책속에서
20대초반의저는때가되면부동산지식은저절로알게되는것이라고생각했습니다.그런데관심을갖지않으면평생모를수도있는지식이더라고요.살면서부동산계약을할일이과연몇번이나있을까요?부동산계약은마트에서식재료를사는것처럼자주있는일이아닙니다.그래서더생소하죠.매수와매도,임대인과임차인,이용어들이헷갈리나요?여러분만헷갈리는게아닙니다.처음부동산거래를하는사람모두가어렵습니다.하지만부동산지식은누군가일일이알려주지않습니다.살면서스스로알아가야하죠.그래서우리에게는0단계부터알려줄친절한부동산책이필요합니다.
제가가장많이받는질문중하나는“부동산공부는뭐부터시작해야하나요?”입니다.처음에는이질문에대한명확한답을찾기가참어려웠습니다.부동산공부를처음시작하는사람에게제가할수있는조언은‘책을읽어라’,‘유튜브를봐라’,‘실무를경험해봐야한다’정도에불과했죠.하지만저는알고있었습니다.부동산책도,유튜브도,뉴스도기본적인부동산지식을갖추고있다는가정하에만들어졌다는사실을요.불과3년전의저는부동산기초용어조차몰랐습니다.책이나유튜브를봐도이해가안되는내용투성이었죠.그래서3년전의저를위한책을만들고자했습니다.부동산공부를처음시작하는사람이기초를다질수있는책을요.이제는“부동산공부는뭐부터시작해야하나요?”라는질문에명확히대답할수있습니다.
“부동산공부는이책으로시작하세요!”
프롤로그중에서
월세와전세는부동산을구입하지않고빌려서거주하는방식이다.임차인이임대인에게주택에대한보증금과월임대료를지불하면월세이고,월임대료없이보증금만지불하면전세다.위문장에서“월세로하면천에40짜리이고”라는말은보증금이1천만원이고월임대료가40만원이라는의미다.보증금은계약기간이만료돼이사할때돌려받는돈이고매월낸임대료는일종의사용료개념으로써돌려받지못하는돈이다.월세보증금과월임대료는임대인과임차인이협의를통해보증금을높이고월임대료를낮추거나그반대로도조정이가능하다.
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우선1단계는계약의시작단계에지불하는계약금(매매가의10%),2단계는전체부동산금액의반절이상을지불하는중도금(매매가의60%),3단계는계약금과중도금을제외한나머지금액을모두지불하는잔금(매매가의30%)이다.각단계별금액의비율은통상적인비율이기에중도금을2회로나누어지불하거나계약금을적게내는등상황에맞게매수자와매도자가서로합의만된다면조정이가능하다.그렇다면매매가아닌월세나전세보증금은어떻게지불할까?통상적으로보증금의10%를계약금으로지불하고중도금없이보증금의90%를잔금으로지불한다.
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앞의설명에따르면다가구주택(원룸건물)은3층이하,다세대주택(빌라)은4층이하의건축물이어야하는데,내가살고있는건물이5층까지있다면?어떻게5층까지건축할수있었을까?그이유는지하는층수에포함되지않기때문이다.반지하이지만형식상1○○호로칭하는빌라라면실제로4층인데도5○○호라는팻말이붙어있을수있다.또다른이유는건축물대장을보면보통1층호실은근린생활시설,쉽게말해상가로돼있는곳들이대부분인데층수에서근린생활시설은제외된다.정리하면,호실의팻말은편의상정하는것이고지하층과근린생활시설은층수에서제외되기때문에5개층이있는원룸/빌라건물이만들어질수있다.
---p.68
사람은태어나면출생신고를한다.마찬가지로부동산도처음지어지면부동산의출생신고인보존등기를한다.또한사람은살아가면서어떤학교를졸업했는지,어떤회사에다녔는지학교생활기록부와국민건강보험취득내역에기록된다.이처럼부동산도부동산의일생을기록한문서가있는데,이것이바로등기부(등기부등본의원본)다.등기부에는부동산의탄생인보존등기부터매매,임대,담보대출,소송내용,그리고부동산의죽음인멸실등기까지모든내용이담겨있다.등기부는주민센터나‘대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)’사이트에서유료로누구나열람이가능하다.
---p.71
LTV는LoanToValueratio(주택담보대출비율)의약자다.쉽게말해주택가격의몇퍼센트가대출이가능한지를정한수치다.은행은절대손해보려하지않는다.그렇기때문에대출자는본인이가지고있는자산을은행에담보로맡기고대출을받아야한다.물론집을담보로잡는다고해서집값의100%를빌려줄수는없다.그래서은행은LTV라는기준을정해적절한대출금액을산정한다.여기서주택의가격,즉시세는보통KB시세로판단한다.은행이주택을담보로대출을해줄때해당주택의가격을판단하는기준이있어야하는데,대부분의시중은행은KB시세를기준으로삼는다.
---p.125
깡통전세는매매가와전세가의차이가거의없거나오히려매매가보다전세가가높은것을말한다.반면역전세는현재전세가와과거전세가를비교한것으로,현재전세가시세가기존임차인과계약했던과거전세가보다낮아진상황을말한다.만약기존임대차계약이만료된시점에전세가가하락했다면임차인은기존전세가를유지하지않고낮아진전세가로재계약을하려고할것이다.결국임대인은낮아진전세보증금만큼을임차인에게돌려줘야하는상황이된다.
---p.144
확정일자는임대차계약서를작성한당일해당부동산소재지의주민센터나온라인으로주택임대차신고를하면자동으로부여된다.또는해당부동산소재지의주민센터나대법원인터넷등기소사이트에서확정일자만별도로받을수도있다.주민센터에서확정일자를받을경우에는임대차계약서원본과세대주인임차인본인의신분증을가지고가야한다.전입신고는이사당일,즉입주하는날해당부동산소재지의주민센터나정부24사이트에서할수있다.주민센터에서전입신고를할경우임차인본인이한다면본인신분증과임대차계약서원본을가지고가야한다.
---p.164
