캠코공매론

김영호

촌에서나고자라대처(大處)에자리잡고서울여자랑아들둘낳고사는성공한인생이다.
한국외국어대학교정치외교학과를졸업했다.청운의꿈은대단했지만현실과능력의벽을넘지못하고월급쟁이의길로접어들어보험과은행권을전전하다오늘에이르렀다.일찍이직장의덧없음을간파하고유유자적할자신만의업(業)을찾아나름의성공을이룬자칭자수성가기업인겸저술가이다.캠코공매로얻은지식과부를나누고자여기저기기고도하고작은기부도하며살고있다.

본저(著)는첫작「블루오션캠코공매를잡아라」(매일경제신문사,2009)집필10주년을맞아1년여의기획과자료조사를거쳐세상에나오게되었다.긴인생에서나이와경력에불문하고평생현역으로남기원하는사람들의멘토가되고자심혈을기울였다.

책을펴내며

PART1캠코공매학원론
Chapter1캠코공매일반
1.캠코공매란무엇인가?
1)공매의정의
2)캠코의이해
(1)한국자산관리공사
(2)캠코의주요업무
(3)온비드시스템
3)캠코공매의매력-경매와의차이점을중심으로
(1)경매와의차이점
(2)캠코공매의장점-매력덩어리공매
2.온비드시스템의이해
1)온비드입찰연습
2)낙찰후절차

Chapter2캠코공매이론
1.압류재산처분절차
1)압류의효력
2)압류처분의의의
3)압류처분의절차
(1)압류단계
(2)환가단계
(3)청산단계
4)교부청구와참가압류
(1)교부청구
(2)참가압류
5)캠코공매물건의종류
(1)공매물건의종류
(2)압류재산
(3)수탁재산
(4)유입자산
(5)국유재산
2.캠코공매의법정기일
1)조세채권의이해
(1)조세채권의정의
(2)조세채권의특징
2)조세채권의법정기일
(1)법정기일의정의
(2)조세별법정기일
(3)조세상호간의순위
3.캠코공매의배분
1)배분요구
(1)배분요구의의의
(2)배분요구채권자
2)배분순위
(1)제1순위:집행비용과비용상환청구권
(2)제2순위:소액임차인의최우선변제금과근로자임금채권,재해보상금
(3)제3순위:당해세
(4)제4순위:조세채권과담보물권등
(5)제5순위:일반임금채권
(6)제6순위:공과금채권
(7)제7순위:일반채권
3)실전권리분석
(1)권리분석의목적
(2)임차인권리분석
4.배분표작성
1)배분의3원칙
(1)순위배분
(2)안분배분
(3)흡수배분
2)배분연습
(1)배분3원칙에따른기초연습문제
(2)조세채권을포함하는연습문제
(3)배분표작성의시사점

_______ESSAY1아카풀코의어부

PART2실전공매사례
Chapter1유치권의법적성격과투자사례
1.유치권의법률상성격
1)유치권이란
2)유치권의성립요건
3)유치권의피담보채권과변제기
(1)필요비
(2)유익비
(3)유치권과필요·유익비의관계
(4)건설유치권
(5)판례로보는건설유치권사례
(6)유치권의양도양수
4)점유에대한고찰
(1)점유의의미
(2)점유의형태
(3)점유의논점
5)유치권의실무상논점
(1)유치권주장의유형
(2)유치권타파의기술
6)허위유치권자에대한법적조치
2.유치권투자사례
1)경기도남양주D프라자상가
(1)물건의개요
(2)탐문과추리를통한유치권검토
(3)유치권전쟁의서막
(4)결론
2)대구범어동근린상가
(1)물건의개요
(2)유치권검토
(3)유치권해결
(4)결론

Chapter2지분물건의법적성격과투자사례
1.지분물건의이해
1)공유지분의법률상성격
(1)지분의처분과사용·수익
(2)지분의관리와보존
(3)지분의분할
2)지분물건의투자포인트
(1)공유지분의유형
(2)지분물건의점유형태
(3)공유자우선매수청구권
(4)문제의해결방법
2.지분물건투자사례
1)서울문배동R주상복합아파트상가
(1)지분물건의개요
(2)지분물건검토
(3)공유지분매수협상
(4)결론
2)서울거여동H아파트
(1)지분물건의개요
(2)지분전쟁의서곡
(3)결론

Chapter3수익성물건투자사례
1.서울종로피맛골L빌딩상가
1)물건의개요
2)문제의해결
3)결론
2.강원도철원E아파트상가
1)물건의개요
2)물건의선정
3)결론
3.회원권투자사례
1)서울반포동M호텔법인회원권
2)K리조트콘도회원권

_______ESSAY2조치훈의바둑인생

PART3부동산투자와세금
Chapter1부동산과세금
1.세금의개요
2.세금의분류
3.부동산의세금체계

Chapter2부동산취득·보유시의세금
1.개요
2.재산의평가

Chapter3종합부동산세
1.개요
2.종합부동산세의계산구조
3.종합부동산세절세전략
1)증여를통한절세
2)임대주택에대한종합부동산세의감면

Chapter4부동산운영시의세금
1.개요
2.종합소득세
1)종합소득세와법인세
2)종합소득세와양도소득세
3)사업소득과부동산임대소득
3.법인세

Chapter5부가가치세
1.개요및계산구조
2.신고및납부
3.부동산임대업의부가가치세
1)임대료
2)간주임대료
(1)보증금또는전세금의범위
(2)간주임대료의이자율
(3)과세기간중임대보증금의변동이있을때
(4)전세금등에대한부가가치세부담

Chapter6양도소득세
1.개요및계산구조
1)취득가액및필요경비
(1)필요경비증빙자료
(2)필요경비인정대상
(3)필요경비부인대상
2)비과세및감면
3)장기보유특별공제
4)양도소득세율
2.절세방안
1)합산과세
2)양도차손통산
3)결론

Chapter7상속세및증여세
1.개요및계산구조
2.사전증여를통한절세방안

Chapter8부동산매매업
1.부동산매매업의소득분류
1)사업소득과양도소득
2)부동산매매업과건설업
2.부동산매매업의세금부담
1)비용공제여부
2)세율의차이
3)비과세와감면제도
4)법인사업자의장단점
(1)장점
(2)단점
5)결론
3.부동산매매업자의의무
1)개인매매사업자
2)법인사업자

_______ESSAY3「아킬레우스」와테니스

이책은필자가한국부동산칼리지와매경경매과정의공매강의때교재로사용한?블루오션,캠코공매를잡아라?를2009년에집필한이후10년동안의캠코공매투자성공경험을담았습니다.
현재우리나라를둘러싼중요한현안문제를대외부문과국내부문으로나누어생각해봅니다.최근미국과중국이세계정치와경제의헤게모니를잡기위한무역전쟁을벌이고있습니다.G2로성장하면서미국과어깨를나란히할만큼위협적존재로커버린중국의견제를위한트럼프의선제공격이시작되었습니다.
문제는미·중무역전쟁에서우리가?고래싸움에새우등터지는격?이될가능성이크다는것입니다.중국이가진세계의공장지위가흔들리면대중국수출비중이전체의25%가량차지하는한국의입지가상당히쪼그라들것이기때문입니다.하지만이러한어려움에도불구하고한국경제가항로를이탈하여좌초하거나난파될가능성은작다고봅니다.세계10위의경제권으로성장한만큼체력과맷집이세졌기때문입니다.다만정치적변수에경제가휘둘리는상황이더는없어야한다는전제가조건입니다.
또하나의문제는금리인상입니다.금리인상을견디지못한가계부채부실화가수면아래에서진행되고있습니다.?생존이곧성공?인게임이시작되는것입니다.지금부터는그야말로빙하기탈출을위한탑승권을준비할시점입니다.대출을줄이고투자수익률이떨어지는실물자산을정리하여가능한한현금을확보하는것이좋아보입니다.
대?내외적어려움은투자자의입장에서도간단치않은문제임에틀림없습니다.실력있는서퍼는자신이감당하기힘든큰파도는피하고뒤에오는작은물결에의지하여앞으로나아갑니다.위험을무릅쓰고큰위험에맞서기보다바로뒤따르는작은파도를타는것이훨씬수월하기때문입니다.이것이필자의?작은물결론?입니다.
공경매투자를위해단순히물건분석에그치지않고국제경제까지도신경써야하는복잡한세상이되었습니다.위기는곧기회입니다.새로운투자의큰장이설것입니다.차분히공부하면서실력을키우면기회가찾아옵니다.
이책은캠코공매나경매에입찰하거나낙찰을받아보신중급자및고급자이상의분들의눈높이에서저술하고자하였습니다.하지만최대한쉬운언어로풀어쓰고자노력하였으니공매의입문서로도손색이없을것입니다.

PART1은공매이론편입니다.
캠코공매물건에투자하면서반드시알아야할내용을법률과판례,참고사항및필자의사례등을중심으로자세하게설명하였습니다.최대한쉬운단어로풀어쓰려고노력하였으나생소한법률중심내용이라서어려울수있습니다.여러차례정독을통해이해하시기바랍니다.

PART2는실전사례편입니다.
Chapter1과Chapter2는유치권과지분물건에대하여이론과사례를동시에다룬심층연구편입니다.책속의책이라해도손색없을정도로법률이론과주요판례를엄선하여설명하였습니다.또한필자의사례를이론에접목하여더하거나보탬이없이있는그대로소개하였습니다.이책에소개한실전사례는여러분누구라도온비드사이트에서접할수있는평범한물건들입니다.투자금액이과다하게크거나법률전문가만이참여할수있는난해한사례가아니기에현실감있게공부할수있습니다.

PART3는부동산투자와세금편입니다.
수익이라는목적지에이르기위해반드시거쳐야하는관문이세금입니다.큰돈을투자하고오랜시간동안수많은난관을뛰어넘어종착점에이르렀지만세금으로거의털린다면난감하지않을수없습니다.
이파트는특별히현직에종사하는[열림세무회계사무소]송재식대표세무사가직접저술하였습니다.더하여필자가지난13년간공경매에투자하면서현장에서직접느낀궁금증에대한해답을제시하고자일정부분살을붙였습니다.송재식세무사는지난15년간부동산세무를전문분야로활동하고있으며,필자가2006년공매투자를시작한이래지금까지소중한인연을이어오고있는젊고유능한세무사입니다.
2018년세법개정으로부동산매매업의비교과세가부활되면서절세를위한솔루션으로부동산투자법인에많은분들의관심이쏠려있습니다.법인회사를운영중인필자의경험을중심으로법인사업자의장단점을심층분석하였습니다.현직세무사와호흡을맞춘세금편이야말로여타의공경매서적에서는결코찾아볼수없는알찬내용이될것이라자부합니다.공매가경매보다훨씬더낙찰가율이낮고입찰경쟁률도낮은블루오션임을이책을통하여느껴보시기바랍니다.

주변에차고넘치는것이재테크와관련된서적입니다.이번책을저술하며여러고민이많았습니다.두번째저술이라는점과,투자경력에맞는무게감있는내용을담아야한다는중압감때문입니다.특히나캠코공매투자관련서적은제가첫책을낸2009년이후몇몇아류작들이시장에나왔지만그내용이나수준이기대에못미쳐관심있는독자층의갈증을풀어주지못하고있다는판단때문이기도합니다.이책이강호제위들께한줄기햇살이될수있기를소망합니다.