토지투자의 보물지도 (20-40 도시기본계획 분석)

이인수

(코랜드연구소장)

20년가까이토지관련PM컨설팅경력을바탕으로토지중개,분양중개,토지매입및개발,매도,세무,법무컨설팅등다양한업무영역에서이름을알려왔으며3만여명의회원들이열독하는도서관형태의토지투자플랫폼을운영하며많은소액재테크토지투자자들뿐만아니라각종토지민원인,매각을희망하는토지소유자,개발분양사업자들로부터커다란호응을얻고있다.한편10여년간소액토지투자자를위한토지투자정보제공과커뮤니티제공취지로개설한네이버카페‘땅개미모’(http://cafe.naver.com/korland1212)를운영하면서일찍부터인터넷토지공간을개척했고,카페회원들을대상으로토지투자에서발생하는수많은문제들을상담해주는지식나눔이역할을하고있다.수년동안토지투자자들을대상으로한강좌와정보그리고지식경험을묶어제공했던토지전문강의록이뜨거운반응을얻었으며,비도시지역에서의PM으로서토지매입,인허가처리,토목공사그리고건축컨설팅등을현장에서심도깊게축적한경험을바탕으로수익성있는토지투자관련정보와지식을나누고자하는희망을가지고있다.
위크엔드펜션대표이사,한국펜션창업연구소소장,한국능률협회펜션창업과정강사를거쳤으며,코랜드연구소소장으로일하고있다.저서로는『맹지탈출』『3년3배오르는땅투자투시경』『창고공장부지투자전략과기술』『나라땅내땅처럼사용하기』『산지의개발과활용』『도시농부의토지투자』『그린벨트투자의법칙』『분할과합병』이있으며,『펜션재미있는실천학』『펜션경영입문』을번역출간했다.

카페:https://cafe.naver.com/korland1212

006 들어가는말

제1장도시기본계획이란무엇인가
01 도시기본계획의개념분석
우리나라국토공간계획의체계
도시기본계획의수립절차
도시계획시설

제2장도시기본계획을투자에활용하기
041 투자하기전에먼저도시기본계획을이해하라
046 국토종합계획은‘숲’,도시기본계획은‘나무’
투자를보는큰눈,국토종합계획
제5차국토종합계획2020~2040
도시기본계획에숨어있는투자의미래가치
077 토지투자를위한도시기본계획분석법
도시기본계획의목표년도와계획인구파악
도시기본계획상개발축과교통축파악
도시기본계획의실현가능성과효과분석
083 실전활용을위한도시기본계획요소들
토지경매입찰전에먼저도시기본계획을보라
비전문가들이경매에입찰을할때는어떻게접근해야하는가?
고급정보는주민공람을활용하라
민원인의행정관서공략법
지방의회회의록에월척이있다
숨어있는위험,지자체내규
예산의배정과집행에따른투자시점잡기
107 토지이용계획확인서로도시기본계획판독하기
용도지역제
용도지역의개념
용도지역과토지투자그리고개발
도시관리계획의내용을확인해주는토지이용계획확인서
도시·군기본계획수립현황
121 인구유입통계를 투자에 활용하는법
지자체별인구유입과도시기본계획의수립
인구와투자그리고도시기본계획
투자를위한인구유입분석

제3장도시기본계획을활용한투자테크닉
137 투자의핵을공략하라
비도시성장관리지역이핵심이다!
계획관리지역의특성과이해
계획관리지역에대한규제완화추세에주목하라!
계획관리지역의개발가능행위의범위
성장관리방안과건폐율·용적률의완화인센티브
성장관리방안수립지침
149 관리지역세분화 투자법
관리지역세분화와토지투자
관리지역세분화와토지적성평가
땅값을좌우하는토지적성평가
관리지역세분화대응요령
보전용지를피하라
관리지역종세분화사례분석
172 토지적성평가지침을활용한투자법
토지적성평가지표군을투자에활용하라
관리지역지표군의결정해독
177 계획관리지역투자법해설
도시용지공급확대로소액장기투자적격
시가화예정지구나발전속도가느린지자체토지에주목
180 토자투자와용도지역변경
용도지역은토지의계급장
용도지역을활용한투자법
194 황금의땅시가화예정용지투자법
시가화예정용지란?
돈이묶이는보전용지
시가화압력에투자하라
시가화예정용지분석예시
209 도시기본계획으로판독하는용도지역·구역과지가의 인과관계
용도지역변경이가져오는가치의변화에주목
용도지역과달라지는토지의가격
용도지역과토지의이용방향
218 도시계획시설의실효장기미집행도시계획시설투자법
장기미집행도시계획시설투자전망
도시계획시설부지란무엇을의미하는가?
결정된도시계획시설은어떻게?
도시계획시설부지투자법
미집행시설의투자가치

제4장 투자유망지역의도시기본계획분석
233 당진_2025년도시기본계획분석
주요개발축분석
도시기본구상도분석
토지적성평가분석
시가화예정용지분석
위성사진분석
해당지자체주요사업계획분석
요점정리
241 광주시_2025년도시기본계획분석
성남-여주간복선전철역세권개발계획
경기도성남판교-여주간복선전철노선
244 세종시_2030도시기본계획분석
건폐율과용적률의비교
건축할수있는건축물의비교
계획관리지역
생산관리지역
보전관리지역
이정도는알아야부동산고수
보전관리지역에서건축할수있는건축물
264 평택_2035도시기본계획 분석
평택도시기본계획변경
평택시기본방향및목표
도시공간구조구상대안1
도시공간구조대안2
발전축
생활권개발방향
인구배분계획
274 안성_2030도시기본계획
도시의미래상
계획인구및외부유입률
공간구조및생활권설정
282 파주_2030도시기본계획 분석
공간구조상종합
생활권별계획방향
시가화예정용지주요사업계획
파주시교통체계구상도

제5장 도시기본계획관련법규
305 도시·군 기본계획수립지침
국토계획법에따른도시·군기본계획수립지침
기초조사의내용과방법
도시기본구상도작성기준
공원·녹지체계기본구상도
교통계획도
각종현황도작성기준
380 토지적성평가
평가지표

소문에휩쓸리는투자는망한다.
투자를하기전반드시분석해야하는
도시기본계획의핵심은무엇인가?

누구나안정된삶을위해투자를하고싶어하지만수많은종목중무엇하나확실한투자는없다.“어떻게성공할것인가?”라는과제를해결하기위해공부하고답사하고전문가를찾지만,결국결정은본인자신이내릴수밖에없다.정말외롭고힘든선택이다.

어떤투자든자신이연구했던분야에서성공하고싶지않은사람은없을것이다.그렇다면어떻게해야하는가?
가장좋은방법은토지투자로수차례돈을번사람과함께투자를해보는방법이다.리스크도줄이고,투자노하우도배울수있으니주변에그런고수가있어도움을받을수있다면그사람은행운아가분명하다.그러나그런행운을누릴확률은적다.

한편,토지투자의정석은국가가그려내는토지이용계획에대해꼼꼼히체크해야한다는점이다.그런면에서가장큰그림은국토종합계획이지만실제투자를하기전에보아야할것은해당지역의‘도시기본계획’이다.단,도시기본계획을피상적으로들여다보는것만으로는맥을찾기가쉽지않다.그런면에서이책은도시기본계획에서중점적으로보아야하는항목들과그정보가의미하는점을분석해낼수있는이해도이다.

이책은바로그런기회를제공하기위해서쓰였다.투자에서성공하기위해서필요한세가지덕목,즉기초지식과분석력,그리고과감한결단력을갖출수있도록돕는다.그리고실제로투자에나서기위해서반드시필요한하나의항목,어느땅에투자할것인지에대한안목을제공하기위해서는반드시도시기본계획부터분석할수있어야함을역설하고몇몇지자체의사례를통해방법론을제시한다.도시기본계획이야말로토지투자의나침반이자보물지도이기때문이다.

큰돈을움직여야하는투자임에도기본적인지식도없이감에의존하거나다른사람들을좇아서땅을매입하는경우가많다.이렇게해서는돈을벌었더라도어쩌다한번이고,나중에는실패할가능성이높다.운에맡겨서는안된다.상위그룹이하는투자방식을배워야한다.그러기위해서는기본적인지식과참,거짓을구별할수있는능력을부단히갈고닦아야한다.
부동산도하나의학문이다.이론을모르고는접근자체가안된다.경험이있다해도이론을모르면사기당하기쉽고,지식이있어도경험이없다면아마추어를벗어나지못한다.
필자는실전투자경험이없는예비투자자들이라면반드시도시기본계획을활용한과학적인「모의투자」를해보도록권하면서그를위한투자지식들을상세하게소개하고있다.