백승
평범한월급쟁이로,2014년처음부동산시장에뛰어들어서울과수도권중심의아파트투자로자산을불렸다.차익형투자에치우쳤던포트폴리오를수정하여직장대신월급을줄수익형투자처를찾아경제적자유를달성하고싶었다.수익률높은투자처를물색하다가일본부동산으로눈을돌리게되었다.미지의세계였던해외부동산,그것도‘잃어버린20년’이란이미지가강했던일본이었기에맨땅에헤딩하듯직접발로뛰며자신만의길을개척해야했다.오랜수고끝에도쿄의꼬마빌딩을취득했고,현재일본임차인들로부터매월800만원을꼬박꼬박받는건물주가됐다.
기업이아닌개인이,그것도비교적소액으로일본부동산을취득한사례는흔치않기에더많은사람에게‘투자의기회’를알리고자이책을썼다.국내최초이자유일의일본부동산투자서라해도과언이아니다.
지금은잃지않는‘백전백승투자’를모토로,개인블로그를통해일본부동산투자에관심있는이들과소통하며유익한정보를제공하고있다.
프롤로그:서울을팔고도쿄를사다
1장왜일본부동산인가?
01아직저평가되어있다
02수익의세마리토끼를잡다
03체계적이고안전하다
집중탐구_데이터로확인하는도쿄부동산의현재
2장일본부동산투자에첫발을내딛다
01파트너업체찾기
02바다건너시장조사
03투자세미나를찾아다니다
04머릿속에지도를넣다
집중탐구_컨설팅회사및유용한인터넷커뮤니티
3장도쿄로가는임장여행
01해외부동산임장하기
02하루만에놓친첫사랑:신토미초역
03내가살고싶은곳:미나미센주
04신축이냐땅크기냐:미노와
05치안을생각하다:기타구
06가격이저렴한이유:신오쿠보
07시설관리의중요성:도시마구
08인기많은부자동네:메구로구
09도쿄속의교토:가구라자카
09임장끝!드디어결정했다
집중탐구_나만의부동산매물조건만들기,일본의부동산유형
4장험난한은행신고
01은행에서사전신고를하다
02예상치못한환율리스크
03실수에는대가가있는법
04툭튀어나온중계은행
집중탐구_은행신고서류들
5장일본부동산거래의절차밟기
01매매의향서를넣다
02감정평가결과는?
03대출이2주안에나올까?
04잔금끝!나,건물주됐다
집중탐구_계약할때받는서류들
6장매일매일투자생활
01해외부동산투자자의여행법
02슬기로운법인투자
03법인투자,일본에서시작하기
04나는사장이되었다
집중탐구_법인투자의모든것
7장일본에서건물주가되어보니
01일본에는관리회사가있다
02재계약을하다
03생각보다큰부가수익
04월세보증제도에대해
집중탐구_일본의임대료구성
에필로그:투자의세계는넓다
부록_일본부동산투자를위한기초
‘잃어버린20년’은잊어라!수익률10%기회의땅,일본에서찾은경제적자유
“나는일본에서월세받는다”
“전국아파트값9년만에하락전환…”“올해아파트거래량‘역대최저’전망…하락률은‘최대’”최근뉴스헤드라인만봐도알수있듯이,언제까지고불패일줄만알았던대한민국의부동산이휘청이고있다.물론국내부동산가격은상승과하락을반복하지만,한번시장의흐름이바뀌면전환되기까지는다소오랜시간이소요된다.지난상승기동안충분한시간을들여투자공부를했고,종잣돈을어느정도모은사람이라면아쉬운시점인것이분명하다.언제까지그리고어디까지하락할지모르기에선뜻투자하기가망설여지기때문이다.그렇다면새로운투자처로눈을돌려보는건어떨까?여전히‘잃어버린20년’으로기억되는나라,바로일본에남들이모르는부의사다리가있다.
《서울을팔고도쿄를샀습니다》는평범한월급쟁이에서월세800만원을받는건물주로변신한백승의일본부동산투자기록이다.2014년아파트투자로부동산시장에뛰어든저자는대한민국부동산호황기였던2019년,서울의아파트를매도해4억원을벌었다.결코적지않은금액이었으나가격이뛰고있던서울부동산에재투자해또다시꿈같은수익을얻을수있을지확신할수없었다.무엇보다시세차익형투자만으로는당장회사를그만둬도될만큼의현금흐름을창출할수없다는게분명했다.그는차익형투자위주로세팅되어있던포트폴리오를수익형투자로전환하기위해보다수익률높은투자처를물색하기시작했고,그때눈에들어온것이‘일본부동산’이었다.주변인들의만류에도그는끝내일본도쿄에서꼬마빌딩을매수했고,그결과2%월세수익도감지덕지하는강남상가와는비교도안될만큼높은10%의월세수익을,그것도일본인세입자들에게서받게되었다.
이책에서백승은명확한데이터를활용해일본에관한잘못된통념을바로잡아일본이왜눈여겨볼만한투자처인지설명한다.고령화로인해인구의감소추세가빨라부동산경기하락을예측하는사람들이있지만,도심집중현상으로도쿄와오사카인구는오히려늘어나는중이다.실제도쿄도는1995년이후로계속인구가증가하고있고,이추세는2035년까지이어질것이라는전망이다.또한일본의경제및기업상황이어려운것같아보여도일본상장기업의시가총액은세계3위이고그중절반이도쿄에있다.양질의일자리는부동산가격을끌어올리는중요한역할을한다.이와같은오해를풀고바라본다면일본의도심은투자할가치가충분한노른자위같은땅이다.
달러가강세인것과반대로‘엔저현상’이지속되는가운데,2022년여름부터국내주요언론매체들이한국부동산호황기와비슷한성장세와수익률을보이는일본에기회가있다는내용의기획기사를내고있다.외국인투자자들이일본부동산을쓸어담고있다는것이다.이처럼주목해야할이유가충분한일본부동산은새로운대안투자처를찾는투자자들에게활로가되어줄것이다.
부산만큼가까운도쿄에서꼬마빌딩주되는법
불과몇년전만해도해외주식투자는낯설었지만,이제포트폴리오에미국주식하나없는사람이드물정도다.이렇듯해외라는심리적장벽만넘으면,부동산투자또한블루오션을만날수있다.‘버블붕괴’를딛고일어선일본의부동산이요동치고있기때문이다.도쿄를비롯한오사카등주요도시의땅값이2013년부터꾸준히상승하고있다.도쿄의공시지가는2013년이후평균3%씩신장했고,주요도심부인도쿄5구는매년평균6%씩올랐다.중요한것은7년전과비교해6%가오른게아니라,‘매년’6%씩올랐다는사실이다.그렇다면어떻게투자할수있을까?이책은개인의투자기록을그대로따라가며성공적인부동산투자를위한방법을설명하고있다.
1장에서저자는일본부동산이저평가되었다는증거를설명하며,그상승여력에대한명확한근거를제시한다.특히일본에서부동산대출을받을수있을지궁금한사람들을위한구체적인답변이담겼다.2장에서는본격적인투자에앞서필요한절차를소개한다.현지부동산업체와연결해주는부동산중개업체를찾는법은물론임장전에현지분위기를살필수있는팁까지아낌없이담았다.3장에는저자가4개월간발로뛴임장기록이고스란히담겼다.어떤건물을보았고투자자의관점에서무엇을고려했는지낱낱이밝혔다.4장은모두에게낯설해외부동산투자를위한은행절차에대해자세히설명한다.나라간에돈이오고가는일이기때문에신고절차가꼭필요한데,그과정에서생긴시행착오를예시로짚고넘어가야할것을꼼꼼하게알려준다.5장에는일본으로돈을송금한과정과계약부터등기등록까지의내용을담았다.6장과7장에서는부동산투자를위한해외법인설립과계약이후의건물관리와임차인재계약에관해이야기한다.이렇듯이책은직접발로뛰어부동산투자에성공한사람만이알려줄수있는팁으로가득하다.
저자는에필로그에서“투자의세계는넓고,투자할곳은많다.그리고누구나할수있다.”고말한다.선택지를확장해안정적이면서도높은수익을얻고싶은사람이라면,과열된양상을보이는서울부동산을대신할투자처를찾는사람이라면이책을놓치지말길바란다.두드리는자에게문이열린다고했다.시야를조금만넓혀서닫혀있던문을두드리는약간의노력만기울인다면,새로운기회의땅이당신눈앞에펼쳐질것이다.
책속에서
PIR지수란PricetoIncomeRatio의약자로,소득대비주택가격의비율을나타내는지수다.주택을소유한가구의연소득으로특정지역이나국가의집을사는데얼마의시간이걸리는지측정한다.PIR10이라고하면,10년치연봉을한푼도쓰지않고모아야집을살수있다는뜻이다.즉,수치가높을수록그지역사람들의경제력에비해집값이과하게부풀려져있다고보는것이다.
2021년기준전세계의PIR을확인해보면,홍콩45.19,베이징41.70,싱가포르19.38,서울28.86,도쿄15.40이다.2016년에비해2021년의PIR이얼마나올랐는지를확인해보면,홍콩이20%,베이징이24%,서울이73%상승한데반해도쿄는41%하락했다.부동산가격의상승세가계속되는데도도쿄의PIR은오히려줄어들었다.이말은다른도시들의소득대비부동산가격의상승률보다도쿄의부동산가격상승률이더뎠다는것이다.현재의집값을떠받칠수있는여력이아직남아있다는뜻이다._1장왜일본부동산인가?|21p.
잃어버린20년으로기억되는일본부동산.과연지금은어떻게되었을까?버블붕괴이후오를기미가보이지않던땅값이조금씩들썩이기시작했다.도쿄,오사카등주요도시의땅값이2013년부터꾸준히상승하고있다.도쿄23구의공시지가는2013년이후평균3%씩신장했고,도쿄5구라고불리는주요도심부인신주쿠구,시부야구,미나토구,주오구,지요다구에서는매년평균6%씩올랐다.중요한것은,7년전과비교해6%가오른것이아닌,‘매년’6%씩올랐다는사실이다._1장왜일본부동산인가?|28p.
일본의부동산대출은대체로담보평가액의60~80%가나오고,대출금리는2%대이다.한국에비해더많이,더싸게빌릴수있다.그만큼수익률이올라가고수익도늘어난다.즉,레버리지효과를톡톡히볼수있는것이다.이렇게일본에서는같은투자금액으로한국보다훨씬높은수익률을기대할수있다._1장왜일본부동산인가?|31p.
하지만중요한사실은따로있다.인구가감소되더라도도심의인구는늘어난다는것.즉,지방과도심인근에머물던사람들이도심으로모여드는현상이더욱심해진다는것이다.그러다보니도시의효율적인개발을위한도심고밀도개발정책인‘콤팩트시티’라는용어가탄생하기도했다._1장왜일본부동산인가?|41p.
투자를할때는우선내가사고싶은부동산의조건을자세하게뽑아놓는것이중요하다.‘도쿄에서5억원으로투자할수있는부동산’이라고만접근하면수천개의매물이나오기때문이다.그래서어떤물건을원하는지명확히해두는작업이꼭필요하다.예산이야어느정도정해져있기때문에크게고민할것이없지만,도쿄인지오사카인지,도쿄라면어느지역인지,아니면어느지하철역근처인지,주택인지상가인지,월세는어느정도나오길원하는지등,원하는조건을구체화시킬수있어야한다.‘수익률이더좋은것,땅값이더비싼것’과같이모호하고막연한조건은안된다._2장일본부동산투자에첫발을내딛다|55p.
해외투자의경우해외투자신고업무를전담할은행지점을지정하는‘해외투자지정은행신고’가필수라고했다.투자의시작부터앞으로의모든절차를지정한지점에서만처리해야한다는것이다.앞으로계속될환전,송금업무에서부터각종사전신고,사후신고까지모두한곳에서만해야한다.안타깝게도두번째로방문한지점은집과직장에서너무멀어서업무를계속하기에무리였다._4장험난한은행신고|138p.
잔금대출을위한건물의평가는각은행마다가지고있는기준과감정평가기관에서받는감정평가를기준으로한다.평가가완료되기전까지정확한금액을알수있는방법은없지만,어느정도예측은가능하다.앞서했던가심사가잔금대출의‘예측용심사’라고생각하면된다.대개공시지가(일본에서는통상고정자산세평가액이라는항목을체크한다)또는매매가의60~70%수준으로측정된다._5장일본부동산거래의절차밟기|161p.
그렇다면굳이법인투자를선택한이유는무엇일까?본격적으로부동산투자사업을시작하고싶은마음도있었지만,가장큰이유는일본은행의대출을받기위해서였다.
나는평범한직장인이다.직장인이라는신분은안정적인수입덕에자영업자나사업가에비해비교적손쉽게대출을받을수있다는장점이있지만,산업군이나연봉에따라대출한도가매겨지고제한이걸린다.연봉5,000만원을받는월급쟁이에게그보다2~3배가넘는금액의신용대출을선뜻승인해주는곳은아주드물다._6장매일매일투자생활|181p.
일본에는부동산임대를전문적으로관리해주는회사가있다.이관리회사는부동산중개에서부터임차인모집,계약,입주,운영,퇴거까지부동산임대원스톱서비스를제공하는곳으로,임대인이임차인에게임대를놓을때하는모든과정을대신처리한다.관리회사는건물주의위임을받아건물을직접관리하고,임대계약을체결하고,공실이발생하는경우임차인을모집한다._7장일본에서건물주가되어보니|197p.