대한민국 부동산 경매의 정석 (‘나홀로경매’를 꿈꾸는 이들의 진정한 ‘멘토’)

대한민국 부동산 경매의 정석 (‘나홀로경매’를 꿈꾸는 이들의 진정한 ‘멘토’)

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Description
부동산 경매가 어렵다는 편견을 버리자!
부동산 경매에 입문하려는 사람들은 누구나 제대로 경매를 배우고 싶어 합니다. 법원에서 진행하는 경매는 부동산 취득 방법 중 가장 저렴하며 투명하고 합법적이기 때문입니다. 하지만 민사집행법 등 어려운 법률과 알쏭달쏭 부동산은 재테크 의욕을 꺾어 버립니다.
그럼 부동산 경매를 쉽게 할 수는 없을까?
각종 권리분석을 위해 각종 법률을 공부해야 하고, 돈 되는 물건을 찾기 위해서 부동산을 바라보는 혜안을 길러야 하는데 절대로 하루아침에 이루어지지 않습니다. 법률적 지식을 완벽히 습득했다 하더라도 수익이 나는 부동산을 고르지 못한다면 아무 소용이 없습니다. 부동산 전문가라 할지라도 복잡한 각종 권리관계를 풀어내지 못한다면 ‘그림의 떡’에 불과합니다.
이렇듯 부동산 경매는 권리분석을 위한 법률적 지식과 수익을 위한 부동산이라는 ‘두 마리의 토끼’를 잡는 게임입니다.
저자가 경험한 부동산 경매 25년의 세월 속에서 체험한 ‘정말 쉽게 하는 경매’로 ‘나홀로경매’를 꿈꾸는 이 시대의 주인들에게 진정한 ‘멘토’가 되리라 확신합니다.
이 책은 경매를 처음 시작하는 분들에게 경매를 어떻게 할 것인가를 제시하고 그 방법을 쉽게 알려주는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 어떤 물건을 어떻게 분석해야 돈이 되는지를 경험하고픈 분들에게 꼭 필요하며, 이 책에서 설명하는 경매 방법 및 그 과정을 따라 함으로써 돈 버는 방법을 터득할 수 있습니다. 아울러, 저자가 경험한 수많은 경매를 통하여 돈이 되는 물건과 고생만 하고 돈이 되지 않는 물건의 차이가 무엇인지, 입찰해야 할 물건과 입찰하면 안 되는 물건은 무엇인지를 알려드립니다.
수많은 경매 서적이 나름대로 방법을 제시하고 있지만, 경매 초보자가 알기에는 너무 어렵습니다. 본서를 한 페이지 한 페이지 읽다 보면 스스로 할 수 있다는 자신감과 도전의식이 싹트고 부동산 경매로 재테크의 고수가 되는 자신의 모습을 발견할 것입니다.
저자

이운택

행정학을전공하고한국문화일보와호남매일신문기자로서의풍부한경험과부동산대학원에서경매연구를통해오랜기간현장에답이있음을체험한현장경매전문가이다.부동산경매가대중화되고입찰경쟁도치열해진요즘,남들이하지못하는투자전략으로고수익을창출하는역발상경매이론을정립하여누구나쉽고재미있게돈버는경매를설파하고있다.
특히,각종권리관계로인해복잡하게얽혀있어일반인들이입찰하기를꺼려하는고수익물건들과반값토지경매및공유지분,법정지상권,유치권등특수한물건들을고수익우량물건으로탈바꿈시키는데정평이나있다.
합리적인고수익경매투자기법을연구하는「한국NPL경매연구원」과부동산자산관리회사를운영하고있으며,저서로는「법원경매투자비법」,「NPL부실채권투자비법」및누구도알려주지않는부동산경매실전투자비법「경매고수따라하기」등이있다.
현재각종언론사의부동산경매칼럼과충남대학교,한밭대학교부동산경매/부실채권NPL강의및공인중개사실전경매강의,각지자체및기업체연수와재테크교육등부동산전반에걸쳐왕성한활동을하고있다.

목차

프롤로그

PART01왜부동산경매인가

제1장부동산경매는재테크의꽃
부동산은자고나면오른다
대한민국부자들의부동산투자법
그들은어떻게부자가되었을까
부자들의부동산자산포트폴리오
부자들의식을줄모르는‘부동산사랑’
내가원하는가격에산다
목표수익을정하고투자한다
1년연봉도벌수있다
행정규제가적어취득이쉽다

제2장경매고수가되어야하는이유
경매고수는어떤물건에투자할까
【사례해설】재개발구역내아파트
【사례해설】최고입찰경쟁률기록한정비구역내단독주택
【사례해설】유치권신고된미준공빌라16채
입찰경쟁은하지않는다
경매고수는어떨까
어떤물건을선택할것인가
시행착오는반드시대가를치른다
경매는시행착오를허락하지않는다
【사례해설】“앗,‘0’을하나더붙였네”…1억6,000만원아파트,16억원에낙찰
멘토의경험과지혜를빌리자
멘토(mentor)는스승이자조언자요선구자다

PART02처음하는경매입찰

제3장냉정하게판단하고입찰하자
입찰물건은어디서찾을까
입찰준비는어떻게하나
생각을바꾸면수익이보인다

제4장입찰전에꼭확인해야할서류
부동산등기부분석방법
등기부는부동산의이력서
표제부에서확인할수있는사항
갑구에등기되는권리
을구에서확인할수있는사항
매각물건명세서를알면권리분석이쉽다
매각물건명세서는법적인효력이있다
집행관이직접확인한현황조사서
전입세대열람내역서는반드시확인하자
감정평가서는수익성의지표
입찰물건가치판단의중요자료
감정평가금액을맹신하지마라
건축물관리대장은건물의이력서
입찰할물건이위반건축물이라면
토지이용계획확인서를알면돈이보인다
토지경계를확인하는지적도와임야도

제5장현장조사는어떻게할까
현장조사체크리스트
정확한시세파악이수익을만든다
시세파악은수익창출의바로미터
주거편의성과교통·교육인프라파악
물건의미래가치판단
점유자가누굴까?허위임차인을찾아라!
누가살고있는지확인하기
허위임차인존재여부확인
보증금,월세및체납관리비확인하기
물건의관리상태와리모델링,수선여부확인하기

제6장나는법원에서부동산을산다
왜법원에서부동산을팔까
경매는이렇게시작된다
경매개시결정이등기부에등재되면
경매진행절차
배당요구(권리신고)는어떻게할까
입찰시작
입찰서류및입찰표작성요령
본인이직접입찰할때입찰표작성방법
대리인이입찰할때입찰표작성방법
입찰봉투(입찰보증금봉투)작성방법
법인이입찰할때입찰표작성방법
2인이상공동입찰방법
김철수와김영희가공동입찰시김영희가김철수를대리하여입찰할때
입찰표잘못써서7,490만원이사라졌다
【사례해설】입찰가격에‘0’을하나더써서낙찰된사례
이렇게하면1등을해도입찰무효
입찰표무효처리기준
경매유찰,몇회까지가능할까
【사례해설】15회차에감정가의4.4%에낙찰된상가

PART03드디어낙찰!

제7장낙찰후에해야할일
최고가매수신고인이되었다면
1등으로낙찰받으면
입찰결과2등이라면
매각불허가를받으면
왜매각불허가결정이나올까
매각허가결정도이의신청을할수있을까
매각대금(잔금)납부방법
매각대금을지급하지못하면

제8장명도,점유자내보내기
버티는점유자쉽게내보내기
입찰보다명도가어렵다
점유자는결국나가야한다
명도확인서는이사를마친후에
버티는점유자에게는더강하게법으로해결하라
진정성있는배려와원칙을지켜라
이사비용을달라고할때
체납관리비는누가내야할까
공용부분관리비
전유부문관리비
허위(가짜)임차인을찾아라
이런사람이허위임차인
인도명령신청은왜하나
누가인도명령대상일까
점유이전금지가처분도해야한다는데
강제집행은어떻게하나
강제집행예고장발부로압박

PART04쉽게하는권리분석

제9장권리분석잘못하면경매도실패한다
권리분석을쉽게하는방법
【사례해설】5,100만원인아파트205만원에낙찰
권리분석을해야하는이유
권리분석을해야할권리의종류
【실무분석】물권과채권의법적지위
입찰가격을결정하는권리분석
권리분석의핵심은말소기준등기
말소기준등기의역할
【실무분석】인수권리와말소권리
인수권리와말소권리의분류
낙찰자가인수하는권리와소멸하는권리의종류

제10장말소기준등기를찾아라
근저당권은무조건말소
【사례해설】근저당권말소사례
압류및가압류는순위에상관없이말소
【사례해설】압류및가압류말소사례
담보가등기는매각으로소멸
【사례해설】담보가등기말소사례
경매개시결정등기는무조건말소
경매를신청한선순위전세권은조건부인수
【사례해설】선순위전세권말소사례

PART05임차인분석은어떻게하나

제11장주택임대차보호법과대항력
임차인의법적지위를알면쉽다
주택임대차보호법이란
주거용으로사용하면OK
상가주택적용여부
미등기,무허가건물을임대하면
한국토지주택공사(LH)가임차인이라면
【사례해설】LH가임차인이라면
외국인이임차인이라면221
【사례해설】임차인이외국인일때주택임대차보호법적용여부
대항력이란
임차인의대항력도소멸
【실무분석】1.주민등록과임차한실제지번이다르면
【사례해설】전입신고잘못하여임대차보증금못받아
【실무분석】2.주민등록상동·호수가공부와다를때
【사례해설】건물의실제표시와공부상호수가다른임대차
【실무분석】3.동거가족만전입신고를하면
【실무분석】4.일시적으로주민등록을이전하면
【실무분석】5.두필지위에축조된주택의유효한전입신고방법
【실무분석】6.주민등록은유지한채이사한임차인의대항력
【실무분석】7.무상거주확인서의효력
【실무분석】8.임대차계약이무효인경우
【실무분석】9.점유보조자도대항력을인정받을까
임대인의지위승계와대항력
【실무분석】1.제3자에게주장할수있는대항력
【실무분석】2.임차권양도와대항력
【실무분석】3.가압류된주택을계약한임차인의대항력

제12장확정일자
우선변제권이란
우선변제권의성립요건
임차인의우선변제권행사절차및방법
우선변제권의존속기간
임차인의우선변제권기준시점
우선변제권의경우의수
확정일자의우선순위
확정일자받는방법
확정일자받은계약서를분실했다면
확정일자부임대차와전세권의비교
우선변제권실무사례분석
【실무분석】1.근저당보다확정일자가빠르면
【실무분석】2.경매개시결정이후에확정일자를받았으면
【실무분석】3.확정일자받은선순위임차인이많으면
【실무분석】4.확정일자받은임차인이다시전입했으면
【실무분석】5.대지만매각되어도임대차보증금을받을수있을까

제13장소액임차인의최우선변제권
소액임차인의기준및최우선변제액
최우선변제권성립요건
최우선변제액의배당범위
상가건물의임차인분석
상가건물임대차보호법과대항력
환산보증금을초과하지않는임대차
환산보증금을초과하는임대차
상가권리금도보호받을수있을까
주택·상가건물임대차실무분석
【실무분석】1.임대차보증금증액시소액임차인판단기준과배당
【실무분석】2.소액임차인이다수일때최우선변제액
【실무분석】3.임대차보증금증액에따른대항력및우선변제권
【실무분석】4.임대차보증금감액청구와대항력
【실무분석】5.공유자중일부와한임대차계약
【실무분석】6.대지에만설정된근저당권이후에계약한임차인의대항력

PART06배당을알면경매가쉽다

제14장배당원칙과배당사례분석
배당의기본원칙
꼭알아야할배당순서
다양한배당유형과사례
【실무분석】1.물권상호간의배당방법
【실무분석】2.소액임차인이확정일자를받았을때
【실무분석】3.소유권-가압류-근저당-임의경매순서일때배당
【실무분석】4.가압류상호간의배당
【실무분석】5.다수의권리가혼재할때
【실무분석】6.다가구주택(원룸)의임차인배당
【사례해설】대항력있는다가구권리분석및배당사례

PART07경매함정에서탈출하자

제15장쪽박을대박으로바꾸는권리분석
숨어있는대항력,세대합가
보이지않는대항력을찾아라
【실무분석】일시적전출이후재전입
【사례해설】보이지않는대항력
후순위가선순위로바뀌는대항력,대위변제
【실무분석】갑자기나타난대항력
【사례해설】사라진말소기준등기
대지권등기가없다면
【사례해설】대지권미등기인아파트
땅은안팔고건물만판다면
【사례해설】대지권없는건물만매각
토지등기가별도로있다면
【사례해설】매각으로소멸하는토지별도등기
【사례해설】낙찰자가인수하는토지별도등기
새집줄께헌집다오
환지예정물건
【사례해설】대지로바뀐답

제16장특수한권리는특별한수익이된다
부동산을반만살수있을까
공유지분경매란
공유지분물건입찰시확인사항
【사례해설】아파트를1/2만살수있을까
우선매수권에물거품이된입찰
공유자우선매수청구권이란
【사례해설】낙찰받고도우선매수권에빼앗겼다면
공유지분낙찰받아수익내기
【사례해설】지분권자김○길의공유물분할(수익)2021.12.21.매각
【사례해설】지분권자김○길의공유지분매입(투자)2020.05.19.낙찰
입찰하려는땅에분묘가있다면
분묘기지권이란
분묘기지권성립요건
분묘기지권어떻게대처할것인가
건물은빼고땅만사도될까
어려운물건이돈이되는경매
법정지상권성립여지있음
법정지상권이성립하기위한조건
법정지상권,어떤물건에투자해야하나
【사례해설】신축중인건물은제외,토지만매각
유치권이있다면
유치권행사중,유치권신고있음
유치권의성립요건
유치권으로인정되는비용
【사례해설】아파트실내인테리어공사비용
【사례해설】유치권자의경매신청
【사례해설】공사대금을못받은유치권
모든유치권이진짜일까
【사례해설】허위유치권에속지말자
허위유치권자의법적처벌
유치권을깨트리자

출판사 서평

누구나읽어야할부동산경매의바이블!

대다수의부동산경매입찰자들은낙찰만받으면무조건돈을벌수있다는생각에마음이조급해지고판단이흐려집니다.이는냉철한판단을요하는경매에있어서는안될일입니다.부동산경매는이론만으로성공할수없으며,물건을보는눈과현장판단,더불어오랜경험이필요합니다.
이책에서는좀더풍요로운삶을위한기반마련에모든노력을마다하지않는이시대의진정한주인들에게그어렵다는부동산경매를누구나따라하면실패하지않는재테크의지름길로안내합니다.그냥따라하면된다는마음으로보다쉽게접근할수있도록그동안필자가부딪혔던수많은사례를통해경매로돈버는방법을알려드립니다.
부동산경매에는절대입찰하면안되는물건이있습니다.입찰하는순간입찰보증금을되돌려받지못하는경매사고를경험하기도합니다.그러한물건이무엇인지를이책에서알려줍니다.
이책은돈되는물건선택의방법을제시하고현장조사방법과입찰실무,점유자내보내는방법,권리분석의핵심내용과경매함정정복하기,법정지상권과유치권으로큰돈버는방법을실전사례분석을통해독자들에게공개하였습니다.
또한,입찰전에반드시알아야할사항들과입찰장에서준비해야하는내용,그리고입찰서류작성하는방법을상황별로자세하게기술하였고,입찰할물건에대해현장조사하는방법과내용을정리하였으며,낙찰후에할사항들을쉽게알수있도록구성하였습니다.낙찰받은물건에사람이살고있다면명도하는방법을저자의실무경험을바탕으로혼자서도할수있도록자세하게설명하고있습니다.
아울러각종법률적권리분석을쉽고명쾌하게정리하였으며,임대차보호법에근거하여임차인분석의핵심을기술하였습니다.특히누구나빠지면헤어나올수없는경매의함정을알려주고,함정에서탈출하는방법도제시하고있습니다.더불어특수권리의법률적분석과해결방법을쉽게정리하여경매고수로쉽게진입하도록하였습니다.
2019년에출간한누구도알려주지않는부동산경매실전투자비법〈경매고수따라하기〉가독자여러분들의사랑을듬뿍받은만큼본서또한‘나홀로경매’를꿈꾸며원하는수익을이루기위한길잡이가될수있었으면하는저자의바람입니다.