▣주택문제는현대자본주의위기의〈진원지〉다
최근스콧베선트(ScottBessent)미재무장관은도널드트럼프행정부가천정부지로치솟은미국내집값문제를해결하기위해〈국가주택비상사태(HousingEmergency)선포〉라는강경책을검토하고있다는인터뷰를했다.그만큼주거문제는전세계적인관심사다.
최근국내에서도집값상승이중요한경제적,사회적문제로대두되고있다.영국의주택시장전문경제학자이자유니버시티칼리지런던(UniversityCollegeLondon)의교수로재직중인저자는이책에서제2차세계대전이후부터최근까지미국,캐나다,호주,영국,독일,스위스,스페인,아일랜드,덴마크등주요선진국들의집값변동추이를통해우리들의집이거주공간역할보다,〈금융자산〉이자전세계투자자들이눈독을들이는하나의〈투자상품〉이된과정과함께그로인해현재우리가겪고있는전세계적인집값폭등현상과주거불안정문제를다루고있다.특히이과정에서각국정부와중앙은행,금융은어떤역할을했는지추적하면서이들이집값상승에〈상당한책임〉이있다고지적한다.또한저자는스페인과아일랜드의사례를들어〈주택공급〉을늘리면집값문제가해결될수있다는말에반박한다.결국주택을자산증식의수단으로보는시각에서벗어나,모든사람이안전하고저렴한주택을누리는것이하나의〈권리〉라는새로운담론이확립되어야한다고주장한다.
“열심히일하면우리도내집을가질수있다”라는약속은더이상유효하지않다.그렇다면왜이렇게되었을까?저자는이책을통해그원인을추적한다.
▣미국,영국,캐나다,싱가포르,독일,스위스,호주,뉴질랜드등의주택시장
특히저자는20세기말과21세기에전세계집값변동의추이를살펴보면서글로벌투자자들의로컬부동산시장습격,정부의주택구매독려,중앙은행의양적완화,금융의규제완화,자본의국제화등으로인해각나라의주택시장에서발생한현상들을살펴본다.
즉외국인투자자들의주택거래량비중이1퍼센트포인트증가하자주택가격이2.1퍼센트상승한런던,4년만에부동산가치가GDP의3배에서4배로증가한호주와뉴질랜드,대다수서방국가들에서발생한급격한주택가격상승을겪지도않았고주택보유율또한50퍼센트이하인독일,오스트리아,스위스,주택구매를장려해주택담보대출이자를소득에서공제해세금감면혜택을준결과2015년에줄어든세수가GDP의약2.14퍼센트에달하는네덜란드,나라에서국민의83퍼센트에주택을임대하는싱가포르,개발및건축규제가비교적약해주택담보대출의급격한증가가건설붐을이끌면서실물경제에재앙과도같은결과를초래한스페인과아일랜드,저소득층에게〈집값의95퍼센트〉까지대출을허용해전세계적으로대공황이후최악의금융위기를촉발할미국등의현황을각종데이터를통해살펴본다.
▣대표적인〈실물자산〉인우리들의집은어쩌다〈금융자산〉으로변모하게되었을까
현재우리들의집은〈두가지경제적기능〉을수행하고있다.하나는따뜻한보금자리이자가족과함께안전하게지낼수있는거주공간을제공하는〈소비재〉로서의역할과,또하나는〈금융자산〉으로서의역할이다.이제주택은저축,주식,국채와같은다른형태의자산보다훨씬더많은부의증가를제공할수있는〈매력적인금융자산〉이되었다.이러한현상은특히지난20-30년동안전세계적으로더욱두드러졌는데,실제로부동산은선진국에서지난〈130년동안최고의투자대상〉이었다.주식과동일한연평균7퍼센트의수익률을기록하면서도변동성은훨씬적었기때문이다.
▣이제우리들의집은〈금〉과같은〈가치저장수단〉이되어버렸다
파리,뉴욕,런던,홍콩,토론토와같은세계주요글로벌도시들의부동산은사실상〈금〉과비슷한위치를차지하게되었다.즉사람들이〈가장선호하는가치저당수단〉이되었다.이는부동산역시본질적으로는투기적이지만여전히〈안전한가치저장수단〉이되었다는의미다.소비재와금융자산으로서의두기능은특정한상황에서는서로보완적일수있다.하지만주택가격이우리의소득수준을초과해상승하면금융자산으로서주택을구입하려는사람들의수요가폭발하게되어결국은〈투기적성격〉을띠게된다.그결과대다수사람들이〈주택을소비재〉로이용하기가훨씬어려워진다.
▣21세기주요선진국들의주택가격폭등현상
영어권자유시장경제국가들에서대다수시민들이자신의집을소유하게된것은제2차세계대전이후부터였다.1960년까지는인구와소득의증가에도불구하고주택가격에는거의변화가없었다.하지만이후신자유주의정부가들어서면서1990년대까지부동산관련세금인하,국가주도의저렴한주택공급감소,주택담보대출의점진적확대등으로인해주택가격은약65퍼센트상승했다.더욱주목할만한변화는지난20년사이에일어났다.실질주택가격이다시50퍼센트나상승한것이다.특히토론토의주택가격은5년동안2배로뛰었고,시드니와멜버른두대도시에서는2013년에서2017년사이주택가격상승률이각각연평균14퍼센트,10퍼센트를기록,런던의부동산가격도4년만에54퍼센트나상승했다.하지만이시기에실질평균소득은거의정체되어늘지않았음에도주택담보대출은기하급수적으로증가했다.
▣그렇다면왜21세기에유독집값은폭등했을까
1970년대까지만해도집값이이렇게가파르게폭등하지는않았다.하지만1970년대후반부터본격적으로신자유주의정책이서구사회에도입되면서〈금융에대한규제가완화〉되었다.이로인해국가간자본이동이자유로워지면서자금조달도수월해지고,독립형주택담보대출전문금융기관들(미국은저축대부조합,영국은주택저축조합)에주로제한되던주택담보대출이1980년대에본격적으로일반상업은행에도대대적으로허용되면서주택담보대출시장이커지게되었다.거기에정부의주택구매독려와중앙은행의양적완화정책,은행간경쟁이이어지면서저금리로대출을쉽게받을수있게되자금융자산으로서의주택에대한수요가폭발적으로늘어났다.이는결국집값거품과2007년글로벌금융위기로이어졌다.
▣부동산담보에〈중독〉된은행,1990년대부터주택담보대출의전세계적인폭발적증가
오늘날선진국의은행들은기업투자나소비자구매용보다기존주택이나부동산을구매하려는가계에훨씬더많이대출을해주고있다.그결과1990년대초반부터선진국들의〈주택담보대출〉은20년동안GDP의약40퍼센트에서70퍼센트수준까지급증한반면,〈기업대출〉은고작5퍼센트정도만증가하며정체되었다.같은기간평균실질주택가격도주택담보대출과비슷한흐름을보이면서약50퍼센트정도상승했다.2007-2008년글로벌금융위기의근본원인또한주택시장에대한과도한신용공급(과잉대출)때문이다.
▣대출증가만으로도집값이상승할수있을까
집값이자신의소득보다더빠르게상승하면내집마련은점점더어려워진다.주택담보대출은이러한간극을메우면서가계가내집마련을위해오랫동안아끼고저축을하지않아도주택을구매할수있게도와준다.하지만여기에는부작용도따른다.
만약주택을담보로해서받은대출금이새로운주택을짓는데사용된다면새롭게창출된그돈은경제활동에기여할수있다.하지만대부분의경우에주택담보대출은〈기존의토지〉에있는〈기존의부동산〉을구입하는데사용된다.은행의지원을받은가계들이기존의부동산을매입하기위해서로경쟁하게되면서결국주택가격은상승하게된다.〈기존의〉부동산과토지를구매하기위한대출은주택가격상승과가계의부채증가만유발할뿐경제전반을활성화시키지는못한다.결국주택가격이상승하면주택담보대출에대한수요는다시늘어나고그로인해주택가격은더욱상승하면서〈주택과금융간의상호증폭적인순환〉이지속된다.
▣가계대출이10퍼센트증가하면명목평균주택가격은6퍼센트상승
지난30년동안두변수,즉〈주택담보대출〉과〈주택가격〉사이에는분명한〈상관관계〉가있다는것이증명되었다.1980년부터2005년까지19개국을대상으로실행한연구에서OECD는,금융규제의완화로인해주택담보대출이늘어나면서실질주택가격이30퍼센트상승했다고추정했다.이는다른변수들에비하면매우높은수치다.IMF가기간을2010년까지연장해실시한유사한연구에서는가계대출이10퍼센트증가하면〈명목평균주택가격〉이6퍼센트상승하는것으로드러났다.1980년대에주택담보대출시장에대해규제완화를시행했던국가들은그렇지않은국가들보다대출이증가하면서주택가격이더빠르게상승하고변동성도훨씬더컸다.이는은행의대출증가가주택수요측면이나경제전반에걸친상황과무관하게주택가격의상승을이끌었다는강력한증거로볼수있다.
▣부동산의가격변동,현대경제에가장큰영향
오늘날대다수선진국에서는〈부동산거품〉충격의여파가경제전반에가장심각하고오래지속되는것으로밝혀졌다.많은국가들에서부동산가격이급격히하락하면서조정장세에접어들면경제전반에걸쳐장기적인피해가뒤따랐다.현대의경제는대부분의경제학자들이주목해왔던일반적이고단기적인경기순환(businesscycle,보통2-3년주기)보다는,주로토지와부동산가치변동이주도하는장기적인〈신용및금융사이클(16년에서18년주기)〉에의해더많이움직인다는증거가점점더늘어나고있다.즉〈부동산가격이주도하는장기금융사이클〉이현대경제에서더중요한역할을한다는것이다.
▣왜주요선진국정부는주택구매를독려했는가
신자유주의정부는늘어나는공공재정적자를우려하면서,고령화사회에서사회복지와노후생활비용을충당하기위한수단으로국민들이〈자산을축적〉하도록독려하는것이정치적으로타당하다고판단했다.이과정에서〈자산기반복지(asset-basedwelfare)〉라는새로운정책기조가등장했는데,국민개개인이자산을보유하고있으면정부의복지비용부담이줄어든다는의미다.그러니까자가주택보유가늘어나면국민들이복지나노후생활,연금등을정부에의존하지않고주택가격상승과같은개인의자산가치상승을통해해결할수있다는뜻이다.
▣집값상승은과연경제를효과적으로부양했을까
주택담보대출에대한낮은문턱은단기적인소비촉진효과는불러일으킬수있겠지만궁극적으로는금융의취약성을악화시키고부의불평등을심화시킨다.집값상승은오히려기업에대한대출축소를유발해신기술,신제품등을위한기업투자에부정적인영향을끼쳤는데이는경제전반에영향을미친다.또한집값변동은가계의전체부와구매력보다는〈부의분배〉에불평등한영향을미치는것으로나타난다.1990년부터2011년까지46개국을분석한연구에서자국부동산에대한미상환된대출잔액규모가클수록〈경제성장에부정적인영향〉을주는것으로밝혀졌다.은행대출로촉발된〈주택가격거품〉과그에따른금융위기는최근수십년간빈번해졌고이로인해경기침체도더욱깊어지고있다.
▣글로벌투자자들의전세계〈로컬부동산시장〉습격(외국인투자자들의주택구매)
저금리대출을통해자금을쉽게조달할수있게되자투자자들은수익률좋고안전한투자상품을찾아전세계로발을뻗쳤다.이들은국경을자유롭게넘나들면서각나라의로컬부동산시장에도뛰어들어그곳의집값을상승시켰다.
영국의경우,런던에등록된주택거래중외국인투자자들의주택거래량비중이1퍼센트포인트증가하자런던의주택가격이약2.1퍼센트상승한것으로나타났다.이에4년만에런던의부동산가격은54퍼센트나상승했다.또한해외투자자들이영국주택시장에투자하는금액도1994년의연간약60억파운드(약11조원)에서2014년에는약320억파운드(약60조원)로증가하면서영국전체외국인직접투자의17퍼센트를차지했다.이는글로벌자본이로컬부동산시장에어떤영향을미치는지를잘보여주는사례라할수있다.미국에서는중국투자자들이2016년1년동안총270억달러(대략38조원)에달하는2만9천채의미국주택을매입했다.마이애미에서는베네수엘라자금으로대규모아파트건설이진행중이고,오스트레일리아에
