맹지탈출 (눈먼 땅을 황금으로 바꾸는 투자전략)

이인수

코랜드연구소장
15년이넘는토지관련PM컨설팅경력을바탕으로토지중개,분양중개,토지매입및개발,매도,세무,법무컨설팅등업무영역에서이름을알려왔으며도서관형태의3만여명의회원들이열독하는토지투자플랫폼을운영하여많은소액재테크토지투자자들뿐만아니라각종토지민원인,매각을희망하는토지소유자,개발분양사업자들로부터커다란호응을얻고있다.한편10여년간소액토지투자자를위한토지투자정보제공과커뮤니티제공취지로개설한네이버카페‘땅개미모(http://cafe.naver.com/korland1212)를운영하면서일찍부터인터넷토지공간을개척했고,카페회원들을대상으로토지투자에서발생하는수많은문제들을상담해주는지식나눔이역할을하고있다.
수년동안토지투자자들을대상으로한강좌와정보그리고지식경험을묶어제공했던토지전문강의록이뜨거운반응을얻었으며,비도시지역에서의PM으로서토지매입,인허가처리,토목공사그리고건축컨설팅등을현장에서심도깊게축적한경험을바탕으로수익성있는토지투자관련정보와지식을나누고자하는희망을가지고있다.

위크엔드펜션대표이사,한국펜션창업연구소소장,한국능률협회펜션창업과정강사를거쳤으며,코랜드연구소소장으로일하고있다.『펜션재미있는실천학』『펜션경영입문』을번역출간했다.

개정판을내면서
프롤로그

PART1.맹지의판독
맹지란어떤토지를말하는가?
맹지는과연죽어있는땅인가?_27
고수는맹지를노린다_28
눈이없는땅과도로_29
토지의생명줄,도로_31
도로로읽는맹지투자_32
맹지투자,과연돈이될까?_37
맹지투자에서명심해야할두가지_39
맹지의판별
지적도로보는맹지구별법_42
도로와맹지를분별하는지적도스터디_46
접도구역에붙은땅은맹지일까?_51
맹지를만드는비도시지역도로_53

PART2.맹지의주요이슈
현황도로에대한오해와편견
현황도로에대한일반적인식_71
실무에서자주언급되는현황도로관련질문_83
현황도로라도4미터이상의너비라면OK_85
통로는도로가아니다_90
차와사람이함께다닐수있는도로_91
현황도로도절대안전하지않은도로분쟁_93
복잡한토지사용승낙서의문제해결_100
건축법상도로와현황도로의차이_106
건축허가와도로의요건_110

PART3.도로를알면맹지가보인다
맹지와도로의함수관계
도로의의미_119
도로저촉과접도구역완충녹지_121
건축법상의도로_122
활용가능한도로인지확인하라
도로의정체성파악_143
도로폭에따른가치판정_144
도로에접하는방식에따른가치판정_145
도로완전정복
도로의종류와구분_156
번호로보는도로의종류_160
도로의이용목적에따른분류_162

PART4.맹지의가치평가
맹지의의의및규정
맹지의의의_165
토지와도로의관계_166
맹지관련규정_168
맹지의감정평가방법
감정평가시검토사항_173
맹지의감정평가방법_177
감정평가예시
진입로개설을전제로하는경우_193
인접토지와합병하는경우_195

PART5.맹지의법률적인문제
일반적인맹지관련민원의법률적사례
주위토지통행권의법리판단_203
개발행위허가,건축신고의경우(건축허가는별도)_205
지가급등에따른갈등들_206
도로의폐지와배타적사용권
도로폐지는함부로할수없다_208
도로의통행방해도할수없다_210
훼손은형법의처벌을받는다_211
어떤맹지도진입로는만들수있다_212
주위토지통행권판례모음_213
주위토지통행권관련판례해석
주위토지통행권관련판례:민법상맹지의해석_216
민법상주위토지통행권과건축법과의관계_224
주위토지통행권관련판례:현황도로에접한시골집매입_226
주위토지통행권관련판례:건축허가신청_231
민법상주위토지통행권의주장:현황도로매입포장사용례
사례설명:현황도로에접한시골집매입_241
조례와법령에서정의하는도로
도로관련각지자체조례예시_245

PART6.맹지에서탈출하기
진입로를확보하라
건축법상도로의요건_259
사도법에의한도로개설_261
각지를활용한지분분할이용270
토지사용승낙서를받아도로로활용하기276
통로를위한민법상지역권혹은지상권설정으로도로개설278
맹지에도로를만들기위한조건
진입로가없는토지에건축이가능한가?_282
도로점용허가로돈되는땅만들기_284
도로점용허가실무_288
구거점용실무스터디_302
사도개설허가실무_317
PART7.맹지개발하기
건축허가사례
도로없는농지를대지로만든사례_335
맹지의건축관련질의응답_345
맹지의주택허가에관한질의응답_351
맹지의공장건축허가사례
맹지에공장짓기_353
사도개설사례_356

PART8.사례로보는맹지투자의분석
맹지투자실패사례분석
이런토지에투자하면망한다!_359
사례토지의문제점_362
맹지투자복기하기
기본에서시작하는일반적맹지탈출_364
맹지탈출실전해법_369
맹지탈출은공간구조로토지를인식하는것에서부터_374
맹지탈출사례분석_378
돈되는맹지임야찾아보기_396
역세권맹지투자성공사례_398
장기미집행시설투자비법:돈되는도로,위험한도로_401
지방자치단체의점유여부를확인하라_405
구거를통한맹지탈출
맹지인가알박기인가?_431
chapter9.맹지투자의함정피하기
맹지에투자할때의위험회피체크포인트
‘도로’관련체크포인트_445
구거관련체크포인트_461
‘도로지정동의서’를꼭받아라_462
내땅과붙은맹지의적정가격판독법
코랜드연구소맹지P.M사례분석

▶▶▶맹지투자!!위험한투자인가,진흙속에묻힌진주인가!
▶▶▶맹지를갖고있다면이제당장탈출방법을찾아보자!!
▶▶▶쪽박과대박을품고있는맹지의속성과가치를알아보는안목키우기
▶▶▶일반적인투자는일반적인수익일뿐.고수는맹지에서기회를찾는다!!

부동산투자를다루는책들은수없이많지만토지투자를다루고있는책은거의전무하다시피하다.실무현장과부동산공법을두루꿰고있지않으면다룰수없는분야이며,이는쉽게해결될수있는문제가아니기때문이다.실제로부동산투자업계에서토지투자에관한지식과노하우를갖추기위한첫번째조건으로마일리지(현장답사)를꼽는다.이는수많은시간과경비를투자해야하는것을의미하고,이런사람들이법률적지식과경험까지갖추는있는경우가거의드문탓이다.실제로현장경험과법률지식을모두갖추고있는토지투자전문가들은손에꼽을정도라고하며,이를체계적으로묶어서초보투자자들의궁금증을해소해줄수있는역량을가진사람들은더욱적다.그런면에서이책은거의유일하다고할수있으며따라서신선하게다가온다.

이책은토지투자에관한총론에서벗어나각론으로서실제투자자들이현실에서부딪히게되는의문점을해소하고직접적인도움을얻을수있는투자노하우와그에따른법률적지식들을알려주기위한토지투자시리즈중첫번째책으로,토지투자자들이가장많은질문을던지는맹지에대해다루고있다.즉맹지는어떤땅이고어떤가능성과위험을품고있으며,그런맹지가어떤가치를가지고있는지찾는것이다.
현재우리나라비도시지역토지의상당부분은맹지로,제대로된가치를인정받지못하고피해야할,위험한투자처로인식되고있다.바로이런역발상의견지에서토지투자의고수들은맹지에큰관심을기울이고있으며,맹지로부터탈출해고수익을올린다.

이책은맹지란어떤땅인지다양한사례를통해살펴본뒤에맹지로부터벗어나기위한「도로」에대한이해와법률적지식,맹지탈출을위한여러가지방법그리고다양한투자성공사례와실패사례를통해보다큰안목에서토지를보는눈을키울수있도록돕고있다.
필자는남들이거들떠보지도않는맹지나험지險地도생각하기에따라좋은투자대상이될수있고,그러기위해서는투자대상에대한권리분석도중요하지만그보다땅을크게보는거시적인안목이더욱필요하다고이야기하고있다.

[먼저읽은독자들의한마디]

저자가알려주는합법적인도로를만드는방법과개발과정은실전에서도가이드로삼기에충분하였습니다.맹지투자에관심이있는분들에게이책은필독서라고생각할만큼많은도움이될것으로확신합니다.
-예스24독자서평중에서
역시알아야할것도많고주의해야할부분도많아서맹지투자에만만하게접근하면안될것같다.적어도지적도에대한분석과토지가가진가치평가에대해새롭게배울수있었던책이다.
-예스24독자서평중에서
맹지라고하면개발이어렵고위험한땅이라고만생각했는데그게아니라는것을이책을통해서알수있었어요.즉맹지에대한철저한이해가바탕으로된다면오히려저평가된맹지를개발해서큰수익을남기는투자도가능하고,잘못된매입으로투자에실패하는일을예방할수있다는사실을제대로알게되었어요.실전사례를통한맹지투자에대한많은팁들도큰도움이되었습니다.
-예스24독자서평중에서