100년 부동산 투자의 본질

황태연

㈜더리치에셋대표로재직중이다.건축,시행,개발전문가로서고객들의투자를도와주는컨설턴트이기도하다.저서로『100세시대부동산은퇴설계』,『2030서울부동산플랜』,『왕초보를위한부동산절세교과서』,『지금시작하는부동산상식공부』(공저)등이있다.

프롤로그/부동산과거·현재·미래여행함께떠나요!ㆍ5

1장.부동산의역사ㆍ15
1.조선시대에도부동산은핫이슈! 17
2.1945년해방후부동산은? 24
3.발달한도시들의공통점 30
4.영동건설로되돌아본서울강남부동산 39
5.IMF외환경제위기,절망속에부르는희망노래 46
6.달동네의재발견 53
7.역세권시대,부동산의의미는? 59

2장.부동산정책,도전과응전의역사ㆍ63
1.박정희정부,강남개발시대의서막이열리다! 65
2.전두환정부,투기억제정책 73
3.노태우정부,신도시건설 79
4.김영삼정부,금융실명제와부동산실명제도입 86
5.김대중정부,IMF극복하고국민임대주택100만호건설 92
6.노무현정부지방화전략,‘투기와의전쟁’선언 99
7.이명박정부,보금자리주택32만가구공급 107
8.박근혜정부,부동산관련금융규제대폭완화 113
9.문재인정부,집값상승‘핀셋규제’ 118
10.미래부동산정책,억제하거나혹은완화하거나! 123

3장.절대변하지않는부동산100년의법칙ㆍ129
1.집의법칙-집은영원하다 131
2.꿈의법칙-인간은내집을욕망한다 138
3.길의법칙-길이집을창조한다 145
4.역驛의법칙-교통요지에는상권이발전한다 150
5.일의법칙-일자리많은곳은집값이높아진다 156
6.땅의법칙-같은1평이라도가격은다르다 162
7.시時의법칙-투자는타이밍이다 167
8.세稅의법칙-세금은부동산투자를막는다 173
9.숲의법칙-친환경주택이뜬다 179
10.돈의법칙-100세시대은퇴설계가필요하다 185


4장.부동산미래전망핫이슈10가지ㆍ191
1.인구구조변화시대 193
2.초개인화기술맞춤형시대 199
3.피할수없는부동산양극화시대 204
4.허브망핫스팟시대 209
5.많은사람이원하는테마주시대 215
6.함께,따로살기!공유하우스시대 221
7.포스트정책가치투자시대 227
8.빅데이터부동산정보시대 232
9.수소차로가는녹색경제시대 237
10.오팔세대와MZ세대가만드는부동산문화 241

5장.나만의부동산희망만들기프로젝트ㆍ247
1.역세권의힘,오피스텔투자전략 249
2.수익형부동산의꽃,상가 257
3.임대용다세대·빌라·연립투자포인트 264
4.환금성강한소형아파트투자 271
5.선택과집중,중대형아파트 276
6.상가리모델링가치창조투자전략 280
7.토지보상경매수익 285
8.상가주택거주와수익동시투자전략 294
9.재건축아파트거주전략 298
10.한국인의로망,단독주택리모델링 303

6장.부동산미래에대한재발견ㆍ309
1.불확실성의시대,정답은있을까? 311
2.패턴의반복,‘프랙털기하학’의교훈 316
3.투자마인드를바꿔라! 321
4.정부의부동산규제정책에따른대응전략 326
5.공간전략,시간전략의조화로움 331
6.미래인생의목표를정하라! 335

에필로그/자녀와함께부동산미래를그려라!ㆍ341

1.
부동산은항상‘뜨거운감자’다.집을가진사람은집값이오르길바라고,집이없는사람은집값이내리거나최대한오르지않길바란다.정부에게집값은너무올라도골칫거리고너무내려도골칫거리다.집이과하게공급되어도,부족해도실패다.그런데또공급결정은제약이걸려있다.땅은돈찍어내듯마구찍어낼수없으니까말이다.
부동산정책이어려운이유는이뿐만이아니다.투기는막아내야하지만안정적인투자와경기상승방향으로는적절하게물꼬를터주어야한다.경기와톱니바퀴처럼정교하게맞물려돌아가야한다.부동산문제는이래도힘들고저래도힘들고,관리하기가쉽지않기에늘핫이슈가되는것이다.
사실부동산문제는조선시대에도상당한골칫거리였다.한양의집값을잡기위해조정에선온갖대책을쏟아냈다고한다.세월이흘렀지만,근현대대한민국을이끌어온모든정부도마찬가지였다.지난70년간대한민국이성장하는과정에서정부별로다양한정책이시행되었다.그런데각정부의부동산개발과규제정책을따라가다보면의외로‘반복’이라는단어를가장먼저만나게될것이다.
역사는변화하고진보하지만,한편으로역사는반복된다.부동산분야도다르지않다.대한민국부동산성장사의긴흐름을돌아보면수요와공급에따라,유동성에따라,대출이나정책규제에따라부동산가격의상승과하락이끊임없이교차하며반복되었던것이다.

2.
이책은조선시대의부동산정책,그리고해방후이승만정권부터문재인정부에이르기까지부동산정책의변천사와근현대70년간부동산발전의역사를탐구하였다.그리고그속에서대한민국부동산성장과정의패턴을통찰한후변하지않은‘부동산투자성공비결’을제시하고있다.
지금은스마트폰하나로최신정보를쉽게얻을수있는시대다.따라서내가아는정보는남들도다아는정보이다.그런정보가힘을발휘하긴힘들다.그래서자신만의통찰로얻은정보,아무나볼수없는정보,아무도보지못하는목표를직관적으로바라보는게어느때보다중요해졌다.많은정보도절실하고발품도필요하지만,역사의흐름과보이지않는이면을통찰하는능력이부동산투자에서도점점중요해지고있다.
부동산의본질은100년전에도100년후에도똑같다.대한민국부동산의본질적속성을알면수많은정보의홍수에휘둘리지않게될것이다.이책은그런안목,통찰력을키워준다.
저자는부동산투자를생각하는이들에게지금당장내눈앞의유혹,이익만생각하지말고한번쯤과거로부터현재와미래까지이어지는부동산의거대한역사의흐름을직관해보라고권한다.
물론역사를잘안다고지금당장이익을얻는건아닐것이다.하지만역사속에는분명지혜와통찰이숨어있다.부동산도마찬가지다.부동산역사속에숨어있는반복과그패턴의속성을꿰뚫어볼수있고,좀더긴호흡과긴안목으로부동산시장을바라볼수있게되며,성공확률을높일수있기때문이다.

3.
부동산투자에는단·장기전략이있다.단기승부는정보와발품만으로가능하지만그만큼위험하다.반면장기전은안정적이긴하지만미래를꿰뚫어보는안목과확신이필요하다.이제부동산투자전략은단기승부에서장기전략으로서서히바뀌고있다.시장의규제가강화되고경쟁이치열해졌기때문이다.
그런데장기전을하려면자신만의확신으로큰그림을그릴수있어야한다.그러기위해서는‘인문학적통찰’이필수이며,이는역사를이해하는것에서부터출발한다.과거부동산의역사는부동산의미래를비춰주는거울이기때문이다.
대한민국부동산의현대사,즉대한민국부동산의역사와그성장패턴을탐구하는이책이부동산투자자들에게단기승부에더해장기전략이라는새로운무기를장착하는기회가되어줄것이다.