집값의 이해 (가치와 가격의 구조)

이상현

서울대학교건축학과를졸업하고미국미시건대학교에서석사학위를,하버드대학교에서박사학위를받았다.현재명지대학교건축대학에서건축과도시설계를가르치고있으며,‘도시공간과인간의삶’에대해연구하고있다.
대표작으로『길들이는건축길들여진인간』(2013년문화체육관광부우수교양도서,2013년네이버오늘의책,2019년대한건축학회소우저작상),『몸과마음을살리는행복공간라운징』,『건축감상법』,『마을사람과뉴타운키즈』(2018년우수출판콘텐츠제작지원사업선정),『집값은잡을수있을것인가』가있으며,주요논문으로는「도시공간내통행량추정을위한네트워크특성지표개발」(2012년대한건축학회논문상),「일방통행제영향권추정및방향성설정방법연구」(2021년국토연구원국토연구우수논문상)가있다.

01집의가치
02위치
03부지
04건물
05평판
06시장
07인플레이션
08부의집중
09가수요의폭발
10맺음말

모두가복부인이되어버린시대!
집값에대한오해와의도적인왜곡에서벗어나기

부동산구매와관련해전문가의3분의2가대박론자이고,3분의1이쪽박론자인것처럼집값대책과관련해서도대체로3분의2가공급론자이고,3분의1이규제론자라고한다.그러나집을샀다고해서누구나대박을치거나쪽박을차는것이아닌것처럼,집값대책과관련해공급만이능사는아니며규제가전부인것도아니다.저자는현실적으로유효한대책은공급과규제의중간어딘가에있으므로,공급론에대한맹신과규제론에대한확신을좀느슨하게풀어볼필요가있다고강조한다.
이책을관통하는흐름은책제목그대로집값에대한이해다.저자는집의사용가치를결정하는위치,부지,건물,평판과같은내재적속성과집의교환가치를구현하는시장,인플레이션,부의집중,가수요등외생적조건을견고한증거를바탕으로쉽게설명하면서공급론과규제론에대한오해혹은의도적인왜곡에반박한다.

집값이올라가는이유는인플레이션과부의집중이다

집값이오르기시작하는시점에누가집을사는가?무주택자가집을사기보다유주택자가집을한채더사거나‘똘똘한집’한채로갈아탄다.집값정체기에무주택자가돈을벌었다면,유주택자는훨씬더많은돈을벌었을것이다.흔히하는말로부의집중이다.많은부를가진이들에게는한가지고민이생긴다.돈을어디에써야할것인가?
노태우,노무현정부시절집을구매해재미를본사람들이라면집값이오르기시작하는시점이위기이자기회라는것을잘안다.게다가한두번집투자에성공한경험이있다면,위기의식보다는기회에대한기대가더클것이다.집투자는인플레이션의파도를넘는안전한방법이된다.노무현정부이후문재인정부출범까지주택가격상승은물가상승률을고려하면마이너스에가까웠다.10년넘게그런기간이지속된것이다.이제집값이오를때가,아니올라야한다고생각하는때가온것이다.

아직도집값폭등이공급부족때문이라고생각하는가?

집값이오를때마다등장하는“시장을거스르지말라”라는주장의민낯을지금본다.문재인정부기간에집값이폭등했다.그후공급이늘었는가?공급계획은많이나왔지만공급이늘지는않았다.그런데이제집값폭락을우려한다.이상황은집값폭등의이유가공급부족이아니라는강력한증거가된다.집값폭락이우려된다면그렇게신봉하는수요-공급의법칙에따라공급을감소시키면될일이다.이리도간단한일을하지못하는이유는무엇일까?집값폭등이공급부족때문이아니라는것을잘알고있기때문아닌가?

아직도규제를통해집값을잡을수있다고생각하는가?

어느정부나집값이비정상정적으로오른다싶으면규제를들고나온다.그리고도덕적감정에호소한다.유주택자라면굳이사지않아도되는집을사는것이니규제를통해사지못하게할수있을거같고,도덕적감정에호소해말릴수도있을것같다.하지만문제는집이아니다.쌓아놓은부가문제다.마땅히투자할곳이없다면,한편곧들이닥칠인플레이션의파도를예상한다면부동산투자는이미선택의문제나도덕의문제가아니다.
규제를통해집값을조절할수있다고믿는다면부의집중도없고,인플레이션도없을것이라고말할수있어야한다.하지만누가그런말을감히할수있겠는가?

수요-공급법칙이안통하는과점시장에서
가수요가부리는마법!

수요-공급의법칙은가격이상승할때잘적용되고,가격이하락할때는적용되지않는다는점이가장이목을끈다.수요가증가하거나,공급이감소하면주택가격은상승했다.수요증가로인한가격상승은박정희정부와노태우정부에서확연히드러났고,공급감소로인한가격상승은노무현정부와문재인정부에서분명히나타났다.
시장에상승압력을촉발하는계기는일시적인수요-공급의불균형이다.수요가증가하거나공급이일시적으로라도감소하면시장은그것을일종의신호탄으로받아들인다.그때가바로가수요가불거져나오는순간이고,이순간이오면실수요조차도가수요처럼움직인다.