명동 부자들 (아무것도 없던 그들은 어떻게 성공했을까)

고미숙

은행VIP전담자산관리사.
국내최고의글로벌상권명동에서자수성가한명동부자들의인생파트너.은행에서팔아야하는상품만파는수동적인은행원이아니라금융문제로어려움을겪고있는상인들의이야기에공감하고힘을나누는동반자를꿈꾸는20년차베테랑자산관리사.
부자들의돈을관리하고조언하는직업에있지만,자신이오히려“부자들의지혜를얻고있다”고생각하며항상배우는자세로살아가고있다.
부산대학교일어일문학을전공하고,1999년조흥은행(현신한은행)입사후10년간PB(프라이빗뱅크)센터와WM(자산관리)업무를담당하고6년간수출입및무역외업무를담당했다.
AFPK(개인종합재무설계사),은퇴설계전문가,CDCS(국제공인신용장전문가),외환전문역1종,2종을보유하고있다.
현재는신한은행명동역지점에서근무하고있다.
지은책으로는《명동부자들》이있으며,두아들을키우며고민했던양육과교육의경험을묶은자녀교육서를준비하고있다.

브런치:https://brunch.co.kr/@joanneko

들어가며_부자로태어나기보다부자가되는게쉽다

제1장_서울의중심에서부자가된그들,명동부자들
:진짜부자9인의작지만당찬시작
1저축형,“월급의반을저축하라”
2학습형,“최고의멘토를찾아가라”
3알뜰형,“동전한푼도무시하지마라”
4소통형,“고객의니즈를파악하라”
5집중형,“한놈만판다”
6사전준비형,“아이템을미리미리파악하라”
7틈새공략형,“베어마켓도다시보자”
8변화무쌍형,“트렌드의흐름에몸을맡겨라”
9속전속결형,“사업은스피드가생명”

제2장_명동의흥망성쇠와함께한진짜명동사람들이야기
:치열하게,묵직하게,재빠르게돈을번독특한습관들
1늘데이터로마진을분석하라
2반드시눈으로확인하라
3최고를자신한다면올인하라
4실패는실패가아니다
5일률적인관점을바꿔라
6생각을숙성시킬시간을가져라
7늘위기에대비하라
8물건의가격은직접판단하라
9말로만분산투자하지마라

제3장_세상에타고나는부자는없다
:명동부자들이말하는부의기본공식
1부자는허울뿐인워라밸을경계한다
2부자는위기뒤의기회를놓치지않는다
3부자는커피한잔을가볍게여기지않는다
4똑똑한부자는빚도굴린다
5부자는늘총알을채워둔다
6부자는작은성취에서시작된다
7얼리어답터가어렵다면패스트무버가돼라
8머리를채우지못하면통장도채우지못한다

제4장_월급을포기할것인가,사업의꿈을포기할것인가
:제2의명동부자를꿈꾸는사람들을위한실천팁
1언제나현금을우선확보하라
2돈에이름표를붙여라
3마감기한과약속을목숨처럼여겨라
4돈에대한확고한철학을가져라
5월급쟁이가부러우면사업하지마라
6사업은일사천리,주식은대기만성
7합리적선택도다시한번따져보라
8돈을가치있게쓰는법

★100억원대의류도매업자부터1000억원대자산운용가까지
★국내최고의글로벌상권에서자수성가한9명의부자들과250명의숨은부자들

“금수저만부자되라는법은없다!”
명동불패(明洞不敗)를증명한9인의진짜부자들
단순해서더설득력있는그들만의성공의법칙

스위스UBS은행에서조사한바에따르면,전세계에서자산규모가약1조원을상회하는억만장자중81퍼센트가자수성가형이라고한다.그중54.8퍼센트는창업형,25.5퍼센트는일부상속형이었다.9명의명동부자들도금수저로태어나물려받은자산을기반으로성장한사람은없다.그들은대부분1980~90년대,IMF를기점으로명동에혈혈단신으로진출해수백억원대,수천억원대의부를이루었다.소위흙수저들의명동불패신화를보여준그들의이야기에더관심이가는이유다.

월급의절반을꼬박꼬박저축해종잣돈만든‘김사장’
프랑스유학을포기하고남대문시장에뛰어든‘임사장’
연이은사업실패딛고곱창머리끈팔아서재기한‘맹사장’
무일푼에서시작해명동에건물7개,서초동에건물1개를보유하며수천억원대자산가로거듭난김병희사장(만65세).그는노력하지않으면기회가온줄도모른다고말하는저축형부자다.그가강조하는부자의공식은월급의50퍼센트를저축하는것.명동부자가풀어낼법한원칙이라기엔지극히교과서적이다.하지만때로는단순함이결과에대한설득력을더한다.책은저축형,학습형,알뜰형,소통형,집중형,사전준비형,틈새공략형,변화무쌍형,속전속결형의9가지유형으로구분한부자들의습관을펼쳐보여준다.
어린시절부터10원짜리하나도엄격하게관리하는법을부모님에게배웠다는H사장(만56세).그는워런버핏의투자원칙처럼철저한사전조사를통한3~4년간의장기투자를기본으로생각한다.프랑스유학도포기하고남대문의의류업에뛰어들었지만고객의니즈를외면했다가실패를경험한임대운사장(만53세).그는“손님이외면한제품과시장은죽은제품,죽은시장”이라고강조한다.명동지하의작은상가매장에서잘나가는주력상품을정해가게의정체성을철저하게지킨조귀현사장(만61세).그는“20퍼센트의주력상품이가게의매출을올려줄뿐만아니라다른물건도함께팔리도록도와준다”고말한다.“대기업노하우를배워사업에적용하라”고조언하는맹시환사장(만52세)은S대학출신으로촉망받는대기업직원이었지만,자영업에과감히뛰어들었다.처음에는몇번실패하고노점상에서곱창머리끈팔아서재기하고결국부자가되었다.

“최악의경기침체기에도돈을버는비결은?”
VIP자산관리사도탄복하는부자들의포트폴리오노하우
명동은경기침체속에서도최고공시지가를기록할뿐만아니라전국주요상가중공실률이가장낮은곳이다.2018년말기준명동의주요상점공실률이3.5퍼센트였다.하지만명동에서40년간부동산을관리하며명동의변화를지켜본산증인인L사장(만59세)은통계에감춰진명동의현주소를주목할필요가있다고말한다.대부분명동의1층상가는공실률이낮지만,위층의경우는공실인경우가많다는점이다.
국내부동산학과졸업생1호이기도한그는“아직까지명동을비롯한서울시내의고층빌딩의경우다른글로벌도시대비임차료가상당히낮다”면서“역으로서울도심건물의상부층도성장가능성이있다”는점을강조한다.또명동일대를방문하는관광객들의국적의비율에맞춰업종의변화까지도고려해야한다고덧붙인다.고미숙저자는L사장의건물임대전략처럼“자신의건물에임대를유치하는업종까지적극적으로선별하는계획에서부의비밀을엿볼수있다”고말한다.발품없이는알수없는이런노하우야말로명동부자들이지금의부를쌓을수있었던원동력이라는것이다.
한편저자는은행창구에서만난자수성가형부자들을자산규모별로살펴보면,고액의자산가일수록대출의레버리지효과를적극적으로활용한다는사실도전한다.위기의순간에기회를잡는순발력도필수다.대부분IMF의위기를직격으로맞아야했던당시에매물로나온건물경매에적극적으로참여하거나,보증금밖에낼수없는상황에서도목이좋은상가를찾아자신의사업을확장시키는과감한결정도불사하는명동부자들의전략이주효했다는것이다.

“세상에타고나는부자는없다!”
치열하게,묵직하게,재빠르게돈을번독특한습관들부터
제2의명동부자를꿈꾸는사람들을위한실천팁까지
명동부자들이지금의부를쌓기까지철칙처럼지킨습관들은삶의현장에서몸소체득한것들이대부분이다.맛집에가서도매출액,인건비,임차료등을따져보며사업성을분석하는사장이있는가하면,마치영점조준을하듯사업을시작할때에도세번의실패를염두에두고돈,열정,시간을늘준비한다는사장도있다.사업을하면서선택의기로에놓이게될경우를대비해고민에빠질시간을확보한다는사장도있다.또반드시현재자신이하던일에서비즈니스아이템을찾는것을습관으로삼은사장도있다.
명동부자들은서로닮은듯다른습관을따르며각자의사업을일구었지만,그들에게는몇가지공통점이있다.돈에대한관심보다‘일에몰입하는것’,그들의‘부는열심히일한결과로따라오는부산물’이라고생각하는것등이다.특히저자는수백억원에서수천억원에이르는자금을운용하는명동부자들이은행에서발생하는수수료100원도아끼고,단출한사무실에서검소한생활을하는모습을보며돈에대한생각을다시하게되었다고말한다.또한자신들이부자가될수있도록도와준“사회에부를환원해야한다”는확고한철학이그들의부를더욱값진것으로만든다고강조한다.명동부자들은제2의명동부자를꿈꾸는이들에게당부한다.목표를이루는과정속에서돈은결과일뿐,꿈이될수없다는것을.지금만약새로운시작을꿈꾸고있다면,가진것하나없이명동한복판에서부자가된명동부자들의이야기가든든한조언이될것이다.

바닥에서부터혼자힘으로성공한
진짜부자들에게배우는돈에대한철학
은행VIP전담고미숙자산관리사가생각하는은행업무의원칙도명동부자들못지않게남다르다.‘은행업무보다사람에게집중할것.’‘무리하게상품을판매해우수직원이되기보다순위에서는다소밀리더라도고객의이익을우선할것.’
특히그는은행권에서일하는사람이라면무엇보다‘공감능력’을갖춰야한다고강조한다.금융문제로어려움을겪고있는이들의목소리를가장가까이서듣는직업이기때문이다.현재그가자산을관리하는고객들은대부분국내최고의글로벌상권인명동에서수백억원대,수천억원대부를일군‘진짜부자’들이다.그는명동에유독자수성가한부자들이많은것을궁금하게여겼다.
노점상부터시작해여러채의건물을보유하게된상인들,안정적인직장과월급이라는유혹을뿌리치고보다글로벌하고다이내믹한세계로뛰어든상인들의인생이야기와자산관리의노하우에서찾아낸‘진짜부의비밀’을널리알리기위해그는지금도은행데스크에서고객들을만나고돈에대한철학을듣고있다.