대한민국 아파트시장 인사이트 (아포유 2년 주기론과 아파트 시장 전망 | 시장 데이터 분석에 기반한 가격 추이 검증)

대한민국 아파트시장 인사이트 (아포유 2년 주기론과 아파트 시장 전망 | 시장 데이터 분석에 기반한 가격 추이 검증)

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Description
네이버 부동산 카페 아포유가 말하는 2년 주기론과 아파트 시장 전망!
저성장과 소득 감소, 가계부채 폭증을 비롯해 베이비붐 세대의 은퇴와 생산가능 인구가 줄어드는 인구절벽까지 대한민국 부동산을 뒤흔들 혼돈의 시대가 다가오고 있다. 이에 공급과잉 등에 따른 2017~2018년 폭락론이 많은 사람들의 심리를 압박하여 아파트의 매수 매도 시기에 대해 고민하게 만들고 있다. 지금이라도 집을 사야 하는 것인가, 이제는 팔아야 하는 것인가 혼란스럽다.

『대한민국 아파트시장 인사이트』는 네이버 대표 부동산 카페로 성장한 아포유의 솔직 담백한 아파트 이야기이다. 아포유만의 객관적 데이터 분석을 통한 사례 탐구로 아파트 시장의 본질과 미래에 대한 인사이트를 얻을 수 있다. 특히 2년 주기론에 근거해 아파트 가격 변동의 원인을 분석하고, 아파트 시장을 과학적으로 조망한다. 이를 통해 아파트 매매 타이밍에 대한 감이 생길 것이다.

저자는 사람들이 자신만의 시각을 갖출 수 있도록 정부 정책, 인구 통계, 금리와 유동성 등 실전적인 수많은 자료와 근거들을 통해 아파트의 가치를 분석하고 미래를 전망한다. 특히 1990년대부터 현재에 이르기까지 아파트 가격의 상승 하락 원인을 하나하나 짚어가면서 정밀하게 분석함으로써 현재와 미래 아파트 시장을 과학적으로 예측하고 있다.

대한민국 아파트는 살아 숨 쉬는 유기체이다. 아파트 가격은 어느 정도 사이클을 가지고 움직이며, 사이클의 주기는 특정 패턴을 갖는다. 이러한 주택시장의 흐름 즉 주택시장 사이클만 잘 이해해도 내 집 마련을 하는데 있어 고민을 훨씬 줄일 수 있을 것이다.
저자

이종원

저자이종원은10년간건설업에종사하며축적한경험을토대로보다객관적인정보를전달하고자부동산커뮤니티인아포유(AforU)를만들어운영해오고있다.특히부동산시장데이터와수치에근거한과학적분석은타의추종을불허한다.
이에2년만에회원수5만명에가까운네이버대표부동산카페로성장하였으며,부동산시장미래분석1등부동산전문언론을지향하며커뮤니티를성장시켜나가고있다.

아포유카페www.aforu.co.kr

목차

머리말-아파트의가격은결국내재가치에수렴되어간다4쪽

제1장아파트시장에대한이해
1.아파트란무엇인가?12쪽
2.왜유독우리나라사람들은아파트를좋아하나?17쪽
3.커뮤니티가무엇인지알아야아파트가보인다31쪽
4.아파트시장에대한불신의원인은무엇인가?35쪽
5.대한민국부동산은버블인가?46쪽
6.서울시아파트가격상승의배경은?54쪽
7.정치와정책은부동산의나침반이다!57쪽
8.야당이정권을잡으면아파트가격이하락할까?61쪽

제2장아파트면적과구조에대한이해
1.㎡가뭐죠?그리고84㎡(국민주택규모아파트)란?66쪽
2.전용면적,공급면적,계약면적은어떻게다른가?69쪽
3.서비스면적이란무엇인가?73쪽
4.안목치수가뭔가요?77쪽
5.2Bay,3Bay,4Bay아파트평면의진화79쪽
6.신구아파트에대한3단계분류84쪽
7.판상형VS타워형94쪽

제3장아파트분양,그것이알고싶다
1.모델하우스안에서는어떤일들이벌어질까?100쪽
2.시행사란무엇인가?105쪽
3.신문기사,부동산면은그냥찢어버려라!108쪽
4.들어는보셨습니까?112쪽
5.대한민국부동산전문가를말하다119쪽
6.견본주택마감재의진실123쪽

제4장분양아파트청약전략
1.입주자모집공고보는방법142쪽
2.아파트프리미엄은무엇인가?158쪽
3.청약경쟁률이높은아파트가좋은아파트인가?164쪽
4.분양권전매어디까지알고있나?167쪽

제5장기존아파트시장인사이트
1.대한민국아파트연도별거래추이176쪽
2.대한민국아파트면적별가치변화182쪽
3.대한민국아파트지역별거래추이187쪽
4.서울시아파트각구별평균거래가추이194쪽
5.서울시아파트각구별면적현황200쪽
6.어떤입지의아파트가좋은아파트인가?207쪽
7.이런아파트는조심해야한다!!214쪽
8.아파트가격에대한착시현상221쪽

제6장2년주기론에대한이해
1.2년주기론이란무엇인가?226쪽
2.2년주기론의사례탐구230쪽
3.잠실과같은2년주기론이재연될수있을까?242쪽
4.거시적관점으로본2년주기론248쪽

제7장대한민국아파트의미래전망
1.앞으로도전세가상승은지속될까?268쪽
2.지역별아파트가치평가인사이트274쪽
3.향후아파트시장에영향을미칠이슈들291쪽
4.주택시장변화와우리의대응306쪽
5.아파트시장중장기전망312쪽

Thanksfor

출판사 서평

왜아파트인가?언제사야하나?
아포유2년주기론과아파트시장전망
시장데이터분석에기반한가격추이검증


이책에대하여

아파트시장의본질과미래에대한통찰이담겨있다!
아파트가격의상승하락원인을과학적으로분석한다!


아파트시장,아파트분양그것이알고싶다
아파트에대한이해를위해아파트의의미,아파트의기원,우리나라사람들이아파트를좋아하는이유,아파트의커뮤니티,아파트시장과가격등에대해설명한다.또㎡와국민주택규모아파트,전용면적·공급면적·계약면적·서비스면적,안목치수,2Bay·3Bay·4Bay아파트평면,판상형·타워형등아파트면적과구조에대해안내한다.
아파트분양에대한이해도를높이기위해입주자모집공고보는방법,아파트프리미엄,청약경쟁률,분양권전매등에대해사례를들어이해하기쉽게알려준다.그리고모델하우스,시행사와떼분양·통매각,마감재등아파트분양현장에서벌어지는다양한일들에대해서도이야기한다.
또기존아파트시장에대한이해를위해대한민국아파트연도별거래추이,면적별가치변화,지역별거래추이,서울시아파트각구별평균거래가추이,각구별면적현황데이터분석등으로,아파트시장전반에대한인사이트를가질수있도록돕니다.

2년주기론이란무엇인가?
2년주기론은자유경쟁시장을규제하는법적용으로인해발생된시장의갭이라할수있다.이런갭적용만잘이해해도아파트매수매도를진행하는데있어수천만원싸게살수도,아니면비싸게살수도있으며,반대로비싸게팔수도아니면싸게팔수도있는것이다.
어떤물건이든공급이많아지는시점에가격이내려가고,공급이부족해지는시점에가격이오른다.동일한논리를아파트에적용시켜보면,특정아파트단지의공급이많아지는시점은해당아파트가준공되어최초입주하는시점이다.입주시점이해당아파트단지에매물이가장많고임대물량또한많다.그럼해당아파트단지에서두번째로매물이많아지는시점은?세번째는?네번째는?이는예측가능하다.우리나라주택임대차보호법상아파트의최소임대기간을2년으로못박았기때문에해당아파트에최초입주한시점으로부터매년2년차가되는시기에매물이많아진다.투자자의입장에서는임차인이퇴거하는임대종료시점에매물을내놓기마련이고,그것이준공2년차,4년차,6년차까지이어진다.또한단지규모및투자자비율에따라이런속성은8년차까지이어지기도하니,이미부동산관련투자에조예가깊은사람들은이러한2년주기론에입각하여아파트투자를진행해나간다.

입주2년차,4년차,6년차아파트를주목하라
특히2년주기론은서울의아파트시장에서적중되는경우가많다.그이유는서울에는순수신규아파트공급물량이거의없기때문이다.서울아파트의대부분은재정비사업으로인해만들어지는단지들이며,재정비사업의경우그속성상실거주자들보다는투자자위주로구성되어있다.그러다보니준공시점의전월세등임대물량의비중이높을수록2년주기론의적중률은높아진다.특히최근의추세가기존아파트의가격상승을기대하기힘들어투자차원에서기존에임대가맞춰진상태의주택을매매하는갭투자가줄어들다보니이런현상은더욱강해지고있다.
이에어떤특정아파트를매수하고자할때,해당아파트단지의입주2년차와4년차,6년차를노리면매수타이밍으로최적기라할수있다.매물이많아지고다양해지면서가격하락압력을받는시점이기때문이다.그러나입주8년차시점부터는이런반복적패턴이약해지기시작하며10년차가넘어가게되면2년주기론에의한매물보다는계절적요인에따른매물이좀더힘을발휘하게되어2년주기론은희석된다.

아파트시장은2019년부터하락기로진입할가능성이높다
대한민국아파트시장을연령별인구의증감에따라예측하는모델에따르면,35∼39세연령대의증감이아파트가격의흐름과궤를같이한다.즉2006년부터2008년까지35∼39세연령층의인구가증가하고,2009년부터해당연령층의인구가감소하기시작해서2014년에바닥을찍는다.그리고2018년까지다시상승한다.과거와현재의단기적흐름에서35∼39세인구증감이주택가격의흐름과매우유사한모습을보이고있는것이다.실제주택가격역시2008년까지급상승하고,2009년부터하락한다.아파트시장이2013년바닥을찍고상승하기시작하는데그지점이바로35∼39세인구층이증가하는시점과동일하게나타난다.즉,이지표와집값의상관관계가매우밀접한유사성을보이는것이다.
또소형주택에서중형주택으로갈아타는연령대인40∼45세인구의증감도주목해야한다.즉,40∼44세연령대는84㎡이상규모주택의구매파워를가진연령층이라볼수있다.이연령층의감소가멈추고증가하는시점이2019년부터이다.이는2019년부터84㎡이상의주택시장이59㎡의주택시장보다가격방어에유리할수있다는것을의미하기도하고,2019년이후부터59㎡와84㎡아파트간의가격격차가벌어질수있다는것을의미하기도한다.
이에따르면2018년까지는주택가격상승세가지속될가능성이있다.또한2019년이부동산시장하락기로진입할가능성이있으며,시장이7년여간다시침체될수있다는것을말해주고있다.반면이런하락세는84㎡미만의소형주택에서더큰영향이있을수있으며,84㎡이상의주택은가격방어가어느정도가능할수있다는것을말해주기도한다.