아무도 알려주지 않는 부동산 시그널 (왜 부동산이 상승하는지 알아야 하락을 피할 수 있다)

이윤상(추선)

성균관대학교공대를졸업하고한솔그룹에서근무하다30대중반의나이에전공과상관없는벤처기업기획실장으로자리를옮겼습니다.다양한IT기업의투자자문과기술상담을하면서부동산관련분야에관심을갖게되었고,경매및공매분야를시작으로다양한물건과시장의흐름과동향,그리고지역을분석하면서당시에가장가능성이돋보이는지역인반포로자리를옮기며중개법인으로독립하게됩니다.
(주)다올부동산중개법인의대표이사를역임하였고,현재는사주와부동산중개법인(주)의공동대표로강남권의5만회원이활동중인네이버카페<사주와부동산>의운영자역할을하고있습니다.<사주와부동산>은매글의조회수가수천에달할정도로집중력과활동성이강한카페로가장많은전문가들이드러내지않고활동을하고있다는평을받고있으며,추선은카페의운영자로서주요시점마다특별한관점과시장의방향성을제시하고있습니다.
일찍이‘빠른재건축’과‘일반분양’이란화두를던짐으로써새아파트와일반분양의시대를열었으며,매번시대를앞서는통찰을기반으로부동산시장의판도와경제흐름을기사해설을통해가장먼저알려주는등대역할을하고있기도합니다.
부동산업계에서는가장먼저팟캐스트인‘부동산사부’(2016.9.20~2017.12.25)와유튜브를운영했으며,현재는부동산과4차산업을카페에접목시키는다양한시도를하고있습니다.
까다로운강남권자산가들로부터인정받는몇명안되는전문가중한명으로다음부동산시장의화두를강력하게던지는이번책은세상에나오기를꺼려하는추선의지난20년의내공이고스란히담긴첫번째책입니다.

네이버카페사주와부동산
https://cafe.naver.com/banpohillstate

프롤로그

1장부동산,기본에서생각하라
부동산과함께읽어야할세계경제
부동산투자의상식을말하다
지금어느시점에서있는가?
부동산투자를하는나는누구인가?
부동산은과연안전자산인가?

2장현재의부동산시장을이해하라
통계로보는수요와공급
현재부동산시장의힘의균형
서울부동산시장의향방은다주택자들이쥐고있다
힘의균형이깨지는원인
다주택자들의아킬레스건임대시장

3장부동산에영향을미치는요소들
부동산에영향을미치는여러가지요소들
부동산시장에영향을미치는직접요소-경제
부동산시장에영향을미치는직접요소-금리
부동산시장에영향을미치는직접요소-수요와공급
부동산시장에영향을미치는직접요소-정부규제

4장부동산시장에서일어날일들
앞으로부동산시장에서생길일들
부동산상투조건이채워지고있다
물량의수요와공급으로보는부동산흐름

5장향후부동산시장,이렇게대응하라
부동산매수의원칙
매수의트렌드를읽자
다음부동산시즌에관심가져볼만한지역
재건축시즌2핵심지역이슈진단(압구정,여의도,목동,대치)
2019부동산시장의테마1‘상가’
2019부동산시장의테마2‘상가공실과경매’
부동산투자의궁극적인목적은무엇인가?

에필로그

강남부동산최고의멘토,추선이공개하는“부동산의정석”
“현재를이해하면미래가보인다!”
언론과전문가도이해하지못한통계와지표해설
부동산‘사부’가제시하는향후매수의원칙과트렌드

“부동산의진실은아무도알려주지않는다”
강남부자들이제일먼저찾는투자멘토,추선의부동산투자법

2018년서울부동산시장은공급부족과양극화로하룻밤사이에몇억이올랐다는얘기가나오면서분양권은몇백대일의경쟁률로인기몰이를이어갔다.정부는뜨거운감자인부동산가격을막아보겠다고점점강도높은규제책을내놓았고,시장은이에반응하면서2019년거래절벽,역전세난,미분양이라는말들이쏟아지고있다.
단1년여만에,부동산시장이냉정과열정사이를오가고있다.왜그럴까?정부규제책때문이라고하기에는뭔가석연치않은이유들이있어보이지않은가?
네이버카페<사주와부동산>을운영하는필명추선은,시장의유행에휩쓸리지않으면서그래프와데이터를통해부동산의과거,현재그리고미래를진단해주는칼럼을게시해왔다.그의글은사이트에소개될때마다조회수가수천에달할정도로집중력과활동성이강한카페로가장많은전문가들이드러내지않고활동하고있다는평을받고있다.일명까다롭기로유명한강남사람들의부동산멘토로알려지며,십여년넘게소신있는부동산투자법을제시해왔다.
‘사주와부동산’이라고하면왠지역술인인가싶은마음이들기도하는데,저자추선은투자를하려면내가안정성향을갖고있는사람인지,공격성향을갖고있는사람인지알아야하고,지금이투자를해야할타이밍이맞는지알아야한다고강조한다.마치사람의생년월일을통해인생을예측해보듯이부동산역시생년월일,즉과거와현재의시그널을통해앞으로의추세와향방을감지해내야한다는의미로‘사주와부동산’이라는말을붙였다고한다.추선이사람들을몰고다니면서임장을하는것도아니고,또오를만한곳을콕짚어주는것도아닌데,현재충성도높은5만명의회원들이활동하고있다.

“왜부동산이상승했는지알아야하락을피할수있다!”
2013년~2018년부동산가격상승이유

재야의고수는나서기를꺼려하는법이다.그런데‘사부’(사주와부동산의줄임말)가책을내야겠다고결심한것은,부동산시장을움직이는거짓뉴스가쏟아지는것을보면서일반투자자들이현혹되지않았으면하는바람때문이었다.그래서책제목을전문가와언론은모르는《아무도알려주지않는부동산시그널》이라지었다.
이책이다른부동산투자책들과다른점은호객행위를하지않는다는것이다.이아파트,저지역이오른다,라는지엽적인투자법이아니라트럼프대통령이이끄는미국경제부터눈크게뜨고살펴봐야한다고일러준다.
2013~2017년까지의부동산시장은국내지표만읽어도되는시장이었다면,2018년이후의부동산시장은세계경제와함께묶어서읽어야하는시점이되었다는것이지난몇년간의흐름과가장큰차이점이라고꼽는다.미국의금리인상을주목해서살펴봐야하고,그것이우리부동산시장에미치는영향을스스로분석한후투자에나서라고조언한다.
그렇다면2013년~2018년을관통하는지난몇년간의부동산가격상승의원인은무엇일까?세계적인유동성확대와저금리기조,그리고정부의부동산부양정책과재건축?재개발이주로인한공급부족,소액투자가능한분양권의본격적인등장등을그원인으로볼수있다.하지만이런상승이유들이하나둘씩사라지고있음에도불구하고언제부터인가부동산은상승을위한상승을하는시장이되었다.그사이경제성장률이높았던것도아니고,소득이눈에띄게높았던것도아니며,인플레이션이심했던것도아닌데말이다.
이처럼《아무도알려주지않는부동산시그널》은지금부동산시장의궁금한변화를읽어내고투자할수있는힘을키울수있도록투자자가꼭알아야할‘부동산시그널’들을살펴본다.더이상부동산거짓뉴스에혼동되지않도록지금우리가알아야할‘부동산시그널’은무엇일까?

거래절벽,대출규제,미분양증가,역전세난확산…
“부동산의위험신호를파악하라”

최근부동산시장은금리의추세적인상과정부의각종규제가겹겹이쌓이고있으며,가상의시장이었던분양권이입주물량으로돌아오고있는시점이기도하다.입주물량은지방에이어서울을제외한수도권까지역전세난이발생하며매매가를끌어내리기시작하면서서서히목을조여오고있음에도불구하고,실체가없는‘유동성장세’와‘공급부족’을이유로서울의부동산시장은IMF이후최대의상승폭을기록하기도했다.하지만서울도현재전세가격하락이시작되면서과거와는판이하게다른특이신호들이발생하고있다.
전세가격은수요와공급이만나는접점이며이런전세가격이지방은2017년3월,경기는2017년11월,서울은2018년2월에시간을두고하락했다는의미는그동안대부분의언론과전문가들이언급했던‘공급부족론’이얼마나허구적인것인지를보여주는것이기도하다.이렇게명확한지표로오래전부터분명한신호를보내고있었는데‘공급부족론’은대체누가어디서시작한것이며그동안집값상승의동력으로주장했던것일까?
이번정부출범이후부동산관련규제의강화기조가일관되게유지되고있으며,금리상승과세계적인유동성축소로인한대외환경이급격히악화되고있어서정상적인상황이라면가격이하락해야함에도불구하고,2018년서울은공급부족이란동력에힘입어가격이상승하는결과를만들어냈다.

끝없이상승하던부동산에들이닥친위험과기회
다주택자에게보내는경고시그널

서울도전세가율이낮아지면서갭투자가접근할수있는조건에서점점멀어지고있다.이말은부동산매수수요기반이점차약해지고있다는의미이다.
공급부족추이가꾸준히해소되고있고,재건축과재개발등으로이주했던입주물량이점차돌아오고있다는점에서전세가격의조정은필연적이며,다주택자들은소유하고있는집들의전세만기가돌아올때마다돈을돌려줘야하는괴로운상황이발생하게된다.
특히분양권투자자는입주시점에전세가격하락내지는세입자를못구하는상황으로인해잔금을못내게되면,계약금이외집값의90%에해당하는금액에대해연이율10%에달하는연체이자를내야하는데,과거에는대출로잔금을막을수있었지만,지금은대출이막혀서잔금대출이안된다는점을인식하고미리준비해야한다.
갭투자자의경우는보유하고있는여러주택에서전세금이하락하거나시장이상승을멈추게되면,그동안별것아닌것으로보였던양도세중과세나금리인상,보유세인상등시장을누르는정책이뒤늦게크게느껴지면서지금처럼매물이안나오는상황과는180도다른상황이연출될수있기에이역시주의와대비가필요하다.
이번시즌의부동산상승장은2018년11월들어서면서본격적인입주와맞물리며매매와전세가동시에하락하는운명을맞이하고있다.
결국이번2013~2018년초반까지의상승을분양권이라는가상의시장이이끌었다면하락은입주물량의전세라는현실이가져올것이다.《아무도알려주지않는부동산시그널》은전세가격하락이매매가격하락을부추기면서동반조정될가능성에대비해야하라고조언한다.