경매성공 다이어리

이영진

저자 이영진은
-참좋은부동산경제연구소 소장
-루트원부동산아카데미 원장
-마포 부동산iTV 자문위원 및 TV 강의출강
-스피드옥션 전문위원 및 강의출강
-서대문/은평 시사플러스 부동산 자문위원
-에드먼금융투자자문사 자문위원

"현장에서 거친 호흡을 쏟아내며 일한 지
십 수년이 지난 지금 나에게 경매는
어떤 의미인지 다시 한번 돌아본다.

적지 않은 힘든 시간이 있었지만,
여전히 나에게 경매는 투자가 아니고 삶이다.
부의 기준이 아니고 내 삶의 지속적 에너지이다.

이제 경매를 하고자 하는 분들에게
나의 실전경험을 들려주고 싶다.
내일의 경매시장에서 성공을 원하는
모든분들에게 오늘 필요한 것은
자신에게 투자해야 하는 시간이다.

부족하지만 이 책을 통해
그 투자전략을 도모하고,
그 전략의 중심에 같이 서길 기대해본다."

제01부 선순위 실전 투자 공략법
Chapter 01 보이지 않는 세입자의 계획된 공격 … 16
Chapter 02 당신 선순위 맞아? … 32
Chapter 03 겁 없는 그녀, “나 선순위야!” … 55
Chapter 04 그 자식들 다 사기꾼들이야! … 77
Chapter 05 부지런한 자 복 받는다 … 89
Chapter 06 선순위 임차인, 겁나면 이런 걸 하라! … 99

제02부 돈 되는 상가 실전투자 공략법
Chapter 01 낙찰자가 원하는 대로 계약해야죠 … 112
Chapter 02 상가에서 나갈 테니 알아서 하세요! … 121

제03부 돈 되는 도로 실전투자 공략법
Chapter 01 남들이 보지 않는 도로, 내가 먼저 해보자! … 132
Chapter 02 이런 지역의 도로도 돈이 될까? … 140
Chapter 03 뉴타운도 잘 알고 하면 돈 되고, 모르면 쪽박 찬다 … 144

제04부 특수차량도 돈이 된다
Chapter 01 덤프트럭이 돈이 될 줄이야! … 154
Chapter 02 저런 것도 돈이 되나? … 165
Chapter 03 자주 보던 차가 이런 대박을! … 169

제05부 1000% 수익을 낼 수 있는 실전투자 공략법
Chapter 01 공원부지 낙찰 받아 부자되자 … 174
Chapter 02 계획된 도로, 낙찰 받으니 돈 되네! … 182
Chapter 03 수용되는 토지, 경매로 알까기 … 188

제06부 실전투자 이런 것이 힘들다
Chapter 01 명도 못하면 이렇게 힘드네… … 196
Chapter 02 법대로 하자니깐! … 211
Chapter 03 이건 법원에서 해결해줘야지! … 225
Chapter 04 이게 무슨 날벼락이야! … 231

제07부 초보들도 쉽게 할 수 있는 특수물건 공략법
Chapter 01 지분경매는 이렇게 하는 거야 … 244
사례1. 내 지분이야! … 244
사례2. 이런 물건, 지천에 널려 있다! … 262
Chapter 02 이젠 유치권경매도 쉽게 해보자 … 269
사례1. 알고 나면 쉬운 유치권경매 … 269
사례2. 오밤중에 도둑놈? … 274
사례3. 유치권 모텔 명도, 건달이 편하다? … 289
Chapter 03 법정지상권, 겁나지 않다! … 309
사례1. 하나만 알고 둘은 모르는 법정지상권 … 309
사례2. 이론과 실전은 엄연히 다르다! … 317
Chapter 04 예고등기, 특수물건이 아니다 … 323
사례1. 소유권에 관한 예고등기 … 323
사례2. 임의경매 신청권자의 근저당권말소예고등기 … 326
사례3. 임의경매를 신청한 근저당권자를 상대로 한 소송 … 330
사례 4. 소유권말소예고등기 … 333

제08부 심리를 이용하면 경매가 쉽다
Chapter 01 사람의 심리를 알아야 성공한다 … 336
Chapter 02 사람의 심리를 이용하는 ‘심리투자기법’ … 338
Chapter 03 먼저 부동산 심리를 파악하라 … 340
Chapter 04 아파트와 주택, 빌라 물건 … 342
Chapter 05 상가 물건 … 344
Chapter 06 명도를 잘하는 심리기법 … 346
Chapter 07 실전 명도에서의 점유자 유형 … 350

부록 01 법원경매절차 … 353
02 부동산 경매 절세방법 … 471

“부동산경매 성공의 脈을 짚어내는 실전노하우!
다이어리를 펼치는 순간 - 이미 당신은 상위 1%입니다!”

-나의 경매 입문기-

고향을 떠나 서울에 몸을 던지다
예향(藝鄕)인 전남 목포에서 4남 2녀 중 막내로 태어난 필자는 큰형님과 21년 나이 차이가 난다. 그래서인지 어릴 적부터 형제들과 유대감이나 친근감이 별로 없었다. 살아온 환경도 그리 좋지 않았다. 그러나 성격은 활발하고 적극적이었으며 긍정적이었다.
지난 시절, 우리 집은 보통 가정과는 많이 달랐다. 어머니는 지병으로 늘 고통속에 지내셨고, 당연히 살림은 아버지의 몫이었다. 지금도 귓가에는 “막둥아~ 그만 놀고 밥 먹어라”하고 부르시던 아버지의 목소리가 생생하다.
어머니는 내가 열 살때 돌아가셨다. 15년 동안 입원과 퇴원을 반복하며 병마와 싸우셨고, 그 긴 세월동안 아버지는 어머니를 간병하며 희생을 하셨다. 하지만 끝내 병마를 이기지 못하셨고, 어머니가 떠난 7년 후에는 아버지마저 돌아가셨다. 또한 그 충격에 할머니마저도 아버지를 따라 이 세상을 떠나셨다. 온 가족이 의지했던 아버지와의 이별은 우리가족에게는 커다란 충격이었다. 그리고 어린 나이였던 내게는 감당하기 힘든 상처와 아픔이였다. 그러나 이러한 비극은 오히려 나를 일으켜 세워 어떠한 시련에도 꿋꿋하게 살아가는 힘이 되었다.
부모님과 할머니를 잃고 나서 목포에서 혼자 자취를 하기 시작했다. 낮에는 학교에 가고, 저녁에는 아르바이트를 하는 생활이 반복되었다. 그렇게 학비와 생활비를 벌면서 돈을 모아 어렵게 고등학교를 마치고 대학에 진학했다. 그리고 재학 중에 입대하여 군 복무를 마치고 다시 사회생활을 시작했다.
사회 초년생을 기다리는 곳은 없었다. 군에 가기 전에는 택시 운전, 웨이터, 배달 등 안 해본 것이 없을 정도로 다양한 일들을 했었다. 하지만 국방의 의무를 마치고 나와 보니 사회는 많이 변해 있었고 무섭게 느껴졌다. 스물세 살 되던 해에 셋째 형의 소개로 법률사무소에 취직을 했다. 그해 1월, 목포의 자취방을 정리하고 서울로 향하는 작은 화물차에 몸을 실었다. 목숨과도 같은 680만 원을 꼭 안고서.

가시밭길 속에서 걸었던 ‘경매인생’
어둠을 뚫고 밤새 달려와 도착한 서울의 새벽은 낯설기만 했다. 미리 계약해 놓은 중랑구 중화동 지하방으로 찾아 들어가 짐을 풀었다. 그때부터 삶의 험난한 전쟁은 시작되고 있었다.
희망을 안고 첫 출근한 법률사무소에서 내가 할 일은 아무것도 없었다. 사무실 한 구석에 앉아 잔심부름을 하는 게 전부였다. 그러나 나는 고된 생활 속에서도 열심히 일을 배웠다. 그리고 시간이 흐르면서 법률업무에 차차 눈을 뜨게 되었다. 그렇게 나는 경험을 쌓아 갔고, 어느덧 채권추심업무를 맡을 정도에까지 이르렀다. 그렇게 ‘경매인생’은 시작되였다.
채권추심업무를 보면서 ‘경매가 돈이 되겠구나!’라는 것을 깨달았다. 그때부터 경매 전문가들을 따라다니며 본격적으로 경매를 배우기 시작했다.
당시 ‘임 사무장’이라는 분이 계셨는데, 문외한인 나를 경매의 세계로 이끌어 준 훌륭한 스승이며 지금도 멘토로 남아있다. 경매를 배우고 시작하긴 했지만 당장의 수입은 없어 생활은 점점 힘들어만 갔다. 경매의 장기적 속성상 당장 생활비를 벌지 못했던 것이다. 지하방 월세는 커녕 공과금과 교통비도 모자랐다. 카드와 현금서비스로 하루하루를 버텨야만 했다. 그러면서도 경매 전문가들을 따라다니며 열심히 배웠다.
그러던 중 경매도 배우고 생활고를 해결하기 위해 중고 화물차를 할부로 샀다. 돈을 벌어야 한다는 고민 끝에 나온 대안이었다. 나는 화물차를 개조하여 분식차로 만들었다. 그리고 떡볶이와 어묵 장사를 시작했다. 경매가 없거나 일찍 끝나는 날이면 어김없이 지하철 5호선 사가정역과 여의도역으로 나가 장사를 했다.
노점장사는 생각보다 쉽지 않았다. 그날 장사할 재료들을 구청 단속반에게 빼앗기기 일쑤였고, 벌금을 내고 찾아오기를 수차례 반복했다. 텃세를 부리는 노점상들과 싸움도 부지기수로 했다. 그러나 내겐 부모님을 일찍 여의고 혼자 살면서 얻게 된 오기와 깡이 있었다. 그런 것쯤은 아무것도 아니었다. 그렇게 버티면서 장사를 계속했고, 점점 단골도 생기면서 그럭저럭 수입도 많아졌다. 하지만 그것도 잠시, 끈질긴 구청의 단속으로 6개월 만에 장사를 접어야만 했다.

잊을 수 없는 첫 입찰
선배들에게 경매를 배운 지 1년이 조금 넘었을 무렵이었다. 나름대로 열심히 한다고 보았던지 어느 날 임 사무장님이 경매 의뢰자 한 분을 소개해 주었다. 지금 생각해보면 내 인생에서 가장 떨리고 어려웠던 순간으로 기억된다. 나는 의뢰받은 경매물건의 현장조사와 더불어 시세조사, 권리분석을 통해 철저하게 준비를 했다. 입찰 전날은 퇴근 후 곧바로 집으로 돌아와 입찰대상 물건을 몇 번이고 반복하며 체크했다. 그날은 두려움과 떨리는 마음에 뜬눈으로 밤을 지새워야 했다.
드디어 입찰 당일 아침이 밝았다. 나는 미리 경매법원에 도착하여 의뢰자를 기다렸다. 의뢰자는 입찰시간이 다 되어서야 도착했다. 내 인생의 첫 입찰이 시작되었다. 떨리는 가슴을 애써 진정시키며 나는 입찰표를 작성하여 입찰함에 제출하기까지 긴장을 풀지 않고 정신을 바짝 차렸다. 지금 생각해보면 그날 입찰을 어떻게 했는지 아무런 기억도 나지 않는다.
마침내 입찰마감과 함께 입찰함이 개봉되었다. 사건번호별로 입찰봉투를 정리하여 경매사건번호 순서대로 매각절차가 진행되었다. 우리의 사건번호가 다가올수록 떨리는 가슴은 진정되지 않았다. 그리고 애태우며 기다리던 순서가 다가왔다.
“93타경○○○○사건에 입찰한 사람들 나오세요.”
집행관의 말에 나는 순간 기절하는 줄 알았다. 예상과는 달리 너무나 많은 사람들이 우리가 공을 들인 사건에 입찰을 했던 것이다. 이윽고 집행관은 최고 매수가격과 낙찰자를 호명했다. 그 낙찰자는 바로 우리였다. 내 인생 처음으로 낙찰 받은 물건, 그 감격을 어찌 말로 다 할 수 있으랴.
낙찰 받은 물건은 일사천리로 명도까지 마칠 수 있었다. 그리고 나에게는 첫 수입이 생겼다. 처음 경매로 번 돈, 그 돈을 받는 순간 나는 그만 눈물을 흘리고 말았다. 벌써 15년 전 일이다. 그러나 많은 세월이 흐른 지금도 그때 그 순간을 잊지 못한다. 그동안 경매를 하면서 수없이 많은 일들이 있었지만 그때의 기억처럼 선명한 것은 없다.

경매, 부동산 투자의 마지막 꽃
최근 들어 나는 경매를 배우고자 하는 사람들을 자주 만난다. 경매인구가 많이 늘어난 것이다. 나는 그들에게 이렇게 말하고 싶다. 경매를 왜 배우려고 하는지 스스로 자신에게 먼저 물어보라고. 단순히 수익을 얻을 목적으로 부동산 경매를 배우려 한다면 애초에 발을 들여놓지 말라고 권하고 싶다. 그런 목적이라면 시중에 나와 있는 급매물을 매매하여 되팔면 된다. 부동산 개발, 즉 재건축, 재개발 등 지역별로 쉽게 접할 수 있는 부동산을 매매로 사고파는 게 더 좋은 방법이라고 말하고 싶다.
그렇다면 부동산 경매는 왜 하는 것일까? 부동산 경매 또는 공매는 부동산 투자의 마지막 꽃이다. 최고봉이라 할 수 있다. 나는 이 말을 부동산 경매를 하려는 모든 사람들에게 꼭 들려주고 싶다.
부동산 경·공매는 법률적으로 많은 문제가 발생할 수도 있다. 또 일반 부동산에 비해 법률문제는 물론이거니와 성격도 전혀 달라서 투자자에게 많은 수익과 손실을 함께 줄 수 있기 때문에 무엇보다 법률적인 지식과 실전경험을 많이 쌓아야 한다. 즉 시간과 인내가 필요한 투자라는 것이다.
부동산 경매는 자신에게 먼저 투자하지 않으면 수익과 경험을 가질 수 없다. 법률적인 지식과 지역적 특징, 수요와 공급, 시세변동 등 다양한 부동산 지식을 발품과 교육을 통해 트레이닝을 한 다음에 투자를 해야 한다는 것이다. 그래도 결코 늦지 않는다. 이 말을 흘려듣지 말기 바란다. 부동산 경·공매는 단순하면서도 쉽게 보이지만 철저하게 준비를 하지 않으면 쉽지 않다는 걸 알아야 한다.

성공적인 부동산 투자의 지름길 ‘지도’
부동산에 투자를 하려고 하면 제일 먼저 느끼는 것이 지리적 한계이다. 아무리 서울에서 오랫동안 살았다 해도 자기 사는 동네 또는 그 주변밖에 모르는 사람들이 대부분이다. 자기가 사는 동네도 모르는 사람들도 많다. 이런 사람들 중에는 부동산 투자에 관심은 많은데 어디서 무엇부터 시작해야 하는지 몰라서 망설이는 경우가 많다. 그렇다면 무엇부터 시작해야 할까? 그 답은 내가 사는 집 근처부터 관심을 갖고 꼼꼼히 조사하는 것이다.
내가 사는 동네와 지역이 어떻게 개발이 이루어지는지, 어떻게 부동산 가격이 상승하는지, 또 도로는 어떻게 변해 가는지를 차근차근 조사하다 보면 부동산 투자의 기초지식을 배울 수 있다. 그런 다음 인근 지역을 중심으로 순차적으로 알아가다 보면 시간이 지날수록 점점 관심 지역의 폭이 넓어져 어느새 수도권 전체까지 폭넓게 알게 된다.
이렇게 내가 사는 동네의 분석에서부터 수도권까지 관심이 넓어져 갈수록 지도는 반드시 필요한 도구이다. 모든 지역을 다 가볼 수는 없다. 또 눈으로 파악하는 것에도 한계가 있다. 그러나 지도는 개발계획까지 잘 표시돼 있어 손쉽게 지역의 개발계획을 파악할 수 있다. 초보 투자자들에게 가장 먼저 지도를 구입하라고 조언을 하는 것은 이런 이유에서다.
하지만 안타깝게도 내 말에 귀를 기울이지 않는 사람들이 많다. 지역적으로 잘 안다고 자신하거나 부동산 정보에 대한 자신감 때문이다. 물론 전문가의 조언을 듣지 않는 것은 자유이다. 그들에게 내가 강제할 수도 없는 일이다. 그러나 ‘빠꾸미’는 되지 말자. 정확한 지식이 아닌 남에게 전해 듣거나 가벼운 지식과 정보로 자신이 전문가 못지않게 많은 지식을 알고 있다고 과신하여 전문가의 조언을 무시하는 사람들을 빠꾸미라고 한다.
빠꾸미들은 법원 입찰장에 가면 흔히 볼 수 있다. 전문가들도 정확한 정보 없이 감으로만 투자하지는 않는다. 적지 않은 돈이 투자되기 때문이다. 그런데 빠꾸미들은 자신의 감만 믿는다. 그러니 원하는 결과를