부동산 투자, 인공지능이 답이다 (99% 성공하는 인공지능 부동산 투자법)

이건영

20년차오라클데이터베이스엔지니어.
오라클데이터베이스와관련해강의및컨설팅,책을저술했다.웹ERP개발회사운영및골프장IT시스템분야에도종사했다.2012년말부터부동산투자를시작해현재까지25건의아파트,빌라,통건물(공동)매입및통건물건축을진행했다.2015년부동산투자법인을공동설립했으며2016,2017년부동산빅데이터투자분석시스템개발팀장을역임했다.이후빅데이터와인공지능을활용한부동산투자분석시스템개발및사업을추진하고있다.
그가20년경력의데이터베이스전문가로서6년의부동산투자경험을바탕으로만든인공지능프로그램은수많은정보를종합분석해서현재어떤지역,어떤아파트에투자하면좋을지제시해준다.무엇보다수많은정보중에서어떤정보가특히중요한지를알려주기때문에객관적이고과학적으로최고의수익률을거두는길을찾을수있다.

contents

PROLOGUE부동산투자,중요한건데이터다

CHAPTER1부동산투자,인공지능으로해야하는이유

01그래도부자들이부동산에돈을묻어두는이유
02전국갭투자수익률분석
03인공지능투자법의놀라운세가지장점
04신뢰할수밖에없는인공지능의예측정확성
05빅데이터에서최고의투자처를도출한다
06데이터/차트프로그램을활용하는방법
07인공지능예측프로그램을읽는법

CHAPTER2빅데이터로타이밍과유망지역을통찰한다

01수익률과직결되는데이터를한눈에
02미분양과준공후미분양
03시장의심리를읽을수있는‘전세에너지’
04수요·공급관련‘수요에너지’
05인공지능의핵심!유망지역순위를보여주는
‘지역예측프로그램’
06세부적인조건에맞춰제시하는‘추천단지리스트프로그램’
07수익률을일목요연하게‘연도별통계및수익률비교차트’

CHAPTER3인공지능은어떻게예측했을까?-연도별분석

012013년인공지능은어디를추천했는가?
022013년광주상세분석
032013년대구·울산상세분석
042013년경상도·전라도·충청도상세분석
052014년인공지능은어디를추천했는가?
062014년경기도상세분석
072015년인공지능은어디를추천했는가?
082015년서울상세분석
092015년인천상세분석
102015년부산상세분석
112015년강원도상세분석
122016년인공지능은어디를추천했는가?
132016년대전상세분석

CHAPTER4악마는디테일에숨어있다.디테일한세부조건으로투자를완성하자

01기본조건1세대수
02기본조건2평형
03기본조건3연식
04기본조건4전세가율
05기본조건5투자금액
06심화조건1입지
07심화조건2타이밍

EPILOGUE인공지능은내게정말필요한것이었다

감사의글

-빅데이터와인공지능으로부동산의과거와현재,미래를알고승률을높이는투자법
-99%성공하는인공지능부동산투자법
-전국모든지역,모든아파트의연도별평균투자수익률을밝힌다!
-인공지능으로최고수익률의부동산을찾아낸다!

20년경력의DB전문가인저자가6년의부동산투자경험을토대로인공지능기술에접목하면서부동산의미래를예측하는연구를성공했다.
처음에는직업병처럼실제투자하는데활용하는차원에서시작했었다.부동산회사프로젝트로채택되어,막안정이되기시작한IT회사까지접고부동산에올인하였다.그러다가갑자기권고사직을당했다.딱1년만의일이었다.
진행하는부동산프로젝트결과가잘안나왔기때문이다.당시프로젝트는다양한조건으로지역과아파트를찾을수있는사용자맞춤형프로그램이었다.경험많은부동산고수의노하우를보조하는처음기획대로만들었지만,실제유망아파트를찾을수있는,원하는결과는안나왔다.그래서권고사직당했다.
기술력은자부하지만줄곧사업을하던경력이라엔지니어로서취업도못하고,기술보증기금대출이있어유지만하고있던개인사업자를폐지하지못해실업급여조차못받는40대후반,6살딸아이의암울한아빠였다.
그러던와중에우연하게접한인공지능기술,덕분에관점을바꾸는시도를했다.
사람의판단을보조하는프로그램이아니라스스로최적의패턴을찾는프로그램.다시말해인공지능프로그램.때마침30년지기절친이2012년펜택에책임연구원으로근무할때음성인식머신러닝프로젝트팀장이었다.초창기인공지능분야경험자.그친구도회사가문을닫으면서이런저런회사에전전긍긍하던상황에다7살딸아이아빠.
두명의40대후반딸바보가장이의기투합했다.한명은부동산투자경험과DB전문가,한명은인공지능엔지니어.뻔히보이는암울한미래를바꿀수있는일생일대의기회라생각했다.머리숱많은사람이원형탈모가생길정도로절박하게집중했다.그러자불과4개월만에가시적인결과가나왔다.프로토타입을완성하고몇몇지인에게보여주니반응이아주좋았다.그후1년이지나그결과를책에담았다.

저자는인공지능을사용하기전과데이터를보는관점자체가완전히바뀌었다고한다.우선중요하던데이터라고생각했던많은데이터가의외로중요하지않은데이터였고,그반대의경우도많다고한다.게다가인공지능프로그램덕분에결과는인공지능에게맡기고사람은데이터를가공,상상하는데만집중할수있었다.아무리데이터를복잡하게만들어도결과를신경쓸필요도없고,그데이터를조건으로서사용하는프로그램인터페이스도신경쓸필요가없다.오로지데이터자체만집중할수있는것이다.

빅데이터와인공지능을활용,시장에너지를정확히예측하는것은물론,22개정보를150여가지데이터로분석해조,경,승단위로도출되는경우의수를인공지능을통해최적의패턴을찾아내미래가치를예측하는핵심기술이완성되었다.
인공지능으로찾아낸패턴을과거모든지역,모든아파트에적용해서나온결과까지제공하여우수한인공지능예측기술력을증명하고있다.심지어는2007년,2008년리먼브라더스사태로대한민국부동산이폭락할때까지도제공하고있을정도로기술력에자신감을보여주고있다.

저자는얘기한다“부동산시장에서제일문제는투자자도,정부정책도,인구감소도,각종호재도아닌왜곡된정보가제일문제”라며.“대부분의부동산정보는호재위주로제공하지만조금만깊이생각해보면아무리호재가많다고해도수요에대비하여공급량이더많아지면그호재는소용이없다며,대표적인곳이평택”이라고한다.“삼성,LG등의큰호재가제일많아수요가점점더늘어나겠지만,예상수요대비공급량이더많아져버리니,가격이오르지않는것이다.”고한다.
그나마일부공급에대한정보역시막연한정보이다.공급량이많다적다고는하지만,얼마나많은지적은지구체적으로제공하고있는곳은없었다.
책에선수요에너지흐름차트를통해수요와공급의균형여부와흐름을파악할수있다.하지만수요와공급보다더중요한것은사람들의부동산시장의심리이며,그러한심리분위기를알수있는전세에너지를제시하고있다.또한매매/전세지수의흐름,수요에너지,전세에너지등의중요한차트를한눈에볼수있어현재그리고미래시장의에너지를파악할수있게했다.
모든사람들이이런정보들을쉽게접하게되어건설사,분양사등의왜곡하기쉬운정보에현혹되지않게되면,그들도무리하게건축과광고를하지않게될것이다.

이러한수요에너지,전세에너지등의정보를인공지능의최적패턴으로과거의모든지역,모든아파트의연도별평균수익률시물레이션결과를자신있게보여주지만,그렇다고패턴에적용된모든추천지역과추천아파트의결과가성공하는건아니다.다만평균과확률이높을뿐이다.
그래서인공지능이추천하지만사람의판단에따른2차필터링이반드시있어야한다.
여기에서인공지능과함께만들어진수요에너지,전세에너지등을한눈에볼수있는차트가사람의2차필터링에다시활용된다.차트를보면이런에너지수치가획일적으로나오지않아인공지능이걸러내지못하는것을사람은걸러낼수있기때문이다.그렇지만사람은모든지역모든아파트를동시에비교할수는없다.
사람이데이터를가공하고,인공지능이최적의패턴을찾아낸다.
그리고인공지능이추천하고,사람의2차필터링.이것이99%성공하는인공지능투자법이다.
이책은그러한내용이고스란히담겨져있다.