공공임대주택 이렇게 바꿔라 (‘89체제’에 갇힌 공공임대주택의 7가지 혁신 방안)

봉인식

경기연구원선임연구위원
연세대학교에서토목공학을전공후프랑스INSAdeLyon에서도시학박사학위를받았다.『공공임대주택정책의새로운방향과경기도의과제』(2016:공저),『UNECE지역의사회주택』(2017:공역)등을집필했으며주거와관련된다양한연구를수행하고있다.

들어가며/공공임대주택의새로운길을찾아서

1장공공임대주택정책의주체는중앙정부인가지방정부인가
중앙:지방=8:2
지방정부의무관심,부담감,거부감
중앙집권의아비투스
지방분권의이론적트라이앵글
보충성의원칙/주택의지역성/공공자원배분의효율성
중앙집권적체계를바꿔야하는현실적이유
주택의양적안정화/지방정부의역량향상과다양한시도들/수급불균형의심화/지방정부간책임과비용의전가/중앙과지방정부사업의충돌
지방정부중심체계로전환하자

2장공공임대주택,누가공급할것인가
공공주도임대주택공급의한계
새로운수요에대한기민한대응실패/중앙공기업독점으로인한비효율/재정투자의상대적취약성
공공임대주택공급에서비영리민간의역할
비영리민간에의한임대주택공급의시작/사회주택정책의전개/사회주택정책의성과와한계
공공임대주택을넘어‘소셜하우징’으로

3장도시재생시대,공공임대주택의길
저소득층은저층주택에많이사는데,공공임대주택은왜아파트로공급되었을까
아파트개발과연동된공공임대주택공급체계의한계
아파트중심주택정책의이면/택지의가용성과수급불균형의문제/노후주거지에자리잡기시작한매입임대주택
도시재생과공공임대주택,상생의시작
도시재생정책의실현수단으로자리잡은공공임대주택/자율주택정비사업사례로본변화의흐름
여전히남은숙제

4장혁신의시작은유형통합으로부터
공공임대주택유형을정비해야하는이유
누구나쉽게정보에접근할수있는구조
원칙이있는공공임대주택배분
지역사회의계층다양성
적정한주거비부담
공공임대주택과주거급여는대체재이자보완재
적정한주거소비
공공임대주택정책전환의정치학

5장공공임대주택,누구에게어떻게배분할것인가
공공임대주택,누구에게어떻게제공되고있나
누구를대상으로하고있는가/어떻게제공되고있는가/입주자를정하는기준은무엇인가
지금의배분체계는어떤문제를갖고있나
모호한정책대상/혼란스러운기준/같은작업을반복해야하는절차문제
공공임대주택배분체계이렇게개선하자
공공임대주택배분의기본원칙/새로운배분체계


6장저성장시대,공공임대주택공급체계에서소셜믹스의실현방향
공공임대주택의잔여적공급체계는여전히유효한가
공공임대주택에서공간적분리,사회적배제양상
주택혼합중심의소셜믹스의한계
소셜믹스의논리적근거/주택혼합에대한평가
저성장시대,주택문제를바라보는새로운감수성
소셜믹스의방향
공공임대주택의보편성확대/공공임대공급체계의전환

7장공공임대주택재정지원,어떻게바꿔야할까
공공임대주택재정지원에관한이론적논의
공공임대주택건설비용조달구조
공공임대주택의재원분담구조
공공임대주택사업자에대한출자및융자현황과추이
출자/융자
공공임대주택재원조달관련개선과제
공공임대주택공급계획과재정지원계획연계/공공임대주택건설부문구분회계정보공개와재정지원기준마련/주택의수명주기를고려한재정지원방안마련/공공재원의적극적활용을위한모색

8장민간부문의자금을어떻게활용할것인가
공공임대주택건설사업의자금조달
주택공급기관의기업금융을활용한자금조달/민간부문의참여를통한주택사업자금조달/서울특별시사회주택사업의자금조달
유럽주택금융시장의자금조달
네덜란드:보증제도를활용한자금조달/영국:자본시장중심의자금조달/프랑스:국가금융기관중심의자금조달/덴마크:자본시장과금융기관이연계한자금조달
자금조달을위한새로운길을찾아서

9장노후공공임대주택을재생하자
30년을맞이한공공임대주택
노후공공임대주택의현황과문제:서울을사례로
노후공공임대주택현황/노후공공임대주택의문제
노후공공임대주택개선을위한정부정책
법률제정/노후시설개선/별동증축:주거복지동과공공실버주택/주민지원/현정책의한계
노후공공임대단지의재생정책이필요하다

10장공공임대주택정책의혁신을위하여
‘89체제’로서공공임대주택정책
‘89체제’의특징/‘89체제’의취약성
공공임대주택정책,이렇게혁신하자
혁신의방향/혁신을위한과제
정책의전환을기대하며

참고문헌
주
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주택,부동산,부동산금융,공공임대주택전문가12인이제안하는
공공임대주택혁신방안7가지!!!

『공공임대주택,이렇게바꿔라』
‘89체제’에갇힌공공임대주택의7가지혁신방안

1.필요한곳,필요한사람에게서멀어져간공공임대주택
‘집’은‘사는곳’을넘어투기의대상이되어시장을달구었다.욕망은투기를부채질하고주거문제로고통받는이들이증가하는악순환이거듭되었다.주거문제를해결하고자전문가와정책담당자,사회구성원이뜻을모으고함께노력했다.서구의‘소셜하우징’,우리나라의‘공공임대주택’이대표적인결과물이다.
우리나라에서는‘영구임대주택’이도입된1989년에야공공임대주택정책을본격적으로시작하였다.이른바‘89체제’이다.그러나명확한개념과사회적공감대가미흡하고전문가집단과시민영역마저빈약하여정책실현은제자리걸음에가까웠다.정권마다자신들의입맛과필요에따라임기응변식으로주택유형을추가하며양적목표만향해달렸다.
‘필요한곳,필요한사람에게’라는공공임대주택의본래목적과가치뿐아니라사회적효과도모호해졌다.‘공공성’이라는정책목표마저흐지부지되었다.여전히‘분양전환공공임대주택’,‘장기전세주택’같은파행적제도가유지되면서여태까지공급된공공임대주택300만호중절반인150만호의소유권이개인에게넘어갔다.‘필요한곳,필요한사람에게’라는공공임대주택의‘공공성’이무색하다.

2.서구의소셜하우징,우리나라의공공임대주택정책
인간은늘이상향을꿈꿔왔다.“골고루잘사는세상이다.”‘주거’는인간의삶에서,모두가잘사는세상에서기본적이다.19세기이후유럽에서는‘이상적주거’에대해많은이론이등장했고,정치적논쟁으로번졌다.그리고현실에서구현한크고작은경험을바탕으로‘소셜하우징’체계를갖추었고각국의정치,사회,경제적상황에맞게운용해나아갔다.(프랑스의‘적정임대주택’,네덜란드의‘사회임대주택’,스페인의‘공공보호주택’,영국의‘사회주택’등이대표적인‘소셜하우징’이다.)
1963년‘공영주택’을선보인우리나라의공공임대주택정책은어떠한가?다양한이론도,의견수렴도,정치적논쟁도없이정책을시행했다.1971년입주한우리나라최초의‘공공임대주택’이라불리는개봉주공아파트는임대1년뒤분양으로방향을틀었다.그뒤로도‘필요한곳,필요한사람에게’라는목표와가치를찾아보기어려운,겉모습만‘공공’인임대주택공급이지속되었다.

3.공공임대주택정책,89체제를넘어서자!
우리나라공공임대주택정책은1989년이후큰진전없이유지되고있다.인구및가구구조의변화,저성장과양극화,주택공급의양적증가,수요다변화등정책을둘러싼환경과조건은빠르게변화하고있다.변화하는현실에발맞추려면기존정책들을뛰어넘는혁신이필요하다.빠르면빠를수록더많은사람들이주거문제와그로인한고통에서벗어날수있다.현장에서발로뛰는저자들이그들의생각을세상밖으로꺼낼용기를낸까닭이바로여기에있다.
저자들은30년넘게이어진‘89체제’의문제를하나하나톺아보며공공임대주택정책의혁신방안을찾아나간다.정책의주체는누가되어야할지,어떤유형의공공임대주택을누가누구에게어떻게공급할지,재원은어떻게조달하고지원할지,노후공공임대주택을어떻게재생할지,저성장시대에주거문제에접근하는새로운감수성은무엇인지…저자들은다양한의제와방향을놓고스스로묻고답하는과정을거쳐‘공공임대주택7가지혁신방안’을내놓는다.

4.필요한곳,필요한사람을위한‘공공임대주택7가지혁신방안!’
7가지혁신방안의궁극적인목표는‘필요한곳,필요한사람에게보다질높고저렴한공공임대주택을더많이공급’하는데있다.지역중심의정책운용은지역내주거수요에발빠르게대응할수있다.또민간공급자가참여하면공급주체가다양해져수요자는선택의폭이넓어진다.그리하면수요자는원하는곳,원하는주택에입주할수있다.외곽의택지를개발해아파트위주로공급하는것에서벗어나기존노후시가지를재생하는방법도찾아본다.또현재너무복잡하고형평성과일관성이부족한유형들을통합한다.더불어특정계층을배제하거나제한하지않는,누구나접근하기쉬운체계를만들고자금조달과지원체계도정비한다.
이렇듯공공임대주택에대한여러제도를혁신하면,입주자들은정책을쉽게이해할수있고정책에대한만족도도높아진다.만족도가높아지면,정책정당성과신뢰도수월하게확보할수있다.공공임대주택의새로운길을찾는우리의여정이보다많은이들에게관심을불러일으키고정부정책에도움이되기를바라며‘공공임대주택7가지혁신방안’을제시한다.
1.지역이중심이되다
2.민간이참여하다
3.도시재생과연결하다
4.복잡한유형을통합하다
5.대기자명부로배분을체계화하다
6.공공과민간재원을함께활용하다
7.노후공공임대주택을재생하다