재개발 재건축 지금 사도 될까요? (급변하는 부동산 시장에서 꼭 알아야 할 재개발 재건축 투자법)

심형석

저자심형석은영산대학교부동산학과부교수이며한국부동산자산관리연구원원장을맡고있다.전국경제인연합회,한국건설산업연구원등에서일했으며,부동산114이사를역임했다.부산도시공사,부산교통공사,울산도시공사,부산소비자연맹등의자문위원으로활동중이다.
혼돈의시대에폭탄같은부동산대책이나왔다.투자자들모두갈피를잡기힘들것이다.특강강연장에서투자자들에게가장많이받는질문은“지금집을사도되나요?”다.재개발?재건축아파트는투자상품에가깝기때문에많은의문과걱정이생기는것은너무나당연하다.허나부자들은여전히가장유망한투자처로재건축아파트를꼽는다.왜이상품이매력적인지살펴보는것은현재부동산시장을해석하는단초가될수있다.
현장과학교에서두루얻은지식과경험을이책에담았다.이책을통해많은사람들이부동산시장을제대로바라볼수있는눈을키우고자신만의재테크방법을만들기를바란다.서울집과부산의학교를오가는생활을하고있으며,자산시장에서폭넓은시각을가지려노력한다.지은책으로《아파트제대로고르는법》,《월세받는부동산제대로고르는법》,《상승하는부동산의조건》,《어떻게실패는성공을부르는가》,《주거론(공저)》,《부동산마케팅론》,《부동산자산관리(공저)》등이있다.

1장왜재개발ㆍ재건축인가?
018ㆍ2부동산대책을빗겨간재개발ㆍ재건축도있다
02분양가가오르면재건축이뜬다
03일반아파트상승률높은곳이재건축아파트상승률도높다
04재개발ㆍ재건축은투자상품이다
05뉴스테이는재개발ㆍ재건축사업을어떻게바꿀까?
06도시재생,재개발ㆍ재건축의복병일까?
07키워드는새아파트,고령화그리고도심
08재개발ㆍ재건축,어디가올랐는가?
●꼭알아야하는재개발ㆍ재건축법률상식｜재개발VS재건축

2장앞으로뜰지역은어디인가?
01강남다음은어디가뜰까?
02영원한블루칩,압구정
03강남개포동,압구정을넘어서나?
04강남4구,강동구의변신
05방배동과사당동재건축
06과천은과거의영광을재현할수있을까?
07위례신도시턱밑,성남
08규모의힘,광명
09부산재개발,서울재개발
10해운대,기다리지못한자의슬픔
11부산에는광안리해수욕장도있다
12제주는계속뜨겁다
●꼭알아야하는재개발ㆍ재건축법률상식｜무상지분율과비례율

3장어떻게투자해야하는가?
01왕초보,부동산투자정글에서살아남기
02초보도성공하는투자비법
03재건축투자도입지가우선이다
04이사만잘해도대박난다
05이주,성공의또다른기회
06레버리지를활용하라
07용감한부산아줌마의강남입성기
08집한채입주권둘,집두채입주권하나
09과소필지의위대한탄생
10인생을바꿀수있는상가투자
11부동산은타이밍이다
12재개발투자타이밍
13재개발수익률분석법
●꼭알아야하는재개발ㆍ재건축법률상식｜조합원은왜감정평가액에민감한가?

4장무엇을알아야하는가?
01시공사입장에서생각하라
02입주권을살까?분양권을살까?
03재개발ㆍ재건축에적용되는특별한세금
04재건축초과이익환수제의부활
05비상대책위원회는필요악인가?
06재개발ㆍ재건축VS택지개발사업
07시공사가중요한이유
08신탁사의이유있는약진
●꼭알아야하는재개발ㆍ재건축법률상식｜재개발ㆍ재건축거래시특약사항

앞으로10년,재개발ㆍ재건축이부동산시장을주도한다
타이밍은언제일까?어디를사야할까?
급변하는부동산시장에서꼭알아야할재개발ㆍ재건축투자법

우리가재개발ㆍ재건축에관심을갖는이유는하나다.생활하기편한곳,회사와가까운곳에신축아파트를얻는방법이기때문이다.사람들이살고싶어하는도심에추가로새아파트를공급할땅은이미없다.도심에새아파트를지을수있는곳은유일한방법이재개발ㆍ재건축사업이다.그러나일반적인부동산매매와달리재개발ㆍ재건축의경우에는진행단계도많고셈법이복잡해서일반인이접근하기어려웠다.그러나도심에있는신축아파트에살고싶다면반드시관심을가져야한다.
신간《재개발재건축지금사도될까요?》는투자자들이어렵게느껴지는재개발ㆍ재건축시장을쉽게이해하고,스스로투자에나설수있도록전략을짤수있게최신정보와분석을담았다.부동산학과교수의이론과공인중개사사무소운영자의실전노하우가만나재개발ㆍ재건축에대해전혀모르는사람도투자할수있게도와주고있다.1장에서는왜정부의대책이유독재개발ㆍ재건축시장에집중되는지,시장의배경과현황을분석했다.2장에서는전국에서가장뜨거운재개발ㆍ재건축지역을선별해분석했다.서울은재건축이대세,지방은재개발이우위이기때문에지역을두루살펴봤다.3장에서는투자성공과실패사례를통해재개발ㆍ재건축투자시유의해야할점들을짚어본다.마지막으로4장에서는도시정비사업주체들의이해관계와역할을설명한다.도시정비사업의구조를이해하는것이투자의기본이기때문이다.
재개발ㆍ재건축을처음접하는투자자는어디에어떤구역이있는지조차생소할것이다.저자들은유망한재건축ㆍ재개발구역을설명하면서각사업장마다진입해야할때를알려준다.또한각사업단계마다얼마가적정한가격인지를계산하는방법을소개한다.또한재개발ㆍ재건축이무산될쉽게빠져나올수있는집을고르는실전노하우도들어있다.
교통,생활편의시설등이이미갖춰진곳에서생활하는편리함을알기때문일까?부동산규제가심해지기는하지만한국의부자들은여전히위치좋은재개발ㆍ재건축을유망한투자상품으로생각하고있다.오를때더오르고떨어질때덜떨어지는도심의신축아파트가가진힘을믿기때문일것이다.

내집마련기회,재개발ㆍ재건축에서찾아라!
집값은작년에도비쌌고재작년에도비쌌다.다시IMF가오면은마아파트를사겠다,타워팰리스를사겠다고들말하지만냉철하게생각해보자.그때의나도지금처럼집을사기에는돈이모자랐다.지금도마찬가지다.집값이조정기이긴하지만작년이나재작년수준으로는떨어지지않을것이다.떨어진다해도대출받을수있는금액이적어졌기때문에돈이부족하기는마찬가지다.
저자들은돈이부족하면시간을투자하라고말한다.시간까지투자해도안되면불편함을감수하라고말한다.부동산을빼고는재테크를말하기힘든대한민국에서집값이떨어질때만기다리는것은감나무밑에서감이떨어지기를기다리는것과같다.나와부동산시장의현재상태를냉철하게파악하고자신이투자할수있는방법을찾는것이더현명할것이다.
돈이부족하다면입지가좋아재개발ㆍ재건축이될수밖에없는곳에미리들어가살면서시간을투자하자.재개발ㆍ재건축이확정된곳은불확실성이줄어가격이비싸다.그러나아직사업이확정되지않은곳은불확실성때문에가격이낮다.그곳에서살면서부족한돈을시간으로메꾸는것이다.
사람들이살고싶어하는곳은주거,교육,교통환경이좋은곳이다.이런곳은개발이완료된도심일수밖에없다.그곳에주택을공급할방법이재건축외에또있단말인가?이것이강남발재건축가격상승의이유다.정부가강남의재건축을정조준해부동산규제책을쏟아내는진짜이유를생각해볼때다.

사상최대의규제책,투자자는어떻게대응해야할까?
8ㆍ2부동산대책을빗겨간재개발ㆍ재건축도있다!
생각보다강도높은부동산규제책이나왔다.일부에서는자본주의시장에서사유재산을침해하는조치이며,법치주의국가에서있을수없는소급적용이라며강하게반발하고있지만문재인정부의부동산정책방향은바뀔것같지않다.지금필요한것은현실을받아들이고개인투자자들은어떻게해야하는지대책을세우는것이다.추가대책또한관심을기울여야할것이다.
지금의부동산규제를과거참여정부때와비교하는사람들이많다.굳이정치적연관성때문이아니라참여정부시절부터쌓인부동산자료들을활용하기때문일것이다.과거에는구체적인자료가없어어떤규제를해야집값이잡힌다는경험이없었다.그러나지금은과거의경험을바탕으로부동산대책을세우기때문에즉각적인효과를보고있는것이다.그래서과거같으면천천히하나씩꺼냈을부동산대책을한번에꺼낸것이다.대한민국에서부동산가격은강남에서시작해주위로퍼져나갔다.가진돈이없어도대출을통해레버리지를일으켜가격상승에숟가락을올렸다.집값을잡기위해서는대출을조이고강남의집값을얼려버리는되는것이다.그러면강남에서시작된냉기가주위로퍼져집값은상승을멈추게된다.가장좋은것은공급을늘려수요에맞추는것이겠지만공급은최소5년이걸리는일이기때문에8ㆍ2부동산대책에서는공급에대한내용이없다.
정부가주시하고있고부동산규제가수렴하고있는지금,재개발ㆍ재건축에관련된책을내는것은시기상적절해보이지않는다.일부규제지역에서는조합원지위의양도ㆍ양수가불가능해거래를할수없기때문이다.하지만모든규제에는빈틈이있기마련이다.8ㆍ2부동산대책을빗겨간재개발ㆍ재건축단지들이많다.최소5년은가격이안정적으로유지될지금이강남에있는신축아파트,아니최소신축아파트로갈아탈절호의기회인것이다.지금까지의규제만으로도부동산가격은횡보할텐데추가로여러대안들이거론되고있어당분간은부동산가격이주춤할것이다.
일부에서는가격이떨어지면집을사겠다고하지만택지개발을통한추가공급이없고,다주택자들또한양도세중과로구축아파트역시매물로나오기는힘들것이다.매물이적어지면가격이올라야하지만대출규제로수요또한적어져부동산가격은원하는수준으로떨어지기힘들다.

▷왜정부의대책이유독재개발ㆍ재건축시장에집중될까?
▷전국에서가장뜨거운재개발ㆍ재건축지역은어디일까?
▷재개발ㆍ재건축실전투자할때주의해야할점은?
▷투자자라면반드시알아야하는도시정비사업의구조는?