공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이(하) (개정증보판)

김덕일

한국외국어대학교 법과대학 졸업
서울특별시 행정직 공무원 10년
주택관리사(주택관리사보 제1회)
공동주택 관리사무소장 등 30년
서울특별시공동주택상담실 상담위원
서울특별시집합건물분쟁조정위원회 조정위원
서울특별시 공동주택 관리 실태조사(감사) 전문위원
서울특별시 찾아가는아파트관리주치의 자문의원
서울특별시 공동주택 관리 전문가 자문의원
한국외국어대학교 총장상

기고문(한국아파트신문 외)
‘한달음에 이해할 수 있는 공동주택의 관리’
‘공사 및 용역 등의 사업자 선정 주체’
‘비정규직이란 무엇인가’
‘관리사무소장의 관리주체ㆍ대리인 등의 지위를 설(說)한다’
‘관리사무소장의 손해배상책임’
‘주택법 제55조의 2의 규정은 태어나지 않았어야 했다’
‘공동주택 관리비에 부가가치세를 부과하여서는 아니 된다’
‘최저임금 제도란 무엇인가’
‘근로시간, 휴게ㆍ휴일에 관한 고찰’
‘관리비 선수금의 제도화 필요성에 관한 고찰’
‘공동주택의 관리방법에 관한 小考’ 외 다수

저서(출판)
초 판) 「공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이」 (2014.10.30. 법률출판사)
전정판) 例解 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」 (2016.03.25. 법률출판사)
전정판) 「공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이」 (2017.01.30. 법률출판사)
개정판) 「공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이 (상ㆍ하)」 (2019.04.03. 주 - 광문당)

제5장 시설 관리 및 행위 허가 등

주민공동시설의 위탁 운영[영 제29조] 30
☏ 주민공동시설을 부녀회가 관리ㆍ운영할 수 있는지 31
☏ 주민공동시설(테니스장)의 운영ㆍ관리자 32
☏ 주민공동시설의 위탁 운영 방법(동호회 등 관리) 33
☏ 주민공동시설의 위탁 운영 전환 절차 34
☏ 주민공동시설의 위탁 운영에 대한 입주자 등의 동의 방법 34
☏ 주민공동시설의 위탁 운영 결정 방법(투표 기간) 35
☏ 주민공동시설의 위탁 운영(영리 목적) 등 관련 사항 36
☏ 주민운동시설은 트레이너와 계약, 강습 등 운영 가능 38
☏ 주민공동시설의 위탁 운영(사업자 선정, 사업자의 자격 등) 39
☏ 주민공동시설 운영 비용 부족액의 위탁 사업자 부담 여부 40
☏ 주민공동시설의 외부 위탁 운영 등에 관한 사항 40
☏ 커뮤니티 시설(주민공동시설 등)의 운영 방법(임대주택) 42
인근 입주자 등의 주민공동시설 이용[영 제29조의 2] 43
☏ 공동주택 주민공동시설의 개방ㆍ영리 목적 운영의 금지 45
☏ 주민공동시설의 운영(영리 목적, 이용료, 외부인) 46
☏ 외부인들이 이용료를 내고 주민공동시설을 사용할 수 있는지 46
사업주체의 어린이집 임대 계약 체결[영 제29조의 3] 47
☏ 사업주체의 어린이집 임대사업자 선정 근거, 절차 48
「시설물의 안전 및 유지 관리에 관한 특별법(정의 등)」 49
「건축물관리법(목적과 정의, 관리자의 의무 등)」 51
장기수선계획의 수립ㆍ검토와 조정, 교육 등[법 제29조] 53
* [별표 1] 「장기수선계획의 수립 기준(규칙 제7조제1항ㆍ제9조)」 54
☏ 장기수선계획의 검토 및 조정 시기(정기 검토 조정) 59
☏ 장기수선계획의 검토 및 조정 주기(비정기 검토 조정) 61
☏ 장기수선계획의 검토 및 조정 주기(비의무 관리 대상 공동주택) 61
☏ 입주자 과반수의 서면 동의 대상(장기수선계획 조정) 62
✡ 장기수선계획 조정안 작성 업무 수행 방식(전문업체 의뢰) 63
☞ 부분 수리와 장기수선충당금 - 수선유지비 구분 사용 66
☏ ‘장기수선계획 수립 기준’의 수선 방법 중 전면 교체 69
☏ 난방 방식 변경, 장기수선계획의 조정(「공동주택관리법」 해석ㆍ적용) 71
☏ 장기수선계획의 조정(수립) 및 장기수선충당금 사용 74
☏ 장기수선계획을 검토, 조정하지 않은 경우(제재 대상 등) 76
☏ 장기수선계획의 조정과 (소액) 장기수선충당금 긴급 사용 77
☏ 주요 시설물, 장기수선계획의 조정ㆍ장기수선충당금 집행 79
영상정보처리기기의 설치 및 자료의 관리 등[규칙 제8조] 80
☏ 폐쇄회로 텔레비전(CCTV)의 설치ㆍ보수 비용 사용 절차 등 81
☏ CCTV (부분) 교체 공사의 진행 방법(장기수선계획 조정) 81
☏ CCTV 설치비로 경비비의 절감액을 사용할 수 있는지 82
☏ 지명경쟁입찰 대상의 해당 여부(CCTV 설치 공사) 83
☏ 제품(회사, 모델 등) 지정 입찰공고 가능 여부(CCTV) 84
☏ 경비 용역 사업자와 CCTV, 출입문 교체 공사의 일괄 입찰 84
☏ 폐쇄회로 텔레비전 촬영 자료의 열람, 공개 등 85
♁ 동영상 사본 제공받은 직원, 「개인 정보 보호법」 위반 벌금형 86
장기수선충당금의 적립ㆍ사용(용도) 등[법 제30조] 88
☏ 장기수선공사와 장기수선충당금 사용의 문제(절차) 90
☏ 장기수선충당금의 사용 여부(자전거보관소 설치 비용) 등 92
☏ 장기수선충당금의 사용 여부(세대 내부 비디오폰 교체 비용) 94
☏ 장기수선계획 반영, 장기수선충당금 사용 등(배관, 밸브류 교체) 95
☏ 일부 동(棟) 옥상 방수 장기수선충당금 사용 문의 96
☏ 장기수선공사 감독ㆍ감리 선정 문제(주민 공사 감독 등) 98
☏ 장기수선충당금의 사용 여부(수목 전지 작업) 99
☏ 장기수선충당금의 사용 여부(경비실 인터폰 교체 비용) 100
☏ 장기수선충당금의 사용 여부(공용부분 수선, 손해배상) 101
☏ 장기수선계획 조정 등 부대 비용, 분할ㆍ관리비로 지출할 수 없어 102
☏ 장기수선계획의 조정(승강기 교체) 및 장기수선충당금 부족 문제 103
☏ 장기수선충당금 사용 하자진단비(하자진단ㆍ감정에 드는 비용) 104
장기수선충당금 적립 대상(시설), 장기수선충당금 산정 방법 등 106
1. 장기수선계획 대상 주요 시설, 교체ㆍ보수 시기, 방법 등 108
☏ ‘장기수선계획의 수립 기준’ 항목 중 일부 삭제 가능 108
☏ ‘장기수선계획의 수립 기준’ 및 장기수선충당금 사용 109
☏ ‘장기수선계획의 수립 기준’ 및 장기수선계획 조정 111
☏ 장기수선계획 조정 동의 기준 입주자의 수 산정 111
☏ 장기수선계획의 검토, 조정 시기(년, 월) 113
☏ 장기수선계획 조정 등(긴급 공사, 장기수선계획 총론 등) 114
☏ 장기수선계획의 조정 여부(계획 불이행, 변경)와 조정 절차 116
☏ 장기수선계획의 조정 등(장기수선충당금 인상 등) 117
☏ 승강기 내장재 교체 공사 절차(장기수선충당금, 보상금 사용) 119
☏ ‘장기수선계획 수립 기준’ 항목의 준수 여부 및 벌칙 121
2. 장기수선충당금의 산정ㆍ적립 방법, 사용 절차 등 122
☏ 장기수선충당금(승강기)의 산정, 배분 방법(감면 등 차등 부과) 122
☏ 장기수선충당금 적립금의 반환, 환급 여부 123
✡ 주요 시설 공사의 장기수선계획 공사 반영 및 잡수입 사용 124
☏ 장기수선계획 조정, 장기수선충당금 사용(새로운 시설 설치) 등 131
☏ 장기수선충당금 사용 가능 여부(재건축 추진 비용) 132
☏ 하자 소송비용의 (장기수선충당금) 사용 등에 관한 사항 133
☏ 장기수선충당금(승강기) 산정 방법 변경(의 적합성) 134
☏ 장기수선충당금의 산정ㆍ부과 기준(승강기 교체 비용, 환급) 135
☏ 상가 등 집합건물의 장기수선충당금 징수 여부(집합건물법) 136
☏ 상가 등 집합건물 장기수선충당금의 부담 주체(집합건물법) 137
☏ 장기수선계획의 조정, 외부 용역 및 비용 등에 관한 사항 139
설계도서의 보관, 시설물의 교체ㆍ보수 등의 내용 기록 등 141
☏ 설계도서 작성 기준 등 인계ㆍ인수 관련 사항 142
☏ 공동주택 관리 업무 인계ㆍ인수 서류 중 설계도서(범위, 형식) 143
☏ 준공 설계도서의 수량 산출서 포함 여부 145
☏ 설계도서의 제작 형식 및 하자보수보증금 예치자 146
☏ 공사 관련 설계도서의 포함 내용, 작성 기준 147
✡ 사업주체의 설계도서 인계 의무(영 제10조 등 관련) 148
안전관리계획 및 교육 등[법 제32조] 151
가. 안전관리계획의 수립ㆍ시행[법 제32조제1항] 151
* 규칙 [별표 2] 「시설의 안전관리에 관한 기준 및 진단 사항」 152
☏ 주택관리사와 전기안전관리자의 겸직 여부(동일 사업장) 153
☏ 관리사무소장과 전기안전관리자(직원) 등의 겸직 가능 여부 154
☏ 관리사무소장은 전기안전관리자ㆍ소방안전관리자 겸직 안 돼 156
☏ 관리사무소장의 (액화석유가스 안전관리자) 겸직 가능 여부 157
나. 방범 교육 및 안전교육[법 제32조제2항ㆍ제3항] 158
☏ 주택관리사(보) 시설물 안전교육 시행 기관 등 159
안전점검[법 제33조] 160
☏ 안전점검 자격(「시설물의 안전 및 유지 관리에 관한 특별법」) 163
☏ 공동주택의 안전점검 방법, 절차와 근거 등 164
☏ 안전점검 관련 사항(「공동주택관리법」 제33조 관련) 165
☏ 「전기안전관리자의 직무에 관한 고시」 이행 용역의 계약 주체 168
소규모 공동주택의 안전관리[법 제34조] 169
☏ 건축물 유지ㆍ관리 점검의 대상 여부(소규모 공동주택) 169
소규모 공동주택의 층간소음 상담 등[법 제34조의 2] 171
행위 허가ㆍ신고 기준 등[법 제35조제1항ㆍ영 제35조제1항] 172
* 영 [별표 3] 「공동주택의 행위 허가 또는 신고의 기준」 173
1. 행위 허가ㆍ행위 신고 182
☏ 행위 신고ㆍ행위 허가 위반자에 대한 제재(과태료, 벌금 등) 182
☏ 주차차단기 설치 절차, 요건(입주자 동의, 행위 허가 등) 184
☏ 전기자동차 충전 구역 설치 요건, 절차 등 186
☏ 전기자동차 고정형 충전기, 주차 구획 설치 절차(주차장) 188
☏ 전기자동차 충전기 교체 절차(신고 대상 행위) 188
☏ 조명시설 설치 비용 회계 처리, 행위 신고 등 해당 여부 190
☏ 현금자동입출금기 설치와 공동주택의 행위 허가 192
☏ ‘행위 허가’ 대상의 범위(외벽 철거) 193
☏ 소규모 공동주택 관리의 ‘공동주택관리법령’ 적용 범위 194
☏ 공동주택의 난방 방식 변경(공용부분의 변경, 적용 법률 등) 195
☏ 배관 교체(공용부분의 변경) 절차 등 196
☏ (공동주택) 창틀ㆍ문틀의 교체가 행위 허가 대상인지 여부 197
2. 용도 변경 등 197
☏ 주택(다세대주택)의 용도 변경(상가) 197
☏ 주택(다세대주택 지하 1층)의 용도 변경(제2종 근린생활시설) 198
☏ 전유부분의 용도 변경(집합건물법) 199
☏ 주거용 건물 안 가정보육시설(가정어린이집) 설치 200
☏ 옥상(공용부분)의 용도 변경(골프 연습장) 200
♁ 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위한 요건(집합건물법) 201
☏ 공동주택의 부대시설ㆍ복리시설은 임대할 수 없다 202
☏ 공동주택단지 안 농구장(주차장) 위치 변경(용도 변경) 203
☞ 공동주택의 관리 및 사용(용도 변경 행위 등) 204
지하층의 활용, 행위 허가ㆍ신고 확인 등[영 제35조제4항 등