공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이(상) (개정증보판)

김덕일

한국외국어대학교 법과대학 졸업
서울특별시 행정직 공무원 10년
주택관리사(주택관리사보 제1회)
공동주택 관리사무소장 등 30년
서울특별시공동주택상담실 상담위원
서울특별시집합건물분쟁조정위원회 조정위원
서울특별시 공동주택 관리 실태조사(감사) 전문위원
서울특별시 찾아가는아파트관리주치의 자문의원
서울특별시 공동주택 관리 전문가 자문의원
한국외국어대학교 총장상

기고문(한국아파트신문 외)
‘한달음에 이해할 수 있는 공동주택의 관리’
‘공사 및 용역 등의 사업자 선정 주체’
‘비정규직이란 무엇인가’
‘관리사무소장의 관리주체ㆍ대리인 등의 지위를 설(說)한다’
‘관리사무소장의 손해배상책임’
‘주택법 제55조의 2의 규정은 태어나지 않았어야 했다’
‘공동주택 관리비에 부가가치세를 부과하여서는 아니 된다’
‘최저임금 제도란 무엇인가’
‘근로시간, 휴게ㆍ휴일에 관한 고찰’
‘관리비 선수금의 제도화 필요성에 관한 고찰’
‘공동주택의 관리방법에 관한 小考’ 외 다수

저서(출판)
초 판) 「공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이」 (2014.10.30. 법률출판사)
전정판) 例解 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」 (2016.03.25. 법률출판사)
전정판) 「공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이」 (2017.01.30. 법률출판사)
개정판) 「공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이 (상ㆍ하)」 (2019.04.03. 주 - 광문당)

제1장 총칙


목적[법 제1조] 34

정의[법 제2조 외] 등 34
1. 공동주택 관리 관련 법령 용어의 뜻 등 34
가. 「공동주택관리법」 34
☏ 의무 관리 대상 공동주택 해당 여부(분양 149세대, 임대 2세대) 37
나. 「주택법」 38
☏ 세대별 주거공용 면적, 그 밖의 공용 면적 표시 방법 46
☏ 단지형 다세대주택의 해당 여부(1개 동 건축의 경우) 48
다. 「건축법」 48
라. 「민간임대주택에 관한 특별법」 52
☏ 주거용 오피스텔의 관리 방법(집합건물법) 54
마. 「공공주택 특별법」 55
바. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 56
☏ 집합건물의 의의(意義) 57
☏ 구조상의 독립성(구분점포), 규약의 효력(집합건물법) 57
☏ 이용상의 독립성(집합건물법) 58
☏ 고시원의 구분소유 요건(구조상 독립성ㆍ이용상 독립성) 등 59
☏ 구분소유권의 목적물이 될 수 있는 건물 부분의 요건(집합건물법) 60
사. 「(서울특별시)공동주택관리규약 준칙」 61
2. 공동주택의 관리 책임과 비용의 부담(영 제19조제1항제19호) 등 63
＊ 전유부분 및 공용부분의 범위 등(준칙 제5조) 63
＊ 준칙 [별표 2] 「전유부분의 범위(제5조제1항 관련)」 64
☏ 전유부분과 공용부분(집합건물법) 65
☏ 슬라브 철거와 내부 계단 설치(층간 슬라브의 전유부분 여부) 66
☏ 발코니가 공용부분(전유부분)인지 여부(집합건물법) 67
＊ 준칙 [별표 3] 「공용부분의 범위(제5조제2항 관련)」 68
☏ 공용부분의 의미(단지 공용부분 - 집합건물법) 69
☏ 일부 공용부분의 관리(집합건물법 제10조 제1항) 등 69
☏ 스프링클러 설비가 전유부분인지 공용부분인지 70
☏ 화재감지기의 관리 책임(공용부분, 전유부분 구분) 71
* 공동주택의 관리 책임 및 비용 부담(준칙 제70조제1항ㆍ제70조제2항) 71
☏ 공동주택(누수 부위)의 관리 책임과 비용의 부담 72
☏ 집합건물(연립주택, 빌라 등) 공용부분(옥상)의 유지ㆍ보수 73
☏ 옥상(공용부분) 임대 수익의 배분(집합건물법) 74
3. 입주자 등의 자격ㆍ권리와 의무(영 제19조제1항제1호) 등 75
* 입주자 등의 자격 등(준칙 제20조) 75
* 입주자 등의 권리(준칙 제21조) 76
☏ 입주자 등의 선거권ㆍ의결권(투표권) 등 76
☞ 점유자의 의견 진술권(집합건물법 제40조 제1항) 77
* 입주자 등의 의결권 행사(준칙 제22조) 77
☏ 서면 결의의 요건(인감증명서의 첨부 여부) 78
☏ 서면 위임(인감증명서 첨부 여부), 임시 관리단 집회 소집권자 78
* 입주자 등의 의무ㆍ책임(준칙 제23조) 79
☏ 관리비 등의 납부 의무자(임차인 체납) 80
☏ ‘공동의 이익’에 어긋나는 행위의 정지 청구 등(집합건물법) 81
☏ 전유부분의 사용 금지(使用 禁止) 청구(집합건물법) 82
☞ ‘공동의 이익’에 어긋나는 행위가 있는 경우(집합건물법) 83
* 업무 방해 금지 등(준칙 제24조) 85
* 입주자 등의 손해배상책임, 원상 복구ㆍ회복 등(준칙 제25조) 85
* 공동주택관리규약의 효력(준칙 제107조) 85
* 권리ㆍ의무의 승계(준칙 제26조) 86
☏ 체납 관리비의 승계 여부 및 청구ㆍ징수권자(집합건물법) 86
☏ 특별승계인에게 승계되는 관리비의 범위(집합건물법) 87
☞ 관리 비용 등의 부담과 체납 관리비의 승계(집합건물법) 88
☏ 집합건물법상 점유자의 지위 88

국가 등의 의무[법 제3조] 89

다른 법률과의 관계[법 제4조 외] 89
1. 「공동주택관리법[제4조]」 89
2. 「주택법[제6조]」 89
3. 「민간임대주택에 관한 특별법[제3조]」 90
4. 「공공주택 특별법[제5조]」 90
5. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률[제2조의 2]」 90
☏ 집합건물법 제2조의 2의 의미(「공동주택관리법」과의 관계) 90


제2장 공동주택의 관리방법

공동주택의 관리방법 결정ㆍ변경과 신고 등[법 제5조 외] 92
☏ 최초 관리방법 결정의 동의 기준(입주자 등의 범위) 94
☏ 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법(관리방법의 결정 등) 95
☏ 관리방법의 변경 절차(입주자 등의 찬성 요건) 95
☏ 공동주택 관리방법의 변경 절차(자치 → 위탁) 97
☏ 입주자 등의 과반수(관리규약의 변경, 관리방법의 결정) 97
☏ 복합건축물(일부 공용부분)의 관리 방법(집합건물법) 98
☏ 복합건축물의 관리에 관한 근거 법률(집합건물법) 99

자치관리, 자치관리기구의 구성 등[법 제6조ㆍ영 제4조] 100
* 영 제4조제1항 [별표 1] 「공동주택관리기구의 기술인력 및 장비 기준」 102
☏ 자치관리기구의 기술인력 및 장비(관리방법 변경) 104
☏ 자치관리기구의 관리사무소장 선임 방법 105
☏ 자치관리인 공동주택 관리기구 직원의 임면 106
☏ 주택관리사 등의 배치 의무 및 배치 기일(期日) 106
☏ 관리사무소장 결원(병가) 때 다른 주택관리사 등 배치해야 107

위탁관리, 주택관리업자의 선정 등[법 제7조ㆍ영 제5조] 108
1. 위탁관리하는 공동주택의 운영 방법 110
☏ 위탁관리 방법인 공동주택의 관리주체 110
☏ 위탁관리 방법인 경우 경비, 청소 등의 운영(자치) 110
☏ 위탁관리 방법인 경우 경비, 청소 등의 운영(직영) 111
☏ 위탁관리 방법인 경우 경비, 청소 등의 운영(변경 절차) 112
☏ 위탁관리 방법인 공동주택의 운영(입찰, 용역 업무 등) 113
2. 주택관리업자의 선정 및 계약 등 114
☏ 기존 주택관리업자의 재선정(수의계약) 절차 등 114
☏ 주택관리업자의 재선정 절차(의결 정족수 등) 117
☏ 주택관리업자 재선정에 대한 입주자 등의 이의 제기 방법 118
☞ 주택관리업자의 선정ㆍ재선정 절차 120
☏ 기존 주택관리업자의 입찰 참가 제한(법 제7조제2항) 123
☏ 공동주택 위탁ㆍ수탁관리 계약 기간 124
☏ 관리규약의 ‘위탁ㆍ수탁관리 계약 기간’ 임의로 조정 못해 125
☏ 주택관리업자와의 공동주택 관리 계약 기간 결정 125

공동관리와 구분관리[법 제8조ㆍ규칙 제2조, 준칙 제17조] 126
☏ 공동관리할 경우, 공동주택관리법 적용 조항(합산 세대 기준) 129
☏ 공동관리하다가 구분관리하려고 할 경우 131
☏ 입주자 등의 과반수 동의 때 인접한 공동주택과 공동관리 가능 132
☏ 두 단지 사이 법령상 규정된 도로로 경계... 공동관리 못해 133
☏ 공동관리(건설임대주택) 적용 법령 및 관리사무소장의 배치 134
☏ 임대주택의 공동관리와 주택관리사 배치 여부 135
☏ 공동관리 중 관리비의 일부를 별도 부과하고자 할 경우 136

공동주택관리기구의 구성ㆍ운영 등[법 제9조ㆍ영 제6조] 136
☏ 「공동주택관리기구의 기술인력 및 장비 기준」 등 137
☏ 공동주택관리기구 직원의 정원ㆍ보수 지급액 등에 관한 사항 138

혼합주택단지의 관리[법 제10조ㆍ영 제7조] 139
☏ 혼합주택단지 관리비 등의 부과ㆍ징수 141
☏ 혼합주택 관리비 등 부과(개인 임대사업자 소유 공동주택 관리) 142
☏ 장기수선충당금 조정(인상) 절차(분양ㆍ임대 혼합주택) 143
☏ 혼합주택단지의 주택관리업자 선정(재계약) 144
☏ 기계설비유지관리자 선임 임대주택 관리주체(소유자) 145
☏ 계약서 공개 의무 여부(공공임대주택) 146

의무 관리 대상 공동주택 전환 등[법 제10조의 2] 149

관리의 이관[법 제11조, 영 제8조ㆍ제9조, 규칙 제3조] 151
✡ 사업주체 (직접) 관리의 의미 등(법 제11조제1항 등 관련) 153
✡ 입주예정자의 의미(「공동주택관리법」 제11조제1항 관련) 156
☏ 입주예정자의 “과반수 입주”의 의의와 효과(사업주체 관리) 158
☏ 입주예정자의 과반수 입주한 경우 동별 대표자 선출 가능 159
☏ 동별 대표자 선출 가능 입주예정자, 입주 율 등 159
☏ 최초 공동주택관리규약의 서면 동의 기준(입주예정자) 160
☏ 입주예정자와 ‘입주’자의 판단 기준 등 161
☏ 사업주체(분양자)의 의무 관리(집합건물법 제9조의 3 등 관련) 162
☏ 신축 건물의 공용부분 관리(집합건물법) 163
☞ 분양자의 관리 의무 등(집합건물법 제9조의 3) 164
사업주체의 주택관리업자 선정[법 제12조] 165
☏ 사업주체 관리 기간 중 관리주체, 관리비 등의 부담자 166
☞ 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」 제2조제2항(적용 대상) 167
☏ 관리비 등의 부담(사업주체 관리 기간 등) 168
☏ 관리 업무 인계 전 위탁관리수수료는 사업주체 부담 170
☏ 사업주체가 주택관리업자를 선정하는 경우 171
☏ 사업주체 관리 기간 중 용역 등 사업자의 선정 절차 172
☏ 사업주체 관리 기간 중 수의계약 가능 여부 등 173

관리 업무의 인계[법 제13조ㆍ영 제10조] 174
☏ 사업주체가 공동주택 관리 업무를 인계할 시기 176
☏ 공동주택 관리 업무의 인계ㆍ인수 방법 177
☏ 분양 전환 때 관리권은 사업주체에게서 인수한 시점부터 행사 179
☏ 관리비예치금의 인계, 관리비 등의 금원 지출 업무 180
☏ 혼합주택단지의 관리방법과 관리 업무의 인계 181
☞ 임대주택의 관리 업무(특별수선충당금) 인계ㆍ인수 182
☏ 임대주택 관리 업무의 인계ㆍ인수, 임차인대표회의 구성 등