상업용 부동산 자산관리의 모든 것 : 상업용 부동산 운영과 관리를 위한 입문서

민성식

저자:민성식
상업용부동산전문가이자현업의부동산지식을콘텐츠로만드는크리에이터.좋은인재들이부동산업계에많이들어오길바라는친절한부동산선배.우연히발을들인부동산업계지만꾸준한자기계발을통해업계전문가로거듭났다.미국친환경건축기술사(LEEDAP),부동산개발전문인력,부동산자산운용전문인력,투자자산운용사,재무위험관리사등여러자격증을보유하고있다.부동산사관학교라불리던샘스를시작으로메이트플러스,리치먼드자산운용에서일했으며여의도국제금융센터IFC와파크원개발프로젝트,부동산투자운영플랫폼을개발하는프롭테크회사리판에서근무한이력이있다.주로외국계부동산투자회사와대형기관투자자소유의수익형부동산관련업무를담당하며상업용부동산투자및자산관리분야에서다양한경험과지식을쌓았다.현재그간의다양한경험을바탕으로에이커트리에서상업용부동산의매입매각자문업무를하고있다.
지은책으로〈부자의계산법〉,〈부동산직업의세계와취업의모든것〉,〈나도회사다니는동안책한권써볼까?〉,〈부동산자산관리영문용어사전〉,〈한국부자들의오피스빌딩투자법〉이있다.
블로그:blog.naver.com/parisboys
카페:cafe.naver.com/expertacademy(부동산살롱)
유튜브:youtube.com/c/parisboy(친절한부동산선배)
에어클래스온라인부동산강의:airklass.com/page/404#_

PART01상업용부동산시장과자산관리자_023
01자산관리의목적과자산관리자의정의_023
부동산자산관리의목적_023
부동산자산관리의도입배경_025
부동산자산관리자란?_027
자산관리자의정의_029
부동산자산의경영자_030

02상업용부동산시장구성과자산의특징_031
상업용부동산시장참여자_031
상업용부동산의종류와특징_033
부동산의생애주기와주요업무_034

03자산관리를위한구성요소_037
자산운영과각분야의역할_037
PM팀의구성인력과자산관리수수료_038

PART02자산관리업무를위한기본지식_043
01자산관리자의역량과배경지식_043
부동산자산관리자의역량_043
자산관리업무를위한배경지식_046

02자산관리를위한재무제표의이해_049
재무제표의구성요소_049
재무제표의활용과이해_052

03부동산공적장부의이해_055
부동산공적장부의관리_055
건축물대장의이해_056
등기부등본의이해_057

04시설관리인력과건축설비_059
시설운영팀의구성과역할_059
법적필수인력의선임_061
건축설비의이해_062

PART03자산의운영준비와리스크관리_069
01임차인입주와운영준비_069
임차인입주절차_069
임차인입주전준비업무_070
임차인입주시필요정보_073

02임차인입주공사준비와관리_076
임차인인테리어공사의준비_076
인테리어공사가이드라인의주요내용_078
인테리어도면검토의필요성_078
인테리어공정별주요검토사항_079
인테리어공사일정및공정관리_082
준공검사와하자처리_084
인테리어공사관련민원및주의사항_085
인테리어공사시주의해야할임차인_090

03자산관리를위한운영규정과매뉴얼_093
빌딩운영규정의필요성과구성내용_093
운영을위해필요한기타매뉴얼_094

04임차인리스크관리와예방법_097
임차인리스크의종류_097
임차인리스크의예방과제거_099
임차인의선별기준_102
가중평균잔여임대기간(WALE)_103
제소전화해의활용_105
부실임차인의처리와대응_107

05사고예방과운영관련보험_109
운영중발생하는재해와사고예방_109
임차인민원과대응_110
부동산운영관련보험_112
빌딩운영을위한보험관련용어_115

PART04임대차계약관리와실무지식_119
01상업용부동산임대시장의구조와기본지식_119
임대시장과임대업무의구분_119
임대업무를위한실무지식_122
순점유비용(NOC)의정의와해석방법_125
임차인이사무실이전시검토요소_127
임차인이사무실을이전하는이유_132

02임대료및관리비종류와임대마케팅_135
임대료와관리비의종류_135
임대마케팅지원방식_137
임대전략_140

03표준임대차계약서의주요항목과내용_142
임대차계약서의주요항목_142

04임대차계약정보의관리_152
임대차계약정보의관리_152
임차인의현황관리_155

05임대차계약의변경과임대료및관리비의조정_158
임대차계약의변경_158
보증금,임대료및관리비의조정_159

PART05자산관리자의주요업무_163
01임차인입주중주요업무_163
임차인입주중업무_163

02임대료및관리비의청구와각종비용의지급_171
임대료및관리비의청구와미수금의관리_171
운영비용의청구와각종비용의지급_172
유지보수비,각종비용및돌발비용지급처리_174

03임차인과의관계관리_176
임차인의유지및관리의중요성_176
임차인이원하는것_177
임차인이높이평가하는항목_178
임차인과의커뮤케이션_180

04연체임차인의발생과관리방법_181
연체발생시업무절차_181
연체임차인과의협상법_182

05임차인퇴거절차와관련업무_185
임차인퇴거시필요업무_185
보증금반환체크리스트_186

PART06운영예산의작성과구성항목_191
01운영예산의준비와배경지식_191
운영예산의준비와작성_191
운영예산작성의기준수립_192
운영예산템플릿의구조와항목들_194
운영예산의흐름_197

02운영예산의구성과항목해설_198
영업수익의구성_198
FM용역비의구성_201
외주용역및수선비-건축_203
외주용역및수선비-전기_204
외주용역및수선비-기계_206
외주용역및수선비-소방_207
외주용역및수선비-미화_209
외주용역및수선비-보안/안내_210
외주용역및수선비-주차및기타_210
외주용역및수선비-공사비_212
수도광열비_212
각종세금_213
보험료등_214
임대비용,PM수수료등_215
기타운영비_216
영업외수익과비용_217
자본적지출(CAPEX)_218

03자산관리보고서의작성_219
자산관리보고서의구성과내용_219
자산운영의평가와기준_222

PART07자산매각과투자전략의이해_227
01부동산자산매각절차의이해_227
부동산자산매각절차_227
자산매각시자산관리자의역할_229

02자산매입을위한4가지기본실사_231
법률실사_231
감정평가_232
재무실사_233
물리실사_233

03부동산금융용어와자산가격산정_235
자본환원율_235
감정평가3방식의이해_237
임대료와매각가비교사례를활용한자산가격비교_240
대출이자율과자산가격_243

04투자자금의구성과자금의종류_244
투자자금의구성_244
투자자의종류에대한이해_246

05다양한투자구조화를통한전략_248
Equity투자자Trench를활용한다변화-이종수익증권_248
Loan투자자Trench를활용한다변화-선,중,후순위구조_250
자산관리회사들의PM수주-보통주참여와임차확약_251
Equity투자자와Loan투자자가동일_252
SaleandLeaseback이후보통주참여_253
건설사들의책임준공과MasterLease구조_254
투자자의조건부선매입구조_255
우선매수옵션의행사와활용_256
현금흐름의안정성을통한구조화_258
ShareDealVSAssetDeal_259
Refinancing_260
Recapitalization_261

PART08자산가치향상전략과자산관리의미래_265
01부동산자산가치향상전략과실행방안_265
자산가치향상의의미_265
자산가치의종류_267
자산가치향상사례탐구-FM근무자들의업무환경_269
자산가치향상사례탐구-차별화된빌딩서비스_271
부가수익의창출_273
리모델링및시설물개선공사_274
홍보마케팅전략_276

02임차인근무환경의변화와각종사례_278
세대(사용자)의교체와일하는방식의변화_278
초고층빌딩과복합개발자산들의증가_279
빌딩경쟁자들의등장_281
임차인편의시설과사례_284

03친환경빌딩의운영과관리_286
쾌적한실내환경에대한요구_286
LEED,WELL그리고ESG_288

책을마무리하며_291

머리말

상업용부동산은그규모가크고이를소유하고운영하는주체들은보통투자를목적으로자산을보유한다.서울의주요업무권역이라고할수있는도심권역,여의도권역,강남권역등에있는대형빌딩들을살펴보면일반법인들이보유하고있는것들도있지만,투자상품의목적으로부동산펀드나리츠형태로소유하고있는자산들도상당수가있다.

이처럼많은업무용빌딩들이자산시장에서반복적으로거래가되고있는데,이런자산을투자및운영관리하는주체들은부동산전문가들이있는부동산자산운용사,부동산투자회사,부동산자산관리회사등이다.

이렇게전문투자자들이시장에서활동하면서우리나라상업용부동산의거래가활발해지고자산의투자규모도급격하게성장했다.그러면서직업의한분야로상업용부동산업계에대한관심도나날이커져가고있다.반면에짧은기간동안급격하게성장한분야이다보니,직무에대한체계적인교육이나업무에대한매뉴얼등이아직은부족한상황이다.또한,전문성을요하는직무이다보니현업에있는사람들도계속해서자기계발이나학습을해야할것들이많은편이다.

게다가상업용부동산업계로진입을하려는초심자들은어떤것부터학습하고배워나가야할지알기가어렵다.그나마부동산관련전공자들은학교에서기본적인지식이라도배우지만,그마저도현업에서필요한실무적인스킬에대해서는충분한학습을하지못하고취업을하는일도많다.그러다보니어떤회사에들어가느냐에따라또는어떤팀에서일을하느냐에따라실무지식을익히는수준의차이가날수밖에없다.

이처럼지식의습득이나직무에대한이해가쉽지않은것은,아무래도부동산의특성상사회의다양한분야와연결되어있다보니종합적인지식을요구하는것도한몫을한다.다양한지식을한꺼번에고루잘알아야한다는것은부동산업계의입문자들이겪어야하는필연적인어려움중의하나이다.뿐만아니라상업용부동산은경제상황이나관련법규등에큰영향을받기때문에,현업에있지않으면시장의흐름을파악하기가쉽지않다.상업용부동산업계에취업을준비하는많은분들이나다른분야에서전직을하려는사람들이장벽으로느끼는부분이이지점이다.

이런어려움들을조금이나마해소해보고자그동안현업에서일을하면서후배들에게알려줬으면하는지식과정보들을정리하여책으로출간하게되었다.강의활동이나온라인콘텐츠를통해전달했던노하우나현업의업무지식을정리하여상업용부동산업계에들어올준비를하는초심자나입문자를위한교과서가되기를바라면서집필을했다.

이책에서는상업용부동산자산의대표적인부동산인오피스빌딩의운영과관리를위해알아야하는실무지식들을담았다.상업용부동산의주요투자자산인오피스빌딩을중심으로살펴보면서상업용부동산업계에서일을하면서알아야하는것들을체계적으로정리하였다.오피스빌딩을선택하여책을정리한것은상업용부동산투자나운영관리를이해하기에최적화된자산이기때문이다.오피스빌딩에대한이해를바탕으로기본지식을갖추고있으면다른유형의상업용부동산자산들에대한이해도쉽게할수있다.

상업용부동산업계는앞으로도계속성장하고발전하면서변화할것이고,이에맞춰지속적으로내용을보강하면서실무자들에게도움이될수있는책이될수있게꾸준하게개정을하는노력도할것이다.저자로서의바람은이책이상업용부동산업계에입문하려는취업준비생들이나업계의주니어들이업무를하기위해참고할수있는교과서가되는것이다.그래서오랫동안독자들이꾸준하게찾아주는책이되었으면좋겠다.

2023년11월
민성식