나는 아파트 대신 강꼬빌딩을 산다 (신흥 슈퍼리치들이 선택한 부의 레벨업)

황준석

〈연금형부동산연구소〉소장이자〈강남건축〉대표.
강남에서만28채의건물을매입하고,24채의건물을지었으며,394개호실의임대관리를맡고있는국내최고의꼬마빌딩실전전문가다.

단순히부동산이론만탐구해온것이아니라직접건물을사고,짓고,임대하면서현장에서실제로쓰이는전방위적지식과정보들을축적해왔다.업계에특정부분에대한전문가는있지만이처럼전체를아우르는실전전문가는국내에서황소장이유일하며,임대료책임제임대관리를하는회사역시강남에서유일하다

‘어떻게하면공실이나연체없이월세를받을수있을까?’라는고민에서임대관리회사를운영하기시작한그는,임대관리의근본적인문제를해결하기위해서는임대가잘되는건물,세입자들이들어오고싶은건물,한번들어오면계속있고싶은건물을짓는것이라는결론을얻고직접건물을짓는것으로사업을확장했다.

특히그는건물의소유주가5,60대인데반해주세입자는2,30대인점에착안해,세입자가원하는구조와인테리어로임대시장에서인기있는건물을지어관리하는데탁월한경쟁력을갖춘사업가다.

그는우리나라직장인들이열심히일하고도노후준비가되지않은채퇴직하는현실을안타깝게여기며,월세받는풍요로운삶을제안하기위해《그래나월세받고산다》,《월세300만원받는월급쟁이부자들》,《월세1,000만원받는슈퍼직장인들》등의책을썼다.

*저자네이버카페〈연금형부동산연구소〉
*저자유튜브〈황소장의부동산팩폭〉

프롤로그-당신이꼬마빌딩주인이되는데필요한것들

1장.평범한내가꼬마빌딩을넘볼수있을까?
-엄마,나는일안하고돈벌거야
-강꼬발딩의주인이되기까지
-강꼬빌딩의주인은어떤사람들일까?
-어느택시기사의놀라운이야기
-월세소득이생긴후찾아온인생의변화
-샤넬백과강꼬빌딩

2장.언제까지아파트에만투자할것인가?
-아파트vs.꼬마빌딩
-강남아파트5채팔고선택한재테크의결과
-도대체왜강남인가?
-꼬마빌딩에투자해야하는이유
-강꼬빌딩의가격은내려간적이없다
-오랜시간관심을갖고지켜봐야

3장.강꼬빌딩한채갖기프로젝트
-얼마면살수있을까?
-내게맞는물건찾는법
-목적을분명히하라
-세금이무서운가요?
-정확한수익률계산하는법
-저평가된강꼬빌딩을찾아라
-적정가격은어떻게알수있을까?
-매입전주의사항
-입지를보는기준
-중개수수료는얼마?
-세입자가좋아하는입지,구조,인테리어
-매입하고난후의갈림길
-신축시분쟁해결법

4장.알고있으면쓸모있는문제상황
-빌딩잘못사는사람들의공통점
-주인이여러명인건물을살때
-결정은신중하게,알아보는것은신속하게
-신흥상권의꼬마빌딩을살때
-강꼬빌딩을새로짓고소유하기까지
-시공사를선택하는기준
-임차인명도진행방법

5장.월세와자산가치올리는강꼬빌딩관리법
-기대와달리공실이나는이유
-세입자관리,대체어떻게해야할까?
-시설관리는어떻게해야할까?
-임대관리의현실
-잘못관리하면벌어지는일

부록-강남의동네별강꼬빌딩현황
에필로그-재테크방식을바꿔라

★강남의동네별꼬마빌딩현황공개★
★월세&자산가치높이는빌딩관리법★

꼬마빌딩하면돈을많이버는사람,재산을많이물려받은사람들이주인이라고지레짐작하며감히건물주가될꿈도꾸지않는다.그래서관심을두지않고재테크방법으로고려하지도않는다.그러나꼬마빌딩주인들은특별한사람들이아니다.의사나변호사같은전문직도있지만택시기사,회사원,공무원등대부분평범한직업의보통사람들이다.큰돈을버는사업가나많은재산을물려받은사람만이아니라평범한직장인도건물주가될수있다.분명한목표를세우고공부해나가면레버리지를활용해얼마든지가능한일이다.

이책은강남에서만여러채의빌딩을매입하고직접건축하며임대관리회사까지운영하고있는‘연금형부동산연구소’황준석소장의신작이다.그는우리나라월급쟁이들이열심히일하고도퇴사후수중에아파트한채가전부여서노후가준비되지않는현실을안타까워하며,아파트가아닌꼬마빌딩으로더빠른경제적자유와노후불안에서벗어날것을제안한다.그리고오랫동안강남에서꼬마빌딩을매입하고,짓고,관리하며얻은노하우를이책에모두풀어놓았다.

우선꼬마빌딩의장점은시세차익뿐만아니라임대수익을통해안정적인현금흐름을확보할수있다는데있다.하지만공실의위험도있어서,건물을매입하기전주의할점들도많다.이책에는성공적인투자를위해자신에게맞는물건을찾는방법부터자금을조달하는방법,그리고매입한건물을신축하거나리모델링할시어떻게해야할지도꼼꼼히짚어준다.

강남에서만28채의빌딩을매입하고,24채의빌딩을신축했으며,394개호실의임대관리를맡고있는국내최고의실전전문가가10여년간의노하우를모두꾹꾹눌러담은책이므로,꼬마빌딩에관심이있는독자에게는가장좋은안내서가될것이다.

*강꼬빌딩이란?강남에있는꼬마빌딩의준말.꼬마빌딩은7층내외규모로1종·2종·3종주거지에있는건물이다.흔히‘빌라’라고부르는주거용건물과건물전체가상가로쓰이는근린생활시설이여기에해당한다.

“지금사야할꼬마빌딩이보인다!”
마흔부터노후까지안정적인현금흐름을확보하는최고의방법

입지선정,자금조달,수익률계산,신축&리모델링
그리고임대관리방법까지
똑똑한건물주가되려면반드시알아야할모든것!

건물에는관심이없고아파트투자만하는사람들이있다.하지만아파트로재테크를하는분들은자산은많아도현금흐름이충분하지않을때가많다.수십억원의자산을갖고도월소득이충분하지않고,갖고있던아파트를팔자니양도소득세가무서워팔지도못한다.
내건물에서월세를받으며경제적으로걱정없이사는삶과아파트에살면서소득이줄거나잔고가줄어드는삶중무엇이더나은선택일까?은퇴시점에는거주가해결되면서현금흐름이생기는부동산이필요하며꼬마빌딩은이에가장적합한투자대상이다.

이책은오랫동안수십채의건물을직접사고,짓고,관리해온,꼬마빌딩에관한한국내최고의실전전문가이자여러권의베스트셀러를출간한바있는황준석소장의신작이다.그는최근몸값이오르고있는꼬마빌딩에좀더똑똑하게투자하려면무엇을알아야하는지를이책을통해모두공개했다.

현재주거용부동산은대출조건이까다롭다.대출비율이낮거나대출이안되는상황이다.하지만주거용이아닌꼬마빌딩은감정평가금액의50~70%정도의대출이가능하다(2021년9월기준).처음꼬마빌딩을살때는내자금보다훨씬더많은대출을받아야하니겁이나고부담스러울수있다.하지만빌딩이우량하기만하다면전혀겁낼필요가없다는것이오랜경험에바탕한저자의생각이다.
특히공실없이임대가활발히돌아가고있거나임대가확실히되리라예상되는강남꼬마빌딩을살때는대출을최대한활용해도좋다.그렇지않은부동산은대출을조금받는것이아니라아예사지않는편이낫다.

왜누군가는20억대자산으로60억대건물주가되고,
누군가는40억대건물을사고도가격이반토막이됐을까?
국내최고꼬마빌딩실전전문가가알려주는꼬마빌딩투자와관리의모든것!

강남에있는꼬마빌딩이라하더라도누구나투자에성공하는것은아니다.저자는실제로41억원에산강남상가건물로큰손실을입은사람의사례를들어말한다.그상가건물은역세권에있긴했지만,상권이거의죽은곳이었고인근에직장도많지않고유동인구도적었으며향후발전가능성도낮았다.그러므로강남에있다고해서,역세권이라고해서무턱대고투자를해선안된다.휴대전화하나를사더라도따져야할것들이많은데,하물며수십억원대건물을사면서깊이생각하지않아서야하겠는가.

저자에따르면,건물에한번밖에가보지않은채중개사의말만듣고덜컥계약했다가후회하는경우가있다.구체적인상권과입지,내부인테리어등을분석하려면현장답사를반드시수차례해야한다.차를멀찍이주차해놓고걸어서건물을주변을돌아다녀보고내부도여러번봐야장단점을파악할수있다.또한건축물대장도반드시확인해야한다.꼬마빌딩은입지와크기,주변여건이모두달라서해당건물마다따로분석할필요가있다.그래야나중에생길지도모르는문제상황을최대한피할수있는것이다.

내구성있는자재를쓰기보다화려함에만중점을둔건물은몇년만지나도오래된느낌이들고수리도까다로우며비용역시많이든다.처음꼬마빌딩을살때는그런겉모습에현혹되기쉽다.하지만세입자가해당건물을과연아껴서쓸수있을지,처음상태로오래갈지,수리한다면어색한티가나지않을지,처음상태로되돌리고자할때절차와비용이얼마나들지를생각해보면건물을좀더제대로볼수있다.

또한건물을제대로사는것못지않게중요한것이바로건물관리다.10년을타도새차같은컨디션의자동차가있고1년만에허름해지는자동차가있다.건물도마찬가지다.하지만자동차는관리를잘해도시간이지남에따라가치가떨어질수밖에없지만건물은어떻게관리하느냐에따라가치를높일수있다.이책에는강남최고의임대관리회사를운영중인저자의남다른관리노하우가공개되어있어,실전에서적용하며도움을받기에매우좋을것이다.

나도강꼬빌딩의주인이될수있을까?
강남의동네별꼬마빌딩현황공개

이책에선특별히현재강남의동네별꼬마빌딩현황과특성을정리해담았다.강꼬빌딩을소유하기에적합한곳은논현동과역삼동이다.여기에덧붙여삼성동과대치동을들수있다.논현동과역삼동은우선강꼬빌딩수가많고인근에직장과번화가가있어1~2인가구의임대수요도많다.삼성동과대치동은강꼬빌딩의수가논현동과역삼동보다는적지만자녀를키우는3~4인가구의거주수요가높은곳이다.
청담동,압구정동,신사동은강꼬빌딩이아예없거나있다고해도가격이너무높아처음으로강꼬빌딩을갖고싶은분들에게부담스러운지역이다.

그밖에도이책에는저자가상담을해준실제투자사례자들의경험담도다수담겨있다.꼬마빌딩투자를막연히남의일로여겨온사람들에게는쉽게이해하고접근할수있는좋은이론서이자실전투자서,그리고투자입문서가될것이다.