공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이(상) (개정증보판)

김덕일

한국외국어대학교법과대학졸업
서울특별시행정직공무원10년
주택관리사(주택관리사보제1회)
공동주택관리사무소장등30년
서울특별시공동주택상담실상담위원
서울특별시집합건물분쟁조정위원회조정위원
서울특별시공동주택관리실태조사(감사)전문위원
서울특별시찾아가는아파트관리주치의자문의원
서울특별시공동주택관리전문가자문의원
한국외국어대학교총장상

기고문(한국아파트신문외)
‘한달음에이해할수있는공동주택의관리’
‘공사및용역등의사업자선정주체’
‘비정규직이란무엇인가’
‘관리사무소장의관리주체ㆍ대리인등의지위를설(說)한다’
‘관리사무소장의손해배상책임’
‘주택법제55조의2의규정은태어나지않았어야했다’
‘공동주택관리비에부가가치세를부과하여서는아니된다’
‘최저임금제도란무엇인가’
‘근로시간,휴게ㆍ휴일에관한고찰’
‘관리비선수금의제도화필요성에관한고찰’
‘공동주택의관리방법에관한小考’외다수

저서(출판)
초판)「공동주택및집합건물관리의길라잡이」(2014.10.30.법률출판사)
전정판)例解「주택관리업자및사업자선정지침」(2016.03.25.법률출판사)
전정판)「공동주택및집합건물관리의길라잡이」(2017.01.30.법률출판사)
개정판)「공동주택및집합건물관리의길라잡이(상ㆍ하)」(2019.04.03.주-광문당)

제1장총칙


목적[법제1조] 34

정의[법제2조외]등 34
1.공동주택관리관련법령용어의뜻등 34
가.「공동주택관리법」 34
☏의무관리대상공동주택해당여부(분양149세대,임대2세대) 37
나.「주택법」 38
☏세대별주거공용면적,그밖의공용면적표시방법 46
☏단지형다세대주택의해당여부(1개동건축의경우) 48
다.「건축법」 48
라.「민간임대주택에관한특별법」 52
☏주거용오피스텔의관리방법(집합건물법) 54
마.「공공주택특별법」 55
바.「집합건물의소유및관리에관한법률」 56
☏집합건물의의의(意義) 57
☏구조상의독립성(구분점포),규약의효력(집합건물법) 57
☏이용상의독립성(집합건물법) 58
☏고시원의구분소유요건(구조상독립성ㆍ이용상독립성)등 59
☏구분소유권의목적물이될수있는건물부분의요건(집합건물법) 60
사.「(서울특별시)공동주택관리규약준칙」 61
2.공동주택의관리책임과비용의부담(영제19조제1항제19호)등 63
＊전유부분및공용부분의범위등(준칙제5조) 63
＊준칙[별표2]「전유부분의범위(제5조제1항관련)」 64
☏전유부분과공용부분(집합건물법) 65
☏슬라브철거와내부계단설치(층간슬라브의전유부분여부) 66
☏발코니가공용부분(전유부분)인지여부(집합건물법) 67
＊준칙[별표3]「공용부분의범위(제5조제2항관련)」 68
☏공용부분의의미(단지공용부분-집합건물법) 69
☏일부공용부분의관리(집합건물법제10조제1항)등 69
☏스프링클러설비가전유부분인지공용부분인지 70
☏화재감지기의관리책임(공용부분,전유부분구분) 71
*공동주택의관리책임및비용부담(준칙제70조제1항ㆍ제70조제2항) 71
☏공동주택(누수부위)의관리책임과비용의부담 72
☏집합건물(연립주택,빌라등)공용부분(옥상)의유지ㆍ보수 73
☏옥상(공용부분)임대수익의배분(집합건물법) 74
3.입주자등의자격ㆍ권리와의무(영제19조제1항제1호)등 75
*입주자등의자격등(준칙제20조) 75
*입주자등의권리(준칙제21조) 76
☏입주자등의선거권ㆍ의결권(투표권)등 76
☞점유자의의견진술권(집합건물법제40조제1항) 77
*입주자등의의결권행사(준칙제22조) 77
☏서면결의의요건(인감증명서의첨부여부) 78
☏서면위임(인감증명서첨부여부),임시관리단집회소집권자 78
*입주자등의의무ㆍ책임(준칙제23조) 79
☏관리비등의납부의무자(임차인체납) 80
☏‘공동의이익’에어긋나는행위의정지청구등(집합건물법) 81
☏전유부분의사용금지(使用禁止)청구(집합건물법) 82
☞‘공동의이익’에어긋나는행위가있는경우(집합건물법) 83
*업무방해금지등(준칙제24조) 85
*입주자등의손해배상책임,원상복구ㆍ회복등(준칙제25조) 85
*공동주택관리규약의효력(준칙제107조) 85
*권리ㆍ의무의승계(준칙제26조) 86
☏체납관리비의승계여부및청구ㆍ징수권자(집합건물법) 86
☏특별승계인에게승계되는관리비의범위(집합건물법) 87
☞관리비용등의부담과체납관리비의승계(집합건물법) 88
☏집합건물법상점유자의지위 88

국가등의의무[법제3조] 89

다른법률과의관계[법제4조외] 89
1.「공동주택관리법[제4조]」 89
2.「주택법[제6조]」 89
3.「민간임대주택에관한특별법[제3조]」 90
4.「공공주택특별법[제5조]」 90
5.「집합건물의소유및관리에관한법률[제2조의2]」 90
☏집합건물법제2조의2의의미(「공동주택관리법」과의관계) 90


제2장공동주택의관리방법

공동주택의관리방법결정ㆍ변경과신고등[법제5조외] 92
☏최초관리방법결정의동의기준(입주자등의범위) 94
☏입주자등의과반수가찬성하는방법(관리방법의결정등) 95
☏관리방법의변경절차(입주자등의찬성요건) 95
☏공동주택관리방법의변경절차(자치→위탁) 97
☏입주자등의과반수(관리규약의변경,관리방법의결정) 97
☏복합건축물(일부공용부분)의관리방법(집합건물법) 98
☏복합건축물의관리에관한근거법률(집합건물법) 99

자치관리,자치관리기구의구성등[법제6조ㆍ영제4조] 100
*영제4조제1항[별표1]「공동주택관리기구의기술인력및장비기준」 102
☏자치관리기구의기술인력및장비(관리방법변경) 104
☏자치관리기구의관리사무소장선임방법 105
☏자치관리인공동주택관리기구직원의임면 106
☏주택관리사등의배치의무및배치기일(期日) 106
☏관리사무소장결원(병가)때다른주택관리사등배치해야 107

위탁관리,주택관리업자의선정등[법제7조ㆍ영제5조] 108
1.위탁관리하는공동주택의운영방법 110
☏위탁관리방법인공동주택의관리주체 110
☏위탁관리방법인경우경비,청소등의운영(자치) 110
☏위탁관리방법인경우경비,청소등의운영(직영) 111
☏위탁관리방법인경우경비,청소등의운영(변경절차) 112
☏위탁관리방법인공동주택의운영(입찰,용역업무등) 113
2.주택관리업자의선정및계약등 114
☏기존주택관리업자의재선정(수의계약)절차등 114
☏주택관리업자의재선정절차(의결정족수등) 117
☏주택관리업자재선정에대한입주자등의이의제기방법 118
☞주택관리업자의선정ㆍ재선정절차 120
☏기존주택관리업자의입찰참가제한(법제7조제2항) 123
☏공동주택위탁ㆍ수탁관리계약기간 124
☏관리규약의‘위탁ㆍ수탁관리계약기간’임의로조정못해 125
☏주택관리업자와의공동주택관리계약기간결정 125

공동관리와구분관리[법제8조ㆍ규칙제2조,준칙제17조] 126
☏공동관리할경우,공동주택관리법적용조항(합산세대기준) 129
☏공동관리하다가구분관리하려고할경우 131
☏입주자등의과반수동의때인접한공동주택과공동관리가능 132
☏두단지사이법령상규정된도로로경계...공동관리못해 133
☏공동관리(건설임대주택)적용법령및관리사무소장의배치 134
☏임대주택의공동관리와주택관리사배치여부 135
☏공동관리중관리비의일부를별도부과하고자할경우 136

공동주택관리기구의구성ㆍ운영등[법제9조ㆍ영제6조] 136
☏「공동주택관리기구의기술인력및장비기준」등 137
☏공동주택관리기구직원의정원ㆍ보수지급액등에관한사항 138

혼합주택단지의관리[법제10조ㆍ영제7조] 139
☏혼합주택단지관리비등의부과ㆍ징수 141
☏혼합주택관리비등부과(개인임대사업자소유공동주택관리) 142
☏장기수선충당금조정(인상)절차(분양ㆍ임대혼합주택) 143
☏혼합주택단지의주택관리업자선정(재계약) 144
☏기계설비유지관리자선임임대주택관리주체(소유자) 145
☏계약서공개의무여부(공공임대주택) 146

의무관리대상공동주택전환등[법제10조의2] 149

관리의이관[법제11조,영제8조ㆍ제9조,규칙제3조] 151
✡사업주체(직접)관리의의미등(법제11조제1항등관련) 153
✡입주예정자의의미(「공동주택관리법」제11조제1항관련) 156
☏입주예정자의“과반수입주”의의의와효과(사업주체관리) 158
☏입주예정자의과반수입주한경우동별대표자선출가능 159
☏동별대표자선출가능입주예정자,입주율등 159
☏최초공동주택관리규약의서면동의기준(입주예정자) 160
☏입주예정자와‘입주’자의판단기준등 161
☏사업주체(분양자)의의무관리(집합건물법제9조의3등관련) 162
☏신축건물의공용부분관리(집합건물법) 163
☞분양자의관리의무등(집합건물법제9조의3) 164
사업주체의주택관리업자선정[법제12조] 165
☏사업주체관리기간중관리주체,관리비등의부담자 166
☞「주택관리업자및사업자선정지침」제2조제2항(적용대상) 167
☏관리비등의부담(사업주체관리기간등) 168
☏관리업무인계전위탁관리수수료는사업주체부담 170
☏사업주체가주택관리업자를선정하는경우 171
☏사업주체관리기간중용역등사업자의선정절차 172
☏사업주체관리기간중수의계약가능여부등 173

관리업무의인계[법제13조ㆍ영제10조] 174
☏사업주체가공동주택관리업무를인계할시기 176
☏공동주택관리업무의인계ㆍ인수방법 177
☏분양전환때관리권은사업주체에게서인수한시점부터행사 179
☏관리비예치금의인계,관리비등의금원지출업무 180
☏혼합주택단지의관리방법과관리업무의인계 181
☞임대주택의관리업무(특별수선충당금)인계ㆍ인수 182
☏임대주택관리업무의인계ㆍ인수,임차인대표회의구성등 184


제3장입주자대표회의및관리규약

제1절입주자대표회의

입주자대표회의의구성등[법제14조] 186
1.동별대표자선거구,선출절차등[법제14조제1항등] 189
☏입주자대표회의구성최소동별대표자의수등 189
☏동별대표자선거때선출시기를달리할수있는지요? 191
✡입주자대표회의의구성과운영(법제14조제1항관련) 191
☏동별대표자선거구및선출인원의적법여부 195
☏1개선거구2명의동별대표자선출가능여부 196
☏동별대표자의복수선출여부및선거구획정 197
☏동별대표자선거구획정과‘세대편차기준’ 197
☏동별대표자선거구획정(‘동별세대수비례’의기준) 198
☏동별대표자선거구획정(선거구별1명선출) 199
☏집합건물관리단설립절차(‘창립총회’개최등) 200
☏집합건물관리단의설립요건및절차등 200
☏입주자대표회의와집합건물관리단의관계(집합건물법) 201
2.동별대표자의결격사유,자격상실등[법제14조제4항ㆍ제5항] 202
✡동별대표자의결격사유를추가로규정할수있는지 202
☏동별대표자가임기중다른선거구로이사한경우 205
☏동별대표자자격여부등(소유주택과다른선거구의사용자) 206
☏동별대표자자격여부(소유주택과다른선거구거주자) 207
☏해당공동주택관리주체의소속임직원(동별대표자결격사유) 207
☏해당공동주택관리주체의소속임직원의범위 208
✡동별대표자로선출될수없는관리주체소속임직원의범위 209
☏관리주체에용역을공급하거나사업자로지정된자 211
☏용역을공급하거나사업자