베트남 건설 부동산시장 (떠오르는 황금시장)

유성용

저자 유성용(兪成鎔)은 전주 상산고등학교(1984)와 서울대학교 외교학과(1988)를 졸업하고‘개발제한구역 내 국민임대주택 건설에 관한 연구’로 안양대학교에서 도시공학 박사학위를 취득(2006.2)하였다. 1987년 31회 행정고등고시에 합격한 이후 공무원의 길을 걷고 있다. 그간 수산청, 국무총리실을 거쳐 1993년 11월 건설부로 전입한 이래 주택, 토지, 도시 등 주로 부동산 관련 업무를 맡아 왔다. 개인적인 이유로 꿈을 접었던 외교관 생활을 경험하기 위해 주베트남 대사관 주재관으로 파견나가 2006년 2월부터 2010년 2월까지 만 4년을 베트남에서 생활하였다. 주재관 생활 중 베트남의 건설·교통 및 부동산 정책과 법률에 관한 정보를 왕성하게 수집·전달하여 우리 업계의 베트남 진출을 지원하고, 우리나라와 베트남 간 건설·교통 교류협력에 기여한 공로를 인정받아 베트남의 건설부와 교통부로부터 훈장(2010.1)과 장관급 표창(2010.2)을 수여받은 바 있다. 2010년 2월 귀국해서는 국토해양부 도시정책과장으로 재직중이다.

서문

1장
프롤로그
01. 용의 나라에 가다
02. 초기 정착과정에서의 애로사항
03. 베트남에서는 되는 것도, 안되는 것도 없다
04. 알짜배기 자료 취득원
05. 부임기간중 베트남의 발전상
06. 우리 건설업체 진출 동향
07. 건설·부동산시장으로서 베트남의 매력
08. 국토해양관의 활동

2장
베트남 건설·부동산 시장 이해를 위한 키워드
01. 정치·행정 조직
02. 정부 부처간 업무 분장 및 기능
03. 지역 구분
04. 법령체계
05. 계획체계
06. 사법체계 및 건설분쟁의 국내 해결절차
07. 두 도시 이야기
08. 베트남인의 자부심과 애정의 대상, 홍강
09. 인도차이나 진출의 교두보

3장
베트남의 건설 및 부동산 관련 법령
01. 들어가며
02. 건설관련 법령과 제도
가. 건설회사 설립 및 활동
나. 건설 관련 제도(건설법)
다. 입찰제도(입찰법)
라. Law 38-2009-QH 12(건설투자에 관한 법률 여러 조항 개정에 관한 법률)
마. 도시계획법
03. 부동산관련 법령과 제도
가. 토지법령과 제도
나. 주택법
다. 부동산사업법
(1) 제정 배경 및 경위
(2) 부동산사업법의 편제 및 구성
(3) 부동산사업법령의 주요 내용-부동산사업 활동의 종류/거래 대상이 되는 부동산의 종류/부동산 사업활동을 위한 자(기업과 개인)의 요건/외국인의 부동산사업 활동/주택과 건축물의 선분양 형태의 매매/부동산 거래소
(4) 기타 부동산사업 추진시 적용되는 사례-부동산사업을 위해 정부의 경매대상 토지 입찰에 참여하기 위한 조건/부동산 개발 프로젝트를 위하여 개발업자가 부담하는 주요 세금 및 비용/부동산 양도세 부과

4장
베트남 건설·부동산시장 현황과 주요 정책
01. 건설시장 현황
02. 건설업체 현황과 특징
03. 최근 부동산시장 동향
04. 인프라 현황
도로/철도/항만/공항/수자원(상수도 중심)/전력/정유공장/산업단지(공업단지)
05. 베트남 최대의 이동 수단 오토바이
06. 최근 주요 정책 동향
가. 토지정책 동향-개관/토지행정청 발족/토지사용권증서와 주택소유권증서 발급 일원화/Decree
69 제정, 시행/대중교통사업에 활용되는 토지임차료 면제
나. 주택정책 동향-서론/외국인의 주택 소유 정책/비엣 큐의 주택소유 확대/사회주택 건설계획/노후 아파트 재건축/결론
다. 도시정책 동향-서론/도시현황과 도시정책 체계/최근 도시정책 동향/베트남 도시정책의 문제점 및 개선사항
라. 신도시 개발동향
(1) 서론
(2) 베트남의 신도시 개발여건과 제도
(3) 신도시 개발 현황 및 시사점
(가) 개관
(나) 현지 기업 개발 현황 및 시사점
(다) 외국기업 신도시 개발 현황 및 시사점
① 외국기업의 신도시 개발 현황-푸미흥 신도시/시푸짜 신도시/말레이시아 Berjaya 그룹 참여 신도시
② 시사점-푸미흥 사례를 중심으로
(라) 한국기업 진출 현황 및 시사점
(4) 향후 전망 및 진출 확대 전략
(5) 결론 및 시사점
07. 향후 관심사항
2010년도의 중요성/베-중 관계/베-일 관계/부패방지 노력의 실효성 확보 여부/BOT 성공 여부/베트남에 대한 외국인 직접투자 지속 여부/지하공간 개발 성공 여부/하노이 대학교 이전사업

5장
진출 확대 방안
01. 신경써서 봐야 할 부분
가. 계획의 중요성
나. 도시계획의 중요성-GS건설의 9/23 공원의 경우/청년공원 호텔의 경우
다. 입찰과정에서 문제점-경남기업 호텔부지 입찰의 경우/호치민시내 삼각 부지 입찰의 경우/년짝 2 발전소 입찰의 경우
라. 환경관련 규제
02. 실패사례를 통한 교훈 얻기
까이멥 하(Cai Mep Ha) 컨테이너 항만사업/홈(Hom)시장 재개발사업/힙 빈푹(Hiep Vinh Phuc) 신도시 개발사업/사이동(Sai Dong) 공단부지 용도변경
03. 진출 확대 방안
ODA의 효과적인 활용/중소건설업계 보증 지원/현지화 전략/현지 기여 활동/공기업과의 공동 진출/우리나라의 경제발전 경험공유사업 시행

6장
마무리 말
부록
01. 건설공정의 유형과 등급
02. 2006~2010년간 토지사용계획 관련 의결
03. 건설 분야 조달행정의 투명성 제고 방안

◎ 미래를 위한 현명한 투자, 베트남

우리나라와 베트남은 월남전을 계기로 본격적인 인연을 맺기 시작하였다. 통일된 베트남과 1992년 12월 양국의 수교 이후 우리 건설업체들의 베트남 진출이 활발하였으나 1997년 말 외환위기 이후로 한동안 건설·부동산 분야를 포함한 경제교류 협력사업도 크게 위축되었다.
그러던 중 최근 몇 년 전부터 우리나라에서 베트남에 대한 관심이 다시 늘기 시작하였다. 중국 이후 대체 투자처로서의 높은 가능성과 나름대로 고도경제 성장을 지속하고 있는 베트남의 현실이 우리의 관심을 끌고 있는 것이다.
필자는 베트남에 대한 우리나라의 관심이 다시금 고조되기 시작한 2006년 2월부터 최고조에 이른 2007, 2008년을 지나 2010년 2월까지 만 4년간을 베트남의 수도 하노이에서 근무할 기회를 가졌다. 대사관이 있는 하노이 시내 교민들은 물론 베트남에서 새로운 사업거리를 찾고자 방베한 우리 국민과 기업체 관계자들, 그리고 우리측의 민원과 요청사항 등을 전달하고 때로는 협상하기 위해 만난 베트남공무원들…. 본부에서 근무를 했더라면 만나지 못했을 여러 직종과 직업군의 사람들과 교류하고 토론하는 과정에서 어느 때부턴가 베트남의 진면목과 일상들이 눈에 들어오기 시작하였고, 일부 우리나라 사람들이 베트남에 대해 오해하고 있는 부분도 있다는 점을 인식하게 되었다. 이같은 상황에서 필자가 알게 되었고 취득한 정보를 기록하여 알리는 것이 매우 중요하다고 생각하게 되었다.
이 책은 필자가 4 년간의 베트남 주재관 생활과정에서 습득한 정보와 경험을 토대로 작성한 것으로 향후 베트남에 진출하고자 하는 우리나라 관련 업계에 도움이 되고, 주재관 생활을 염두에 두고 있는 후배들에게 참고가 되기를 바라는 마음을 담았다.

[책속으로 추가]

다섯째, 베트남은 경제적으로만이 아니라 정치적으로도 우리나라와 긴밀한 관계가 있는 나라이다.
베트남은 남북한 모두와 긴밀한 외교관계를 수립, 유지하고 있음은 물론 역사적으로도 강대한 중국의 시달림을 받아온 경험을 우리와 공유하고 있다. 필자는 가끔 우리나라가 베트남과 좀더 일찍 긴밀히 교류했더라면 서로가 중국을 견제하는 데 큰 도움이 되었으리라고 생각하곤 한다. 흔히 중국을 암탉에 비유하는데 한반도는 암탉의 다리, 베트남은 모가지에 해당한다고 한다. 국제관계가 양육강식의 시대를 벗어난 지 오래되었지만 국익을 우선시하는 실리외교의 본질은 변하지 않았다고 본다. 우리나라와 베트남이 국제관계의 틀 속에서 서로 도움이 되는 가까운 이웃이 되기를 진심으로 기대한다.