집값을움직이는네가지힘을이해하면시장이보인다
책의첫번째파트에서는집값을결정하는기본원리를설명한다.저자가제시하는핵심개념은‘마차론’이다.집값을움직이는네가지힘을마차에비유하면수요와공급은두개의바퀴이고,금융은마차를움직이는말이며,정부의규제는방향과속도를조절하는마부에해당한다.어느하나만떼어놓고집값을설명할수없는이유가여기에있다.특히수요를단순히‘집을필요로하는사람’으로보지않는다.실거주목적의수요와미래의시세차익을기대하는투자수요는집값에미치는영향이다르기때문이다.이러한차이는매매가격과전세가격의관계에서도나타난다.지방에서는상대적으로투자수요가적어전셋값과매매값이함께움직이는경향이있지만,수도권에서는투자수요가커지면서두가격이반대로움직이는현상도나타난다.실제로2010~2014년수도권에서는매매수요가전세수요로이동하면서전셋값이연평균7.6%상승하는동안매매값은연평균1.3%하락했다.이어역대정부의집값흐름을네가지힘으로재구성한다.노무현정부부터박근혜정부까지는투자수요가주택시장을주도한‘수요의시대’,문재인정부이후에는통화량과이자율의영향력이커진‘금융의시대’로구분한다.그리고앞으로는누적된주택재고가시장을좌우하는‘공급의시대’가올것이라는전망으로책의논의를확장한다.
투자수요가집값을움직인다
두번째파트에서는집값의‘수요’를보다깊이파고든다.핵심은모든수요가같은수요가아니라는것이다.실거주를위한수요와투자목적으로주택을구입하는수요가함께존재하며,특히수도권주택시장에서는투자수요가집값의변동성을크게키운다고설명한다.전세는주거서비스를소비하기위한수요가중심이지만,매매에는미래의가격상승을기대하는투자수요가결합된다.따라서전세가격과매매가격의차이,즉매매가대비전세가비율을살펴보면해당지역에서주택의투자수요가얼마나강한지를파악할수있다.저자는이를바탕으로수도권과지방의주택시장구조가왜다른지를설명한다.지방에서는상대적으로주택의투자가치가낮아전세와매매가가함께움직이는반면,수도권에서는집값이오를것이라는기대가커질수록전세수요가매매수요로전환되고,집값이떨어질것이라는우려가커지면다시매매수요가전세수요로이동한다.이과정에서수도권집값의변동성이커진다.
집은얼마나부족한가,그리고얼마나쌓이고있는가
세번째파트에서는흔히집값상승의원인으로지목되는‘공급’을숫자로검증한다.여기서중요한것은한해에새로지어진집의숫자만보는것이아니라누적된주택재고를함께봐야한다는점이다.책에서는주택공급을주택재고(Stock)와신규건설물량(Flow)으로구분해살펴본다.우리나라의주택재고는지속적으로증가해왔으며,1990년부터2024년까지수도권의인구는1.4배,가구수는2.2배증가한반면주택은3.9배증가했다.즉장기적으로보면주택재고가인구와가구보다훨씬빠르게늘어났다는것이다.그렇다고현재서울에집이충분하다는의미는아니다.저자는전국적인주택재고증가와서울의구조적인공급부족이동시에존재할수있음을설명한다.서울은전국가구에서차지하는비중에비해주택재고와신규아파트공급비중이낮다.2025년기준서울의전국가구비중은18.6%이지만,2011~2025년전국아파트신규준공물량가운데서울이차지하는비중은평균11.6%에그쳤다.이어2050년까지주택재고를전망한다.저자는신규준공물량과멸실물량을이용해주택재고를추산하고,전국의주택재고가2050년약3,000만채까지늘어날것으로전망한다.이에따라주택보급률역시120%를넘어설것으로예상하며,장기적으로는‘집이부족한문제’에서오히려빈집과지역별주택수요의불균형이중요한문제로전환될가능성을제시한다.
돈이풀리면집값이오른다
네번째파트에서는집값과금융의관계를분석한다.집은다른소비재와달리구입가격이매우크기때문에대부분의사람들이금융을통해자금을조달한다.따라서금리와통화량,주택담보대출은주택시장에직접적인영향을미친다.특히2010년대중반이후에는금리와주택담보대출증가율이뚜렷한역의관계를보이기시작했다.금리가낮아지면주택담보대출이늘고,금리가오르면주택담보대출이줄어드는패턴이반복되면서금융여건이집값에미치는영향이더욱커졌다는것이다.저자는이를통해문재인정부이후를‘금융의시대’로규정한다.초저금리와통화량증가가주택시장에강력한영향을미쳤고,이후금리가오르면서금융여건이급격히위축됐다.이시기에는단순히‘집을사고싶은가’보다‘집을살수있는자금을조달할수있는가’가주택수요를결정하는중요한조건이되었다.책은여기서한발더나아가앞으로도주택의금융화가지속될가능성을살펴본다.주택가격이높아질수록자기자본만으로주택을구입하기어려워지고,금융의역할이커질수밖에없기때문이다.
정부가규제한다고집값이영원히잡히는것은아니다
다섯번째파트는정부의주택정책을본격적으로검증한다.저자는정부의규제를거래규제,금융규제,세금규제로나누고각각의효과가다르다는점에주목한다.거래규제는실거주요건이나청약자격,조합원자격,토지거래허가제등을통해시장참여자체를제한한다.금융규제는LTV·DTI·DSR등을이용해주택구입에사용할수있는자금의규모를제한한다.세금규제는취득·보유·양도과정에서세금을높여투자수요의경제적유인을변화시킨다.이세가지규제는효과의속도와방향에서도차이가있다.거래규제는단기적으로집값을억제할수있고,금융규제는신속하고강력하지만통화량자체를통제하지못하며,세금규제는단기효과는약하지만장기적으로투자수요의패턴을바꿀수있다.책에서는뉴스테이정책을통해정책이시장상황에따라달라질수밖에없는이유도살펴본다.‘그때는맞았던정책’이시장여건이바뀌면더이상적절하지않을수있다는것이다.특히저자는2014년부터2025년까지의주요주택정책10개를선정해서울아파트KB주간매매지수를기준으로정책발표전후각각50주,총100주의집값흐름을분석한다.이를통해정책이실제집값에미친영향을데이터로검증한다.분석결과거래·금융규제는단기적인효과가있었으며,금융규제보다기준금리의영향이더크게나타났다.세금강화는단기적으로집값을크게억제하지못했지만투자수요의방향을장기적으로변화시켰고,공급확대대책은단기적인집값변화가크지않았다.
수요의시대에서금융의시대를지나,공급의시대로
마지막파트에서는앞서살펴본네가지힘을바탕으로앞으로의주택시장을전망한다.저자는지난20년을크게‘수요의시대’와‘금융의시대’로나눈다.노무현정부부터박근혜정부까지는투자수요의변화가집값흐름을주도했고,문재인정부부터는통화량과금리등금융여건의영향력이커졌다는것이다.앞으로는여기에새로운변화가나타난다.바로‘공급의시대’다.2050년전국주택재고는약3,000만채,아파트재고는약1,800만채까지늘어날것으로전망된다.주택보급률은전국126%,수도권114%수준에이를것으로추산된다.이렇게되면앞으로의집값은지금까지와달리지역별로크게엇갈릴가능성이높다.수도권외곽과지방은누적된주택공급에비해수요가줄어들면서가격하락압력을받을수있지만,서울과수도권핵심지역은수요가계속집중되는반면신규공급이충분하지않아가격상승압력이이어질수있다는것이다.결국공급의시대에는수요도,공급도,집값도양극화된다.그리고이러한양극화에대응하기위한새로운해법으로책은‘은마리츠’를제안한다.고가의서울주택을소수의사람만소유하는방식에서벗어나주택을지분으로나누어더많은사람이소유할수있도록하는방식이다.저자는2026~2030년서울재건축·재개발과정에서발생하는일반분양물량을대상으로이러한공공리츠를활용할경우더많은사람이서울도심신축아파트의지분을보유할수있다는구체적인시나리오까지제시한다.
미래의주택시장을이해하기위해서는단순히“집값이오를까,내릴까”를묻는것에서벗어나야한다.어떤지역의수요가늘어나는지,그지역에주택이얼마나공급되는지,금리와통화량이어떻게움직이는지,정부의규제가시장참여와투자수요를어떻게바꾸는지를함께살펴봐야한다.『집값의법칙』은바로이네가지힘을통해독자가부동산시장을스스로읽을수있는하나의프레임을제공한다.
책속에서
왜지금지난20년,오랜과거의집값까지살펴봐야할까?그래야향후집값을제대로가늠할수있기때문이다.지난20년간우리나라집값은드라마틱하게변했다.장기추세로보면매매값은우상향했고물가상승률을크게웃돌았지만,단기적으로는시기별로,지역별로등락을거듭하며변동폭도컸다.여기에더해전셋값은매매값과같은방향으로움직이기도했지만,반대로움직이는때도잦았다.우리나라집값추이를단선적으로정의하기어려운이유다.(p.34_PART1.지난20년집값추이분석)
우리나라현금부자는2011년13만명에서3배나늘었는데,이중70%는수도권에살고서울에만50%가산다.그리고현금부자들의부동산자산비중은최근들어떨어지고는있지만여전히55%를차지하고있다.이러다보니투자수요는언제든지시장에진입할수있고폭발력도크다.2025년한해동안전국아파트매매거래대금이약500조원인데,우리나라현금부자가가지고있는금융자산은3,000조원이넘는다.이돈이면6년동안우리나라전체아파트거래대금을치를수있다.(p.125_PART2.집값을움직이는것은심리)
매매값에직접영향을미치는것은누적공급량이지신규공급물량이아니다.그해공급이늘어나고줄어든다고해서그해집값이바로내리고오르지않는다.그간충분히지어졌다면한두해집이덜지어진다고해서집값이요동치지않는다.반대로그간지어진집이모자라는데앞으로대규모신도시를건설한다고해서오르던집값이가라앉지않는다.오히려단기적으로는집이덜지어져서앞으로집값이오를것이라는공급불안심리가수요를자극해서집값을올린다.(p.169_PART3.누적공급량이집값을결정한다)
주택의금융화는세대내는물론세대간자산격차를확대시킨다.주택의금융화가본격화되던2010년대중반에30~40대가되어집을샀던세대는이른바‘집주인세대(GenerationLandlord)’가된반면,그이후집값이급등하고나서야20~30대가된현재의청년층은‘임차인세대(GenerationRent)’로살아간다.세대간자산격차가이렇게벌어지고있는것이다.(p.198_PART4.통화량이집값을움직인다)
정부가강력한규제를발표하면시장은위축되면서당장은집값이안정된다.‘정부이기는시장이없다’라는말이생기는이유다.그러나규제의효과는오래가지않는다.시장은곧규제에적응하면서다시집값을밀어올린다.그래서‘시장이기는정부없다’라는말도생긴것이다.(p.210_PART5.이기는정부도이기는시장도없다)
은마리츠지분을1인당1억원으로둘경우,무주택서민·중산층1만명이새은마아파트의집주인이된다.은마리츠를통해‘1인1집주인’시대에서‘1집100집주인’시대로전환해야한다.(p.275_PART6.수요의시대에서공급의시대로)
추천사
김수현(세종대학교도시부동산대학원,전청와대정책실장)
책첫머리에서저자는“나는집값을잡으러다녔던사람이다.그런데번번이실패했다.”라고고백한다.노무현정부와문재인정부시기에는나와함께정책을고민하고추진하기도했다.이런고백에서시작하는책에는절실함이가득하다.그만큼이책은실패담에그치지않는다.성찰에바탕을둔평가를통해주택시장을이해하는프레임을제공하고있다.이를통해독자들도‘현재를해석’하고나아가‘미래를예측’하는데다가갈수있을것이다.
박원갑(부동산수석전문위원,KB국민은행,부동산학박사)
격동의부동산역사를온몸으로겪어낸정책전문가가우리에게전하는메시지는명확하다.시장을완벽히이기는정부도없고,정부를완전히압
