상업용 부동산 자산관리의 모든 것 (상업용 부동산 운영과 관리를 위한 입문서)

민성식

상업용 부동산 전문가이자 현업의 부동산 지식을 콘텐츠로 만드는 크리에이터. 좋은 인재들이 부동산 업계에 많이 들어오길 바라는 친절한 부동산 선배. 우연히 발을 들인 부동산 업계지만 꾸준한 자기계발을 통해 업계 전문가로 거듭났다. 미국 친환경건축기술사(LEED AP), 부동산개발전문인력, 부동산자산운용전문인력, 투자자산운용사, 재무위험관리사 등 여러 자격증을 보유하고 있다. 부동산 사관학교라 불리던 샘스를 시작으로 메이트플러스, 리치먼드자산운용에서 일했으며 여의도 국제금융센터 IFC와 파크원 개발 프로젝트, 부동산 투자 운영 플랫폼을 개발하는 프롭테크 회사 리판에서 근무한 이력이 있다. 주로 외국계 부동산투자회사와 대형 기관 투자자 소유의 수익형 부동산 관련 업무를 담당하며 상업용 부동산 투자 및 자산 관리 분야에서 다양한 경험과 지식을 쌓았다. 현재 그간의 다양한 경험을 바탕으로 에이커트리에서 상업용 부동산의 매입매각자문 업무를 하고 있다.
지은책으로 〈부자의 계산법〉, 〈부동산 직업의 세계와 취업의 모든 것〉, 〈나도 회사 다니는 동안 책 한 권 써볼까?〉, 〈부동산 자산관리 영문 용어사전〉, 〈한국 부자들의 오피스빌딩 투자법〉이 있다.

ㆍ블로그 : https://blog.naver.com/parisboys
ㆍ카페 : https://cafe.naver.com/expertacademy (부동산 살롱)
ㆍ유튜브 : https://www.youtube.com/c/parisboy (친절한 부동산 선배)
ㆍ에어클래스 온라인 부동산 강의 : https://www.airklass.com/page/404#_

PART 01 상업용 부동산 시장과 자산관리자 _ 023
01 자산관리의 목적과 자산관리자의 정의 _ 023
부동산 자산관리의 목적 _ 023
부동산 자산관리의 도입배경 _ 025
부동산 자산관리자란? _ 027
자산관리자의 정의 _ 029
부동산 자산의 경영자 _ 030

02 상업용 부동산 시장 구성과 자산의 특징 _ 031
상업용 부동산 시장 참여자 _ 031
상업용 부동산의 종류와 특징 _ 033
부동산의 생애 주기와 주요 업무 _ 034

03 자산관리를 위한 구성 요소 _ 037
자산 운영과 각 분야의 역할 _ 037
PM 팀의 구성 인력과 자산관리 수수료 _ 038

PART 02 자산관리 업무를 위한 기본 지식 _ 043
01 자산관리자의 역량과 배경지식 _ 043
부동산 자산관리자의 역량 _ 043
자산관리업무를 위한 배경지식 _ 046

02 자산관리를 위한 재무제표의 이해 _ 049
재무제표의 구성 요소 _ 049
재무제표의 활용과 이해 _ 052

03 부동산 공적 장부의 이해 _ 055
부동산 공적 장부의 관리 _ 055
건축물대장의 이해 _ 056
등기부등본의 이해 _ 057

04 시설관리 인력과 건축 설비 _ 059
시설 운영팀의 구성과 역할 _ 059
법적 필수 인력의 선임 _ 061
건축 설비의 이해 _ 062

PART 03 자산의 운영 준비와 리스크 관리 _ 069
01 임차인 입주와 운영 준비 _ 069
임차인 입주 절차 _ 069
임차인 입주 전 준비 업무 _ 070
임차인 입주 시 필요정보 _ 073

02 임차인 입주 공사 준비와 관리 _ 076
임차인 인테리어 공사의 준비 _ 076
인테리어 공사 가이드라인의 주요 내용 _ 078
인테리어 도면 검토의 필요성 _ 078
인테리어 공정별 주요 검토 사항 _ 079
인테리어 공사 일정 및 공정 관리 _ 082
준공 검사와 하자처리 _ 084
인테리어 공사 관련 민원 및 주의 사항 _ 085
인테리어 공사 시 주의해야 할 임차인 _ 090

03 자산관리를 위한 운영 규정과 매뉴얼 _ 093
빌딩 운영 규정의 필요성과 구성 내용 _ 093
운영을 위해 필요한 기타 매뉴얼 _ 094

04 임차인 리스크 관리와 예방법 _ 097
임차인 리스크의 종류 _ 097
임차인 리스크의 예방과 제거 _ 099
임차인의 선별 기준 _ 102
가중평균 잔여 임대기간(WALE) _ 103
제소전화해의 활용 _ 105
부실 임차인의 처리와 대응 _ 107

05 사고 예방과 운영 관련 보험 _ 109
운영 중 발생하는 재해와 사고 예방 _ 109
임차인 민원과 대응 _ 110
부동산 운영 관련 보험 _ 112
빌딩 운영을 위한 보험 관련 용어 _ 115

PART 04 임대차계약 관리와 실무 지식 _ 119
01 상업용 부동산 임대시장의 구조와 기본 지식 _ 119
임대 시장과 임대 업무의 구분 _ 119
임대 업무를 위한 실무 지식 _ 122
순점유비용(NOC)의 정의와 해석방법 _ 125
임차인이 사무실 이전 시 검토 요소 _ 127
임차인이 사무실을 이전하는 이유 _ 132

02 임대료 및 관리비 종류와 임대 마케팅 _ 135
임대료와 관리비의 종류 _ 135
임대 마케팅 지원 방식 _ 137
임대 전략 _ 140

03 표준 임대차계약서의 주요 항목과 내용 _ 142
임대차계약서의 주요 항목 _ 142

04 임대차계약 정보의 관리 _ 152
임대차계약 정보의 관리 _ 152
임차인의 현황 관리 _ 155

05 임대차계약의 변경과 임대료 및 관리비의 조정 _ 158
임대차계약의 변경 _ 158
보증금, 임대료 및 관리비의 조정 _ 159

PART 05 자산관리자의 주요 업무 _ 163
01 임차인 입주 중 주요 업무 _ 163
임차인 입주 중 업무 _ 163

02 임대료 및 관리비의 청구와 각종 비용의 지급 _ 171
임대료 및 관리비의 청구와 미수금의 관리 _ 171
운영 비용의 청구와 각종 비용의 지급 _ 172
유지 보수비, 각종 비용 및 돌발 비용 지급 처리 _ 174

03 임차인과의 관계 관리 _ 176
임차인의 유지 및 관리의 중요성 _ 176
임차인이 원하는 것 _ 177
임차인이 높이 평가하는 항목 _ 178
임차인과의 커뮤케이션 _ 180

04 연체 임차인의 발생과 관리 방법 _ 181
연체 발생 시 업무 절차 _ 181
연체 임차인과의 협상법 _ 182

05 임차인 퇴거 절차와 관련 업무 _ 185
임차인 퇴거 시 필요 업무 _ 185
보증금 반환 체크 리스트 _ 186

PART 06 운영 예산의 작성과 구성 항목 _ 191
01 운영 예산의 준비와 배경지식 _ 191
운영 예산의 준비와 작성 _ 191
운영 예산 작성의 기준 수립 _ 192
운영 예산 템플릿의 구조와 항목들 _ 194
운영 예산의 흐름 _ 197

02 운영 예산의 구성과 항목 해설 _ 198
영업수익의 구성 _ 198
FM 용역비의 구성 _ 201
외주 용역 및 수선비 - 건축 _ 203
외주 용역 및 수선비 - 전기 _ 204
외주 용역 및 수선비 - 기계 _ 206
외주 용역 및 수선비 - 소방 _ 207
외주 용역 및 수선비 - 미화 _ 209
외주 용역 및 수선비 - 보안/안내 _ 210
외주 용역 및 수선비 - 주차 및 기타 _ 210
외주 용역 및 수선비 - 공사비 _ 212
수도광열비 _ 212
각종 세금 _ 213
보험료 등 _ 214
임대 비용, PM 수수료 등 _ 215
기타 운영비 _ 216
영업 외 수익과 비용 _ 217
자본적지출(CAPEX) _ 218

03 자산관리 보고서의 작성 _ 219
자산관리 보고서의 구성과 내용 _ 219
자산 운영의 평가와 기준 _ 222

PART 07 자산 매각과 투자 전략의 이해 _ 227
01 부동산 자산 매각 절차의 이해 _ 227
부동산 자산 매각 절차 _ 227
자산 매각 시 자산관리자의 역할 _ 229

02 자산매입을 위한 4가지 기본 실사 _ 231
법률실사 _ 231
감정평가 _ 232
재무실사 _ 233
물리실사 _ 233

03 부동산 금융 용어와 자산 가격 산정 _ 235
자본환원율 _ 235
감정평가 3방식의 이해 _ 237
임대료와 매각가 비교 사례를 활용한 자산 가격 비교 _ 240
대출 이자율과 자산 가격 _ 243

04 투자 자금의 구성과 자금의 종류 _ 244
투자 자금의 구성 _ 244
투자자의 종류에 대한 이해 _ 246

05 다양한 투자 구조화를 통한 전략 _ 248
Equity 투자자 Trench를 활용한 다변화 - 이종 수익증권 _ 248
Loan 투자자 Trench를 활용한 다변화 - 선, 중, 후순위 구조 _ 250
자산관리회사들의 PM 수주 - 보통주 참여와 임차 확약 _ 251
Equity 투자자와 Loan 투자자가 동일 _ 252
Sale and Leaseback 이후 보통주 참여 _ 253
건설사들의 책임준공과 Master Lease 구조 _ 254
투자자의 조건부 선매입 구조 _ 255
우선 매수 옵션의 행사와 활용 _ 256
현금흐름의 안정성을 통한 구조화 _ 258
Share Deal VS Asset Deal _ 259
Refinancing _ 260
Recapitalization _ 261

PART 08 자산 가치 향상 전략과 자산관리의 미래 _ 265
01 부동산 자산 가치 향상 전략과 실행 방안 _ 265
자산 가치 향상의 의미 _ 265
자산 가치의 종류 _ 267
자산 가치 향상 사례 탐구 - FM 근무자들의 업무 환경 _ 269
자산 가치 향상 사례 탐구 - 차별화된 빌딩 서비스 _ 271
부가 수익의 창출 _ 273
리모델링 및 시설물 개선 공사 _ 274
홍보 마케팅 전략 _ 276

02 임차인 근무 환경의 변화와 각종 사례 _ 278
세대(사용자)의 교체와 일하는 방식의 변화 _ 278
초고층 빌딩과 복합개발 자산들의 증가 _ 279
빌딩 경쟁자들의 등장 _ 281
임차인 편의 시설과 사례 _ 284

03 친환경 빌딩의 운영과 관리 _ 286
쾌적한 실내 환경에 대한 요구 _ 286
LEED, WELL 그리고 ESG _ 288


책을 마무리하며 _ 291

머리말

상업용부동산은그규모가크고이를소유하고운영하는주체들은보통투자를목적으로자산을보유한다.서울의주요업무권역이라고할수있는도심권역,여의도권역,강남권역등에있는대형빌딩들을살펴보면일반법인들이보유하고있는것들도있지만,투자상품의목적으로부동산펀드나리츠형태로소유하고있는자산들도상당수가있다.

이처럼많은업무용빌딩들이자산시장에서반복적으로거래가되고있는데,이런자산을투자및운영관리하는주체들은부동산전문가들이있는부동산자산운용사,부동산투자회사,부동산자산관리회사등이다.

이렇게전문투자자들이시장에서활동하면서우리나라상업용부동산의거래가활발해지고자산의투자규모도급격하게성장했다.그러면서직업의한분야로상업용부동산업계에대한관심도나날이커져가고있다.반면에짧은기간동안급격하게성장한분야이다보니,직무에대한체계적인교육이나업무에대한매뉴얼등이아직은부족한상황이다.또한,전문성을요하는직무이다보니현업에있는사람들도계속해서자기계발이나학습을해야할것들이많은편이다.

게다가상업용부동산업계로진입을하려는초심자들은어떤것부터학습하고배워나가야할지알기가어렵다.그나마부동산관련전공자들은학교에서기본적인지식이라도배우지만,그마저도현업에서필요한실무적인스킬에대해서는충분한학습을하지못하고취업을하는일도많다.그러다보니어떤회사에들어가느냐에따라또는어떤팀에서일을하느냐에따라실무지식을익히는수준의차이가날수밖에없다.

이처럼지식의습득이나직무에대한이해가쉽지않은것은,아무래도부동산의특성상사회의다양한분야와연결되어있다보니종합적인지식을요구하는것도한몫을한다.다양한지식을한꺼번에고루잘알아야한다는것은부동산업계의입문자들이겪어야하는필연적인어려움중의하나이다.뿐만아니라상업용부동산은경제상황이나관련법규등에큰영향을받기때문에,현업에있지않으면시장의흐름을파악하기가쉽지않다.상업용부동산업계에취업을준비하는많은분들이나다른분야에서전직을하려는사람들이장벽으로느끼는부분이이지점이다.

이런어려움들을조금이나마해소해보고자그동안현업에서일을하면서후배들에게알려줬으면하는지식과정보들을정리하여책으로출간하게되었다.강의활동이나온라인콘텐츠를통해전달했던노하우나현업의업무지식을정리하여상업용부동산업계에들어올준비를하는초심자나입문자를위한교과서가되기를바라면서집필을했다.

이책에서는상업용부동산자산의대표적인부동산인오피스빌딩의운영과관리를위해알아야하는실무지식들을담았다.상업용부동산의주요투자자산인오피스빌딩을중심으로살펴보면서상업용부동산업계에서일을하면서알아야하는것들을체계적으로정리하였다.오피스빌딩을선택하여책을정리한것은상업용부동산투자나운영관리를이해하기에최적화된자산이기때문이다.오피스빌딩에대한이해를바탕으로기본지식을갖추고있으면다른유형의상업용부동산자산들에대한이해도쉽게할수있다.

상업용부동산업계는앞으로도계속성장하고발전하면서변화할것이고,이에맞춰지속적으로내용을보강하면서실무자들에게도움이될수있는책이될수있게꾸준하게개정을하는노력도할것이다.저자로서의바람은이책이상업용부동산업계에입문하려는취업준비생들이나업계의주니어들이업무를하기위해참고할수있는교과서가되는것이다.그래서오랫동안독자들이꾸준하게찾아주는책이되었으면좋겠다.

2023년11월
민성식