상승하는 부동산의 조건 (2017 대한민국 부동산의 미래)

한국부동산자산관리연구원

저자한국부동산자산관리연구원은부동산시장전반에관한체계적인조사와연구로국내부동산시장의건전한육성발전과과학화를모색하는전문가집단이다.학계와산업계의전문가들이함께부동산시장에대한양질의콘텐츠를제공하기위해노력하고있다.과거부동산시장은투자와개발위주였지만,지금은보유한자산의효율적인관리와활용에초점을맞추고있다.즉,지금의부동산시장은합리적인시장으로변화하고있다.이제는이미공급된부동산자산을어떻게관리하고활용할것인가하는것이중요한시대의흐름이된것이다.우리나라에서부동산은가계자산의80%이상을차지하고있어주거그이상의의미를지니고있다.저자는현재의부동산시장이선진국형저성장상태로진입했다고판단한다.저성장시장에서성공하기위해서는살때와팔때를고민하는‘타이밍’보다,상품자체의‘상품성과경쟁력’에집중해야한다.저자는투자자들이현재시장에서어떻게행동하는것이좋은지를아는것이중요하다고역설하면서독자가좋은상품과지역을발굴할수있도록의미있는분석을담은책이되도록노력했다.

·홈페이지:www.ream.re.kr

들어가며_부동산시장이하락해도상승하는곳은반드시있다

1장.2017부동산을말하다
01.2017부동산,꺾일틈없다
02.고가와저가부동산의가격차이가줄어든다
03.블루칩아파트는흔들리지않는다
04.오른다고생각하면오른다
05.저금리와유동성이부동산가격을밀어올린다
06.지금부터서울이오른다
07.8·25가계부채종합대책
08.11·3부동산대책이궁금하다

2장.상승하는부동산의조건
01.이슈_기다리는대폭락은없다
02.이슈_역전세난은일시적,지역적이다
03.이슈_전세보다집값이더오른다
04.이슈_함께오르던지방,이제차별화된다
05.이슈_매매는줄고증여가늘었다
06.아파트_도심의소형아파트는계속오른다
07.아파트_소형에서중형으로갈아타기는여전히힘들다
08.아파트_이제대단지아파트가오른다
09.분양_미분양보다중요한준공후미분양을확인하라
10.재건축_새것에대한욕망이낡은것의가격을올린다
11.재건축_부동산가격을끌어올리는재건축
12.재건축_앞으로10년은재건축시대다
13.오피스텔_수도권오피스텔의공급증가
14.오피스텔_아파트의대안이된오피스텔
15.오피스텔_오피스텔분양가는올랐으나매매가상승률은높지않다
16.단독·빌딩·토지_온전한내것에대한욕망에사로잡히다
17.단독·빌딩·토지_단독주택매매가상승률이가장높다
18.단독·빌딩·토지_저금리와고령화로소형빌딩시장은활황
19.단독·빌딩·토지_토지는안정적으로상승한다

3장.어디가오르나
01.용산,다시기지개켜다
02.은평뉴타운,이제볕이들까?
03.대전,침체에서벗어나나?
04.호남KTX,호재로작용할까?
05.세종시,여전히유망한가?
06.강원,동계올림픽에맞춘새로운투자전략필요
07.김해공항확장,서부산개발에어떤영향을미칠까?
08.제주,힘에부치나?

4장.랭킹으로본부동산시장
01.어떤아파트가많이올랐나?
02.어느지역이많이올랐나?
03.청약경쟁률은어디가높았나?

부록1.11·3부동산대책주요내용
부록2.11·24부동산대책주요내용
부록3.부동산투자전에알면좋은것들

2017년부동산어느곳이오를까?
시장의정확한데이터로그신호를읽어라

v앞으로10년은재건축시대
v부산,세종,제주…이슈지역들올해도상승할까?
v서울과지방의가격차이에숨겨진신호를포착하라
v단독주택매매가상승률이가장높다v도심의소형아파트는계속오른다

대한민국국민중에부동산전문가가아닌사람이있을까?상승론자는상승론자대로,하락론자는하락론자대로부동산에대한자신만의생각이있다.IMF와금융위기를거치면서부동산의폭락과폭등을경험했고그와중에부동산으로돈을버는것을목격했기때문이다.그덕분에부동산에관심이많아져다들자신만의경험적주관을갖게되었다.하지만지금의부동산시장은합리적인시장으로변화하고있다.이제는이미공급된부동산자산을어떻게관리하고활용할것인가하는것이중요한시대의흐름이되었다.
예전에는정보가없어부동산투자를못했다면지금은넘쳐나는부동산정보중에서무엇이맞는말인지몰라투자를못한다.전문가들사이에서도공급이넘쳐난다는의견과부족하다는의견이함께존재한다.때론어떤전문가의말도내겐맞지않는것같다.이것은내게정보의진위를판단할근거와기준이없기때문이다.전문가말이라고다옳고재테크에실패한회사동료의말이라고틀린것은아니다.더불어꼭알아야할것은다른사람에게옳은정보가내겐맞지않는정보일수도있다는사실이다.따라서우리가갖추어야할부동산능력은어떤정보가옳고어떤정보가그른지,내게맞는정보는무엇인지판단할수있는능력이다.
신간《상승하는부동산의조건》은여러전문가의의견을단순히모은책이아니라,데이터를기본으로차별화되고있는시장의핵심동력을제시했다.KB선도아파트50지수,부동산소비심리지수등과거에는잘보지않던변수들도분석,부동산시장의심장부를상세하게파헤쳤다.근거없이예측하기보다는대부분의내용에데이터의출처와원데이터(rawdata)를표시하려고노력했다.데이터를기본으로독자의의사결정을돕고자한것이다.2017년은부동산시장의새로운시대를여는첫해가될것이다.새로운시대에서승자가되기위해서당신이알아야할부동산의모든것이이책속에있다.

2017부동산,더이상한꺼번에오르지않는다
지역별·상품별특색을철저히파악하라!

지금부터는과거의경험에서얻는자신만의부동산지식보다는각종통계를바탕으로미래를내다봐야한다.과거에는정도의차이는있었지만어디든사두면가격이올랐지만앞으로는오르는곳만오를것이기때문이다.지금까지는자신이사는곳,잘아는곳에투자해도시세차익을얻었지만앞으로는달라질것이다.

§강남재건축열풍,수도권으로확산될까?
2016년한해동안강남재건축이부동산가격을올리는견인차역할을했다.과거어느한곳의가격이오르기시작하면다른곳으로가격상승이퍼져나가곤했다.그러나(재)한국건설산업연구원은2016년상반기국내부동산시장의주요이슈로자리매김한‘강남재건축열풍’이수도권전역으로확산될가능성은없다는분석을내놓았다.2016년상반기수도권의재건축대상아파트의매매가격이4.02%상승하는등주목받고있지만이는경기도과천시,서울송파구에국한된것으로규정하고수도권전역으로확산될가능성에대해서는부정적으로보았다.현재강남재건축아파트의가격이상승하는것은고령화와도심이라는키워드때문인데수도권등지방의재건축대상아파트에는고령화와도심은빠지고재건축이라는키워드만있기에가격이상승할수없기때문이다.

§작지만강한소형아파트
다들역세권의소형아파트에투자하고싶어한다.투자이유를물으면다들앞으로는1~2인가구가늘어나기때문이라고한다.맞는말이다.거기에중장년층까지소형아파트를선호하기때문에소형아파트의가격이오르는것이다.중장년층이소형아파트를매수하는이유는2가지로보인다.월세를받는것과나중에자식에게증여를하기위해서다.본인아파트를줄이지않더라도추가되는수요는대부분소형아파트라는이야기다.여기에아파트발코니확장이가능해지고서비스면적이늘어굳이넓은집에서살필요가없어진것이다.

§다시기지개켜는용산
지금까지용산은안타까움의상징이었다.2009년용산참사,2013년용산국제업무지구개발무산등여러악재가겹치면서개발기대감에올랐던가격이재조정되었다.서울을기준으로살펴보면2012년말대비로아파트가격이유일하게하락한(-1.19%)지역이다.강남구가1억5,000만원이오르는동안용산구는지난4년사이2,700만원이하락했다.그러나지금부터는서울의다른지역과키맞추기를할것이다.현재서울역까지만운행하던공항철도의용산역연장개통이2018년으로예정되어있다.강남에서용산으로이어지는신분당선역시2020년개통을목표로한다.신라면세점과현재공사중인앰배서더호텔및지하공간개발사업이교통여건개선과맞물리면서용산을관광및교통의중심지로바꿔놓을것이다.용산이강남과명동을합쳐놓은서울의대표적랜드마크가될것으로예측하는전문가들도많다.

§세종이다시꿈틀댄다
여러악재에도불구하고세종시부동산시장은거침이없다.저금리상황과새아파트에대한갈증이주변지역의수요를흡수하면서분양시장은초호황을누리고있다.최근의세종시부동산시장의약세는일시적이라는의견이우세하다.시장에서는세종시의부동산시장은중장기적으로는강세를보일것으로전망한다.이를뒷받침하는가장큰요인은인구의증가다.2016년들어과거에비해인구유입이다소줄어들었지만세종시는여전히중부권인구의블랙홀이다.주변청주와대전등지에서유입되는인구는안정적이다.

§제주,힘에부칠까?
제주지역은2013년이후부동산가격상승세가커지는추이를보이는가운데2014년이후부터는급격한상승세를보이면서여타지역과의격차를크게확대했다.2014년과2015년아파트매매가격상승률은각각17.85%,10.06%였다.당시전국평균아파트매매가격상승률이3.27%와5.96%였으니놀라운상승률이었다.최근제주지역의부동산시장이주춤하지만전문가들은이를일시적인현상이라며향후안정적인성장세를유지할것이라고말한다.제주지역부동산시장의미래를긍정적으로보는가장큰이유는급격히늘어나는인구다.제주지역의인구는지역경제호조,정책적유인(기업유치,혁신도시,해군기지,국제학교)등으로2010년순유입으로전환한후유입인구의규모가점차확대되고있다.순유입의규모는2010년400명선에서2015년에는1만4,000명으로늘었으며,2016년1분기중에는전년같은기간대비로무려38%(4,183명)나증가했다.9월현재까지1만1,752명이순유입되었다.

부동산투자의패러다임이바뀌고있다
타이밍이아니라상품선택에집중하라!

고령화로더오래살게되었지만지금의금리로는길어진노후를대비할수없다.저성장으로돈모으기가어려워넓은집으로옮겨갈수없다.유동성증가는모두를투자자로만들었지만과거처럼무엇이든사두면오르는시대는지났다.부동산시장의새로운키워드는‘차별화’다.이제는오르는것만오른다.강남에있는아파트는이미비싸지만더오를수있다.수익률이낮아져도월세를안정적으로받을수있는오피스텔은꾸준하게사랑받는다.주거와수익성을함께해결할수있는상가주택은부동산침체기에도꿋꿋하게버텨낸다.
더이상과거의경험으로투자해서는안된다.한번의우연한투자로성공한투자자에게두번째성공은없다.우연히성공하는투자보다는객관적인데이터를기반으로손해보지않는투자를꾸준하게하라.데이터를기반으로한부동산투자를친구처럼곁에둔다면길어진인생이풍요로워질것이다.