하루매출300만원나오는상가는어디?
매출지도로푸는돈되는상가고르는법
OECD국가중가장높은비율의자영업자를가진나라지만,그어디서도점포창업자가얼마를투자해얼마를버는지투명하고객관적인자료를내놓지않고있다.상가의적정가치는시행사나분양사에서제시한금액을기준으로가치가평가되어서는안된다.점포창업자가영업을하여낼수있는수익,즉매출을기초로하여평가되어야한다.그런전제하에이책에서는서울과경기도핵심상권점포들의창업투자금과매출을전격공개한다.
저자는2016년부터최근까지4년간70여명의부동산회원들과함께서울과경기도역세권점포들의매출을조사하고이를바탕으로입지를분석하는연구를해왔다.즉,저자와회원들은직접가맹상담을받고가맹점점주들을인터뷰하면서해당상가의가치를분석해온것이다.그리고그간모은방대한자료를정리해상가투자나창업을준비중인사람들에게이정보를공유하기로했다.
이책에서는편의점,화장품전문점,커피전문점,베이커리,분식집,치킨집등우리가일상적으로이용하는프랜차이즈점포들의일매출이전격공개된다.GS25,세븐일레븐,미니스톱등우리동네편의점은하루에얼마나벌까?내가즐겨가는투썸플레이스,이디야커피,빽다방은또얼마를벌까?배스킨라빈스나파리바게뜨를오픈한다면투자금은얼마고,벌어들이는수익은얼마일까?
우리가궁금했던프랜차이즈점포들의일매출을공개된다.그리고왜그런결과가나왔는지를국내최고상가부동산전문가인저자가상세하게분석해준다.매출이라는결과를토대로역추적하면건널목하나를두고도입지에따라대박이나는가게와망하는가게의차이를보다쉽게분석할수있다.
길하나건넜을뿐인데…대박과폐점의차이는?
상가시장의양극화,그럼에도끝까지살아남아이길입지를찾아라!
경기침체와코로나19유행을생각하면,상가투자는아무래도잠시쉬어야할것만같다.특히코로나19로인해모임이줄고온라인쇼핑이늘면서소매점의영업환경은더욱악화되고있다.얼마전에는부동산재벌인롯데그룹이창사이래첫구조조정을단행한다는언론보도가있었다.사태의심각성이더욱크게다가온다.
정부는재난기본소득등재정확대정책을쓰며지출을늘려경기부양을도모하고있다.이는우리만의이야기가아니라전세계적추세가될가능성이높다.IMF는외환보유고가부족한아시아일부국가의문제였지만코로나19는전세계의문제아닌가.
이는전세계적으로정부지출이늘어유동성이엄청나게증가할것을예상하게한다.이로인해금리가낮아지고필연적으로저성장도따라올것이다.저성장,저금리,풍부한유동성이라는환경은수익형부동산인상가를소유하고싶은욕구를높일것이다.문제는좋은상가찾기가여긴쉽지않다는것이다.
그런점에서이책은큰지침서가될것이다.수많은지역의프랜차이즈점매출을짚어주니앞으로살아남을곳과그렇지않을곳을쉽게구분해낼수있다.특히주목해야할점은,장사가덜되는자리에서폐업점포가나오면장사가잘되는점포는더더욱잘되는현상이벌어진다는것이다.즉하루매출130만원이던편의점이문을닫으면,근처더좋은자리에서하루200만원을팔던편의점의매출이250만원으로증가한다.
아파트에만양극화가일어나는것이아니다.상가시장도양극화를향해달려가고있다.‘똘똘한한채’는더이상아파트에만해당되는내용이아니게됐다.
가령서교동의세븐일레븐서교5호점과CU서교제일점은같은상권에입지조건도유사하다.그런데최근한점포가문을닫았다.코로나19가유행하기조금전이었으니가장큰원인은최저임금인상이었을가능성이매우크다.
폐점한쪽은세븐일레븐서교5호점이다.일매출100만원초반대의점포로수익이좋진않으나점주의인건비정도는벌수있는자리였다.하지만최저임금8,590원으로는월세가0원이라도점주에게돌아갈수익이별로없다.
GS25의2019년평균매출은190만원정도였다.이는130만원이던2010년초에비해무려50%가까이높아진것이다.물가상승도한원인이겠지만,결정적인이유는100만원초반대의부진한점포들이대거문을닫으면서잘되는곳만살아남았기때문이다.
이런현상은코로나19의영향을받는상권일수록심화될것이다.대표적인곳이대학가상권이다.고려대앞의어느프랜차이즈점은2019년3월월한달매출이6천만원정도였다.그러나2020년3월에는코로나19로인해등교하는학생들이없어2,800만원선으로주저앉았다.이밖에도유흥가등사람들이모이는상권은10%정도매출이하락했다.반면주거지상권은매출하락이없었다.
세븐일레븐서교5호점이있던자리는얼마간공실상태였다가식자재유통점이입점했다.매장영업이아니라배송영업을주로하는곳이다.공실이해소돼다행이지만,편의점보다선호도가떨어지는세입자임에는틀림없다.
다시한번강조하지만,경기부진에서살아남아이길수있는입지를골라내야한다.그런면에서이책이독자에게크게활용될수있을것이다.
