.부동산개발사업의의의3

Ⅱ.부동산개발사업의구조4

제2절부동산개발사업의특징과참여자4

Ⅰ.부동산개발사업의특징4

1.사업기간의장기성5

2.대규모소요자금5

3.전문인력의필요성6

4.파급효과의중대성6

5.개발시기의중요성7

Ⅱ.부동산개발사업의주요참여자7

1.시행사7

2.부동산간접투자기구8

3.건설사(시공사)8

4.금융회사8

5.수분양자8

6.정부또는행정청9

제3절부동산개발사업의분류와진행단계9

Ⅰ.부동산개발사업의분류9

1.사업주체에의한분류10

2.개발주체에의한분류11

3.개발형태에의한분류13

4.개발상품에의한분류14

Ⅱ.부동산개발사업의진행단계16

1.사전평가단계16

2.사업타당성분석단계17

3.개발준비단계17

4.개발단계18

5.사후관리·운영단계19

제4절부동산개발사업관련법률19

Ⅰ.개발사업관련개별법20

Ⅱ.인허가관련개별법20

Ⅲ.부동산개발업의등록21

제2장부동산개발사업과분양

제1절서설23

Ⅰ.분양의의의와유형23

1.분양의의의23

2.분양의유형23

Ⅱ.선분양과후분양26

1.선분양26

2.후분양27

Ⅲ.주택분양과주택이외의건축물분양의적용법규30

제2절주택법에의한주택분양30

Ⅰ.주택분양의의의와구조31

1.주택선분양의의의와구조31

2.주택후분양의의의와구조31

Ⅱ.주택분양관련법규32

Ⅲ.주택법에의한주택분양과정33

Ⅳ.주택의선분양과수분양자보호34

1.공동주택분양의의의34

2.분양의형태와계약당사자34

3.수분양자보호35

제3절건축물분양법에의한건축물분양36

Ⅰ.건축물분양법의입법취지36

Ⅱ.건축물분양법의적용범위37

1.적용대상37

2.적용제외대상38

Ⅲ.건축물의분양과정38

Ⅳ.건축물의선분양과수분양자보호39

1.선분양의조건39

2.분양시기제한40

3.분양신고40

제4절산업집적법에의한분양41

Ⅰ.지식산업센터의의의41

Ⅱ.지식산업센터의분양41

1.입주자의모집41

2.모집공고안의승인신청42

3.모집공고안의승인여부결정42

4.모집공고안의공고42

5.거짓또는기만적방법등을사용한모집금지43

제5절관광진흥법에의한분양43

Ⅰ.휴양콘도미니엄의의의43

Ⅱ.휴양콘도미니엄의분양43

1.분양의대상자격43

2.금지행위43

3.분양약관의필요적포함사항44

4.분양의기준44

5.분양의시기45

6.공유자의보호45

제6절노인복지법에의한분양46

Ⅰ.노인복지주택의의의46

Ⅱ.노인복지주택의분양46

제3장주요부동산개발사업의종류와내용

제1절도시개발사업47

Ⅰ.도시개발사업의의의와주요내용47

1.의의47

2.도시개발사업:도시개발법48

3.택지개발사업:택지개발촉진법48

4.정비사업:도시정비법49

5.산업단지개발사업:산업입지법51

6.관광단지조성사업:관광진흥법51

7.기업도시개발사업:기업도시법52

8.경제자유구역개발사업:경제자유구역법52

Ⅱ.도시개발법에의한도시개발사업의시행절차52

1.도시계획수립단계52

2.도시개발구역지정단계56

3.실시계획및시행단계61

4.준공검사등64

Ⅲ.도시개발법에의한도시개발사업의시행자및시행방식66

1.도시개발사업의시행자66

2.도시개발사업의시행방식70

제2절지구단위계획사업과특별계획구역사업77

Ⅰ.서설77

1.지구단위계획의의의77

2.지구단위계획의도입77

3.관련법규및지침78

Ⅱ.지구단위계획79

1.지구단위계획의수립79

2.지구단위계획구역및지구단위계획의결정81

3.지구단위계획구역의지정등81

4.지구단위계획의내용83

5.공공시설등의설치비용등85

6.지구단위계획구역의지정및지구단위계획에관한도시·

군관리계획결정의실효등86

7.지구단위계획구역에서의건축등87

Ⅲ.특별계획구역88

1.서설88

2.관련법령상의특별계획구역91

3.특별계획구역지정대상93

4.순차개발을위한특별계획구역지정과기준94

5.지구단위계획작성절차94

6.복합용도의특별계획구역개발시절차95

제3절민간공원특례사업95

Ⅰ.서설95

1.민간공원특례사업의의의95

2.도입배경과연혁96

3.관련법규및지침97

Ⅱ.민간공원특례사업적용요건등97

1.민간공원특례사업적용요건97

2.시설설치의협의등98

3.도시공원조성사업의공동시행과비용부담등99

4.도시·군관리계획의변경결정등99

5.협약체결100

Ⅲ.도시공원부지에서개발행위특례에관한지침100

1.특례지침의목적과적용범위100

2.제안에의한특례사업시행절차100

3.공모에의한특례사업시행절차101

4.특례사업의관리및운영101

제4절지식산업센터개발사업101

Ⅰ.서설101

1.지식산업센터의의의101

2.지식산업센터도입배경102

3.관련법규및지침104

Ⅱ.지식산업센터의설립등104

1.지식산업센터의설립104

2.지식산업센터에대한지원106

Ⅲ.지식산업센터의분양과입주107

1.지식산업센터의분양107

2.지식산업센터에의입주108

3.지식산업센터의관리108

Ⅳ.지식기반산업집적지구에설치한지식산업센터에대한지원등109

1.지식산업센터에대한지원109

2.첨단투자지구에서의지식산업센터에대한지원110

3.규제개선의신청110

제5절물류센터개발사업111

Ⅰ.서설111

1.물류의개념111

2.물류센터의개념111

3.관련법규112

Ⅱ.물류정책기본법의주요내용112

Ⅲ.물류시설법의주요내용113

제6절데이터센터개발사업113

Ⅰ.서설113

1.데이터센터의의의113

2.관련법규114

Ⅱ.데이터센터의구축및운영활성화시책수립·시행114

Ⅲ.민간데이터센터의구축및운영활성화시책수립·시행과지원

115

Ⅳ.공공기관의지능정보서비스안정성등의향상을위한지원116

제7절공모형PF개발사업116

Ⅰ.배경및개념116

1.민관합동사업의배경과내용116

2.국내민관합동사업의추진배경117

3.공모형PF사업의개념118

Ⅱ.이해관계자와구조적특징119

1.공모형PF사업의이해관계자119

2.공모형PF사업의구조적특징121

3.공모형PF사업의구조적위험요소123

Ⅲ.개발사업의구조와유형124

1.공모형PF사업의일반적인구조124

2.공모형PF사업의사업협약124

3.프로젝트회사설립125

4.공모형PF사업의유형125

Ⅳ.자금조달방식과추진절차126

1.일반적인자금조달방식126

2.자본시장을통한자금조달방식127

3.추진절차128

Ⅴ.공모형PF사업의법적근거130

1.택지개발사업의시행자130

2.공공·민간공동택지개발사업의시행요건131

3.공공·민간공동택지개발사업의시행절차132

제4장부동산개발사업과부동산개발금융

제1절서설134

Ⅰ.부동산시장의변화와부동산개발금융134

Ⅱ.부동산시장과프로젝트파이낸싱136

제2절부동산개발금융의의의와유형138

Ⅰ.부동산개발금융의의의138

Ⅱ.부동산개발금융의특징139

Ⅲ.부동산개발금융관련법률140

1.민사법140

2.건설법140

3.금융법140

제3절부동산개발금융의유형141

Ⅰ.의의141

Ⅱ.기업금융141

Ⅲ.직접금융방식의부동산개발금융:부동산PF대출142

Ⅳ.간접투자기구를통한부동산개발금융143

1.부동산투자회사를통한부동산개발금융:리츠143

2.자본시장법상집합투자기구를이용한부동산개발금융:

부동산펀드144

3.프로젝트금융투자회사(PFV)를이용한부동산개발금융145

Ⅴ.부동산신탁방식의부동산개발금융:부동산신탁146

Ⅵ.자산유동화를통한부동산개발금융:부동산유동화금융146







제2편부동산프로젝트금융(PF)





제1장총설

제1절서설149

Ⅰ.프로젝트금융의등장과발전149

Ⅱ.프로젝트금융의개념151

Ⅲ.프로젝트금융의특성152

1.비소구또는제한소구금융153

2.부외금융153

3.책임의한정153

4.자금수지에기초한여신154

5.위험배분155

6.사업의단일성155

7.상대적으로높은금융비용155

8.복잡한계약및금융절차156

9.구조화금융156

Ⅳ.프로젝트금융의장·단점156

1.사업주입장에서의장·단점156

2.대주단입장에서의장·단점158

3.정부입장에서의장점160

제2절프로젝트금융의구조160

Ⅰ.거래참여자161

1.사업주161

2.프로젝트SPC(프로젝트회사)=사업시행사(ProjectCompany)161

3.차주161

4.대주단(Syndicate)=금융제공자162

5.건설회사또는시공회사163

6.운영회사163

7.생산품구매자또는서비스이용자163

8.프로젝트소재국가의정부164

9.보증인164

10.신탁회사164

11.기타참여자165

Ⅱ.프로젝트금융의자금구조165

1.일반적부동산개발금융165

2.부동산유동화를통한자금조달167

제2장부동산프로젝트금융(PF)

제1절서설169

Ⅰ.의의와현황169

1.의의169

2.국내부동산PF시장현황170

3.부동산PF현황171

Ⅱ.부동산PF의발전과특징173

1.국내부동산PF의발전173

2.부동산PF의특징174

Ⅲ.국내부동산PF의특징과문제점176

1.국내부동산PF의특징177

2.국내부동산PF의문제점178

제2절부동산PF익스포져현황및잠재리스크179

Ⅰ.개요179

Ⅱ.부동산PF익스포져현황181

1.부동산PF채무보증181

2.부동산PF대출181

Ⅲ.부동산PF익스포져잠재리스크182

1.부동산PF채무보증182

2.부동산PF대출183

제3절부동산PF의당사자와계약관계183

Ⅰ.주요당사자183

1.차주(시행사)184

2.대주(금융기관)184

3.시공사186

4.보증인186

5.신탁회사187

6.주간사금융기관188

Ⅱ.계약관계188

제4절부동산PF대출절차및형태189

Ⅰ.진행및약정189

1.업무진행절차190

2.리스크점검190

3.주요약정사항191

Ⅱ.대출형태및자금조달191

1.의의191

2.진행단계별대출형태192

2.조달자금의분류195

제5절담보및신용보강197

Ⅰ.서설197

1.특징197

2.신용보강일반198

Ⅱ.시공사를통한위험관리198

1.보증198

2.채무인수201

3.책임준공약정206

4.책임분양약정211

5.시공권·유치권포기및현장명도각서213

Ⅲ.부동산신탁에의한위험관리213

1.의의213

2.부동산담보신탁214

3.우선수익권설정215

Ⅳ.시행사(사업주체)에대한위험관리216

1.양도담보216

2.질권설정219

3.자금계좌(에스크로우계좌)에대한관리222

4.시행권포기및양도222

Ⅴ.기타방안223

1.자금보충약정223

2.이자지급보증224

3.보험제도225

4.특수공공기관의보증제도226

제3장사회기반시설에대한민간투자와프로젝트금융

제1절서설228

Ⅰ.민간투자의의의228

1.개념228

2.개념의구성요소229

Ⅱ.민간투자법의연혁과성격231

1.민간투자법의연혁231

2.민간투자법의법적성격233

3.민간투자법의특수성234

4.민간투자사업에대한법적규율체계235

Ⅲ.민간투자사업의추진방식236

1.수익형민간투자사업(BTO)방식236

2.임대형민간투자사업(BTL)방식236

3.건설-운영-양도(BOT)방식236

4.건설-소유-운영(BOO)방식237

5.건설-임대-양도(BLT)방식237

6.혼합형방식237

7.결합형방식237

8.개량운영형방식238

9.기타방식238

제2절민간투자법의주요내용238

Ⅰ.사회기반시설사업238

1.사회기반시설사업의시행238

2.사회기반시설의관리·운영239

3.산업기반신용보증기금240

4.사회기반시설투융자집합투자기구240

Ⅱ.정부지원242

1.재정지원242

2.부담금등의감면242

3.조세감면243

4.금융관련규제완화243

Ⅲ.민간투자사업에서의행정계획243

1.기본계획243

2.시설사업기본계획245

Ⅳ.감독247

1.감독·명령247

2.법령위반등에대한처분248

3.부정당업자의민간투자사업참가자격제한248

4.공익을위한처분248

5.사업시행자의지정취소에따른조치248

제3절민간투자사업추진절차249

Ⅰ.대상사업지정과추진구조249

1.민간투자사업대상249

2.민간투자사업의절차:재정사업과의비교를중심으로250

3.민간투자사업추진구조252

4.정부고시사업과민간제안사업253

Ⅱ.정부고시사업추진절차253

1.정부고시사업253

2.대상사업의지정255

3.시설사업기본계획의수립및고시257

4.사업계획의제출259

5.사업계획의검토·평가260

6.실시협약체결등사업시행자지정263

7.실시계획의승인및공사·준공271

Ⅲ.민간제안사업추진절차273

1.민간제안사업273

2.최초제안서의접수274

3.제안내용의검토및사업지정274

4.제3자제안공고275

5.최초제안자우대및협상대상자의지정276

6.협상및실시계획승인277

7.정부고시사업절차의준용278

Ⅳ.임대형정부고시사업추진에관한특례278

1.사업계획의수립및타당성분석278

2.사업계획제출및한도액요구279

3.한도액설정및국회심의·의결280

4.시설사업기본계획수립·고시280

5.사업계획평가및협상대상자지정281

6.실시협약체결282

7.실시계획승인283

8.정부고시사업절차의준용283

Ⅴ.임대형민간제안사업추진에관한특례283

1.민간부문의사업제안283

2.제안내용의검토284

3.사업계획제출및한도액요구284

4.제안자에대한통지284

5.한도액설정및국회심의·의결284

6.제3자제안공고의내용284

7.사업계획의평가284

8.실시협약체결및실시계획승인285

9.민간제안사업절차의준용285

Ⅵ.경쟁적협의절차285

1.경쟁적협의절차의도입배경285

2.경쟁적협의절차의적용대상사업286

3.사업계획평가단의구성및운영286

4.시설사업기본계획의수립·고시및참가자격사전심사287

5.제1·2단계경쟁적협의287

6.사업계획평가및협상대상자지정288

7.실시협약체결을위한협상288

제4절민간투자사업의위험및위험분담288

Ⅰ.위험분담의원칙및위험분담필요성288

1.위험분담의원칙288

2.민간투자사업특수성측면에서민간과정부의위험분담

필요성289

Ⅱ.위험분담291

1.위험의처리및분담원칙291

2.수익형민자사업292

3.임대형민자사업293

4.불가항력사유등의발생과사업시행자의매수청구권293

5.해지시지급금294

제5절민간투자사업을위한프로젝트금융296

Ⅰ.자금조달에관한규율의필요성296

Ⅱ.사회기반시설과프로젝트금융의배경297

Ⅲ.민간투자사업의프로젝트금융추진방식299

1.의의299

2.수익형프로젝트299

3.임대형프로젝트300

Ⅳ.프로젝트금융의주요계약301

1.주주간계약301

2.정부와의실시협약302

3.프로젝트대출계약304

Ⅴ.민간투자사업의자금조달309

Ⅵ.자금조달및자금재조달에관한규율309

1.사업계획서의평가단계:자금조달계획의현실성평가309

2.사업시행자지정이후:자금조달311

3.자금재조달315