4,000만 원으로 시작하는 부동산 경매 투자 (큰글자책)

4,000만 원으로 시작하는 부동산 경매 투자 (큰글자책)

$25.00
Description
부동산경매로 경제적 자유를 얻다
내 집 마련의 방법은 다양하다. 차근차근 자금을 모아 집을 사거나, 부모님의 조력을 기대할 수도 있으며 청약에 당첨되기도 한다. 그러나 이 조건에 해당 사항이 없다면 어떤 선택을 해야 할까?
물론 공부와 학습이 필요하겠지만, 부동산경매를 통해 아파트나 빌라, 단독주택 등을 낙찰받는 것에 관심을 가져야 할 것이다. 이 책은 저자의 경험을 솔직하게 다 보여주고 있다. ‘가장 쉬운 부동산경매 교과서’라고 할 수 있다.
처음 친척의 도움으로 부동산경매에 입문하게 되어 소액 투자로 경매에 참가, 차츰 노하우가 쌓여가는 과정을 통해 경매에 관한 이야기를 쉽게 풀어가고 있다. 경매로 10억 이상을 벌었고, 평범한 직장인에서 부동산 전업 투자자이자 중개인으로 변신한 저자의 경험은 내 집 마련과 부동산경매에 관심 있는 초보 투자자들에게 많은 도움이 될 것이다.
저자

김중근

저자:김중근

이공계출신으로직장생활에서미래에대한돌파구를찾던중우연히20대중반에부동산경매를접하게되었다.현장에서몸소배우며,이론과실무를두루두루경험하고자많은시도를하면서자기만의투자철학이생겼다.

모든투자에는정답이없지만,항상안전에안전을생각하며투자한다.부동산이라는큰재화를움직이는만큼고객들의돈을안전하게지켜야한다는소신으로일하고있다.

현재는부동산중개업,경매업,분양대행업을하며,다각도로부동산을연구하여실전부동산투자를한다.

명지대학교부동산대학원석사

현)노블리얼티공인중개사사무소대표

블로그:blog.naver.com/jjangkjkok2

인스타:instagram.com/akirarealty

목차


프롤로그

Chapter1.포기하지않으면부동산경매로누구나10억벌수있다
1평범한직장인,우연한기회에경매를접하다
2첫낙찰의설렘은어떤것보다기억에남는다
3소액종잣돈3천8백만원으로3개월만에연봉벌기
4소액투자1건으로큰목돈벌기(일시적1가구2주택비과세혜택)
5현정부정책덕분에시세차익누린부동산투자
(시장원리가아닌정부개입으로왜곡된부동산시장)
64개월만에법인투자로단기차익극대화
(2020.6.17.부동산대책으로법인투자자초토화)
7월급외월세로추가수익얻기
8초보투자자는역세권과수요층을보고투자하라
9경기악화예상에따른수익형주택투자
10돈이되는소액부동산투자
11악질점유자만나면잔금납부후사용료청구
12체납관리비분쟁과타툼
13직장인부동산투자자에서공인중개사로전향하기

Chapter2.경매공부,필요한것만숙지하자
1부동산기본서류이해하기
2한눈에보는부동산경매절차
3쉽게이해하는권리분석(1분만에하는쉬운말소기준권리)
4배당순서
5감정평가서의감정가를맹신하지말자
6수익률계산및수익구조를살펴보자
7정확한부동산시세파악을위한사이트
8부동산경매현장조사는필수!임장방법
9입찰가산정방법
10꾸준한모의낙찰가맞추기
11경매와친구인공매

Chapter3.3분으로가능한권리분석
1권리분석
2말소기준권리가반이다
3매각물건명세서에모든게있다
4현황조사서는집행관의임장보고서이다
5전입세대열람을확인하라

Chapter4.부동산종류별장단점과노하우
1단독주택
2공동주택
3상가의종류와장단점

Chapter5.입찰부터명도마무리까지
1경매물건검색하는방법
2경매법원에갈때꼭챙겨야할준비물
3입찰표작성방법(본인/대리인이가는경우)
4내용증명작성방법,신청절차
5매각허가결정확정및매각대금납부순서
6셀프등기촉탁
7인도명령신청절차
8명도확인서
9같이공부해보기#1(남부??계2014타경XXXXX)
10같이공부해보기#2(고양?계2014타경XXXXX)

Chapter6.명도이야기,인테리어,임대관리
1첫명도,떨리는점유자와의첫대면
2노름으로이혼한부부
3망자가된어르신과상속된부동산
4비통한502호이야기
5전세보증금일부만배당받는50대점유자
6최후의통첩,강제집행
7무혈입성
8전세금일부못받은1순위전세권자
9인테리어만으로성형수술한것처럼아름다워진집
10인테리어항목및비용,수리순서
11임대관리-누수하자처리(코킹작업)

부록
경매용어알아보기
부동산관련정보사이트및앱

에필로그

출판사 서평

책속에서

현시대를월급만으로살아가는데는어려움이있다.큰부를얻으려면사업을하거나,재테크를하거나,부를증식할수있는방법을생각해야한다.나도직장생활의내일이하루하루막막할때가있었다.매달꼬박꼬박월급외월세가내통장에입금된다고생각해보자.얼마나짜릿한일인가.부동산투자,어렵게생각하지말자.한번경험해보면그이후부터월세300만원,500만원,1,000만원수익을낼수있는능력이생길것이다.나또한첫부동산투자로수익을보고다시재투자하고,재투자하며자산이증가하는걸직접느껴본장본인이다.월급외꾸준한월세를받고싶은마음에레버리지를이용해서수익형부동산을한채,두채,세채등꾸준히늘리다보니현재는일을안해도매달월세가들어오는시스템을만들었다.얼마나경제적자유와시간적여유가생기는지느껴야한다.처음에는못할줄알았는데목표를세우고실행하니현실이되었다.다음단계,다음단계더큰부동산안목을키우기위해노력하고,공부하고,임장하며,시간을보내고있다.
---「Chapter1.포기하지않으면누구나부동산경매로10억벌수있다」중에서

대표적으로경매에실패하는것은감정평가서의감정가를맹신해서입찰하는경우이다.경매물건에대해현장조사,매물시세를직접파악하지않고법원감정평가서상의감정가를입찰가기준으로산정하는게문제다.첫번째,감정한시점과해당부동산이매물로나온시점이차이가나는데서발생한다.예를들어부동산경기가호황일때는감정한시점의가격보다입찰시점의시세가높을때이다.부동산경기가불황일때에는그반대의결과가나타난다.감정시점이경매개시일5~6개월전일가능성이높고,부동산가격이급등하는시기에는감정시점보다가격이몇천에서몇억차이가날수있기때문에실거래가를확인하거나중개업소에서직접확인하는게가장이상적이다.
---「Chapter2.경매공부,필요한것만숙지하자」중에서

부동산관련해서는많은권리가있다(물권과채권,소유권과제한물권,제한물권중에서도용익물권과담보물권,용익물권은지상권,지역권,전세권,담보물권은유치권,저당권등).입찰자가매입하고자하는부동산에어떤권리들이설정되어있는지사전에조사하고,원하는물건을부동산경매로낙찰받을경우별다른문제없이소유권을온전하게취득할수있는지분석하는것이권리분석이다.실제로낙찰되어경락대금을모두납부한다고해도소유권을취득할수없게되는권리가있을수도있고,추가로더많은돈을지급해야만소유권을취득할수있는상황도발생할수있다.만약그런내용들을사전에예측할수있다면경매에입찰하지않거나,입찰후에도다른대안을생각할수있을것이다.하지만만약그런내용들을모르고있다면생각도하기싫은상황이발생할수도있다.그래서권리분석은매우중요하며,권리분석을통해이물건이법적으로안전한지여부를반드시따져봐야한다.
---「Chapter3.3분으로가능한권리분석」중에서

경매낙찰후에는소유권이전등기를해야한다.정확한용어는소유권이전등기촉탁이다.등기소에직접서류를내는것이아니라법원의촉탁으로등기업무가이루어지기때문이다.소유권이전서류를등기소에제출하지않고법원에제출하며,‘단독행위’로매도자의서류가없이등기가이루어진다는정도만기억하면된다.법원인터넷등기소에서서식을다운로드하여신청한다(매매,증여,상속,판결등등기의원인에따라신청양식이조금씩다름).
절차는최고가매수인선정(낙찰)→잔금지급→소유권이전등기촉탁순으로이루어진다.
---「Chapter5.입찰부터명도마무리까지」중에서