4,000만 원으로 시작하는 부동산 경매 투자(큰글자책) (평범한 직장인이 전업 투자자가 되어 알려주는) (반품불가)

김중근

명지대학교 부동산 대학원 석사로 현재 노블리얼티 공인중개사사무소 대표다. 이공계 출신으로 직장생활에서 미래에 대한 돌파구를 찾던 중 우연히 20대 중반에 부동산경매를 접하게 되었다. 현장에서 몸소 배우며, 이론과 실무를 두루두루 경험하고자 많은 시도를 하면서 자기만의 투자 철학이 생겼다. 모든 투자에는 정답이 없지만, 항상 안전에 안전을 생각하며 투자한다. 부동산이라는 큰 재화를 움직이는 만큼 고객들의 돈을 안전하게 지켜야 한다는 소신으로 일하고 있다. 현재는 부동산 중개업, 경매업, 분양 대행업을 하며, 다각도로 부동산을 연구하여 실전 부동산 투자를 한다. <BR>블로그 : https://blog.naver.com/jjangkjkok2 <BR>인스타 : https://www.instagram.com/akirarealty

프롤로그

Chapter 1. 포기하지 않으면 부동산경매로 누구나 10억 벌 수 있다
1 평범한 직장인, 우연한 기회에 경매를 접하다
2 첫 낙찰의 설렘은 어떤 것보다 기억에 남는다
3 소액 종잣돈 3천8백만 원으로 3개월 만에 연봉 벌기
4 소액 투자 1건으로 큰 목돈 벌기 (일시적 1가구 2주택 비과세 혜택)
5 현 정부 정책 덕분에 시세차익 누린 부동산 투자
(시장원리가 아닌 정부개입으로 왜곡된 부동산 시장)
6 4개월 만에 법인 투자로 단기 차익 극대화
(2020. 6. 17. 부동산 대책으로 법인 투자자 초토화)
7 월급 외 월세로 추가 수익 얻기
8 초보 투자자는 역세권과 수요층을 보고 투자하라
9 경기 악화 예상에 따른 수익형 주택 투자
10 돈이 되는 소액 부동산 투자
11 악질 점유자 만나면 잔금 납부 후 사용료 청구
12 체납 관리비 분쟁과 타툼
13 직장인 부동산 투자자에서 공인중개사로 전향하기

Chapter 2. 경매 공부, 필요한 것만 숙지하자
1 부동산 기본 서류 이해하기
2 한눈에 보는 부동산경매 절차
3 쉽게 이해하는 권리분석 (1분 만에 하는 쉬운 말소기준권리)
4 배당순서
5 감정평가서의 감정가를 맹신하지 말자
6 수익률 계산 및 수익구조를 살펴보자
7 정확한 부동산 시세 파악을 위한 사이트
8 부동산경매 현장 조사는 필수! 임장 방법
9 입찰가 산정 방법
10 꾸준한 모의 낙찰가 맞추기
11 경매와 친구인 공매

Chapter 3. 3분으로 가능한 권리분석
1 권리분석
2 말소기준권리가 반이다
3 매각물건명세서에 모든 게 있다
4 현황조사서는 집행관의 임장 보고서이다
5 전입세대 열람을 확인하라

Chapter 4. 부동산 종류별 장단점과 노하우
1 단독주택
2 공동주택
3 상가의 종류와 장단점

Chapter 5. 입찰부터 명도 마무리까지
1 경매 물건 검색하는 방법
2 경매 법원에 갈 때 꼭 챙겨야 할 준비물
3 입찰표 작성 방법 (본인/대리인이 가는 경우)
4 내용증명 작성 방법, 신청 절차
5 매각허가결정 확정 및 매각대금납부 순서
6 셀프 등기 촉탁
7 인도명령 신청 절차
8 명도 확인서
9 같이 공부해보기 #1 (남부◯◯계 2014타경 XXXXX)
10 같이 공부해보기 #2 (고양◯계 2014타경 XXXXX)

Chapter 6. 명도 이야기, 인테리어, 임대 관리
1 첫 명도, 떨리는 점유자와의 첫 대면
2 노름으로 이혼한 부부
3 망자가 된 어르신과 상속된 부동산
4 비통한 502호 이야기
5 전세 보증금 일부만 배당받는 50대 점유자
6 최후의 통첩, 강제집행
7 무혈입성
8 전세금 일부 못 받은 1순위 전세권자
9 인테리어만으로 성형수술한 것처럼 아름다워진 집
10 인테리어 항목 및 비용, 수리 순서
11 임대 관리 - 누수 하자 처리(코킹 작업)

부록
경매 용어 알아보기
부동산 관련 정보 사이트 및 앱

에필로그

책속에서

현시대를월급만으로살아가는데는어려움이있다.큰부를얻으려면사업을하거나,재테크를하거나,부를증식할수있는방법을생각해야한다.나도직장생활의내일이하루하루막막할때가있었다.매달꼬박꼬박월급외월세가내통장에입금된다고생각해보자.얼마나짜릿한일인가.부동산투자,어렵게생각하지말자.한번경험해보면그이후부터월세300만원,500만원,1,000만원수익을낼수있는능력이생길것이다.나또한첫부동산투자로수익을보고다시재투자하고,재투자하며자산이증가하는걸직접느껴본장본인이다.월급외꾸준한월세를받고싶은마음에레버리지를이용해서수익형부동산을한채,두채,세채등꾸준히늘리다보니현재는일을안해도매달월세가들어오는시스템을만들었다.얼마나경제적자유와시간적여유가생기는지느껴야한다.처음에는못할줄알았는데목표를세우고실행하니현실이되었다.다음단계,다음단계더큰부동산안목을키우기위해노력하고,공부하고,임장하며,시간을보내고있다.
---「Chapter1.포기하지않으면누구나부동산경매로10억벌수있다」중에서

대표적으로경매에실패하는것은감정평가서의감정가를맹신해서입찰하는경우이다.경매물건에대해현장조사,매물시세를직접파악하지않고법원감정평가서상의감정가를입찰가기준으로산정하는게문제다.첫번째,감정한시점과해당부동산이매물로나온시점이차이가나는데서발생한다.예를들어부동산경기가호황일때는감정한시점의가격보다입찰시점의시세가높을때이다.부동산경기가불황일때에는그반대의결과가나타난다.감정시점이경매개시일5~6개월전일가능성이높고,부동산가격이급등하는시기에는감정시점보다가격이몇천에서몇억차이가날수있기때문에실거래가를확인하거나중개업소에서직접확인하는게가장이상적이다.
---「Chapter2.경매공부,필요한것만숙지하자」중에서

부동산관련해서는많은권리가있다(물권과채권,소유권과제한물권,제한물권중에서도용익물권과담보물권,용익물권은지상권,지역권,전세권,담보물권은유치권,저당권등).입찰자가매입하고자하는부동산에어떤권리들이설정되어있는지사전에조사하고,원하는물건을부동산경매로낙찰받을경우별다른문제없이소유권을온전하게취득할수있는지분석하는것이권리분석이다.실제로낙찰되어경락대금을모두납부한다고해도소유권을취득할수없게되는권리가있을수도있고,추가로더많은돈을지급해야만소유권을취득할수있는상황도발생할수있다.만약그런내용들을사전에예측할수있다면경매에입찰하지않거나,입찰후에도다른대안을생각할수있을것이다.하지만만약그런내용들을모르고있다면생각도하기싫은상황이발생할수도있다.그래서권리분석은매우중요하며,권리분석을통해이물건이법적으로안전한지여부를반드시따져봐야한다.
---「Chapter3.3분으로가능한권리분석」중에서

경매낙찰후에는소유권이전등기를해야한다.정확한용어는소유권이전등기촉탁이다.등기소에직접서류를내는것이아니라법원의촉탁으로등기업무가이루어지기때문이다.소유권이전서류를등기소에제출하지않고법원에제출하며,‘단독행위’로매도자의서류가없이등기가이루어진다는정도만기억하면된다.법원인터넷등기소에서서식을다운로드하여신청한다(매매,증여,상속,판결등등기의원인에따라신청양식이조금씩다름).
절차는최고가매수인선정(낙찰)→잔금지급→소유권이전등기촉탁순으로이루어진다.
---「Chapter5.입찰부터명도마무리까지」중에서