상품이 되어버린 우리들의 집값에 대하여 (왜 전 세계의 집값은 유독 21세기에 더 폭등하는가)

조시 라이언 콜린스

영국 사우샘프턴 대학 경영대학원에서 경제 금융학으로 박사학위를 받았으며 현재는 유니버시티 칼리지 런던(University College London)의 경제학 및 금융학 교수로 재직 중이다. 동시에 같은 대학 산하 연구센터이자 정책센터인 혁신 및 공공 목적 연구소(Innovation and Public Purpose)의 소장도 함께 역임하고 있다. 앞서 그는 2006년부터 영국의 유력한 싱크탱크 중 하나인 뉴 이코노믹 재단(New Economics Foundation)의 수석 경제학자로 10년 동안 활동해 오면서 화폐와 금융 개혁, 경제에서 땅과 집값이 차지하는 비중 등을 연구하는 프로젝트들을 주로 이끌어 왔다. 또한 미국과 영국의 여러 대학에서 교재로 사용하고 있는 『돈은 어디에서 오는가?(Where Does Money Come From?)』와 《파이낸셜 타임스》에서 2017년 최고의 경제서 중 한 권으로 선정한 『땅과 집값의 경제학(Rethinking the Economics of Land and Housing)』의 대표 저자이기도 하다. 특히 저자는 거시경제와 금융 정책, 땅과 주택 시장 문제에 대해 전문성을 갖춘 경제학자로 평가받는데 그 중에서도 금융 시스템이 주택 시장에 미치는 역할에 많은 관심을 갖고 있다.

▣ 1장: 1950년대 이후로 부동산은 그 어떤 투자보다 수익률이 좋았다
더 이상 유효하지 않은 약속
부의 축적이 ‘부동산의 양도소득’으로 채워지는 세상
주택 문제는 현대 자본주의 위기의 ‘진원지’다

▣ 2장: 우리들의 집이 ‘금융 자산’으로 변모하기까지
집값 상승의 81퍼센트는 땅값 때문
공급은 한정되어 있고 수요는 계속해서 늘어나는 땅
입지를 둘러싼 경쟁, 그리고 그 가운데 놓인 우리들의 집
1970년대보다도 낮아진 21세기의 자가주택 보유율
제2차 세계대전 종전 후, 정부가 주택 시장을 보호하다
신자유주의 시대, 주택을 매력적인 ‘금융 자산’으로 만들다
재산세도 낮게 부과하고 양도소득세도 감면해 주는 미국
세금 혜택으로 주택을 투자의 대상으로 만들다
‘주택의 상품화’에 동조하는 정부

▣ 3장: 주택담보 대출은 어떻게 전 세계적인 폭발력을 갖게 되었을까
대출 증가만으로도 집값이 상승할 수 있을까
1990년대부터 시작된 주택담보 대출의 전 세계적인 증가
미국, 은행이 본격적으로 영향력을 발휘하다
영국, 정부 주도의 규제 완화
주택 금융 시장은 어떻게 전 세계 투자자들을 사로잡았나
정부가 주택 구매를 독려하는 정치적인 이유
집값 거품의 붕괴, 경제에 가장 심각하고 가장 오래 영향
전 세계로 퍼져나간 집값과 대출의 악순환
스페인과 아일랜드, 주택 공급이 늘어도 집값은 계속 상승한 이유

▣ 4장: 정부와 중앙은행은 책임이 없는가
“안정은 오히려 불안정을 초래한다”
집값 상승은 경제를 효과적으로 부양했을까
중앙은행은 제대로 역할을 해왔는가
주택담보 대출과 생애주기 가설
은행의 부동산 담보에 대한 편애
21세기의 집값 폭등은 정부와 중앙은행에 책임이 있다
글로벌 자본의 로컬 부동산 시장 습격
선진국들의 증권화 재도입
유럽의 인증 제도, 부동산에 중독된 은행을 지원?

▣ 5장: 주택 시장과 금융의 악순환은 어떻게 끊어낼 수 있을까
부동산은 지난 130년간 최고의 투자 대상
금리보다 신용에 대한 통제를
주주 이익 우선의 대형 민간은행, 글로벌 금융 위기의 한 원인
독일의 주택담보 대출이 GDP의 30퍼센트에 불과한 이유
민간은행을 대신하는 국영은행들
부동산이라는 담보물, 그 위험을 해소하기 위한 대안들
세제 개혁, 가치 상승분에 세금 부과
OECD와 IMF도 인상을 촉구하는 부동산세
토지를 투기의 대상에서 배제시키는 방법
싱가포르 정부, 국민 83퍼센트에 주택 임대
주택 보유율이 낮은 나라가 경제와 금융의 변동에는 더 안정적

▣ 6장: 우리의 집이 상품이 아닌 하나의 권리가 되기 위하여
시장에만 맡겨도 될까
20세기 주택담보 대출 변천사
상품이 아닌 거주를 위한 공간이 되기 위하여

감사의 말
자료 출처

▣ 주택 문제는 현대 자본주의 위기의 〈진원지〉다
최근 스콧 베선트(Scott Bessent) 미 재무장관은 도널드 트럼프 행정부가 천정부지로 치솟은 미국 내 집값 문제를 해결하기 위해 〈국가 주택 비상사태(Housing Emergency) 선포〉라는 강경책을 검토하고 있다는 인터뷰를 했다. 그만큼 주거 문제는 전 세계적인 관심사다.

최근 국내에서도 집값 상승이 중요한 경제적, 사회적 문제로 대두되고 있다. 영국의 주택 시장 전문 경제학자이자 유니버시티 칼리지 런던(University College London)의 교수로 재직 중인 저자는 이 책에서 제2차 세계대전 이후부터 최근까지 미국, 캐나다, 호주, 영국, 독일, 스위스, 스페인, 아일랜드, 덴마크 등 주요 선진국들의 집값 변동 추이를 통해 우리들의 집이 거주 공간 역할보다, 〈금융 자산〉이자 전 세계 투자자들이 눈독을 들이는 하나의 〈투자 상품〉이 된 과정과 함께 그로 인해 현재 우리가 겪고 있는 전 세계적인 집값 폭등 현상과 주거 불안정 문제를 다루고 있다. 특히 이 과정에서 각국 정부와 중앙은행, 금융은 어떤 역할을 했는지 추적하면서 이들이 집값 상승에 〈상당한 책임〉이 있다고 지적한다. 또한 저자는 스페인과 아일랜드의 사례를 들어 〈주택 공급〉을 늘리면 집값 문제가 해결될 수 있다는 말에 반박한다. 결국 주택을 자산 증식의 수단으로 보는 시각에서 벗어나, 모든 사람이 안전하고 저렴한 주택을 누리는 것이 하나의 〈권리〉라는 새로운 담론이 확립되어야 한다고 주장한다.

“열심히 일하면 우리도 내 집을 가질 수 있다”라는 약속은 더 이상 유효하지 않다. 그렇다면 왜 이렇게 되었을까? 저자는 이 책을 통해 그 원인을 추적한다.

▣ 미국, 영국, 캐나다, 싱가포르, 독일, 스위스, 호주, 뉴질랜드 등의 주택 시장
특히 저자는 20세기 말과 21세기에 전 세계 집값 변동의 추이를 살펴보면서 글로벌 투자자들의 로컬 부동산 시장 습격, 정부의 주택 구매 독려, 중앙은행의 양적완화, 금융의 규제 완화, 자본의 국제화 등으로 인해 각 나라의 주택 시장에서 발생한 현상들을 살펴본다.

즉 외국인 투자자들의 주택 거래량 비중이 1퍼센트포인트 증가하자 주택 가격이 2.1퍼센트 상승한 런던, 4년 만에 부동산 가치가 GDP의 3배에서 4배로 증가한 호주와 뉴질랜드, 대다수 서방 국가들에서 발생한 급격한 주택 가격 상승을 겪지도 않았고 주택 보유율 또한 50퍼센트 이하인 독일, 오스트리아, 스위스, 주택 구매를 장려해 주택담보 대출 이자를 소득에서 공제해 세금 감면 혜택을 준 결과 2015년에 줄어든 세수가 GDP의 약 2.14퍼센트에 달하는 네덜란드, 나라에서 국민의 83퍼센트에 주택을 임대하는 싱가포르, 개발 및 건축 규제가 비교적 약해 주택담보 대출의 급격한 증가가 건설 붐을 이끌면서 실물 경제에 재앙과도 같은 결과를 초래한 스페인과 아일랜드, 저소득층에게 〈집값의 95퍼센트〉까지 대출을 허용해 전 세계적으로 대공황 이후 최악의 금융 위기를 촉발할 미국 등의 현황을 각종 데이터를 통해 살펴본다.

▣ 대표적인 〈실물 자산〉인 우리들의 집은 어쩌다 〈금융 자산〉으로 변모하게 되었을까
현재 우리들의 집은 〈두 가지 경제적 기능〉을 수행하고 있다. 하나는 따뜻한 보금자리이자 가족과 함께 안전하게 지낼 수 있는 거주 공간을 제공하는 〈소비재〉로서의 역할과, 또 하나는 〈금융 자산〉으로서의 역할이다. 이제 주택은 저축, 주식, 국채와 같은 다른 형태의 자산보다 훨씬 더 많은 부의 증가를 제공할 수 있는 〈매력적인 금융 자산〉이 되었다. 이러한 현상은 특히 지난 20-30년 동안 전 세계적으로 더욱 두드러졌는데, 실제로 부동산은 선진국에서 지난 〈130년 동안 최고의 투자 대상〉이었다. 주식과 동일한 연평균 7퍼센트의 수익률을 기록하면서도 변동성은 훨씬 적었기 때문이다.

▣ 이제 우리들의 집은 〈금〉과 같은 〈가치 저장 수단〉이 되어버렸다
파리, 뉴욕, 런던, 홍콩, 토론토와 같은 세계 주요 글로벌 도시들의 부동산은 사실상 〈금〉과 비슷한 위치를 차지하게 되었다. 즉 사람들이 〈가장 선호하는 가치 저당 수단〉이 되었다. 이는 부동산 역시 본질적으로는 투기적이지만 여전히 〈안전한 가치 저장 수단〉이 되었다는 의미다. 소비재와 금융 자산으로서의 두 기능은 특정한 상황에서는 서로 보완적일 수 있다. 하지만 주택 가격이 우리의 소득 수준을 초과해 상승하면 금융 자산으로서 주택을 구입하려는 사람들의 수요가 폭발하게 되어 결국은 〈투기적 성격〉을 띠게 된다. 그 결과 대다수 사람들이 〈주택을 소비재〉로 이용하기가 훨씬 어려워진다.

▣ 21세기 주요 선진국들의 주택 가격 폭등 현상
영어권 자유시장 경제 국가들에서 대다수 시민들이 자신의 집을 소유하게 된 것은 제2차 세계대전 이후부터였다. 1960년까지는 인구와 소득의 증가에도 불구하고 주택 가격에는 거의 변화가 없었다. 하지만 이후 신자유주의 정부가 들어서면서 1990년대까지 부동산 관련 세금 인하, 국가 주도의 저렴한 주택 공급 감소, 주택담보 대출의 점진적 확대 등으로 인해 주택 가격은 약 65퍼센트 상승했다. 더욱 주목할 만한 변화는 지난 20년 사이에 일어났다. 실질 주택 가격이 다시 50퍼센트나 상승한 것이다. 특히 토론토의 주택 가격은 5년 동안 2배로 뛰었고, 시드니와 멜버른 두 대도시에서는 2013년에서 2017년 사이 주택 가격 상승률이 각각 연평균 14퍼센트, 10퍼센트를 기록, 런던의 부동산 가격도 4년 만에 54퍼센트나 상승했다. 하지만 이 시기에 실질 평균소득은 거의 정체되어 늘지 않았음에도 주택담보 대출은 기하급수적으로 증가했다.

▣ 그렇다면 왜 21세기에 유독 집값은 폭등했을까
1970년대까지만 해도 집값이 이렇게 가파르게 폭등하지는 않았다. 하지만 1970년대 후반부터 본격적으로 신자유주의 정책이 서구 사회에 도입되면서 〈금융에 대한 규제가 완화〉되었다. 이로 인해 국가 간 자본 이동이 자유로워지면서 자금 조달도 수월해지고, 독립형 주택담보 대출 전문 금융 기관들(미국은 저축대부조합, 영국은 주택저축조합)에 주로 제한되던 주택담보 대출이 1980년대에 본격적으로 일반 상업은행에도 대대적으로 허용되면서 주택담보 대출 시장이 커지게 되었다. 거기에 정부의 주택 구매 독려와 중앙은행의 양적완화 정책, 은행 간 경쟁이 이어지면서 저금리로 대출을 쉽게 받을 수 있게 되자 금융 자산으로서의 주택에 대한 수요가 폭발적으로 늘어났다. 이는 결국 집값 거품과 2007년 글로벌 금융 위기로 이어졌다.

▣ 부동산 담보에 〈중독〉된 은행, 1990년대부터 주택담보 대출의 전 세계적인 폭발적 증가
오늘날 선진국의 은행들은 기업 투자나 소비자 구매용보다 기존 주택이나 부동산을 구매하려는 가계에 훨씬 더 많이 대출을 해주고 있다. 그 결과 1990년대 초반부터 선진국들의 〈주택담보 대출〉은 20년 동안 GDP의 약 40퍼센트에서 70퍼센트 수준까지 급증한 반면, 〈기업 대출〉은 고작 5퍼센트 정도만 증가하며 정체되었다. 같은 기간 평균 실질 주택 가격도 주택담보 대출과 비슷한 흐름을 보이면서 약 50퍼센트 정도 상승했다. 2007-2008년 글로벌 금융 위기의 근본 원인 또한 주택 시장에 대한 과도한 신용 공급(과잉 대출) 때문이다.

▣ 대출 증가만으로도 집값이 상승할 수 있을까
집값이 자신의 소득보다 더 빠르게 상승하면 내 집 마련은 점점 더 어려워진다. 주택담보 대출은 이러한 간극을 메우면서 가계가 내 집 마련을 위해 오랫동안 아끼고 저축을 하지 않아도 주택을 구매할 수 있게 도와준다. 하지만 여기에는 부작용도 따른다.

만약 주택을 담보로 해서 받은 대출금이 새로운 주택을 짓는 데 사용된다면 새롭게 창출된 그 돈은 경제 활동에 기여할 수 있다. 하지만 대부분의 경우에 주택담보 대출은 〈기존의 토지〉에 있는 〈기존의 부동산〉을 구입하는 데 사용된다. 은행의 지원을 받은 가계들이 기존의 부동산을 매입하기 위해 서로 경쟁하게 되면서 결국 주택 가격은 상승하게 된다. 〈기존의〉 부동산과 토지를 구매하기 위한 대출은 주택 가격 상승과 가계의 부채 증가만 유발할 뿐 경제 전반을 활성화시키지는 못한다. 결국 주택 가격이 상승하면 주택담보 대출에 대한 수요는 다시 늘어나고 그로 인해 주택 가격은 더욱 상승하면서 〈주택과 금융 간의 상호 증폭적인 순환〉이 지속된다.

▣ 가계 대출이 10퍼센트 증가하면 명목 평균 주택 가격은 6퍼센트 상승
지난 30년 동안 두 변수, 즉 〈주택담보 대출〉과 〈주택 가격〉 사이에는 분명한 〈상관관계〉가 있다는 것이 증명되었다. 1980년부터 2005년까지 19개국을 대상으로 실행한 연구에서 OECD는, 금융 규제의 완화로 인해 주택담보 대출이 늘어나면서 실질 주택 가격이 30퍼센트 상승했다고 추정했다. 이는 다른 변수들에 비하면 매우 높은 수치다. IMF가 기간을 2010년까지 연장해 실시한 유사한 연구에서는 가계 대출이 10퍼센트 증가하면 〈명목 평균 주택 가격〉이 6퍼센트 상승하는 것으로 드러났다. 1980년대에 주택담보 대출 시장에 대해 규제 완화를 시행했던 국가들은 그렇지 않은 국가들보다 대출이 증가하면서 주택 가격이 더 빠르게 상승하고 변동성도 훨씬 더 컸다. 이는 은행의 대출 증가가 주택 수요 측면이나 경제 전반에 걸친 상황과 무관하게 주택 가격의 상승을 이끌었다는 강력한 증거로 볼 수 있다.

▣ 부동산의 가격 변동, 현대 경제에 가장 큰 영향
오늘날 대다수 선진국에서는 〈부동산 거품〉 충격의 여파가 경제 전반에 가장 심각하고 오래 지속되는 것으로 밝혀졌다. 많은 국가들에서 부동산 가격이 급격히 하락하면서 조정 장세에 접어들면 경제 전반에 걸쳐 장기적인 피해가 뒤따랐다. 현대의 경제는 대부분의 경제학자들이 주목해 왔던 일반적이고 단기적인 경기순환(business cycle, 보통 2-3년 주기)보다는, 주로 토지와 부동산 가치 변동이 주도하는 장기적인 〈신용 및 금융 사이클(16년에서 18년 주기)〉에 의해 더 많이 움직인다는 증거가