월세의 여왕 (빌딩부자들 성기자의 월세부자 100일 프로젝트)

성선화

한국경제신문사 기자, 《빌딩부자들》저자. ‘한경 성선화 기잡니다.’ 자동반사적으로 튀어나오는, 입에 익어버린 자기소개다. 한국경제신문사. 기자로서 첫 발을 내딛도록 나를 알아봐준 고마운 존재다. ‘한경’ 기자였기에 전편인 《빌딩부자들》도 탄생할 수 있었고, 《월세의 여왕》도 완성할 수 있었다. 성선화가 한경 ‘기자’일 수 있게 보이지 않게 지지해준 선후배분들께 감사한다. 어느새 입사 7년차다. 사회부, 건설부동산부 등을 거쳤고, 현재는 기획심의실에서 ‘1사 1병영’ 운동 관련 취재를 하고 있다. 1사 1병영 운동은 한경과 국방부가 공동으로 주관해 기업과 군부대를 연결해주고 상생협력을 장려하는 캠페인이다. 이에 최근엔 ‘남성’들보다도 더 많은 전국의 군부대를 돌아다니고 있다. 전편인 《빌딩부자들》이 출간 된 지도 벌써 1년이 지났다. 이번 책은 《빌딩부자들》 서문에 쓴 단 한 줄. ‘손에 잡히는 실전팁은 후속편에서 소개하겠다’는 ‘이 한 줄’에서 시작됐다. 솔직히 당시엔 너무 힘이 들어 ‘언젠간 쓰겠지…’ 막연하게만 생각했다. 하지만 후속편인 《월세의 여왕》은 ‘운명’처럼 다가왔다. 내게 주어진 모든 상황이, 내가 처한 여러 정황이, 나를 ‘월세부자! 100일 프로젝트’로 몰아넣었다. 이 필연 같은 운명에 이끌려 프로젝트를 시작했고, 드디어 독자들을 만나게 됐다. 솔직히 무척 떨리고, 너무 기대된다. 더 솔직히 긴장되고, 무섭다. 이번 책은 전편과 달리, 내가 전면에 나섰다. 나 자신에 대해 속속들이, 낱낱이 공개했다. 얼굴을 알지 못하는 대중들에게 나를 공개한다는 것이 쉽지 않은 일이다. 그럼에도, 용기 있게 나선 것은 독자들과의 보다 친밀한 소통을 위해서다. 나와 여러분들의 ‘빌딩부자 프로젝트’는 여전히 현재 진행형이기 때문이다. 우리 모두의 건승을 위해서 ‘파이팅!’이다.

프롤로그_ 100일만 미치면 당신도 빌딩부자가 될 수 있다! 4
프로젝트 시작에 앞서_ 월세통장의 진짜 마법을 알려주마 12
나의 각오_ 도전, 월세부자! 100일 프로젝트가 시작된다 24

1부 맨땅에 헤딩! 초보 투자자 성 기자의 좌충우돌 100일 프로젝트_ 서울 경기 투어에 나서다

첫 탐방지, 프로젝트의 목표이자 내 꿈 ‘강남’ 28
월세여왕의투자다이어리_ 강남 오피스텔 150채, 단기 임대의 달인을 만나다 32
포기할 수 없는 꿈 ‘강남’ 36
잠깐!투자포인트_ 수익률 계산기, 머릿속에 넣어라 40
광화문에서 강북 스타트! ‘광화문’ 43
수익률 3%대, 가격은 강남 수준? ‘신촌’ 51
잠깐!투자포인트_ 홍대는 빌라 투자 65
부동산 시장의 바로미터 ‘강남 역세권’ 66
월세여왕의투자다이어리_ 때로는 과감한 베팅! 드디어 첫 투자 74
잠깐!투자포인트_ 월세, 수익률 마지노선은 지켜라 80
강남보다 수익률 높은 황금라인 ‘마포’ 83
잠깐!투자포인트_ 금액대별 투자 전략, 내게 맞는 수익형은? 89
개발 호재 많지만 저평가된 ‘여의도’ 92
월세여왕의투자다이어리_ 대출에 발목잡히다 101
롯데수퍼타워로 천지개벽할 ‘송파’ 104
월세여왕의투자다이어리_ 두 번째 분양권 투자, 초보자의 함정에 빠지다 110
상습 침수지의 화려한 부상 ‘삼전동’ 114
잠깐!투자포인트_ 임대사업? 별거 아냐! 128
강남에 저평가된 데 없나? ‘논현동’ 134
월세여왕의투자다이어리_ 눈 뜬 장님, 강남을 놓치다 139
신분당선 개통으로 주목받는 ‘양재’ 142
월세여왕의투자다이어리_ 공매에 눈뜨다 150
강남 다음으로 뜨는 서울의 중심 ‘용산’ 152
잠깐!투자포인트_ 단독주택 투자! 월세의 여왕 ‘2단계’ 프로젝트 159
신분 급상승, 이젠 고평가 ‘영등포’ 163
월세여왕의투자다이어리_ 세 번째 투자, 첫 번째 경매 낙찰 성공 175
9호선 수혜, 인천공항 배후 ‘가양’ 179
잠깐!투자포인트_ 경락잔금대출의 비밀 185
빌딩부자들이 요즘 가장 촉을 세우는 곳 ‘성동구’ 189
월세여왕의투자다이어리_ 왕십리, 상가라도 해볼까 196
월세여왕의투자다이어리_ 어머니의 활약, 경매의 고수가 되다 204
살기는 좋지만 투자는 글쎄… ‘노원,마들’ 207
월세여왕의투자다이어리_ 네 번째 투자만에 드디어 강남 입성, 평당 400만 원에 상가를 잡다 213
제2의 여의도 될까? ‘상암’ 222
잠깐!투자포인트_ 15년째 망한 강남 상가, ‘어린 왕자’로 날개 달다 238
향후 물류중심지 기대되는 ‘수서’ 243
잠깐!투자포인트_ 초보자, 분양업자의 세치 혀를 경계하라 251
여기가 뜬다! ‘경기 서남권’ 256
기업 투자 호재 기대되는 ‘평택’ 272
투자할 곳이 마땅치 않은 ‘안산’ 280
잠깐!투자포인트_ 상가 투자? 웬만하면 하지 마라 285

2부 고지가 저기에! 빌딩부자의 길, 멀지 않다_ 서울은 식상하다. 지방으로 고!고!

[충청권] 세종시가 독일까? 약일까? ‘대전’ 290
잠깐!투자포인트_ 2012년 부동산 시장의 뜨거운 감자, 세종시 304
[충청권] 부도 아파트에 투자할 뻔! ‘공주’ 308
[충청권] 펜션사업 한번 해볼까? ‘태안’ 314
잠깐!투자포인트_ 진짜 vs 가짜, 부동산 호재 감별법 318
잠깐!투자포인트_ 하자 있는 경매물건, 할까? 말까? 325
[충청권] 아산 신도시와 시너지 ‘천안’ 327
[충청권] 세종시와 오송 의료복합단지로 분위기 반전 ‘청주’ 338
[경상권] 화려한 부활을 꿈꾸는 ‘대구’ 348
[경상권] 다시 뜨는 해, 집값은 더 뛰었다 ‘부산’ 363
[경상권] 경상권 숙원사업 ‘김해-부산 경전철’ 개통 ‘김해’ 373
월세여왕의투자다이어리_ 허망한 입찰 실패, 욕심이 화를 부른다 382
[경상권] 두 조선소의 도시‘거제’ 386
[전라권] 새만금 수혜지? 아니다! ‘군산’ 394
[전라권] 재건축 아파트를 주목하라 ‘전주’ 405
[전라권] 5대 광역시 중 가장 저평가된 도시 ‘광주’ 416
[전라권] 임대사업하기 괜찮은 항구도시 ‘목포’ 435
월세여왕의투자다이어리_ 나주, 빌딩 투자에 도전하다 450
[전라권] 돈도 풀리고 사람도 몰리는 ‘여수’ 456
월세여왕의투자다이어리_ 지방 아파트 투자 매력에 빠지다 471
[전라권] 땅 투자에 홀리다 ‘광양’ 474
[강원권] 강원도의 진주 ‘원주’ 484
성선화 = 기자 = 삶의 이유 490

에필로그_ ‘빌딩부자’의 꿈을 캐스팅하라 493

<별책부록>

빌딩부자의 하루 _ 100억 빌딩부자도 '오늘 하루'가 중요하다 3
빌딩부자 되기 100일 로드맵 _ '자테크'로 시작해 '인테크'로 끝내라 10
빌딩부자 십계명 _ 빌딩부자를 만든 건 팔 할이 베짱 31
경제 기사 똑똑하게 읽기 1 _ 투자자의 관점을 체화하라, 그리고 기사 그 이후를 상상하라 50
경제 기사 똑똑하게 읽기 2 _ 금융 기사는 부자가 되는 지름길 59
경제 기사 똑똑하게 읽기 3 _ 부동산 정책과 세금 기사는 알아야 챙길 수 있다 67
간편 셀프 경매 입문기 _ 경매 컨설턴트 위에서 놀아라 74
성 기자의 투자 멘토 94

“100일만 노력하면 월세 받는 직장인 될 수 있다!”

월급 360만 원의 평범한 직장인,
100일 만에 월급만큼 월세 받는 꿈을 실현하다!

평범한 직장인들을 위한 맞춤형 월세부자 프로젝트
100일간 월급만으로 종잣돈 1000만 원 모아 월세부자 되기에 도전한 리얼다큐!

대한민국 숨은 빌딩갑부들을 직접 인터뷰해 쓴 《빌딩부자들》의 저자 성선화 기자가 스스로 빌딩부자의 꿈을 안고 100일간 ‘수익형 부동산 투자’에 도전했다. 성 기자는 자신의 두 번째 책인《월세의 여왕》에서 다른 사람들의 커다란 성공스토리인 전작과 달리 작지만 공감 가는 자신의 투자 이야기를 솔직하고 발랄하게 보여주고 있다. 이 책에는 강남을 포함한 서울, 경기뿐만 아니라 제주도를 제외한 전국 투자 알짜 지역의 소형 아파트, 상가, 오피스텔, 빌라 등을 저자가 직접 발품 팔아 다니면서 초보 투자자로서 겪게 되는 좌충우돌 리얼 스토리가 담겨 있다. 더불어 돈 되는 전국 부동산 투자 정보 또한 꼼꼼하고 생생하게 담겨 있다.

√ 아니, 30대 초반 예쁜 아가씨가 웬 부동산 투자?
: 현재 뿐만 아니라 노후까지 대비할 수 있는, 평범한 직장인들을 위한 재테크 체험 에세이

지은이 성선화는《빌딩부자들》 책을 쓰기 위해 빌딩부자들을 만나기 전까지 경제관념 없이 살던 평범한 30대 초반 싱글 직장인이었다. 쇼핑도 좋아해 한 달 용돈 100만 원도 우습게 넘기던 그녀였다. 하지만 정신을 차리고 보니 현실은 녹록치 않았다. 결혼자금도 필요했고 노후대비도 해야 했다.
우연히 친구 아내인 금융 컨설턴트를 만나 상담을 받게 되었다. 그녀가 희망하는 은퇴생활은 월 200만 원씩 따박따박 연금을 받는 것인데, 이를 위해선 지금부터 한 달에 179만 원씩 21년을 저축해야 한단다. 300만 원 조금 넘는 월급을 받는 그녀에게 노후대비를 위해 한 달에 179만 원을 떼 낸다는 건 솔직히 불가능한 일에 가깝다고 생각했다. 즉 금융 재테크만으로 노후를 대비한다는 것은 미래를 위해 엄청난 현재의 희생을 요구하는 일임을 철저히 깨달았다. 그와 동시에 그녀는 결심했다. 미래를 위해 현재를 희생하는 것이 나쁜 건 아니지만, 무조건 아끼기엔 젊음이 아깝지 않은가! 현재를 즐기고 노후도 대비할 수 있는 방법을 찾겠다!

√ “평범한 사람도 정말로 빌딩부자가 될 수 있습니까?”
: 독자들로부터 받은 질문에 대한 진정성 있는 답변을 위해 과감하게 도전을 감행한 리얼다큐

전작 《빌딩부자들》이 베스트셀러의 반열에 오른 후 강연회를 다닐 때마다 독자들로부터 주로 들었던 질문이다. 그때마다 그녀는 대답했다.
“가능합니다. 그들만큼 독하다면요. 그들만큼 집요하다면요. 결국 선택의 문제죠. 그들만큼 독하고 집요하게 사느냐. 하루하루 현실에 안주하며 편하게 사느냐.”
이 책은 수많은 독자들이 던진 반신반의의 질문을 바탕으로 탄생했다. 따라서 이 책은 ‘평범한 그들이 도대체 어떻게 빌딩부자가 되었나?’라는 질문에 대한 궁극적인 답변이라 할 수 있다. 이에 그녀는, 직접 도전해보기로 했다. 그들만큼 독하게, 치열하게 도전하는 극단의 체험을 스스로 해보기로 결심했다. 결국 이 책은 그녀 자신에 대한 도전이자, 독자들을 위한 도전이다.
‘그래, 딱 100일만 미치자! 월급만큼 월세 받기에 도전해보자!’
이것이 지은이가 스스로에게, 그리고 독자들에게 거는 마법의 주문이다.

√ 100일간 1000만 원 종잣돈 모으기! 그리고 월세통장 7개에 월세 140만 원
: 수익형 부동산 투자 왕초보자를 위한 좌충우돌 이야기가 담긴 투자 성장기

빌딩부자들을 취재하는 과정에서 이들이 하나 같이 극단적인 한계 상황 속에서 살아남은 자들이란 사실에 주목했다. 3년 동안 월급의 100%를 저축해 1억 원을 모았고, 부도난 빌딩을 인수해 1년 만에 되살렸고, 와이셔츠 한 장을 빨아 입으며 단칸방에서 신혼생활을 시작했다. 저자 또한 극단의 경험을 해보기로 결심했다. 수익형 부동산을 투자할 수 있는 최소 금액을 생각해봤다. 1000만 원이었다. 월급을 계산해봤다. 월급에 교통방송 두 개의 수입을 합치니 정확히 366만 원. 한 달에 33만 원만 써야 100일간 1000만 원을 모을 수 있다. 100일간 33만 원으로 살면서 1000만 원을 모으기로 했다.
동시에 전국 부동산 투어에 나섰다. 평일에는 점심시간과 퇴근 후 시간을 활용해 서울 경기 곳곳을 샅샅이 탐방했다. 1분 단위로 시간을 쪼개 쓰고 10분이라도 남는 시간이 있으면 물건 하나라도 더 찾아가 보았다. 여유있는 점심식사는 시간낭비이자 사치였다. 점심식사는 늘 집에서 싸온 도시락. 그 좋아하던 커피도 끊었다. 편의점에서 그동안 쌓아놓았던 포인트로 몇 백 원짜리 음료수를 사 먹으며 갈증을 달랬다. 주말에는 본격적인 지방 투어. 주로 KTX와 고속버스를 이용했는데 우등고속요금이 아까워 일반고속을 타고 다녔다. 금요일 저녁이면 곧장 출발해 찜질방에서 자며 곳곳을 누볐다. 프로젝트 초반에는 일요일 저녁차로 다시 올라왔지만 중반부터는 일요일 저녁 늦게까지 이곳저곳 둘러보다 월요일 새벽차로 올라와 출근하기에 이르렀다.
동시에 구산동 빌라 투자를 시작으로 실전 투자에 돌입했다. 100일 동안 그녀는 분양권 투자에서 경매 투자까지, 원룸에서 지방 아파트, 그리고 꿈에 그리던 강남 상가까지 투자하는 데 성공했다. 현재 월세통장이 무려 7개! 매월 7군데서 차곡차곡 들어와 쌓이는 금액이 140만 원에 달한다.

√ 다른 부동산 관련 책들과 차원이 다른 ‘월세의 여왕’ 프로젝트
: 투자 체험기이자 성장기일 뿐만 아니라 전국의 돈 되는 부동산 정보를 담은 투자지침서

처음 투어에 나설 때만 해도 목적지에 도착해서도 정작 뭘 봐야 하는지, 도대체 뭘 물어봐야 하는지 도통 모르던 그녀였다. 하지만 맨몸으로 하루하루 필드에 부딪히다 보니 어느새 물건을 보는 안목이 생겼을 뿐 아니라 해당 지역 및 인근 지역의 각종 호재와 악재를 바탕으로 향후 시세를 예측할 수 있는 경지에 올랐다. 물론 그 사이 관련 책 수십 권을 밑줄 쳐 가며 공부했고 주요 신문 경제기사를 모조리 독파했다.
월세통장 7개를 만들기까지 잘못된 판단으로 계약금을 날린 실수도 저질렀고 분양업자의 사기 분양에 걸려들 뻔한 아슬아슬한 순간도 있었다. 대출에 발목 잡혀 시름한 적도 있었다. 초보 투자자들이 으레 저지르는 실수를 그녀 또한 모두 거친 셈이다. 100원 차이로 경매에 낙찰받는, 가히 환희(?)라 할 만한 순간도 맛보았다.
이 책은 이렇게 탄생했다. 책은 그녀의 처절한 100일 프로젝트의 생생한 기록이다. 나아가 더 이상 부동산 투자로 큰 시세차익을 기대할 수 없는 상황, 월급만으로 노후를 대비할 수 없는 형편, 각종 사기가 난무하는 부동산 투자판, 이런 모든 환경에서 앞으로의 투자는 어떠해야 하는지를 정확하게 제시하는 투자 나침반이다. 단지 투자 경험담이 아닌 부동산 투자의 정석을 보여주는 투자지침서에 가깝다.
프로젝트가 극단의 체험이었다고 해서 책까지 어렵고 딱딱할 거라 생각하면 오산. 월세의 여왕인 저자는 글맛도 가히 여왕감이다. 특유의 발랄한 글맛과 정곡을 콕콕 찌르는 센스로 투자 탐방기와 실전 지침을 한편의 재미있는 이야기로 풀어냈다. 특히 스스로 프로젝트를 진행하면서 깨달은 정보와 지혜를 담아 ‘경제신문 기사를 통해 투자 정보를 얻는 노하우’, ‘빌딩부자 되기 십계명’, ‘간편 셀프 경매 입문기’ 등을 별책부록에 녹여냄으로써 “월세부자를 넘어 빌딩부자를 꿈꾸는 수많은 독자”에게 투자의 나침반을 제공하고 있다.