실전 경매바이블 (11 판)

실전 경매바이블 (11 판)

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Description
개정 11판을 내놓으며

우리나라가 선진국이 되었고 절대빈곤이 사라졌다 해도 여전히 주위에는 어려운 사람들이 넘쳐난다. 코로나 후유증으로 경매 물건은 폭발적으로 늘어가고 치열한 경쟁에 내몰린 세대에서 꿈과 희망을 찾기란 쉽지 않은 것 같다.
이러한 때에 경매 재태크의 방법이 하나의 대안이 될 수 있지 않을까한다.

부동산 재태크에 여러 가지 방법이 있으나 가격 상승을 예측하고 미리 선점하는 것이 일반적일 것이다. 하지만 경매 재태크는 현재의 가격을 조사하고 수익이 날 수 있도록 저렴하게 매입하는 것이다. 수익을 내는 구조 자체가 다르다 현재의 부동산 시장의 상황을 예측하는 것은 대단히 어렵다.

정치과 경제 상황 이자율과 가계대출을 줄이고자 하는 정책등이 맞물려 누구도 쉽사리 부동산가격을 말 할 수 없게 되었다. 이러한 상황에서 부동산 경매재태크는 가장 안전한 투자 방법이 될 수 있다 부지런히 현재의 가격에 대한 정보만 열심히 찾다 보면 위험에 대한 대비는 저절로 될 수 있기 때문이다.

그렇다고 경매재태크를 하면 모두가 부자가 되는 것은 아니다 워낙 경쟁이 치열하다보니 다른경쟁자들 보다 뛰어난 무엇인가를 만들기가 생각보다 쉽지 않다.

처음 경매 강의를 했을 때는 대부분의 수강생들이 나이가 나보다 많았는데 20년 넘게 강의를 하다보니 어느새 나이 많은 노교수가 되어 있다. 나이를 먹은 만큼 현명해지지도 지식과 경험이 많아지지도 않은 것 같아 아쉬움이 남는다.

경매를 처음 접하는 초보자를 위한 책이다.

어디서부터 공부해야하고 어디까지는 최소한 이 정도는 알아야 한다고 방향을 제시하고자 하였다. 부동산 분야를 전혀 접하지 않았던 독자를 기준으로 하여 이해하기 쉽게 정리 하였다. 경매바이블이 처음 세상에 나온 지도 15년이 넘는다. 수없이 교정하고 보완하면서도 이렇게 사랑 받는 경매책도 없지 않을까 싶다 모든 것이 감사할 뿐이다.

사랑하는 아내와 누구에게도 자랑스럽게 소개 할 수 있는 자식으로 성장해 준 채정이와 정식이게도 사랑하는 마음을 전한다.
연구실에서 저자 씀
저자

문상철

목차

제1편경매의개념…22
01.경매의의의22
1.경매(競賣)란?/22
2.우리나라경매의역사/23
3.경매의분류/24
02.경매의진행절차도28
1.경매신청과매각준비/29
2.매각의실시와대금납부/30
3.배당과명도/32
03.경매의장·단점33
1.경매의장점/33
2.경매의단점/37
04.경매와종잣돈40
05.경매로부터무엇을배우는가?41
1.타산지석/42
2.투자자금의중요성/42
3.재산을지키는방법을배운다./43
4.가격에대한객관적인시선을가질수있다./43
06.어떤사람들이경매를당할까?43
07.최근의부동산현황과경매성향45
1.우리나라부동산현황/45
2.부동산경매현황/46
3.경매의미래/46
08.경매의편견47
1.경매로산물건은재수가없다./47
2.경매는어려운사람들을괴롭히며돈버는것이다./48
3.경매를당하는지도몰랐다./50
4.경매는조직폭력배나하는것이다./51
5.경매해봐야돈이안된다./52
6.경매하면정말큰돈을번다./53
09.직업으로서의경매55
1.나홀로경매족/55
2.경매컨설팅업/57
3.컨설팅업체가지탄의대상이되는경우/58
10.경매에서자주쓰이는부동산관련용어59
1.매각기일/60
2.매각결정기일/60
3.법정매각조건/61
4.특별매각조건/61
5.개별경매(=분할경매=개별매각)/61
6.매각기일및매각결정기일통지/62
7.매각기일및매각결정기일의공고/62
8.매각기일의지정/62
9.매각물건명세서/62
10.매각허가결정/63
11.매수보증금/63
12.일괄매각/64
13.취하/64
14.취소/64
15.각하/64
16.기각/65
17.채권적전세/65
18.전세권/65
19.아파트/65
20.연립주택/65
21.다세대주택/65
22.다가구주택/66
23.다중주택/66
24.최저매각가격/66

제2편경매에참여하는절차68
01.경매정보수집및공부하는법68
1.대법원법원경매정보사이트/68
2.자산관리공사의온비드/71
3.경매정보지/73
4.각종경매유료사이트/73
5.부동관관련사이트/75
6.경매에관한책/76
7.인터넷상의블로그와카페/78
8.유튜브동영상/78
02.경매지와경매사이트보는법80
1.유료경매정보회사의홈페이지구성/80
2.부동산의실제조사는제출서류에대한권리분석을통하여결정한다./91
03.찾은물건의현장답사요령92
1.1층이빌라나구분상가인경우/92
2.부동산중개업소는여러곳을가야한다./93
3.등기부등본이나서류에누락된부분을확인해야한다./93
4.건축물관리대장에기록된구조와현황이일치하는지확인한다./94
5.예정수리비산정을해야한다./94
6.실제누가점유하고있는지확인해본다./94
7.관공서에서필요서류를발급받는다./94
04.법원의입찰요령95
1.법원의구조/96
2.입찰전확인사항/97
3.입찰에참여할수없는사람/97
4.입찰할때필요한준비물/98
5.입찰시집행관이고지하는내용/100
6.입찰관계기록서류의열람/100
7.입찰표의기재사항/101
8.입찰표작성시주의사항/102
9.입찰의무효사유/102
10.입찰표접수/103
11.입찰의진행순서/104
05.입찰장에서흔히발생할수있는실수들106

제3편부동산의가격평가방법과경매수익성분석110
01.가격평가의중요성110
1.법원감정가의위험성/111
2.실제거래가능가액의추론/111
3.부동산내재가치의발견/112
02.부동산감정평가의방식113
1.원가방식/113
2.비교방식/115
3.수익방식/118
03.입찰가를결정하는방법123
1.기대수익기준으로입찰하는방법/123
2.예상확률로결정하는방법/124
3.평균낙찰률로결정하는방법/124
4.최저입찰가로대량으로입찰하는방법/125
5.부동산급상승기에입찰하는요령/125
6.예상입찰자의숫자로결정하는방법/126
04.경매부동산의수익성분석126
1.낙찰가/127
2.각종세금/127
3.법무사수수료/128
4.수리비및유익비분석
05.낙찰부동산의판매방식132
1.부동산중개업소/133
2.인터넷의활용/135
3.생활정보지/135
4.벽보의활용요령/136
5.플래카드가필요한경우/136
06.낙찰받은집이안팔리면어떻게하는가?136

제4편부동산과세금140
01.경매와부동산관련세금140
02.부동산의취득과세금141
1.취득세/142
2.농어촌특별세/149
3.인지세/150
03.부동산의보유와세금152
1.재산세/152
2.지방교육세/156
3.재산세과세특례/156
4.지역자원시설세/156
5.종합부동산세/157
6.부동산임대와부가가치세/163
7.주택임대소득과종합소득세/166
04.부동산의양도와세금
1.양도소득세/167
2.농어촌특별세:감면되는양도소득세의20%/189
3.지방소득세소득분:과세되는양도소득세의10%/190
4.사업용건물의양도와부가가치세/190
05.소득의구분과세금
1.소득구분의중요성/192
2.소득구분에따른세금의종류/192
3.양도소득・부동산매매업・주택신축판매업의구분예시/194
4.소득의구분과과세방법/195
5.부동산매매업/195

제5편주택및상가건물임대차보호법200
01.주택임대차보호법200
1.주택임대차보호법의기본개념/200
2.주택임대차보호법의적용범위/202
3.주택임대차보호법상의대항력/208
4.확정일자임차인/215
5.소액임차인/219
6.임대차기간과계약의갱신/224
7.압류많은집팔아드립니다./226
8.깡통전세로인한피해/228
02.상가건물임대차보호법229
1.상가건물임대차보호법의기본개념/229
2.대항력/234
3.우선변제권/236
4.소액보증금임차인의최우선변제권/237
5.상가건물임대차의분쟁의유형/240
6.임대차기간및계약갱신요구권/241
7.임차권등기명령/244
8.권리금회수기회보호/245
9.주택임대차보호법과상가건물임대차보호법비교/249

제6편등기부등본에등재된권리의분석252
01.등기부등본과등기256
1.등기란?/257
2.등기부등본이란?/257
3.등기의종류/257
4.등기부등본의구조와표제부/259
02.갑구에등기되는권리의분석260
1.소유권/260
2.가압류/263
3.가처분/263
4.가등기/266
5.예고등기/268
6.압류/271
7.환매등기/272
03.을구에등재되는권리의분석274
1.지상권/274
2.구분지상권/276
3.지역권/278
4.전세권/279
5.저당권/283
6.임차권등기명령/285

제7편등기되지않은숨겨진권리의분석…288
01.점유권288
1.점유권이란?/288
2.점유권자/289
3.점유의형태/290
4.점유와경매/290
02.유치권
1.유치권이란?/292
2.부동산경매에서발생하는유치권의종류/292
3.유치권의성립요건/293
4.유치권의효력/295
5.유치권자의권리행사방법/296
6.유치권의소멸/297
7.허위유치권을만드는목적/298
8.유치권분석방법/299
9.유치권자의명도/300
10.질권과유치권의차이/302
11.실무에서본유치권/303
12.허위유치권의유혹/305
13.유치권의권리분석에실패한경우/310
14.토지사기와유치권/311
15.유치권의주요판례/312
03.법정지상권318
1.법정지상권이란?/318
2.법정지상권의종류/318
3.경매에있어서법정지상권의성립요건/321
4.법정지상권의성립시기와존속기간/322
5.범위와지료/322
6.법정지상권의만료및소멸/322
7.법정지상권사례/판례분석/323
04.분묘기지권324
1.분묘기지권이란?/324
2.분묘기지권이인정되는경우/324
3.장사등에관한법률/325
4.분묘기지권존속기간/326
5.무연고분묘의처리/326
05.선순위세입자327
1.진정한선순위임차인이생기는경우/327
2.선순위가장임차인/328
3.임차권을분석하는방법/329
06.제시외건물330
1.제시외건물이란?/330
2.제시외건물의종류/330
3.제시외건물이경매대상에포함되는경우/331
4.제시외건물이경매대상에포함되지않는경우/331
5.토지만의경매/332
07.부합물332
1.부합물이란?/332
2.부합물의종류/332
08.종물333
1.종물이란?/333
2.종물의종류/334

제8편종합적인부동산의권리분석…336
01.권리분석의개념336
1.권리분석이란?/336
2.권리분석의필요성/336
3.권리분석은어떻게공부해야하나?/337
02.권리분석의내용338
1.권리분석의대상/338
2.권리분석의분류/339
3.권리분석의원칙/340
03.말소기준권리342
1.말소기준권리란?/342
2.말소기준권리의종류/342
3.말소기준권리가되는것/342
4.전세권이말소기준권리가되는경우/342
5.권리간의우선순위/343
04.말소,인수되는권리를찾는방법344
05.인수주의와소멸주의346
1.소멸주의/346
2.인수주의/346
3.말소기준권리와관계없이인수해야하는권리/347
4.소멸주의원칙의예외/347
06.공법상의제한348
1.국토이용관리법/348
2.도시계획법/348
3.건축법/348
4.도시재개발법/348

제9편배당분석352
01.배당이란?352