상권분석은선택이아닌필수다!
무조건성공하는상가투자·창업가이드
긴시간상권분석전문가로현업에서활동한저자가상권분석절대기준에대해명쾌하게알려준다.누구나할수있는,눈에보이는이야기가아니다.명확한이유와근거를들어좋은상권과나쁜상권,좋은입지와나쁜입지를구별하고분석하는방법을저자특유의간결하고핵심을찌르는듯한명쾌한어조로소개한다.
1장에서는좋은상권을찾는상권분석의절대기준3가지,배후세대·생활동선·경쟁강도에대해알아보고실제서울과경기지역사례를통해보다구체적으로살펴본다.
2장과3장에서는아파트,멀티플렉스영화관,대학가,오피스,로드사이드상권등여러종류의상권들에서반드시살펴봐야할중요한포인트를알아보고우리가착각했던상권에대한오해들을바로잡는다.
4장에서는지도로상권을파악하는방법을비롯해상권분석지도만드는법,네이버지도·카카오맵·구글지도를활용하는저자만의노하우등상권분석실전팁들을소개한다.
5장에서는상가투자자또는창업자들이가장궁금해하는내용들에대해Q&A형식으로담았다.
마지막부록에서는저자가오랜시간손품과발품을팔아정리한서울·경기지역추천상권TOP100과각각의특징을아낌없이공개했다.
돈이들어오는상가는따로있다.알면보이고보이면돈이되는것이상권분석이다.본책이투자자와예비창업자들에게좋은길잡이가돼줄것이다
<책속에서>
상권을바라보는안목을기르면상가투자뿐만아니라창업을하는데도큰도움이된다.상권을제대로이해하지못한채투자를한다는것은눈을가린채과녁을향해활시위를당기는것과같다.상권분석은어려워서못하는게아니라제대로된기준을몰라서못하는것이다.제대로된기준만알면누구나상권분석을할수있다.내가9년간프랜차이즈점포개발업무를하면서익힌상권분석노하우를본책에아낌없이풀었다.
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하지만내가상권분석에서중요한기준으로삼는3가지는배후세대,생활동선,경쟁강도다.배후세대는상권에서소비할수있는사람의수를말한다.생활동선은사람들이어떻게출퇴근하는지,외식하는장소는어디인지,부모가자녀의학원은어디로보내는지,장을볼때는어느시장을가는지,아플때는어느병원을가는지등상권내사람들이어떤동선으로움직이는가다.마지막으로경쟁강도는지역내얼마나많은상가가있는지,배후세대대비너무많은상가가있는것은아닌지를살펴보는수요와공급의논리다.이3가지기준을제대로이해하면직감에의존하지않고제대로된상권분석이가능하다.
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임차인들이선호하는자리가어디인지,장사가잘될만한장소를알아보는눈을키워야한다.경기가호황일때는C급입지여도큰문제가없지만경기불황이시작되거나상권에변화가생기면가장먼저타격받는곳이C급입지다.코로나19같은외부적인요인이나지역내배후세대가빠져나가는재개발,대형오피스의타지역이전등의이슈가생기면C급입지부터무너진다.또한같은건물내상가라도몇층에있는지,복도를끼고있는지,코너자리인지,외부로노출되지않은내부상가인지,해당건물에어떤회사들이입주해있는지등다양한입지요건에따라투자가치가달라진다.
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경리단길상권에충분한배후세대가있어기본수요층이있었다면지금도사람들이자주찾는상권으로남아있었을거라고생각한다.만약경리단길배후지나멀지않은거리에대단지아파트또는대형오피스건물이있었다면어땠을까?평일오후에도거주민이나직장인들로인한상권활성화가가능하고늘어나는상가공급을감당할충분한고객층이확보됐을것이다.그래서지금도많은사람들에게사랑받는상권으로남아있었을것이다.
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애초에주택과상가의개념이다르기때문에아파트매매가가높다한들이것이상가매매가와임차료가높아야하는이유가되지는않는다.좋은상가의본질은얼마나많은고객이주변에있느냐다.그리고상가공급량이상권의수요에맞게적절한가를우선시해야한다.
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대학가상권은창업하기에좋은상권임은분명하다.하지만계절과요일변화에따른매출추이를생각하지않고일반적인관점에서소비활동이활발한20대의수요가많은곳이라고낙관한다면위험도가높다.또한지방에있는대학교같이학기중과방학기간의학생수에큰차이를보이는상권은주의해서투자해야공실의위험을피할수있다.
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두번째는지하철역의출입구는하나가아니라는점이다.2021년서울지하철시청역―1호선과2호선더블역세권―의일일평균이용객수는약61,000명,공덕역―5호선,6호선,경의중앙선,공항철도쿼드역세권―의일일평균이용객수는약62,000명이다.그러면시청역과공덕역역세권에위치한상가는이모든사람들을대상으로영업이가능할까?지하철역출입구앞에위치한다는단순한사실은중요하지않다.어떤배후시설이동선상에위치해있는지가좋은입지와나쁜입지를가르는기준이다.출입구가여러곳이기때문에지하철이용객의수요가여러갈래로분산되기때문이다.
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주거상권에서병원의밀집도가중요한이유는배후지에서접근성이좋은곳에위치하는것이병원의특성이기때문이다.본인이아플때를생각해보자.큰병이나거나수술을해야한다면거리가멀어도대형병원을찾아간다.하지만발목을삐끗했을때,갑자기열이날때,이가아파치과를가야할때는어떤가?되도록집에서가까운병원을찾게된다.그래서주거상권에서병원밀집도는해당지역내거주민의접근성이좋은상가지역이어디인지판단하는기준으로삼기좋다.
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그렇다면본인상가에프랜차이즈브랜드를입점시키기위해서는어떻게해야할까?모든프랜차이즈브랜드는가맹점이나직영점개설을위한홈페이지접수창구를가지고있다.본인상가에들어왔으면하는브랜드가있다면물건정보를해당브랜드홈페이지에등록해보자.지역개발담당자가보통1주일안에연락할것이다.홈페이지에등록하는내용은길게작성할필요가전혀없다.해당물건지에출점이가능한지아닌지는담당자가판단할내용이다.주소,임차조건,면적등의정보만간단히남겨도되니어렵게생각하지말고홈페이지를방문해문의를남겨보자.
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