사례로 알아보는 돈 버는 부동산 경매 : 특수물건 경매 전문 변호사의 경매 비법

주희진

저자:주희진
한양대학교법과대학법학과를조기졸업,우수졸업했다.대학재학중54회사법시험에합격하고,사법연수원44기수료후2023년까지경매사건특화로펌인법무법인열린에서일했다.현재는법무법인윈스의파트너변호사로재직중이며,부동산과경매분야사건만을전문적으로다루고있다.경매전문변호사로서다양한투자자들을대상으로한강연과일반인들이반드시알아야할부동산지식에관한강연을두루하고있다.대한변호사협회에부동산과민사집행전문변호사로등록되어있다.이두분야에서동시에전문성을가지고있는변호사는우리나라에서손에꼽는다.저서로는<물어보기부끄러워묻지못한부동산경매>가있다.
이메일auclawjoo@naver.com
블로그blog.naver.com/auclawjoo

PART1.특수물건의꽃,유치권
CHAPTER1유치권,어떤권리인가?
신고된공사대금떠안지않고수익내는사람들┃유치권자가하고싶은말┃만인에게외치는권리┃못받은돈때문에생긴권리┃간단하게생기는강력한권리┃유치권자에게인정되지않는우선변제권┃갑작스러운유치권행사,낙찰무르는방법

CHAPTER2유치권,어떻게하면생기나?
유치권행사대상┃부동산에투입된‘못받은돈’┃돈달라고할수있는시기┃남의부동산에행사하는권리┃미리포기하면끝

CHAPTER3점유해야생기는유치권
전집주인도유치권행사할수있을까?┃유치권성립을어렵게하는불법점유┃일단의심해야하는제3자있는부동산┃유치권자라도공짜로쓸수없는부동산┃법원경고를무시한유치권자의최후┃중간에점유를잃은유치권자┃유치권이있어도“나가!”라고할수있는사람

CHAPTER4못받은돈이있어야생기는유치권
점유보다중요한‘못받은돈’┃어디에투입된못받은돈인가?┃건물지은사람의토지유치권행사┃짓다만건물의못받은공사비┃자칫하면못돌려받는오래된공사대금┃’이때‘까지생겨야하는받을돈

CHAPTER5소유자아닌관리인,유치권자
소유자가아닌유치권자┃허락을받아야쓸수있는유치물┃소유자허락없이쓰면소멸하는유치권┃유치권소멸을청구할수있는사람

CHAPTER6착각하기쉬운유치권의특징
쪼개지지않는권리,유치권┃부동산일부의문제,유치권전부소멸시킬까?┃공사대금n분의1,언제할수있을까?┃한건물,여러업체가유치권행사하는이유┃공사업자여럿이유치권행사,협상은이렇게!

CHAPTER7유치권신고된부동산,특수물건으로수익내기
수익을만드는체계적임장┃점유┃못받은돈

<성공사례>
사례1고급빌라한채로20억원이상의수익
사례2시세보다10억원저렴하게산서울의목좋은호텔
사례3문서하나로사라진7억원의유치권
사례4유치권을깨트린임차인의권리신고서
사례5다른공사장에서발생한공사대금을주장한유치권자
사례6오래된공사현장만지키고있었던유치권자
사례7산양산삼대금을달라는유치권자
사례8엉터리로계산된공사대금때문에날라간유치권
사례9엉뚱한상대방을고른유치권자

PART2.소유권뺏어가는선순위가등기

선순위가등기의경고┃선순위가등기물건해결법┃가등기,왜하는걸까?┃가등기의힘┃경매절차상가등기취급┃경매가끝나면지워질빚쟁이의가등기┃오래된가등기┃다른듯비슷한선순위가처분등기

<성공사례>
사례1거짓으로설정한가등기
사례2알고보니지워져야할빚쟁이의가등기
사례3자기가산부동산에가등기해둔사람
사례4오래된가등기임을밝히다

PART3.소액투자로접근하는지분경매

지분투자법┃지분소유,어디가내땅일까?┃공유자혼자할수있는일,할수없는일┃공유관계를끝내고싶을때┃경매나온지분,먼저살수있는사람┃소송이필수는아닌공유지분투자

<성공사례>
사례1상대를알고낙찰받은토지지분
사례2선순위가등기+지분부동산,투자금3배수익으로돌아왔다!


PART4.건물주가땅쓰는권리,법정지상권
CHAPTER1법정지상권,알아야하는이유
땅과건물이따로나오는경매┃땅쓸권리가필요한건물주┃법정지상권유무와땅의가치┃초보자들에게권하는법정지상권기초사례

CHAPTER2법정지상권이란?
지상권자의힘┃지상권이생기는근거┃법정지상권수익창출법┃법정지상권의종류┃법정지상권자가내야하는땅세

CHAPTER3민법366조법정지상권발생조건
가장앞서는저당권설정시점에있어야하는‘건물’┃이런건물에도법정지상권생길까?┃저당권설정시,건물과토지의소유자가같을것┃저당권자가신청한경매로토지와건물의소유자가달라질것┃마음대로포기못하는민법제366조법정지상권

CHAPTER4관습법상법정지상권발생조건
토지와건물이‘이때’같은사람소유일것┃강제경매로토지와건물의소유자가달라질것┃포기할수있는관습법상법정지상권

CHAPTER5땅주인이‘새로지은건물’,법정지상권어떻게생길까?
새건물이헌건물취급받아야하는때┃새건물을빚쟁이에게추가담보로줘야하는때

CHAPTER6부동산공유자가바뀌면생기는법정지상권
공유물에법정지상권이문제되는때┃공유토지에있는공유자1인의건물┃단독소유토지에있는공유건물┃무늬만공유,실제는단독소유인토지와건물

CHAPTER7낙찰받은토지의나무들
나무들이당연히내것일때┃내거아닌나무들해결방법

<성공사례>
사례1법정지상권에꽂힌의뢰인,새건물을헐값에사다!
사례2건축주라해도건물소유자가아닐수있다.
사례3대표의재산이될수없는법인(회사)의재산
사례4하나가될수없는가족과가족회사

PART5.해결방법을알면수익이보이는물건들
CHAPTER1농지낙찰을위해필요한농지취득자격증명원
농지취득자격증명원이필요한이유┃어디가농지인가?┃농지취득자격증명원을내지못하면?┃도로로사용중인농지

CHAPTER2공사중단된부동산의건축허가권
건축허가취소가필요한이유┃공사가중단된건물에관하여알아봐야할부분들┃건축허가취소시키는방법

CHAPTER3낙찰받은맹지,제대로쓰려면
주위토지통행권┃시설권확인

CHAPTER4상가건물의핵심,영업지위승계
영업자지위가저절로따라오는때┃낙찰받은모텔,영업자지위승계는이렇게

CHAPTER5낙찰후갑작스런소유자의개인회생신청

CHAPTER6공짜로대지권취득하는때
왜대지권이미등기된걸까?┃미납분양대금이있음에도대지권등기를할수있는때

CHAPTER7보증금떠안지않는임차인있는물건찾기
보증금떠안지않고수익내는사람들┃임대차보증금진짜주고받았나?┃임대차계약을할수없는임대인┃망하기직전집주인┃이상한임대차보증금┃무상거주확인서를써준임차인

특수물건은너무어렵고복잡하다는두려움에서벗어나고
싶다면꼭읽어야할필수지침서

PART1.특수물건의꽃,유치권
경매특수물건의꽃이라불릴만큼성공시상당한수익을보장하는유치권신고된물건에대해서살펴본다.저자가직접수행한소송경험들을바탕으로어떤방법으로유치권이깨질수있는지를체계적으로설명한다.실제유치권승소사례들을통해어려운법논리설명에그치지않고독자가흥미롭게유치권을이해할수있도록설명한다.

PART2.소유권뺏어가는선순위가등기
특수물건중난도높은선순위가등기물건에대해서설명한다.난도가높지만도전하여성공한사례들의예를들며선순위가등기가지워질수있는때가언제인지,섣불리판단해서는안되는부분이무엇인지에대해서설명한다.다른듯비슷한선순위가처분물건의개념에대해서설명하며가처분이인수되더라도말소할수있는때가언제인지도알아본다.

PART3.소액투자로접근하는지분경매
지분물건에입찰시어떤부분을사전에파악해야하는지에대해서저자의풍부한실무경험에근거해설명한다.지분경매에서지분을낙찰받았을때부터소송이나협상으로수익을얻기까지일련의과정에대해서알아보고,실제성공사례에서의뢰인들이어떤점을잘포착해수익을얻었는지도살펴본다.

PART4.건물주가땅쓰는권리,법정지상권
건물있는땅이지만건물또는땅만낙찰받았을때,알아야하는법정지상권이어떤때발생하는지살펴본다.법정지상권을알면어떻게수익을올릴수있는지에대해서설명하며,공유토지나공유건물에대하여법정지상권이성립할수있는지도다양한유형을들어살펴본다.

PART5.해결방법을알면수익이보이는물건들
경매절차상발생하는다양한돌발변수에대해서법률지식을알고있으면수익으로전환시킬수있는사례가무엇이있는지살펴본다.저자가실무를경험하며얻은다양한사례와그해결책,그리고특수물건에해당하는대지권미등기와위장임차인사건에서도수익을얻을수있는노하우를설명한다.