결국엔 오르는 집값의 비밀 : 고수가 알려주는 부동산 사이클의 법칙

김준영

저자:김준영
부동산전문가들이인정하는시장을가장정확하게분석하고예측하는이론가이자,25년이상실전투자를이어오고있는이방면최고고수다.2019년에나온저자의첫책《부동산투자인사이트》는부동산투자스터디모임을중심으로‘부동산시장이해를위한기본서’,‘투자자라면반드시읽어야할책’으로입소문이나면서그해베스트셀러에등극했다.
5년만에새책을쓰면서저자는최신의데이터들을기초로집값이어떻게오르고내리는지를명쾌하게규명했다.특히우리나라부동산환경의근간인전세가를중심으로시장사이클이형성되는과정을상세히소개했다.주택의공급부족과공급과잉이반복되는과정에서전세수급과전세가율이변하며사람들도움직이게된다는것이저자의핵심논리이며,이것이부동산시장의사이클을만드는만큼투자자라면여기서부터제대로공부할것을제안한다.이런공부가탄탄하면유동성이극심한시장에서도보다현명한선택을할수있다.
저자는오랫동안부동산투자를하면서‘정도’에서벗어난투자가얼마나위험한지를경험적으로배워왔다.그래서혼자수없이많은논문을읽고현장을누비며자신만의탄탄한지식을쌓았고,그결과흔히말하는경제적자유를누릴수있게됐다.그리고자신의성공의기초가된부동산공부를더나은미래를위해노력하는사람들에게도전파하고자강의와집필등의활동을하고있다.
더투자부동산연구소를통해부동산에대한수준높은강좌와스터디를운영하고있으며,네이버블로그와더투자밴드,유튜브등을통해서도많은투자자,독자들과소통하고있다.

프롤로그:혼란의시기일수록본질을봐야한다
서장:인구감소보다큰공급감소충격이온다

1장.집값은이렇게만들어진다_전세의이해
1전세가가매매가를밀어올리는이유
2부동산의성장은전세상승률에달려있다
3서울은왜전세가율이낮을까
4주택가치변화의두가지경로,전세와금리
5매매가격과전세가격에숨은의미들
6현재의부동산가치는무엇으로평가할까

2장부동산시장의변동성과자산가치의변화를구분하라
1부동산시장,단기전망과장기전망의차이
2자산가치의변화는요구수익률의변화
3금리로시장을예측하기이유
4전세부족,집값상승으로이어질까

3장움직이는수요,어떻게파악할까
13년누적공급량에주목하라
2인구수는같은데,공급량은왜다를까
3수요많은지역,어떻게찾아낼까
4최대수요를찾아라

4장공급을알아도전망이쉽지않은이유
1수도권과지방의가장큰차이
2서울·수도권시장을해석하는법
3지방은3년누적공급량이가장중요하다
4중소형도시는어떻게해석해야할까
5공급이먼저냐,가격이먼저냐
6부동산사이클,공급이만든다
7입주물량과매도물량,무엇이진짜공급일까
8입주물량의파워는과연어느정도일까

5장수도권과지방의차이를알면투자가보인다
1수도권과지방의차이는수익률과리스크차이
2서울수도권은전세가율,지방은전세수급지수가중요
3성장하는도시와소멸하는도시의명확한차이
4지방소도시,여전히기회는있다
5신축아파트에주목하라
6인구가감소해도가구수는증가한다
7수요감소,걱정할이유없다
8금리는집값에얼마나영향을미칠까

6장월세시대,무엇이달라질까
1전세의소멸,월세화는피할수없는현실
2월세가오를수밖에없는이유
3월세가늘면공급이감소한다
4매매,전세,월세,앞으로이렇게바뀐다

7장부동산정책,얼마나효과있을까
1가격변동성만키우는임대차3법
2가격거품을일으키는전세자금대출
3역전세는구조적인문제
4정책은시장을장기간움직이지못한다

8장통계를과신하면안되는이유
1해석하기나름인통계
2미분양으로시장을판단하지마라
3거래량,어떻게봐야할까
4선행지수,동행지수,후행지수

9장어디에투자해야할까
1성장하는지역과상품에투자하라
2도시의경쟁력이약할수록개별주택에집중하라
3점점힘이떨어질지방기축아파트
4미분양은언제나기회의상품
5강남불패보다불편한강남월세의고공행진

10장지역별부동산분석
1수도권부동산분석
2부산부동산분석
3대구부동산분석
4광주부동산분석
5대전부동산분석
6울산부동산분석
7중소도시부동산분석

에필로그:시장에영향을미치는건금리보다공급이다

부동산,최악은지나고상승만남았다!
‘전세가’로보는집값움직이는원리

일명‘빨간책’으로불린화제의첫책에이은저자의5년만의신작
최신의데이터로무장한투자의완벽비법!

부동산스터디모임에서최고의교과서로손꼽히며투자자라면반드시공부해야한다고소문이자자했던책(일명‘빨간책’으로불린)《부동산투자인사이트》의저자김준영이5년만에두번째책으로돌아왔다.25년차투자자이기도하고20년째대구텐인텐운영진으로수많은칼럼을써왔으며더투자부동산연구회를통해수준높은강좌를진행해온저자는,이번책에서도‘집값을해석하는방법’에대해최고의이론과투자법을선보인다.

최근몇년간부동산시장은전문가들조차파악하기어려울정도로변동성이심한장세를보였다.한마디로집값을예측하고투자하는게쉽지않은환경이었다는의미다.저자는이럴때일수록극심한변동성을일으킨원인을이해하고,자산본연의가치가얼마인지를제대로해석해의사결정을하는것이중요하다고말한다.

이책에서는부동산가격변화의원리가공급과수요에따라움직이는‘전세가’에있다고보고,이를토대로현재집값의움직임과앞으로의변화가능성을상세히예측해준다.사실우리주택시장을이해한다는것은전세가격,전세수급,전세가상승률등에담겨있는의미를정확하게해석하는것이라도해도과언이아니다.전세라는임대형태가주택신규공급과미분양에크게영향을주고,이것이집값의오르내림에결정적기능을하기때문이다.

이책은이러한전세가를토대로시장을분석하면서,그외최근이슈가되고있는금리나정책등을어떻게분석해야할지도명쾌하게알려준다.그리고수도권과지방별가격흐름의차이를통해투자처에따라달라지는투자방법을비롯해,지금부동산투자시각별히유의해야할점들도소개한다.