집값은 잡을 수 있는 것인가 (대한민국 집값의 현실과 전망)

이상현

서울대학교건축학과를졸업하고미국미시건대학교에서석사학위를,하버드대학교에서박사학위를받았다.현재명지대학교건축대학에서건축및도시설계를가르치고있으며,‘도시공간과인간의삶’에대한연구를계속하고있다.대표저작으로는『길들이는건축길들여진인간』(2013년문화체육관광부우수교양도서,2013년네이버오늘의책,2019년대한건축학회소우저작상),『몸과마음을살리는행복공간라운징』,『건축감상법』,『마을사람과뉴타운키즈』(2018년우수출판콘텐츠제작지원사업선정)가있으며,주요논문으로는「도시공간내통행량추정을위한네트워크특성지표개발」(2012년대한건축학회논문상)이있다.

제1장집값문제를보는조감도
제2장집값은왜오르는가?
제3장정말공급이문제인가?
제4장집값은언제까지오를것인가?
제5장현실적이고구체적인집값대책
제6장집은사는(buy)것이아니라사는(live)곳이라는데
제7장팽창형거대도시의소멸

좀처럼잡히지않는집값,정말공급이문제인가?

문재인정부들어25차례에걸친부동산대책을내놓았지만,정부의대책을비웃듯집값은여전히고공행진중이다.무엇이문제일까?이책은이질문에서비롯되었다.문제의원인을분석하기위해저자는경제학의기본원리인수요-공급법칙에서출발한다.집값을잡는데에는두가지방법이있다.수요를억제하거나공급을늘리는것인데,문재인정부는그중수요를규제하는방법을택했다고저자는분석한다.대출을규제하고법제도를동원해서수요를억제하려고한것이다.이러한정책결정의배경에는집값상승을견인하고있는수요는투자적수요이고집에투자해서얻는이익은불로소득이며다른사람들의피해를기반으로한착취적행위라는철학이자리하고있다.
정부의노력에도집값이계속오르자집값상승원인에대한다양한분석이제기되었는데,그중가장유력한주장은주택공급이부족하다는것이다.하지만이책은주택공급부족이집값상승의원인이라는주장에대해부정적인입장이다.저자는현재집값상승을주도하는시장은주택보유자이면서주택추가구매력이있는사람들의시장이라고본다.이같은가수요시장에서는지금현재분명공급이수요를따라가지못하고있다.저자는문재인정부가지금보다두배의물량을주택시장에쏟아부었더라도주택가격은안정되지못했을것이라고말한다.역대어느정부보다실수요자위주의주택정책을강조하는문재인정부에서공급하는주택은위치나평형대면에서투자가치가떨어지기때문이다.

집값을좌우하는것은실수요시장이아니라가수요시장이다

이책은문재인정부가추진하는정책의큰방향은옳지만효과적이지는않다고단언한다.문재인정부가고집하는부동산정책의기본원칙은무주택자라는실수요자에게주택을공급한다는것인데,부동산시장은사실실수요시장이아닌가수요시장에의해결정되기때문이다.이책은문재인정부의부동산정책이실패한주요원인은엄연히존재하는가수요시장을애써부인했기때문이라고강조한다.문재인정부는서울의주택보급률이이미100%에가깝다는사실을근거로들어실수요자위주의주택정책을펼쳐야한다고주장해왔다.하지만이책은지금집값을좌지우지하는것은중산층중에서도상위에속하는계층이라고분석한다.이들은대개자가를이미보유하고있으며,노동소득으로부를늘리는한편자산소득이나자산가치상승으로도부를늘려간다.
따라서이책은부동산정책을수립하는데주택보급률보다중요한것은자가보유율을파악하는것이라고강조한다.정부가신규주택을계속공급하는데도자가보유율이더낮아지고있다는것은시중에공급되는주택이또다시다주택자의차지가되고있다는것을의미하기때문이다.결론적으로이책은실수요시장이아닌가수요시장에서는공급을늘리더라도가격안정화를기대할수없다고진단하면서,공급외에집값을안정시킬수있는대책으로첫째,가수요에대응할것,둘째,국가균형발전으로서울집중을해소할것,셋째,정부의부동산정책에대해국민적공감을얻을것을제시한다.

부동산에대한철학과정책목표를국민들과공유하라

지나치게당연한명분은현실을보는눈을어둡게만든다.부동산투기로인한불로소득을인정할수없다는것,실수요자들에게더많은집을주어야한다는것은누구도반대하기힘든당연한명분이다.하지만그러한가치와정책목표를국민들이당연히공유하는것은아니다.현시점에서양질의주택을공급하는것이집값안정이아니라집값폭등을불러올수있다는점,부동산불로소득이무주택자의내집마련을점점더어렵게만들수있다는점이우려되어재개발·재건축을통한주택공급에부정적이고공공주도의주택공급을실현하고자한다면정부는국민들을끊임없이설득해야하고이러한비전을국민들과공유해야한다고이책은당부한다.
한편이책의또다른특징은산업혁명이후전개된도시의역사를고찰함으로써미래의도시를예측하고있다는것이다.오늘날과같은팽창형거대도시는사람,물자,정보이동에서의효율성을극대화하기위한역사적산물에불과할뿐,불변하는존재는아니다.이제4차산업혁명을통해로봇이사람의노동을대신하는시대가도래하면도시는그필요성은급격히줄어들것이다.그때가되면도시에대한사람들의요구는지금과크게달라질것이며,부동산가격도크게변화할것이라고저자는전망한다.