오래된 집 무너지는 거리 (주택 과잉사회 도시의 미래)

오래된 집 무너지는 거리 (주택 과잉사회 도시의 미래)

$14.00
Description
“2033년 3채 중 1채가 빈집이 된다!” 세계 최초 인구감소 국가의 총체적 부동산 플랜.
출간 즉시 5만 부 돌파! 아마존재팬 17개월 연속 베스트셀러!
사람과 돈이 모이는 도시를 꿈꾸는 지방자치단체들은 도시계획 규제를 완화하고 신규주택 단지와 신도시를 개발해 구도심을 몰락시키는 동시에 이웃 지자체와 인구 쟁탈전을 벌이고 있다. 인구감소 시대에도 이런 비효율을 감내할 수 있을까? 주민들이 관심을 갖지 않으면 도시계획은 업계와 정계의 단기적 이해관계에 휘둘리기 쉽다. “내 집”에 대한 관심을 “내 도시”에 대한 관심으로 확장해야 “내 집”도 지킬 수 있다는 것을 이미 경험한 나라의 생생한 사례들을 통해 알려주는 책.

내 집 마련의 꿈의 악몽으로 바뀐다면? 노후 아파트가 1년에 13만 채씩 늘어나지만 재건축률은 신규주택의 10%뿐! 빚이 되어버린 주택을 포기하는 상속포기가 급증한다. 내 집이 노후화되면 재건축이 가능할까? 미리 가 본 미래에서 주택과 도시의 미래, 나아가 그 대안을 살펴본다.
저자

노자와치에

저자노자와치에野澤千?
도요대학교건축학과교수/도시공학박사
오사카대학교공학대학원에서환경공학전공석사과정(도시환경디자인학)수료후,건설회사에취직하여개발계획업무등에종사했다.이후,도쿄대학교공학대학원에서도시공학전공으로박사학위를취득했다.도쿄대학교첨단과학기술연구센터의첨단도시건설연구특임조교,동대학원도시공학과강사를역임했고,현재도요대학교이공학부건축학과교수로재직중이다.
도시계획과주택정책이주택공급과잉에미치는영향,주택및도시기능의입지유도방법,인구감소사회에서의토지이용계획및개발허가제도등을주제로시민들이마음편히생활할수있는도시를만들기위한연구를계속하고있다.
주요저서로『일본에도시계획은필요합니까?』『도시계획과도시건설을알수있는책』『주민이주체가되는도시계획과건설에도움이되는방법』등이있다.

목차

시작하며

1장인구가감소해도주택은계속늘어난다

계속건설되는초고층맨션의불안한미래
신규주택이증가하는교외와농지
임대아파트과잉공급으로빈집이증가한다

2장노후주택과낡은주거환경

주택은일회용이될수있는가
빈집이될일만남은노후주택
분양맨션의말기문제
공공시설과인프라노후

3장주택의입지를유도할수없는도시계획과주택정책

활단층위도주택신축을금지할수없다
멈추지않는주택난건설
규제완화를통한인구쟁탈전
입지를고려하지않는주택정책
주택과잉사회와콤팩트시티

4장주택과잉사회에서벗어나는7가지방안

첫째,지속가능한도시를만드는데관심을갖는다
둘째,주택수와거주지면적을더이상늘리지않는다
셋째,생활서비스를유지하는마을정비구역설정
넷째,주택입지유도를위한인센티브를도입한다
다섯째,리모델링과재건축을적극추진한다
여섯째,수리나철거등주택말기대응책을조속히마련한다
일곱째,주택을구입할때는수십년후를생각한다

마치며
옮긴이의글

출판사 서평

도시계획을다룬도서로는유례없는대중적관심을받으며아마존재팬종합50위내에랭크되고17개월연속분야베스트셀러를기록하고있는『오래된집무너지는거리』가국내에출간되었다.2060년일본인구는약8,700만명으로인구감소가시작된2010년인구1억2,806만명의약70%로예측된다.인구가감소하니빈집이증가하는것은당연하지않을까?하지만현실은훨씬더복잡하다.일본의총세대수는약5,245만세대이며,총주택수는6,063만채로주택이16%더많다(2013).그런데도인구1천명당주택착공건수는2014년기준영국의2.8배,미국의2.3배,프랑스의1.3배로,유럽·미국과비교해월등히많다.반면주택의수명이영국은약77년,미국은약55년인데,일본은30년정도로극히짧다.유례없는인구감소국가일본은유례없는주택과잉국가가되었다.지금도도쿄연안에는초고층아파트가줄지어들어서고전국각지의교외와농지가택지로개발되고있어인구감소세보다훨씬더가파르게빈집이증가하고있다.

도시공학박사이자도요대학교건축학과교수인저자노자와치에는이문제는일본이인구감소시대에도고도성장기의도시계획과주택정책에서벗어나지못했기때문이라고진단한다.인구증가와도시의확산을통해경제가성장하던고도성장기의패러다임에서정부와업계모두벗어나지못했다는것이다.사람과돈이모이는도시를꿈꾸는지방자치단체들은도시계획규제를완화하고신규주택단지와신도시를개발해‘경제살리기’를꿈꾼다.그러나인구감소사회에서이런노력은구도심을몰락시키는동시에이웃지자체와인구쟁탈전을벌이는양상으로변질되었다.인구감소시대에도이런비효율을감내할수있을까?주민들이관심을갖지않으면도시계획은업계와정계의단기적이해관계에휘둘리기쉽다.

우리나라는일본의전철을밟지않을수있을까?우리는저출산·고령화속도가일본보다훨씬빠르며,주택건설업과부동산경기에지나치게의존하는경제구조,유달리짧은주택수명,전국각지에서벌어지는외곽신도시개발도그대로일본을닮았다.

저자가특히염려하는부분은건설한지30년이넘는노후분양아파트(일본의‘맨션’)가매년13만채씩늘어나고있다는것이다.한동의건물에수십명,수백명의소유자가있으므로개보수가필요하거나더나아가리모델링,재건축시점이되었을때수많은소유자들이합의를도출하고비용을각출하기어려울가능성이높다.재건축을할때건축비를상쇄하려면용적률을대폭상향하여추가로건설된주택을팔아야하나정부가용적률규제를풀어준다고해도현재와같은주택과잉상황에서는누구나선호하는입지가아니라면추가된세대수를시장에서소화하기어렵다.그러다보니기존주택의재건축률은지난수년간10%에그쳤다.이추세대로라면대부분의노후주택은재건축되지않고빈집이된다.재건축시점에이르기전에도총가구수가많은대규모아파트일수록관리비를체납하는가구비율이높고,500가구가넘는경우체납주택이총가구중10%가넘는다는조사결과가발표되었다.

저자는그중에서도도쿄올림픽특수를노리고부동산투자가집중되고있는초고층아파트에주목한다.초고층아파트는고층건물에타격이큰장주기지진에취약하고화재가발생했을때소방활동이어려우며유사시에노약자는계단으로대피하지못해건물에갇히기쉽다.평소에도유지관리비용도많이들며정전이라도되면주민들이엄청난불편을겪게된다.수백명의다양한소유자들은일반분양아파트에비해건물관리에대해의견이일치하기가더욱어려우며건물의수명이다했을때재건축은거의불가능하나그렇다고건물을철거하는합의에이르기도매우어렵다.

일본에서는고도성장기주로건설한초등학교,주민센터(일본의‘공민관’),도로,다리,상하수도시설등공공인프라를대대적으로갱신해야하는시점을맞이했다.노인인구급증으로사회보장예산은급증한반면생산연령인구감소로세수가감소하여기존인프라를갱신하기도어려운상황이다.그런데인구과밀화를부르는초고층아파트건설붐이일고원래주택이없었던교외와농지에무분별하게거주지가확산하면서,새롭게개발한지역에인프라를구축하고쓰레기수거,방범활동등의공공서비스를추가해야하는부담이나날이커지고있다.

내집마련의꿈이악몽으로바뀐다면?
주택을쓰고버리며거주지를확대하는‘화전식도시계획’

2025년일본의베이비부머세대인단카이세대가75세이상의후기고령자가되면서사망률이높아지고빈집도급증할것으로예상되고있다.노무라종합연구소에따르면,빈집을철거하거나다른용도로전용하지않으면2013년약820만채였던빈집이2023년에는약1,400만채가되어빈집비율이21.0%에이르고,2033년에는약2,150만채가되어빈집비율이30.2%에다다를것으로예측된다.즉,2033년후에는3채중1채가빈집인셈이다.

상속인이상속받은주택에거주하지못하더라도잘관리하거나철거한다면빈집문제가심각한사회문제가되는것을막을수있을지도모른다.그러나팔리지도않고세입자도들어오지않아관리비와세금,수리비만잡아먹는빚동산이되어버린주택을아예상속받지않으려는상속포기가급증하고있다.상속포기신청건수는지난20년동안3배넘게증가해2014년에는18만건을넘었다.그러나상속포기를신청하더라도원칙적으로는새로운관리자가선임되기전까지주택에대한관리책임에서벗어날수없다.

한편빈집수의52.4%가임대형이다.새로건설되는임대주택의수는1년에약35만가구에이르며감소할조짐은보이지않는다.고령화로농사를포기한토지소유자나은퇴자들은임대사업을하고싶어한다.수요와상관없이임대아파트가급증하는이유로는전대차시스템을들수있다.건물관리회사(서브리스회사)가소유자에게서건물을일괄차용해입주자에게전대하는데,임대료를보장받고임차인을관리하는부담에서도벗어나는등장점이크다.그런데전대차시스템에서는임대아파트건설을서브리스회사또는관련건설회사에서수행하는것이일반적이며,대부분의경우서브리스회사는임대아파트건설만으로대부분의이익을얻게되어있다.이렇듯임대아파트를짓고분양해서수익을거둔후공실이생기거나관리에문제에생기면소유자에게교묘하게문제를떠넘기는서브리스회사의영업방식은임대형빈집증가의주된요인이되고있다.

빈집이이렇게급증하는데도고도성장기처럼신규주택이쏟아지는이유는무엇일까?빈집을재활용하고재건축하는데에는많은시간과에너지가들어가는반면물량이적어건설업계에는이득이별로없다.주택건설업계입장에서는용적률규제를완화해초고층아파트를짓고,교외와농지의토지규제를완화해저렴한땅에주택단지를건설하는것이이익이다.이러한업계의이해관계가인구를늘리려는지자체와토지소유자의이해관계와결합하여주택과잉현상을부채질하고있다.규제완화를원하는이해관계자들의목소리만높은가운데,말없이세금만내는시민들은자산가치하락과주거환경악화를감내하고있다.

도쿄연안에줄지어들어서는초고층아파트들은조망권을내세워비싸게분양하지만,새로들어서는아파트가기존아파트의조망을가리는조망권싸움양상이전개되며거실에서내다본조망이다른초고층아파트뿐인지경에이르렀다.좁은지역에인구가밀집하면서주민들은초등학교과밀학급문제와교통악화에시달리고있다.상하수도시설이제대로정비되지않은농지에도주택단지들이속속들어서고있다.주택업체는분양하고나면그뿐,입주민들과주변농가,공장과의갈등은오롯이주민들의몫으로남는다.

반면에수십년전에조성한신도시주택들은주택상태와주거환경이양호해도수천만원에도팔리지않는다.교통이편리한역주변에는도시가처음개발될때들어선노후주택들이빈집이되고있다.그한편에서는대중교통이용이불가능한지역에세대당3~4대를주차할수있는부지를확보하며대규모주택단지를개발하고있다.저자는주택건설업계와지자체가규제가느슨한저렴한토지를찾아마치화전농업(숲에불을지르고무계획적으로개간을반복하는영리목적의농법)식개발을추구하고있으며이러한‘화전식도시계획’이주택과잉과빈집급증의원인임을지적한다.

거주지를확산하지않는입지유도정책의필요성

일본정부에서는2013년‘인프라장기수명화기본계획’을발표하고지속가능한국가를만들기위해총력을기울이고있다.이에따라각지자체에서는철도역을거점으로공공시설을집약하고활용도를높이거나초등학교에주민센터를병설하여마을의중심으로삼는한편재해발생시대피소로활용하려고추진하고있다.공공인프라를유지할최소한의거점을정해막대한인프라관련비용을감축하고자하는것이다.

그러나이런정책과정면으로모순되는거주지확산이지속되고있다.고독사나치매피해를우려하여세입자로환영받지못하는노인들이안심하고살아갈수있는‘노인복지주택’을건설하면정부에서세제혜택은물론보조금을지급받는다.저렴한토지를선호하는사업자들이편의점하나없는불편한입지에노인복지주택을건설하기도한다.일본정부가외국에비해지나치게짧은주택수명을늘리고자도입한‘장기우량주택’역시저렴한토지를찾아침수가예상되는저지대나대중교통에서멀리떨어진외진곳에건설해도입지에상관없이세제혜택과융자혜택을받는다.

도로,초등학교,공원,상하수도시설등의거주지기반이충분히갖추어지지않은지역에신규주택이계속들어서면지자체에서는각종인프라를새로조성하고정비해야한다.공공시설이나도로,다리등의유지관리,방재대책,쓰레기수거등을실시해야하는영역이증가하고새로거주지로편입된지역의유지관리를위한거액의세금이‘영구적으로’필요해진다.반면,거주지가확산되어인구밀도가낮아지면슈퍼마켓과주유소가통폐합되거나폐업해서주민들의생활은매우불편해진다.JR동일본선은전체70개노선중18개노선만흑자이고,52개노선이적자다.적자노선만있는지방도시에서는노선유지를위해지자체가세금으로지원하는경우가많지만,언제까지지원할재정여건이될지가늠하기어려워결국노선폐지로이어질가능성이높다.

일본에서는최소한의생활인프라를지켜낼거점을중심으로도시를축소하는‘콤팩트시티’정책을채택했지만,한편으론각종규제완화로거주지가무분별하게확산하는현상이계속되고있다.저자는정부의도시계획에입지유도정책이결여되었기때문이라고지적한다.그래서노인복지주택이나장기우량주택지원사업처럼정부정책에따른개발사업에서도입지를전혀고려하지않으며,심지어지진이잦은나라지만활단층위에집을지어도막을수없는실정이라고한다.

주택입지의중요성을인식한일본정부는드디어2014년‘입지적정화계획제도’를발표하고주택,병원과복지시설,상업시설등이한데모여고령자가자동차에의지하지않고대중교통을이용해이런시설에접근할수있는마을만들기를목표로,‘콤팩트시티×네트워크’형성을추진하기시작했다.‘도시기능유도지역’과‘거주유도지역’을지정해주요시설과주택의입지를유도하기로한것이다.거주유도지역이아니라고해서주민이거주하는것을막을수는없다.그러나거주유도지역을공공인프라의거점으로삼아관리해나간다면,그외의지역주민들도가까운거주유도지역을최후의보루로삼아생활수준하락을막을수있게된다.

이처럼정부가입지유도정책을추진하고있으나여전히많은지자체들은입지적정화계획제도를채택하고동시에개발관련규제를완화하는모순적인행태를보이고있음을저자는우려한다.지자체정치인과공무원들은인기없는정책을펴기어렵다.이런현실을감안할때시민들이도시계획과주택정책에관심을갖지않는다면해결의실마리를찾을수없다.시민들이말없는다수로남지않고주택의자산가치와미래의세금부담을고려해한명,한명목소리를높이는것이중요하다고저자는당부한다.

[책속으로추가]
“더이상우리세대까지피해를주는일은그만하지.”어느날아침,TV뉴스를보던중학교1학년생우리아이가중얼거렸다.
국립경기장건설비등2020년도쿄올림픽관련비용이거의날마다불어나고있다는보도가이어지던시절이다.투표권도결정권도아직없는아이들이어른이된다음에도계속사용