경매는왜나올까?빚을회수하는방법
경매에서가장중요한‘권리분석’의소멸과인수
경매의물건이생기는이유는빚이많기때문이다.2억짜리집에빚이2억이상쌓여서빚이집값을초과하면집주인(소유자)은집을포기한다.빚이집값을넘어가기시작하면,팔수가없는상황이다.이쯤되면집주인(소유자)은집을포기한다.집주인이집을포기하면무엇을할까?아니더정확하게말해서“무엇을안할까?”빚을안갚을것이고,이자를안내겠지,임차인이보증금을돌려달라고해도,돌려줄여건이안될것이다.그래서그물건은경매를하게된다.빚을못받으면,채권자기분은어떨까?결코좋을리가없다.은행입장에서그동안이자잘받았으니까,원금정도야안받아도괜찮아.이럴리만무하고,임차인입장에서이집에서잘살았으니,보증금따위야안받고나와도괜찮아.이럴리만무하다.빚은사라지지않고,끝까지쫓아간다.누구를…?그야당연히그빚을진사람,즉채무자를쫓아간다.채무자는영원히그빚의굴레에서벗어나지못하는것이다.채무,즉빚을갚을때까지….그런데경매에서는그빚을책임져야하는사람이한명더있다.바로집을산사람,낙찰자다.‘네가그집에그빚이있는걸알고샀으니,네가책임져야지’라는얘기다.결국‘권리분석’이란바로미회수채권을누가책임지느냐를따지는것이다.이때소멸/인수라는용어를사용한다.
-소멸:채무자가책임지는권리(즉,채무자가물어줘야하는빚)
-인수:낙찰자가책임지는권리(즉,낙찰자가물어줘야하는빚)
경매정보어디서보나?
공부만할때는무료업체
경매정보는대법원사이트에다올라와있긴한데,대법원정보를그냥본다는것은너무나비효율적이다.경매나온물건의기본적인정보(주소와점유자또는임차인내역)밖에없기때문이다.그외의권리분석을하는데,필요한정보(등기부등본,전입세대열람내역)는별도로확인해봐야한다.그런정보를확인하려면,일일이해당사이트를돌아다녀야하는데,거기에들어가는품이만만치않다.이럴때유용한게경매정보를한곳에모아서제공하는경매정보제공업체다.경매정보업체는크게둘로나눌수있다.유료업체와무료업체다.유료업체는당연히돈을받고경매정보를제공한다.각업체별로가격대가조금씩다르니각자여건에맞는곳을골라서보면된다.무료업체는인터넷검색해보면엄청많이나온다.그중에아무곳이나골라보면된다.처음시작할때는일단무료업체를이용하는게자금부담이덜하다.그러다가나중에본격적으로투자즉,입찰을하게될때쯤,유료업체하나정도보면된다.
상임법적용을받기위한
환산보증금의범위
환산보증금범위를정해놓은표를보니,이거어디서많이본것같지않나?주임법에서소액임차인의범위를정해놓은표와거의비슷하다.다른점이라면환산보증금안에포함되지않으면상임법자체를아예적용받지못한다는점이다.이건굳이외울필요는없다.필요할때마다찾아서보면되니까.-환산보증금과상관없이무조건적용되는(주장할수있는)조항은①대항력(사업자등록+영업)②계약갱신요구권③권리금이다.-환산보증금범위안에들면주장할수있는조항(범위를벗어나면상임법적용안됨)은①우선변제권(확정일자)②임차권등기명령③묵시적갱신④보증금및월세증감변환⑤최우선변제권⑥강행규정이다.
위장임차인잡는법
직접권리분석을하는습관을…
위장임차인은실제로살지않으면서전입만해놓은임차인을말한다.선순위임차인이있는줄알고아무도입찰을안하는물건이있는데,알고봤더니위장임차인이다.그런물건은낙찰받아서위장임차인을내보내면대박이다.아무도입찰을안할테니까싸게낙찰받을수있다.서류상전입만해놓고실제살지않으면임차인이아닌것이다.가끔청문회보면위장전입얘기가많이나온다.바로그얘기다.불법이다.만약그런위장임차인을발견하면,명도소송을통해서내보내고집을넘겨받을수있다.즉,인수가아니라소멸이다.이런걸가정해볼까.선순위임차인이있는집을낙찰받고가봤더니아무도살지않는다.문따고들어가봤더니먼지만뽀얗게쌓여있다.위장임차인이확실하구나.하고소송을건다.그랬더니임차인(이라고주장하는사람)이나는바닥을안밟고다닌다.책상모서리의자등받이위로사뿐사뿐날아다닌다고주장한다.밥해먹은흔적도없고,냉장고도없고,가스전기전혀사용한흔적이없다.그랬더니임차인(이라고주장하는사람)이‘나는밥은안해먹는다.생쌀과솔잎만먹는다.곧우화등선할몸이다’라고주장한다.주변을탐문해보니,지난몇개월(또는몇년)동안이사람을본사람이없다.주변약국,병원,마트어디서도이사람이다녀간흔적이없다.그랬더니해외(또는지방)출장(또는주재원또는유학)갔던것이다.위장임차인잡는거쉽지않다.너위장임차인이지?그러면어?어떻게알았지?하고당장짐싸서나갈거같나?[점유&전입]요건중에서류상전입은있으니까,현황상점유를깨겠다는얘긴데,어떻게증명할건가?보통만만한문제가아니다.그거깨기위해알아볼동안다른물건여러개입찰하는게더이익이다.여러성공담을읽어보면,손에땀을쥐고흥미진진하다.나도그렇게할수있을거같다.그런성공담을보면,아~내가무협지한편을읽었구나생각해야한다.무협지읽으면서주인공마냥나도장풍을쏘고,절벽에서뛰어내리고할거아니라면….딱그런느낌으로읽으면된다.
책속에서
채권자의강제매각에의해서2억에팔렸다고가정하죠.그렇게팔리는걸‘낙찰’이라고합니다.낙찰된금액2억을가지고채권자들이나눠갖겠죠.그걸‘배당’이라고합니다.문제는여기서부터시작이에요.낙찰가격(즉,집값)은2억인데,빚은2억(집값)을넘겨요.채권자중에누군가는못받는다는뜻이죠.채권자중에누가못받고싶을까요?못받고싶은채권자는없을겁니다.서로자기채권은100%회수하고싶어합니다.그래서채권자끼리알아서팔고,알아서나눠가져라하면결론이안납니다.서로싸우게되요.
_12쪽중에서
경매로집이낙찰되면법원에서는채권자에게배당을해줍니다.얼마에낙찰을받아서채권자들에게얼마씩나누어주느냐따져봐야하는데,이때필요한게바로권리분석입니다.즉,‘권리분석’이란배당을짜보는것이에요.경매인들에게는누가얼마를받는지가중요한게아니라,누가배당을못받는지가더중요합니다.그이유는못받은돈에대해누군가는책임을져야하기때문이죠.그못
받은돈을책임져야할사람은당연히채무자인데,경우에따라서는낙찰자에게도책임이있거든요.이때채무자가빚을책임지는것을‘소멸(말소)’이라하고,낙찰자가책임지는것을‘인수’라고합니다.그렇기때문에낙찰자의입장에서는이빚이소멸인지인수인지가중요해집니다.그래서권리분석의핵심은빚을누가책임지느냐판단하는것이고,이것이바로권리분석이중요한이유에요.만약권리분석을했는데,빚을낙찰자가인수해야한다면,그런물건은입찰하지말아야할까요?
_15쪽중에서
낙찰받은사람이잔금을미납하게되면보증금은몰수(돌려받지못하게)되고,그물건은재매각절차에들어갑니다.이렇게권리분석을제대로안하면,소중한보증금을잃어버리게된다는교훈을얻을수있습니다.그런교훈은간접경험으로충분합니다.내가직접겪는건‘비추’입니다.입찰갔는데,내가단독낙찰이면순간겁부터납니다.이상하다.내가권리분석을실수했나?싶어요.경쟁가가많으면오히려마음이편합니다.카페회원이앞의그낙찰자한테‘6천5백만원빚을물어줘야한다’라고조언을했더니‘내가왜그래야하죠?’라고되물었다고합니다.이렇게아무것도모르고경매법원을찾는사람들이있어요.이런실수를하지않기위해서는뭘해야할까요?먼저배우는게필수죠!공부해야합니다.
_19쪽중에서
등기부등본에기재되는내용은부동산에대한기본내역(주소,면적등등),소유권및소유권에대한권리,채무(빚)등등입니다.앞에서언급한‘말소기준권리’도등기에기록되는권리중하나입니다.등기에기록되는여러권리중싹정리(말소)하는권리=말소기준권리입니다.등기부등본은누구나볼수있습니다.해당부동산의주소만알면누구나열람할수있어요.등기소(또는인터넷등기소)에서열람신청을하면됩니다.내집뿐만아니라옆집,윗집,아랫집할것없이어떤집이든볼수있습니다.예를들어,아파트를거래할때,사고팔거나임대를놓거나얻을때,그아파트의소유주가누구인지빚은있는지없는지,이런정황들을알아야거래를할거아닙니까.그래서등기부등본은누구나열람할수있도록법으로정해놨습니다.이책을읽는독자께서(또는여러분의자녀가)연애를한다면,조용히상대편의주소만알아보세요.그리고살짝등기를떼어보는겁니다.아~이집이누구집이구나.또는빚이많구나하는것을파악할수있을겁니다.
_37쪽중에서
우리가지금까지배운대항력(임대차보호법제3조제1항)조항에의하면,임차인의대항력은전입한다음날효력이생깁니다.이에따라근저당설정일과전입일이같으면,임차인은후순위가되서대항력이없고,보증금을배당받지못할확률도높아집니다.이대항력조항을이용한사기사건이가끔발생하곤하는데,집주인이임차인몰래대출을받는경우가있습니다.전세를계약하고잔금을지불할때까지임차인에게대출이발생할것이라는사실을숨기고있다가임차인이이사하는당일날잔금을받자마자바로대출을실행시키는수법이죠.그렇게되면,같은날은행근저당과임차인의전입이발생하는데,임대차보호법제3조제1항(대항력조항)에의해서임차인은다음날부터대항력이발생하게되고,후순위임차인이됩니다.이러한사기사건은발생하고나면…
_59쪽중에서
배당요구를안했다는얘기는그임차인의보증금을모른다는뜻입니다.법원도모르고,법원이모르니우리도모르는겁니다.이해가안되신다면,앞으로돌아가서배당요구항목을다시보세요.이임차인의보증금이6천만원이라는건어떻게알았죠?업체에서제공하는권리분석에있으니까?그럼그업체는어떻게알았을까요?법원배당요구에는없는정보를거기적힌대로6천일수도있고,아닐수도있다는얘기에요.그걸액면그대로받아들이면안됩니다.임차인이배당요구를하고그내용이기록된법원서류(물건명세서,현황조사서)은그대로믿어도됩니다.혹시그내용이사실과다르다면그이유로해서낙찰불허가를받아낼수있어요.
_85쪽중에서
상가는대출이잘나온다고하지요?그이유가뭘까요?상가임차인을제대로보호하지못하는상임법덕분에,건물주가은행에대출을받아도은행입장에서임차인때문에문제가생길일이별로없으니,대출한도에서‘방빼기’와같은걸해줄필요가없기때문입니다.상가경매에조금이라도관심을가져본사람이라면아시겠지만,온갖유튜브나책,강의에서상임법,특히경매와관련된부분에대해쉽게설명하지못하는이유가바로여기에있습니다.땜질식으로법이개정되다보니허점이많고권리상상충하는부분들이많아상임법을알려주는사람들조차확실히알지못하는부분이많기때문입니다.
_144쪽중에서
임차인의가장중요한권리는전입을통한대항력을확보거든요.임차인이주소를뺐다가(즉,전출했다가)대항력을상실하는사례에대해공부를했잖아요.다시한번강조해도모자람이없는전입유지입니다.보증금돌려받는것과전출은동시에….동시이행입니다.이렇게강조하는게전입인데,어쩔수없이주소를빼야하는데,보증금은돌려받을수없는상황입니다.그럴때하는게임차권등기입니다.등기에다임차인의권리(전입,확정,보증금)관계를적어놓는거죠.그렇게해놓은면,보증금못받고전출을하더라도괜찮은거예요.임차권등기자는여전히그집의임차인으로서자격이있는거죠.
_175쪽중에서
