부동산 매수매도 타이밍 인사이트 아파트 언제 사고 언제 팔 것인가?

이장용

저자이장용은작은회사를운영하며자유로운삶을꿈꾸고있는평범한가장입니다.부동산투자를하고,부동산블로그를운영하면서의외로너무나많은사람들이경제와관련해,부동산과관련해상식적인내용들?에대해서도잘모른다는사실을알고놀란적이있습니다.그리고정말많은사람들이부동산과관련한정확한정보와,시장을읽는시야를갖기위한깊이있는정보에목말라한다는것을알게되었습니다.
그래서그러한내용을최대한쉽게풀어전달하는작업을블로그를통해진행하였고많은사람들의호응을얻게되었습니다.그러다우연한기회에책을펴내게되었고요.특별한사람들만혹은돈이많은사람들만부동산에투자를할수있는것은절대아닙니다.오히려부동산투자에있어서가장필요한것은돈보다부동산에대한정확하고긍정적인인식과관심입니다.이러한인식과관심을많은사람들에게불러일으키는작업을하고싶었습니다.부동산투자자뿐만아니라실수요자인여러분모두의부동산에대한올바른관점을세워주고,자신감을갖고부동산관련경제행위를할수있도록도와줄것입니다.정성어린음식을담아내듯이책에담아봅니다.독자들의삶이좀더자유롭고풍요로워지길진심으로기원합니다.
부동산및투자블로그
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목차
머리말-경제적자유는어떻게얻어지는가
1장부동산투자를해야하는이유
1.부동산이란무엇인가?
-부의시작과끝인부동산
-부동산이갖는본질적가치
-최악의경우에도가치가남는부동산
2.대한민국의부동산사랑
-작은국토와높은인구밀도
-대한민국가계의자산구조
-대한민국정부의부동산사랑
-절세의수단및부의이전으로서의부동산
3.외국(중국)인의대한민국부동산사랑
-핵심지역주거형부동산투자확대
-중국인들의서울부동산에대한사랑
4.장기상승하는부동산가격
-부동산투자에가장중요한요소들
-금리와유동성은부동산가격의결정적지표
5.지속적으로상승하는주거비
-대한민국의주거비수준
-주거비는지속적으로상승
6.부동산은다른투자자산에비해공정하다
-부동산은공정하고편안한투자가가능
-정부정책을통해투자의방향성예측가능
7.근로소득만으로부자가되기어려운이유?
-종이화폐와노동,토지와자본
-자본주의사회의작동원리를명확히이해해야
2장대한민국부동산시장인사이트
1.현실성없는가계부채공포론
-서브프라임모기지사태의본질에대한이해
-대한민국가계부채,연체율·자산구조면에서양호
2.일본과대한민국부동산을연결하는이유
-일본을제외한대부분의선진국부동산지속상승
-주요국가들중일본만부동산장기침체
3.부동산의가격을결정하는유동성
-수요와공급에의해가격이결정되는것이아니다
-유동성의움직임을관찰하고예측하라
4.화폐의가치와부동산시장
-자본주의의시작프랑스혁명과영국혁명
-부동산이언제나상승하는것처럼보이는이유
5.인구통계와부동산시장
-인구통계학적관점은당대에는극복가능
-수도권인구증가속도여타지역압도
-인구수증가보다빠른가구수증가율
-주택수는주요국대비여전히부족한상태
-서울의부동산이장기적으로가장유리
6.정부정책과부동산시장
-어떤정부든부동산정책의큰그림은완만한상승
-각정부별부동산정책
-분양가상한제적용여부에따른대응필요
-뉴스테이사업과밀접한도정법개정안통과
-뉴스테이는부동산판을바꿔놓을새로운시스템
3장부동산언제사고언제팔아야하나
1.매수매도타이밍인사이트
-금리변동에맞춘투자이해는자산증식을도와준다
-언제사고언제팔것인지에대한인사이트
2.매수와매도투자의변곡점을찾아야한다
-변곡점을찾는것이성공투자의지름길이다
-부동산은상대적으로변곡점을찾기쉬운투자처
3.부동산시장10년(2018~2028)의전망
-2025~2030년강력한상승장온다-주택매수대기자에비해턱없이부족한주택수-대한민국역사상최대의재건축재개발시장이열린다
-시기별부동산시장전망
2017~2018년부동산시장,“폭락은없다”
2019~2023년부동산시장,“이시기가더위험하다”
2024~2028년부동산시장,“시장회복과재건축르네상스”
4장아파트시장의현재와미래전망
1.서울아파트시장변화와전망
-앞으로10년간가장전망이좋은곳은서울이다
-2030서울플랜,아는만큼보인다
-한강변의가치는시간이갈수록상승한다
-대한민국부동산의기준강남구
-서울의정중앙용산
-대표적미래일자리창출지역강서구
-DMC수혜를입게될은평구와서대문구
-새롭게확장되는동남권의중심지송파구
2.1기신도시와주변지역
-1기신도시의가치는재건축과함께부활한다
-신도시의대장성남시분당&판교
-가성비좋은고양시일산&삼송
-학군좋은안양시평촌
3.2기신도시와기타지역
-앞으로10여년간2기신도시의선호도는지속된다
-가격이메리트인김포한강신도시
-규모가메리트인화성동탄신도시
-대한민국대표경제자유구역송도국제도시

출판사서평
혼돈의부동산시장어디로갈것인가?
부동산시장10년(2018~2028)을예측한다!!
매수매도타이밍에대한통찰적시각이필요하다!!!
부동산시장어디로갈것인가?저성장과소득감소,가계부채폭증을비롯해베이비붐세대의은퇴와생산가능인구가줄어드는인구절벽까지대한민국의부동산을뒤흔들혼돈의시대가다가오고있다.세계경제는불황으로치닫고,한국은저성장국면에접어들고있다.청년실업,중산층축소,가처분소득의감소,과도한공급,주택담보대출규제까지대한민국부동산에어두운그림자가드리...
혼돈의부동산시장어디로갈것인가?
부동산시장10년(2018~2028)을예측한다!!
매수매도타이밍에대한통찰적시각이필요하다!!!
부동산시장어디로갈것인가?저성장과소득감소,가계부채폭증을비롯해베이비붐세대의은퇴와생산가능인구가줄어드는인구절벽까지대한민국의부동산을뒤흔들혼돈의시대가다가오고있다.세계경제는불황으로치닫고,한국은저성장국면에접어들고있다.청년실업,중산층축소,가처분소득의감소,과도한공급,주택담보대출규제까지대한민국부동산에어두운그림자가드리우고있다.이처럼대한민국의부동산은지금위기와기회를가늠하기조차힘든시대를맞이하고있다.가계대출급증과공급과잉등에따른2017~2018년폭락론이많은사람들의의식을지배하며,그이후의매수를고려하게하기도한다.지금이라도집을사야하는것인가,이제는팔아야하는것인가혼란스럽기그지없다.향후10년은부동산과관련한잘못된의사결정이개인의경제생활의발목을잡을수도있어매수와매도타이밍이그어느때보다중요하게부각되고있는것이다.
돈이있든없든,집이있든없든,나이가많든적든,대한민국사람이라면누구나부동산이어떤방향으로흘러갈지궁금하지않을수없다.이러한혼돈의부동산시장10년(2018~2028)을예측한다는것은물론무모한일이다.저자는부동산시장의모든것을예측하지않으며,이를정확히예측한다는것은신의영역일것이다.다만집을사야하는가를고민하는사람들과주택보유자들각자자신이처한상황에서매수와매도타이밍에대해생각하고현명하게대응할수있도록거시적시각과실전적인수많은자료와근거들을제시한다.투자자와실거주자를막론하고오를곳을사야만미래에생존할수있다.한국의부동산시장에대해그어느때보다도냉정하고냉철하게판단을해야할때가된것이다.서울과수도권,1기신도시와2기신도시,지방등을중심으로살곳과팔곳을선별해야하는것이다.
이책에대하여
아파트언제사고언제팔아야하나?
금리와유동성은부동산가격의결정적지표
시장의메커니즘을꿰뚫어보고미래를준비하자
부동산의가격을결정하는것은유동성이다
부동산투자에있어서가장중요한것은유동성이다.이렇게중요한시중의유동성을가늠하기위해서는금리가중요한지표라할수있다.그리고그다음으로중요한것이과거의사례들이고,부동산의입지와미래가치이다.아파트의공급과수요도중요하지만유동성이어떻고어떻게움직일것인지그향방에대해관찰하고검토하는것이더욱중요하다.이미대부분의물건가격은단순히수요와공급의원리를넘어서유동성에의해결정되고있기때문이다.아파트의가격을예상하기위해서는아파트공급보다유동성공급을먼저확인하여야하는것이다.자본주의시장에서유동성은금리사이클과밀접하게움직인다.그래서시기별로변동이존재한다.하지만이러한유동성은결국장기적으로보면자본주의사회에서는언제나증가한다.그렇기때문에장기적으로돈의가치가떨어지고결국부동산가격이올라가는것처럼보이게되는것이다.
부동산의가격은이러한유동성과밀접한연관성을가지고움직이는것이며,결국저자가이책에서말하고자하는가장중요한것중의하나가유동성이고,바로이러한유동성의움직임을확인하여부동산의매수와매도의시기를찾을수있는것이다.2008년이후부동산침체기를거쳐현재에이른많은주택보유자들이앞으로의시장전망과관련한정보와판단앞에서현시점에서주택을팔것인지,아니면살것인지,아니면팔았다가살것인지심리적롤러코스터를반복할것이다.그럼에도부동산을언제사고언제팔아야할지에대한개념이잡혀있다면부동산투자를좀더자신감을갖고진행할수있을것이다.
가계부채문제는현실성없는공포론일뿐이다
최근대한민국에서부동산투자를놓고저울질하는사람들에게가장큰심리적압박을주는이슈는가계부채문제일것이다.그러나대한민국의가계부채는연체율,자산구조면에서문제가없다.기업의연체율은1%대이며,가계대출의연체율은1%미만이다.주택담보대출만놓고보면0.27%로더욱안정적인상태로연체율이관리되고있다.사람들이빚을갚지않아연체율이올라가부실화될가능성이현저히낮다.가계부채가증가함에도가계자산에서가계부채를뺀순자산은매년증가하고있다.먼미래에문제가될소지는있지만현재대한민국가계부채는연체율을보아도가계자산구조를보아도전혀문제될것이없다.
공급과잉으로부동산이장기침체에빠질가능성은적다
2015년과2016년에수도권의분양이증가하여2018년이후공급과잉으로부동산경기가침체할것이라는말들이많다.비록최근에분양이많이이루어졌다고하더라도2017년이후물량조절에나설예정이기에공급과잉으로인해부동산이장기침체에빠질가능성은적다.정부가이미장기적인관점에서부동산의공급을관리하고있어10년,20년뒤에도부동산에심각한공급과잉이발생하기는어렵다.이미2011년이후택지지구즉신규로아파트를지을부지의공급을줄여오고있다.
이러한현상은이번가계부채를조절하기위한공급규제대책과맞물려장기적으로공급과잉이벌어질가능성을떨어뜨리고있다.택지공급이점차감소하고도시정비법개정안의변경및뉴스테이사업의시작으로대한민국부동산시장은새로운변화를맞이할가능성이커졌다.새로운택지가줄어드니당연히기존도심의재건축과재개발사업이활발해질수밖에없다.건설사들은신규분양을할곳이줄어드니재건축과재개발과연계하여도시정비사업에집중할수밖에없고결국뉴스테이를통해월세임대사업에집중하게되는것이다.
인구통계학적관점은당대에는극복가능하다
유동성사이클,좋은입지,공급물량등은부동산투자에서중요한요소들이다.그리고중요한것이장기적인인구통계학적관점이다.하지만이인구통계학적관점은우리가살아있는동안에는투자지역을서울등핵심지역으로한정한다면충분히극복이가능하다.대한민국인구가5,000만명미만으로줄어든다하여도서울에살고자하는1,000만명은반드시존재할테니까.더욱이인구통계학적으로인구수가줄더라도가구수증가라는변수가있고,핵심지역의공급확대에는한계가있으며인구통계와는상관없이핵심지역에대한수요와선호도는꾸준할것이다.
인구수는2030년까지5,216만명으로증가할예정이며,가구수는현재1,956만가구에서2030년까지2,394만가구로증가할예정이다.주택수는현재1,637만호이다.2030년까지증가할가구수만큼주택수를늘리기위해서는멸실주택수를제외하더라도추가적인850만호가필요하다.이러한인구와가구의증가는수도권에점차집중이되고있기에수도권부동산투자가상대적으로유리해보이는것이다.특히나핵심지역인서울의부동산이장기적으로가장유리하다.
2025~2030년강력한상승장온다
2015년과2016년에착공한물량의실제입주는2018년이후에많이발생하게된다.미분양이발생한다고하여2018년하반기에가격이바로하락할가능성은적다.결국미분양이적체되는2019년이후가실제물량이부담으로작용하는시기가될가능