대한민국 상가투자 지도 : 1일 매출로 보는

대한민국 상가투자 지도 : 1일 매출로 보는

$22.00
Description
“코로나19 이후, 이제 상가도 1등 입지만 살아남는다!”
70명의 전문가가 4년간 발품 팔아 모은
서울 ㆍ 경기 역세권 상가 매출 전격 공개!

★ 상가투자의 신 옥탑방보보스 신작 ★
★ 삼프로TV 김동환, 빠숑, 월천대사, 붇옹산, 홍춘욱 강력 추천 ★
경기침체와 코로나19 유행을 생각하면, 상가투자는 아무래도 잠시 쉬어야 할 것 같다. 그러나 저성장, 저금리, 풍부한 유동성이라는 환경은 수익형 부동산인 상가를 소유하고 싶은 욕구를 높이는 것도 사실이다. 더구나 주택이 엄청난 규제를 받는 상황에서 상가투자에 관심을 갖는 사람들은 예상보다 줄지 않고 있다.
문제는 좋은 상가 찾기가 여간 어려운 일이 아니라 것이다. 그런 점에서 옥탑방보보스(김종율 대표)의 신작인 이 책은 큰 지침서가 될 것이다.

상가투자 분야에서 국내 최고의 강사이자 실전 투자자인 저자는, 이 책에서 극소수의 사람들에게만 알려진 프랜차이즈 점포들의 매출 내역을 공개한다. 감염증 때문에, 침체된 경기 때문에, 높아진 인건비 때문에, 창업이나 상가투자가 어려워진 상황에서 더욱 확실하고 명쾌한 투자 가이드서가 필요하다는 판단에서다. 어느 자리 어느 점포가 얼마의 매출을 올리는지 그리고 그 원인은 무엇인지 분석할 수 있다면, 상가투자에 성공할 확률은 확실히 높아진다.
저금리 상황에서 월세가 따박따박 나오는 상가를 갖고 싶은 욕구는 그 어느 때보다 크다. 또한 경기가 나쁠수록 좋은 입지에서 장사를 하고자 하는 사장님들의 욕구도 크다.
이 책은 바로 이러한 분들에게 해답을 제시할 것이다. 누구나, 어떤 전문가나 할 수 있는 두루뭉술한 이야기가 아니라, 지도를 펴놓고 콕콕 짚어가며 ‘매출’을 근거로 하나하나 알려드린다. 이 책에 실린 ‘상가 매출 지도’를 갖고 있다면, 상가투자나 창업을 준비할 때마다 꺼내보는 훌륭한 자료가 될 것이다.

북 트레일러

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저자

김종율

아주대학교경영학과를졸업하고건국대학교부동산학과에서석사학위를취득했다.현재김종율아카데미의대표와건국대학교미래지식교육원자산관리과정지도강사를역임중이며,상가와토지투자강의를하고있다.

상가및토지투자와연을맺게된것은한국미니스톱편의점점포개발본부·부동산법제팀에서근무하면서부터다.이후삼성테스코홈플러스점포건설부문,GS리테일편의점사업부점포개발부문,위메프카페사업부점포개발팀장을거쳤다.

최근에는건국대학교부동산대학원,KBS인재개발원,국민은행본사부동산팀·가치평가부·PB사업팀·채널기획팀을비롯해다양한기관및부동한학원에서토지와상가투자강의를진행하고있다.저서로는《나는오를땅만산다》와《나는집대신상가에투자한다》가있다.

저자유튜브-김종율TV

목차

추천의글
어디에도없는귀한책-김학렬(빠숑)
기회는아직남아있습니다-이주현(월천대사)
상가투자앞에서막막한당신에게-붇옹산
진실은디테일에숨어있습니다-홍춘욱

시작하는말
불황에도살아남는상가는따로있다

1부.이것이상권분석의정답지다

1장.상권과입지,어느쪽이더중요할까?
01.아무리나쁜상권에도좋은입지는있다
02.유동인구에현혹되지마라
03.핵심은주동선이다
04.간판발에속지마라

2장.입지분석의필수,상가매출
05.전문성없는전문가들의세상
06.매출자료보다매입자료를요구하라
07.망하는입지vs성공하는입지
08.파리바케트와배스킨라빈스의수익은얼마나될까?
09.생각보다매출이적은식음프랜차이즈
10.김밥집과떡볶이집의결정적차이
11.도시외곽에도좋은상가가많다
TIP.상권분석과매출예측의기초,아메바지도를그려라

2부.역세권매출지도

3장.낙성대역
12.편의점,대로변이좋을까안쪽골목이좋을까?
13.원룸촌중앙입지가좋은이유
14.롯데리아가문을닫은까닭은?
15.같은동선상의이디야커피와쥬씨,당신의선택은?
16.베이커리,유효수요2천세대이상이어야
17.커피전문점,브랜드인가입지인가?
TIP.테이크아웃커피전문점에최적화된입지는?
18.낙성대역남부상권의편의점&치킨점

4장.서울대입구역
19.화장품이잘팔리는가성비좋은투자지역
20.가장좋은입지는출구앞이아니라첫번째코너
21.이디야커피와빽다방이대결하면
22.편의점은원룸촌,베이커리는아파트촌
23.월매출6000만원에월세100만원이가능한곳
24.비좁고후미진곳에의외의가치가있다
25.소액투자의정석,쑥고개길미니스토아

5장.노원역
26.대로변상가의함정
27.대형패스트푸드점사이에서틈새를찾다
28.상권의성격,업종과잘맞아야
29.지하철역앞이반드시좋은입지는아니다

6장.천호역
30.새로운개발없는구상권이지만
31.파리바게뜨는왜뚜레쥬르보다장사가잘될까?
32.유흥상권내편의점은얼마나잘될까?
33.새로생긴영화관은얼마나호재일까?

7장.불광역&연신내역
34.은평구의뜨거운두역세권
TIP.당신은KFC의건물주가될안목이있는가?
35.매출을높이는신의한수,후문만들기
36.커피전문점,인테리어보다외관
37.테이크아웃을해야하는데커피전문점이2층에?
38.대로변도골목도똑같이대박-연신내역북부
39.유흥가보다원룸가-연신내역남부

8장.구로디지털단지역
40.지식산업센터내편의점은얼마나잘될까?
41.유흥상권의베이커리가성공할수있을까?

9장.홍대입구역
42.임대료는어떤과정을거쳐상승하는가?
43.평균보다4배높은매출,투썸플레이스
44.하루매출1000만원,에뛰드하우스의비결
45.화장품점이입점할만한상가에투자하라
TIP.대학가상권의특징

10장.안암역&고려대역
46.대학가에서선전하는이니스프리
47.대학생모임장소로딱!맥주를마실수있는치킨집
48.고려대생이오지않는고려대역

11장.경희대상권과프랜차이즈매출
49.경희대학교학생들과병원교직원들의회식장소

12장.경기도
50.신도시상가,위험한투자를하지않으려면-동탄신도시
51.유흥상권이라면안쪽자리를사라-안산
52.미분양에공실이넘쳐도성공하는입지는있다-위례신도시

맺는말
끝까지살아남아이길입지를찾아라
추천사

출판사 서평

하루매출300만원나오는상가는어디?
매출지도로푸는돈되는상가고르는법

OECD국가중가장높은비율의자영업자를가진나라지만,그어디서도점포창업자가얼마를투자해얼마를버는지투명하고객관적인자료를내놓지않고있다.상가의적정가치는시행사나분양사에서제시한금액을기준으로가치가평가되어서는안된다.점포창업자가영업을하여낼수있는수익,즉매출을기초로하여평가되어야한다.그런전제하에이책에서는서울과경기도핵심상권점포들의창업투자금과매출을전격공개한다.

저자는2016년부터최근까지4년간70여명의부동산회원들과함께서울과경기도역세권점포들의매출을조사하고이를바탕으로입지를분석하는연구를해왔다.즉,저자와회원들은직접가맹상담을받고가맹점점주들을인터뷰하면서해당상가의가치를분석해온것이다.그리고그간모은방대한자료를정리해상가투자나창업을준비중인사람들에게이정보를공유하기로했다.

이책에서는편의점,화장품전문점,커피전문점,베이커리,분식집,치킨집등우리가일상적으로이용하는프랜차이즈점포들의일매출이전격공개된다.GS25,세븐일레븐,미니스톱등우리동네편의점은하루에얼마나벌까?내가즐겨가는투썸플레이스,이디야커피,빽다방은또얼마를벌까?배스킨라빈스나파리바게뜨를오픈한다면투자금은얼마고,벌어들이는수익은얼마일까?

우리가궁금했던프랜차이즈점포들의일매출을공개된다.그리고왜그런결과가나왔는지를국내최고상가부동산전문가인저자가상세하게분석해준다.매출이라는결과를토대로역추적하면건널목하나를두고도입지에따라대박이나는가게와망하는가게의차이를보다쉽게분석할수있다.

길하나건넜을뿐인데…대박과폐점의차이는?
상가시장의양극화,그럼에도끝까지살아남아이길입지를찾아라!

경기침체와코로나19유행을생각하면,상가투자는아무래도잠시쉬어야할것만같다.특히코로나19로인해모임이줄고온라인쇼핑이늘면서소매점의영업환경은더욱악화되고있다.얼마전에는부동산재벌인롯데그룹이창사이래첫구조조정을단행한다는언론보도가있었다.사태의심각성이더욱크게다가온다.
정부는재난기본소득등재정확대정책을쓰며지출을늘려경기부양을도모하고있다.이는우리만의이야기가아니라전세계적추세가될가능성이높다.IMF는외환보유고가부족한아시아일부국가의문제였지만코로나19는전세계의문제아닌가.
이는전세계적으로정부지출이늘어유동성이엄청나게증가할것을예상하게한다.이로인해금리가낮아지고필연적으로저성장도따라올것이다.저성장,저금리,풍부한유동성이라는환경은수익형부동산인상가를소유하고싶은욕구를높일것이다.문제는좋은상가찾기가여긴쉽지않다는것이다.

그런점에서이책은큰지침서가될것이다.수많은지역의프랜차이즈점매출을짚어주니앞으로살아남을곳과그렇지않을곳을쉽게구분해낼수있다.특히주목해야할점은,장사가덜되는자리에서폐업점포가나오면장사가잘되는점포는더더욱잘되는현상이벌어진다는것이다.즉하루매출130만원이던편의점이문을닫으면,근처더좋은자리에서하루200만원을팔던편의점의매출이250만원으로증가한다.
아파트에만양극화가일어나는것이아니다.상가시장도양극화를향해달려가고있다.‘똘똘한한채’는더이상아파트에만해당되는내용이아니게됐다.

가령서교동의세븐일레븐서교5호점과CU서교제일점은같은상권에입지조건도유사하다.그런데최근한점포가문을닫았다.코로나19가유행하기조금전이었으니가장큰원인은최저임금인상이었을가능성이매우크다.
폐점한쪽은세븐일레븐서교5호점이다.일매출100만원초반대의점포로수익이좋진않으나점주의인건비정도는벌수있는자리였다.하지만최저임금8,590원으로는월세가0원이라도점주에게돌아갈수익이별로없다.
GS25의2019년평균매출은190만원정도였다.이는130만원이던2010년초에비해무려50%가까이높아진것이다.물가상승도한원인이겠지만,결정적인이유는100만원초반대의부진한점포들이대거문을닫으면서잘되는곳만살아남았기때문이다.

이런현상은코로나19의영향을받는상권일수록심화될것이다.대표적인곳이대학가상권이다.고려대앞의어느프랜차이즈점은2019년3월월한달매출이6천만원정도였다.그러나2020년3월에는코로나19로인해등교하는학생들이없어2,800만원선으로주저앉았다.이밖에도유흥가등사람들이모이는상권은10%정도매출이하락했다.반면주거지상권은매출하락이없었다.
세븐일레븐서교5호점이있던자리는얼마간공실상태였다가식자재유통점이입점했다.매장영업이아니라배송영업을주로하는곳이다.공실이해소돼다행이지만,편의점보다선호도가떨어지는세입자임에는틀림없다.
다시한번강조하지만,경기부진에서살아남아이길수있는입지를골라내야한다.그런면에서이책이독자에게크게활용될수있을것이다.