땅과 집값의 경제학 (우리 삶의 불평등, 그 시작은 땅과 집에서 비롯되었다)

조시라이언-콜린스

저자조시라이언-콜린스JoshRyan-Collins2006년부터영국의싱크탱크이자사람중심의새로운경제건설을추구하는NewEconomicsFoundation,즉신경제재단에몸담고있는수석경제학자로그곳에서화폐및금융개혁,땅값과집값의경제학을주로다루는연구프로그램을이끌고있고이런영역들에대한광범위한출판물들을발표해왔다.현대화폐제도의작용에대한종합적안내서이자미국과영국의여러대학에서금융및회계과목교재로쓰이는『돈은어디서오는가?WhereDoesMoneyComeFrom?』의대표저자이기도하다.사우샘프턴대학교에서경제학박사학위를받았고동대학의경영대학원과런던에있는시티대학교정치경제연구센터에서객원연구원으로활동하고있다.

1장:땅은집값상승과경제에어떤영향을미치는가
땅은어떤경제적기능을수행하는가
왜사람들은돈을땅으로바꾸고싶어할까
집값이5배오르는동안땅값은15배상승했다
파이의전체크기를키우기보다더큰파이를차지하려는땅주인들의지대추구행위
이책의구성

2장:땅은어떻게개인의재산이되었는가
땅이라는사유재산의기원에대하여
땅과주택의사적소유권,1970년대까지경제성장과평등에기여하다
땅을가진경제권력의정치권력화,경제성장이저해되고불평등이확대되다
토지소유권의두가지측면,토지의사적소유는자유이자도둑질이다
토지경제의부작용을해결하기위해국가가할수있는방법
결론

3장:어느날눈떠보니갑부가될수도있는땅과지대의힘
땅값이올라가면땅주인들이성장의결실을독점한다
도시의지대는<위치의가치>에따라결정된다
지대문제의해결책은,세금이다
땅과자본의엄청난차이,그럼에도그둘을합쳐버리다
높아진땅값과지대는절대생산적투자에기여하지않는다
경제학이론에서땅이사라진정치적이유
땅과사회주의,헨리조지와사회주의자들과의갈등
땅의부작용,금융자산이되어투기의대상이되다
결론

4장:주거자본주의시대,땅과집값의새로운정치경제학이등장하다
19세기산업혁명과도시의성장,땅의주요역할이바뀌다
주거시설에대한높아진수요,도시생활과함께등장한여러주택경향
1900-1910년대:윈스턴처칠,토지세를제안하다
1919-1939년:땅의경제적역할이또다시변하기시작하다
1940-1969년:자본주의의황금기시대,지대문제해결을시도하다
1970년대이후:집값의폭등과폭락이처음으로등장하다
20세기말,<주거자본주의시대>로들어서다
높아진주택구매의담장,그리고집세의올가미
결론

5장:땅과집은어떻게금융화가되었는가
집값이소득보다빨리오르는데도사람들이집을살수있는이유
은행,부동산담보대출기관으로탈바꿈하다
집이투기대상이되는데은행은어떤역할을했는가
집값형성에서주택담보대출의역할
땅이라는담보와그것의역할
영국의주택담보대출과부동산금융의역사
주택및부동산담보대출은경제전반에어떤영향을끼치는가
집값거품은어떤과정을거치면서발생되는가
대출의증가는다가올금융위기를감추는것뿐이다
금융제도의차이가집값을가른다
결론

6장:땅과집은어떻게불평등을심화시키는가
경제적불평등이야기하는숨어있는수많은불평등의사례들
땅과집의영향을제외한채불평등의이유를설명하는기존이론들
땅과집은우리삶의불평등에얼마나영향을끼치는가
불평등의시작은주택의소유여부다
주택자산분포에서나타나는불평등
소득에서주거비용이차지하는격차
집의상속이불평등에미치는영향
지역에따른집값의양극화
레버리지가부의불평등에기여하는역할
불평등은왜문제인가
소수의참여자에게만부가돌아가는게임
결론

7장:땅과집이야기하는불평등을해소하기위한방법들
땅과부동산,그소유의형태를다양하게한다
조세제도를개혁한다
대출과관련된금융시스템을개혁한다
다양한주택보유형태를만든다
개발계획시스템을개혁한다
경제이론과국민계정의변화를시도한다
결론

“주거자본주의시대,부러진주택사다리!
이제우리삶을가르는경계선은소득이아니라<부동산소유여부>다”

어느날눈떠보니<갑부>가될수도있는땅과지대의힘!
땅과집은어떻게<부를축적하는원천>이되었는가?
<집값거품>은어떤과정을거치면서발생하는가?
부동산시장은어쩌다<소수>에게만부가돌아가는게임이되었는가?
이제이게임의진행과정과그실체의이면을파헤쳐본다.

▣단언컨대,전세계적으로<집>은부를얻을수있는<최대의원천>이되었다!
영국의경제재단인소속경제학자3명이땅과집값그리고부동산의소유여부가우리삶의불평등과경제전반에미친영향과그해결책을다양한자료를동원하여다각도로분석,제시한책이출간되었다.이책은그동안주류경제학에서무시해온<주택지로서땅이경제에서해온역할>에주목하면서20세기이후선진국에서<집값상승의81퍼센트는주거용지의가치상승>에있으며,<소득대비부의비율>이증가한것도개인의능력이나생산성혹은저축에있는것이아니라<집값상승>에있음을여러데이터를통해증명하고있다.

이책은결국우리삶을가르는경계선,우리삶의모든불평등의출발점은개인의소득이아니라<부동산의소유여부>,그로인한<주택자산의차이>에서비롯된다고강조한다.전세계적으로주택자산은<금융자산,국민소득보다도더빨리증가>하고있으며,이제우리는주택이가장큰자본이득을일으키는<주거자본주의시대residentialcapitalism>에진입했다는것이다.
영국의경우1990년대중반에는<소득대비집값비율>이5였지만2007년에는집값이3배로올랐고소득대비집값비율은10을넘었다.한마디로,전세계적으로집은<부를얻을수있는최대의원천>이자<가장매력적인자산>이되었으며,이미가지고있는자산을불리는최고의열쇠가되었다.이제주택은그사용가치가아니라<금융자산>으로서의가치때문에수많은가계들의목표가되었다.주택자산은그야말로<완벽한투기용자산>이되었다.

▣집값의변화는<부의총량>이아니라<부의분배방식>에영향을미친다
『21세기자본』의저자토마피케티는최근수십년동안에나타나는불평등심화현상은자본수익률(r)이경제성장률(g)보다빠르게높아지는(r>g)경향이있어서이미부유한사람이더많은부를갖게되기때문이라고설명했는데,여기서부의상당부분을차지하는것이바로<주택>이다.영국의경우1970년대이래주택은소득대비부의비율이증가하는원인중<87%를차지>했고,상위10퍼센트에해당하는가구들의부동산자산은하위50퍼센트의자산을모두더한것보다도5배가까이많고,하위10퍼센트의자산총량보다875배가많다.또한현재영국과프랑스는주거용부동산자산의가치가GDP의300%를넘었고미국은20세기이후3배로들었다.요약하자면,1950년대이후전세계적으로소득대비부의비율이증가한원인은대부분<주택>때문이다.이는결국<주택자산분포의불평등>으로이어지는데이로인해최근세계각국에서는주택구입능력의위기,과도한가계부채,금융의불안정성,소득과집값의간극,주택소유자와무주택자간의불평등이심화되고있다.

▣부러진주택사다리,높아진주택구매의담장,그리고<집세의올가미renttrap>
저자들은<주택소유의확산>은1960년대까지는경제권력이민주화되고경제발전이가능해지며생산성도높아지고부의불평등도줄어드는등경제성장과회복,평등에기여하는등대체로유익한결과를낳았다고말한다.하지만1970년대에땅과주택이대출을위한담보물로자유롭게이용되면서<땅과집의금융화financialisation>가이루어졌다.이에은행들이<부동산담보대출기관>으로탈바꿈해주택담보대출을늘리자집값이폭등하기시작하면서주택소유자들은엄청난자본이득을올릴수있었고,반면무주택자들은높아진주택구매의담장,그리고집세의올가미에갇히게되면서소비를줄일수밖에없었고이는결국경제성장을위축시켰다.<다수의>사람들이<소수의>부유한주택소유자들에게집을빌리게되면서경제성장에서발생하는과실을땅주인들이나주택소유주들이독점한것이다.이제<주택사다리housingladder>를올라가는것은훨씬더힘들어지고있다.이는전세계에서공통적으로벌여지고있는현상이다.

▣이책에서다루고있는내용들
저자들은이책전반부에서땅이어떻게개인의재산이될수있었는지를토지소유권의등장과사유재산제의개념과결부시켜간단히설명한후<땅의경제적용도>가역사적으로어떻게변해왔는지를살펴본다.대부분의경제사를통틀어땅의주된기능은농작물생산이었다.근대자본주의의탄생과산업혁명을거치면서산업생산의현장으로쓰였지만오늘날땅의경제적기능이가장뚜렷하게보이는영역은<주택시장>이되었다.따라서이책에서는주택지로서의땅의역할에초점을맞추면서20세기이후땅이집값상승에어떤영향을미쳤는지,아무런노력과투자도하지않았는데어느날갑자기눈떠보니갑부가될수도있는<지대의힘>은얼마나강력한지등을살펴본다.

4,5,6장에서는땅이<20세기의소비재>,즉주택을짓기위한부지로변해가는과정과함께본격적으로주거자본주의시대로접어드는20세기와현재를다루면서영국,미국,독일,한국을비롯한주요선진들의집값변동을추적하면서그것이우리삶의불평등에미치는영향을각각살펴본다.이과정에서개인이소유한<주택이라는이새로운자산>이1970년대이후자유화된금융시스템의중심이된과정도설명한다.마지막7장에서는땅과주택의소유여부로인해나타나는불평등을해소하기위해정부가정책적으로할수있는방법들에대해여러제안을한다.이책에서다루고있는내용들은다음과같다

■왜사람들은돈을땅으로바꾸고싶어할까
■집값이5배오르는동안땅값은15배상승했다
■지난45년간선진국들에서집값이폭등과폭락을반복하는이유는무엇인가
■소득대비부의비율증가는개인의생산성이아니라집값상승에있다
■집과땅의<금융화>는국가에서개인에게로위험부담이넘어가는것이다
■<주택담보대출의증가>는다가올경제위기를감추는것뿐이다
■집값은경제성장과소득과는별개의문제다
■토지소유권의두가지측면,토지의사적소유는자유이자도둑질이다
■땅과집은어떻게<투기적금융자산>이되었는가
■경제성장의과실을땅과부동산소유자들이<독점>하고있다
■소수에게유리한세금정책역시불평등이심화되는원인중하나다
■사회가집과땅의소유를부자가되는최고의방법으로여기고갈망하는것이바람직한가
■소득대비가계부채비율,소득대비집값비율이이렇게높은이유는무엇인가
■<다수>의납세자에게서<소수>의지주에게로부가이전되는것이적정한가
■집값이올라소비가증가하는효과는이내사라진다.
■주택담보대출증가는경제성장에도움이되지않는다
■땅의소유권은왜그렇게일부에게집중되어있는가?
■집값이소득보다빨리오르는데도사람들이집을살수있는이유는무엇인가
■도시의지대는<위치의가치>에따라결정된다

▣<소수의참여자>에게만칩이집중되는<포커게임>같은시장
지금의상황과20세기초대공황의공통원인으로<불평등의심화>를들수있는데,두경우모두집과같은기본자산이있는사람은소득대비부의비율이상당히높아지는한편그렇지못한사람들은오히려부채비율이높아졌다.이런현상에대해1934년에서1948년까지미국연방준비제도이사회의장이었던매리너에클스는다음과같이말했는데,이는현재에도충분히통용되는말이다.

“1929년에서1930년에는거대한흡입펌프가당시생산되던부의점점더많은부분을빨아들여<소수의손>에쥐어주었다.이것은그들의자본축적을도와주었다.하지만이들은일반대중소비자들에게서구매력을빼앗음으로써자신들이축적한자본을다시새로운생산설비에투자하는근거가되어줄상품들에대한유효수요를스스로없애버렸다.그결과<소수의참여자>에게만칩이집중되는포커게임같은상황이되어버려서나머지사람들은돈을빌려야만게임에계속남아있을수있게되었다.이들의신용이바닥나자게임은중단되었다.”

▣집값상승의1차적원인은<땅의가치상승>때문,2차적원인은<금융제도>때문이다
집값상승의1차적원인은<땅의가치상승>때문이다.땅(위치)의가치는집값폭등에앞서급격히오르는경향이있는데,특히주거용부동산에서토지의가치는물리적건물의가치보다훨씬빨리오른다.집값상승의2차적원인은<금융제도>다.2차세계대전이후20-30년동안에는과도한부동산거품에대한우려때문에부동산담보대출이규제되었다.하지만1970년대와1980년대에신용대출시장이자유화되자은행들은자신들의주된역할을<부동산담보대출업체>로급격히바꾸었다.이제은행은담보대출을늘리면서집이<금융투기자산>이되는데적극가담한다.금융제도가자유화될수록집값은폭등하며집값과소비,경제전반의관계가더밀접하게나타난다.한마디로,<금융제도가집값을가른다>고저자들은말한다.

▣땅과주택의금융화는<국가에서개인에게로위험부담이넘어오는것>이다
때로는정부가담보대출을통해주택자본과같은자산축적을개인의복지와노후대비를위한일종의수단으로장려하는경우도있다.즉<빚을내서집을사라는것>이다.하지만이것은국가가아닌개인의자산에기반을둔복지를추구하는것,즉복지와위험을개인에게부담시키는꼴이다.이처럼땅과집이금융화되는경우,각가정은자신들의집을이용하여금융자산을늘림으로써스스로복지를꾀해야하는상황을맞을수있는데이렇게되면개인이감수해야하는위험이커진다.결국집과땅의금융화,즉주택담보대출을받아집을사는것은<국가에서개인에게로위험부담이넘어가는것>이라고할수있다.

▣<한국>의가계부채는GDP대비95.6%,<독일>은30%내외
올해6월말기준한국의가계부채액은총1,439조원에달했다.이중주택담보대출총액은938조원에해당된다.<영국>의경우2014년기준주택담보대출부채는1,577조원이다.거의모든선진국에서가계부채와주택담보대출이GDP에서차지하는비율은엄청나게증가했다.최근17개선진경제국가의신용거래를대상으로한연구에따르면은행의총대출자산에서<부동산담보대출이차지하는비중>은1900년에30퍼센트정도였던비율이오늘날에는60퍼센트정도가되었다.1980년대초반에는주택담보대출이GDP의20퍼센트정도였다가현재60퍼센트이상으로높아졌다.한국은가계부채가올8월기준GDP대비95.6%다.가처분소득대비비율도178.9%로OECD국가중9번째다.2005년이후연평균8.2%씩늘어났다.하지만집값이안정적인독일은GDP대비주택담보대출비율이30퍼센트내외다.2013년독일의주택소유자비율은43퍼센트로,39퍼센트였던1950년에비해아주조금오른셈이다

30개선진국을대상으로1960년