월급쟁이 건물주의 비밀 : 직장인과 자영업자도 쉽게 건물주되는 현명한 빌딩투자

권기성

저자:권기성
국내대기업계열정유회사에서첫직장생활을시작하여,국내종합상사를마지막으로6년이라는짧은샐러리맨경력을마무리한다.IMF및벤처붐등급격한사회변화와시련을몸으로겪으면서2002년우연한기회에부동산중개업에입문하게된다.그러던어느날지면을통해접한스타타워(現GFC)매각소식에매료되어밤잠을설치며찾아간곳이지금의미국계부동산회사인이알에이코리아다.이알에이코리아에서개인연매출1위,이알에이아시아퍼시픽개인연매출4위를차지하는등뛰어난실적을올리고있으며,운명처럼펼쳐진상업용부동산시장에서약20여년간시장의리더로서자리하고있다.또최근에는직장인,자영업자와같은일반인들의성공적인빌딩투자를위해‘성장곡선투자실천회’를조직하여활발한활동을하고있다.
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chapter1.빌딩투자전성시대
1500년전에도월급쟁이재테크1순위는부동산
2직장인,주식이아니라빌딩을주목하라
3용돈벌이가아니라인생이바뀐다
4도대체얼마나있어야빌딩을살수있나?
5이제는빌딩투자의시대
6아파트만큼쉬운빌딩거래
쉬어가는페이지:부가가치세조기환급제도를이용하세요.

chapter2실패할수없는타이밍찾기
1왜내가사면내리고,내가팔면오르나?
2부동산에서는항상'지금'사라고하는데정말로'지금'사도될까?
3우리는지금어디를지나고있나?
4상승기에나타나는거래의형태들
5하락기에나타나는거래의형태들
6빌딩투자타이밍잡는비법
쉬어가는페이지:부동산에서는수요와공급의법칙이다르게작동한다.

chapter3.부동산투자는지역선택이8할이다
1지난10년간가격이가장많이오른곳은?
2가격이비싼지역이아니라변동성이큰지역을주목하라
3가만히있어도저절로가격이올라가는성장곡선투자법
4이런가게가등장하면성장이시작되는지역
5이런가게가들어오기시작하면성장이끝나가는지역
6더큰부자되는지역찾는비법
쉬어가는페이지:새로운상권은어떻게생기나

chapter4.두배로빨리올라가는빌딩들
1돈과빌딩도궁합이맞아야급상승한다
2더느리게부자되는빌딩들
3더빠르게부자되는빌딩들
4빌딩투자자만이할수있는단기가치상승비법
510분이면끝나는빌딩가치산정법
6급매물이나에게오게하는방법
쉬어가는페이지:리모델링을위해1차적으로검토해야할사항

chapter5.돈,지식,경험이부족할땐공동투자로모아라
1정부가추천하는공동투자
2대출은수시로얼굴을바꾼다.
3남의돈을지렛대로활용하라
4적은돈으로단기간에성공하는투자비법
5내가현금10억원이있다면
쉬어가는페이지:일반상업지역과3종일반주거지역이섞여있는대지의용적률은?

chapter6.생각보다단순한빌딩관리
1매매계약전후이것만은확인하자
2임차인은어떤빌딩을좋아하나?
3빌딩관리누가,어디까지해야하나?
4부드럽지만효율적인임대차관리
5누구나따라할수있는빌딩관리노하우
쉬어가는페이지:도로가빌딩의면적을결정한다?

chapter7.절세의기술
1빌딩살때내는세금
2빌딩보유할때내는세금
3빌딩팔때내는세금
4부의대물림:상속세,증여세
쉬어가는페이지:쉽고도어려운임차인명도

부록.성공사례와실패사례분석
1매도타이밍을놓쳐서어려움을겪은실패사례
2절묘한매매타이밍으로손쉽게돈을번성공사례
3성숙기지역에투자해기회비용을날려버린실패사례
4꼼꼼한조사로도입기에투자해큰부자가된성공사례
5빌딩가치산정오류로큰낭패를본실패사례
6리모델링으로단기간가치를상승시킨성공사례
7소형신축으로대박난성공사례

빌딩투자에대한고정관념을깨면더빠르게부자가될수있다

이책은기존부자들을위한책이아니다.직장인,자영업자와같이돈이별로없는일반인들을위한책이다.돈이별로없는일반인들이빌딩투자로더빠르게더큰부자가되기위해서는기존부자들의느리게부자되는투자법을따라해서는안된다.그럼에도불구하고대부분의일반인들은느리게부자되는투자법밖에모르고느리게부자되는투자법으로투자하면서빠르게부자가되지못하는것에실망한다.

1장에서는주식투자,아파트투자등다양한투자가있는데그중에서왜빌딩투자를해야하는지와아파트매매와비교해서빌딩매매는어떤과정을거치는지쉽게알려준다.

2장에서는빌딩가격이어떤이유로오르고어떤이유로내리는지를알려준다.부동산사이클각단계별특징과빌딩가격에영향을미치는요소를분석한다.과거우리나라빌딩시장의상승과하락변동추이를살펴봄으로써현재우리는부동산사이클의어디를지나고있는지확인하고우리는어디를향해나아가고있는지알아본다.
빌딩투자에서가장중요한것은지역선택이다.대부분의투자자들은어디에투자해야더빠르게부자가되는지모른다.그냥다른사람들이좋다고하는곳에투자한다.그곳이기존부자들이투자했던강남이다.과거에는강남이서울에서가장빠르게성장하는지역이었을것이다.하지만최근10년간빌딩가격상승률을따져보면강남은결코높은순위가아니다.아니,오히려낮은상승률을기록하는지역이라는것이밝혀졌다.그럼에도불구하고사람들은아직도강남부동산은상승기때다른지역보다더많이상승하고침체기때다른지역보다더안전하다고생각한다.기존부자들의느리게부자되는투자법을그대로물려받고있는것이다.

3장에서는더빠르게부자되는성장곡선투자법을소개한다.성장곡선투자법은어느지역에있는빌딩을언제사서,언제팔고나와야하는지알려주고,각단계별특징을상세히알려줌으로써해당지역이지금어느단계인지스스로판단할수있게해준다.그리고지금은유동인구가몰리는유명한지역이아니지만향후큰상권으로성장할수있는가능성을지닌지역을찾아내는방법과단서도제공한다.

4장에서는성장곡선투자법에더해부자가되는속도를2배로올려줄밸류애드투자법을소개한다.최악의빌딩을최고의빌딩으로바꾸는리모델링은밸류애드투자의대표적인형태다.핵심지역에위치한낡은빌딩을매입해서외장을고치고,엘리베이터도설치하고,편의시설도추가함으로써더가치있는빌딩으로탄생하는경우를살펴본다.하지만리모델링이밸류애드투자의대표선수는맞지만전부는아니다.리모델링외에임대차개선,법률적리스크해소등을통한가치상승도알아본다.

기존부자들은공동투자에심한거부감이있다.하지만일반인중에는공동투자에대한거부감보다빠르게부자가되고자하는욕망이더큰투자자들이점점늘어나고있다.부동산펀드,리츠,조각투자등다양한형태의공동투자가나오면서경험치도공동투자에대해긍정적으로바뀌는경향이있다.

5장은호,불호가갈리는내용으로공동투자에대한내용이다.22년~23년대출금리상승으로수많은투자자들이어려움을겪었다.대출을최고의타인자본으로알았지만대출의무서움을보여주는시기였다.대출없는빌딩투자는어렵겠지만지나친대출은투자를위험에빠트릴수있다는것을알게되었다.돈이많이없는일반인들이빌딩투자를위해서는대출이외의타인자본을찾아야하는데그것이바로만기도없고,이자도없는공동투자금이라는것이다.아무리좋다고해도공동투자에대한불안감은여전하다.그래서부동산펀드,리츠가운영하는제도중일부를차용하여안정적으로공동투자를할수있는방안도제시한다.

6장에서는임차인과좋은관계를유지하고수익을극대화할수있는빌딩관리의핵심을담았고7장에서는빌딩투자와관련된세금의핵심적인내용만담았다.