어쩌다 건물주란 없다 (30대 흙수저의 꼬마빌딩 성공기)

어쩌다 건물주란 없다 (30대 흙수저의 꼬마빌딩 성공기)

$14.18
Description
저금리 시대의 빌딩 경제학
핫플레이스의 꼬마빌딩을 잡아라!
건물주도 공부해야 하는 시대
이제는 은퇴를 앞두고 노후를 준비하는 중장년층뿐만 아니라 10대 청소년들도 장래 희망으로 건물주를 꿈꾼다. ‘조물주 위에 건물주’를 의미하는 ‘갓(God)물주’란 유행어가 한 시대를 풍미하며 세대를 가리지 않고 사람들의 뇌리에 깊게 박혀있기 때문이 아닌가 싶다. 물론, 수시로 터져 나오는 각종 규제책 때문에 수익을 종잡을 수 없는 아파트에 비해 상대적으로 안정적이라서 빌딩이 매력적인 투자 대상으로 인식되고 있는 것 또한 사실이다.
빌딩이라고 하면 누구나 수백억 원대의 대형 고층 빌딩을 먼저 떠올리며 감히 어떻게 건물주가 될 수 있을까 지레 겁을 먹게 된다. 그러나 이 책의 저자는 빌딩에 관심을 갖고 차곡차곡 지식을 쌓아나가면 당신도 얼마든지 건물주가 될 수 있다고 호언한다. 그는 무일푼에서 10년 만에 10억 원대 빌딩을 품에 안은 건물주가 되었고, 그 과정에서 터득한 노하우를 바탕으로 15년간 각종 빌딩의 매매를 성사시킨 베테랑 중개사이다.
요즘처럼 부동산 시장의 위축으로 돈줄이 막히고 인터넷이나 웹의 범람에 따라 나만의 비장한 정보를 갖기 어려운 때는 어쩌다 건물주가 되기가 어려울 수밖에 없다. 아는 것이 힘이라고 건물주도 공부를 해야 한다는 것이 저자의 지론이다. 즉, 잘 알아야 건물주가 될 수 있고, 잘 알아야 보유한 건물의 가치를 키울 수 있으며, 잘 알아야 합법적으로 절세하면서 수익을 올릴 수 있다는 것이다. 이 책은 열심히 배워가며 건물주의 꿈을 실현하고자 하는 사람들에게 최적의 비법을 전하고 있다.
저자

오동협

100여건이넘게중소형빌딩매매를중개한경력15년의공인중개사이다.빌딩리모델링과관리를컨설팅하는(주)원빌딩부동산중개대표로서동분서주하고있다.빌딩전문강사로서‘오동협의빌딩부자’란실무특강을운영하며일반인및중개사들을상대로빌딩중개업무의세세한과정을가르치고있다.
한국경제신문,매일경제,MBN등국내주요경제지와잡지에부동산관련칼럼을기고했고,다수의매체들에인터뷰기사가실렸다.한국경제TV,TV조선,MBN등에부동산전문패널로출연한바있고,한국경제신문에서주최한‘무조건성공하는빌딩투자’세미나를진행했다.2017년대한민국브랜드대상(부동산중개서비스부문)을수상했다.

목차

프롤로그.나는10년만에무일푼에서건물주가되었다
만인의꿈‘갓물주’/간절하면꿈은이루어진다/경험은거짓말을하지않는다/10년의도전,그리고‘건물주’실현의성공기

Part1.건물주도배우는시대-빌딩은아파트투자의훌륭한대체재
과거를보면현재와미래를알수있다
근린생활시설의이해에서꼬마빌딩매입의시작/꼬마빌딩이각광받는이유

최근빌딩시장동향
2015~2016년:연트럴파크와성수동의부활/2017~2018년:빌딩시장의활황,그리고RTI규제/
2019~2020년:입소문에울고웃는핫플레이스/2019~2020년주목할상권:익선동과뚝섬역/
2020년은법인빌딩매입의좋은기회:상업용빌딩매입체크포인트

아는만큼길은가까워진다
전문컨설팅의중요성:정보분석과크로스체크/흙수저도건물주가될수있다/
점점젊어지는꼬마빌딩투자자:시니어에서40대로,30대로

Part2.내빌딩만들기10단계-빌딩투자,어디에어떻게할것인가
내빌딩만들기-입문(入門)
싸고괜찮은물건은없다/착한가격?싼데는다이유가있다

내빌딩만들기-실전(實戰)
제1단계:자금계획세우기
매입자금총액확정하기:보유자산과대출/가능한대출금액확인하기:담보대출과신용대출/
시뮬레이션:현금10억으로30억빌딩매입하기

제2단계:빌딩의종류와지역선택
빌딩매입에서가장중요한것은구매목적/매입지역선택:잘아는동네를노려라/
미래가치는개발호재혹은인구·자본이집약된곳에있다/임대수익의포트폴리오:1층보다꼭대기층을눈여겨보아야

제3단계:현장답사및시세파악
빌딩찾기는맞선이다/현장답사:체크포인트로치밀한계획준비해야/임차인의눈으로골라라/
공실걱정보다는주변파악이우선/감정평가3방식:원가법,거래사례비교법,수익환원법/
수익창출을위한유형자산,무형자산,레버리지효과의이해/투자판단3요소:환금성,수익성,안전성/
유념해야할법적규제:건폐율,용적률,용도지역,용도지구,지구단위계획등

제4단계:빌딩매입체크리스트
답사에서얻은정보로체크리스트작성/등기부등본등빌딩의족보세심히따져볼것

제5단계:계약하기
빌딩매입시알아야할기본사항

제6단계:중도금및잔금준비하기
계약금지불후해야할일

제7단계:소유권이전등기
잔금집행일약속시간은오전에/소유권이전등기-건물주가바뀌는순간

제8단계:매입후처리
이제진짜건물주:하지만이제부터시작

제9단계:임대및재계약요령
임대인과임차인은갑과을이아닌윈윈관계

제10단계:빌딩갈아타기
언제어떻게빌딩을갈아탈것인가?

Part3.빌딩으로돈버는방법①지역적상승요인
상권도생로병사를겪는다-근생상권의흥망성쇠5단계
영원한승자는없다-2013년→2017년빅데이터로분석한상권의변화
부동산은종합사회과학-투자수익은정확한상권분석에서나온다
지역적상승의가장중요한요소는교통-종류별지역적상승요인
상권좌우하는SNS의위력-이면도로의상권이뜨고있다

Part4.빌딩으로돈버는방법②개별적상승요인
건물의가치,직접만들어서키워라
리모델링과신축을통한건물의가치상승/원빌딩사옥의리모델링사례

연예인,그들이매입하면달라진다
시행착오,그리고발전을거듭하는소지섭의투자

‘일조권사선제한’북향빌딩이더비싸다?

에필로그.상대를만족시키지못하면내가만족할수없다

출판사 서평

꼬마빌딩은아파트의훌륭한대체재
그렇다면어느지역의어떤빌딩을노려야할까?저자는우선주택가인근의꼬마빌딩을주목하라고권한다.주택가와인접한골목의근린생활시설(수퍼마켓,음식점,주점,병원등)이입점한빌딩을말한다.실제로서울시내곳곳에서등장한신흥상권에는꼬마빌딩에투자해성공한건물주들을어렵지않게만날수있다.연남동이나성수역,뚝섬역주변은이전에는관심을받지못했지만경의선숲길이나서울숲이들어서며주변지역이달라지면서주택과작은꼬마빌딩등에근린생활시설이하나둘씩들어서골목상권이인기를끌게된대표적인곳들이다.
저자는이런근린생활시설이들어서는골목상권을잘파악하면건물주가그저꿈이아니라현실이될수있다고말한다.그렇다면무엇부터해야할까?저자는현장에서생생하게경험한빌딩투자의노하우를10단계로나누어초보자들도쉽게이해할수있게정리해소개한다.

베테랑전문가의산지식,빌딩투자의AtoZ
우선빌딩매입의목적을명확히하라고조언한다.직접사용할지,임대수익을바라는지,시세차익을내서되팔지등매입목적을명확히해야목적에맞는매물을찾을수있기때문이다.다음으로자신의보유자산과대출을포함해자금계획을세우는것부터시작해구매목적에맞는빌딩의종류와지역선택,현장답사와시세파악,매입전후로확인할사항,계약과등기서류처리,매입후임대와빌딩관리노하우까지세부사항들을빠짐없이알려준다.
그리고무엇보다빌딩이토지나아파트같은다른부동산과다른점으로,빌딩자체의가치를건물주스스로높일수있음을강조한다.리모델링,신축,증개축,용도변경등의형태로건축물개선시켜가며임대료와가격을올려수익을극대화할수있다는것이다.책의말미에는배우소지섭을비롯한스타들의투자에서그런사례들을상세히전하고있다.
금수저로태어나거나돈이남아돌아건물주가된사람들도있다.하지만그들이모두성공한건물주가된다고보장할수없다.겉으로보기에좋은빌딩을가지고있더라도무조건좋은가격에팔수있는것도아니고,건물의가치를더높일수있는데도그냥방치하는경우도있다.그러니성공한건물주가되기위해서는끊임없이공부하고발품을팔아매물을고르고,구입한후에는건물에가치를높이는방법들을강구해야한다.
당신이월급쟁이라도좋다.이제는“어쩌다운이좋아건물주가된것이지뭐겠어?”라고시샘하거나부러워만할게아니라하루라도빨리공부를시작할것을권한다.이책은당신이건물주로가는지름길을안내하고있다.