“살던집을지킬것인가,줄일것인가,월급으로바꿀것인가?”
다운사이징·임대전환·주택연금,
내집을평생월급으로바꾸는3가지선택지로
나에게맞는부동산리밸런싱준비하는법
은퇴전과은퇴후에는같은부동산도전혀다른기준으로바라봐야한다.젊을때는가격상승가능성이가장중요한기준이었다면,은퇴후에는현금흐름,환금성,고령화시대의수요변화가새로운판단기준이된다.집값이많이올라도필요할때현금으로쓸수없다면노후생활에는도움이되지않고,지금인기있는부동산이라도10년,20년뒤수요가사라진다면노후자산으로서가치는떨어진다.만약목표생활비가월400만원이고연금이220만원이라면,부족한180만원이바로‘내부동산이벌어와야할월급’이다.또한,은퇴를앞둔5060에게어려운문제중하나는평생살아온집을어떻게할것인가다.가격이많이오른집을팔자니다시는살수없을것같고,끝까지보유하자니세금과관리비는부담스럽다.이책은다운사이징,임대전환,주택연금이라는현실적인선택지를안내한다.“집을팔아야하나?”라는막연한고민을“내게필요한현금흐름을만드는최적의방법은무엇인가?”라는구체적인의사결정으로바꾸도록돕니다.자산의크기가아니라자산의배치가노후의질을결정한다는것이이책의핵심이다.
화려한건물주보다,매달꼬박꼬박돈받는은퇴자가되어라
하나,소형×역세권×병원인접이라는노후부동산의황금삼각형찾기
둘,부동산+금융자산+현금+연금으로만드는흔들리지않는노후
셋,회복불가능한손실을피하는법
오래,안정적으로월급을줄부동산만남기는법
은퇴후월세투자의목적은수십채를가진임대사업자가되는것이아니다.시장이흔들리고나이가들어관리능력이떨어져도매달안정적으로들어오는현금흐름을만드는것이다.1~2인가구가늘어날수록소형주택의수요층은두꺼워지고,역세권은나이와세대를불문하고지속적인주거수요를확보하며,병원접근성은고령화가진행될수록더욱중요한입지조건이된다.단좋은물건을고르는것만큼관리가능한규모인지도중요하게생각해야한다.이책은높은수익률보다는공실과관리부담,유지비까지감안하고도끊기지않는현금흐름을만들어‘80세의나’까지고려한포트폴리오를설계하도록돕는다.노후에는필요한순간에사용할수있는자산이얼마나있는지가중요하다.부동산에자산대부분이묶여있는사람은집값이아무리높아도매달생활비가부족하면결국금융자산을꺼내써야하고,그자산이먼저소진되는순간노후생활전체가흔들릴수있다.이를대비한방법도안내한다.또한은퇴후에는실패를만회할월급과시간이부족한만큼재개발‘묻지마투자’,고수익을보장한다는수익형부동산,지인추천투자,과도한레버리지등노후를한번에무너뜨릴수있는투자를피하는법도구체적으로설명한다.수익을더내는것보다회복불가능한손실을만들지않는것이은퇴투자의첫번째원칙이다.
“내노후를지키는것이자녀에게남기는최고의유산이다”
의료비·간병비부터자녀지원,배우자사망,상속까지
병들어도,홀로남아도,떠난뒤에도무너지지않는마지막30년의자산전략
이책이다루는것은부동산투자에만그치지않는다.70대,80대로접어들면서반드시마주하게될의료비와간병비,배우자가먼저세상을떠난뒤홀로관리해야할집과자산,자녀결혼자금과손주교육비지원,그리고마지막에는상속까지이어진다.이책은자녀에게집한채를물려주는것보다자녀에게짐이되지않는부모의노후를만드는것이먼저라고강조한다.노후필수자산과간병자금을확보한뒤남는범위에서만자녀를지원하고,계획적으로증여해야한다.나아가상속역시절세보다중요한것은가족이라고말한다.부동산한채를공동상속해형제간갈등의씨앗을남기기보다살아있을때자산을정리해공평하게나눌수있는구조를만들고,가족과충분히대화해야한다.병들어도,홀로남아도,떠난뒤에도가족과자산이무너지지않는것.그것이이책이정의하는진짜성공한부동산투자이자우아한노후이다.
책속에서
강남에살면서에어컨켜기가무서운사람.11억짜리집을가지고도임플란트를미루는사람.평생부동산으로돈을벌었는데,정작자기노후앞에서는아무것도할줄모르는사람.저는이들을‘자산가형빈곤층’이라고부릅니다.가진것은많은데,쓸돈이없는사람들.금고는가득찼는데,그금고를열열쇠가없는사람들.그리고이것은남의이야기가아닙니다.지금이책을펼친당신의이야기일수있습니다.
p.10,프롤로그
5060은인생에서가장강력한시기입니다.자본이정점에있고,경험이쌓여있고,판단력이무르익었습니다.부동산투자에서이세가지를동시에갖춘시기는다시오지않습니다.그래서저는이시기를‘승부의황금기’라고부릅니다.그런데황금기에는치명적인단서조항이하나붙어있습니다.회복할시간이없다는것입니다.
p.17,1부.진단없는처방은없다
“팔아야한다는건압니다.그런데소장님,산가격이있는데지금팔면손해를확정하는거잖아요.본전만오면팔려고요.”
저는이문장을‘본전의주문’이라고부릅니다.다주택정리를가로막는가장강력한주문이죠.그런데이주문에는치명적인논리결함이있습니다.류재현씨가천안아파트를4억원에샀다는사실을,시장은전혀모릅니다.시장이아는것은그아파트의오늘가치인3억4천만원뿐입니다.취득가4억원은류재현씨의통장에만존재하는과거의기록이지,미래가격을끌어올리는자석이아닙니다.그러니질문이바뀌어야합니다.“지금나에게현금3억4천만원이있다면,나는이아파트를사겠는가?”로요.
p.71,1부5장.부동산자산정리의실체
투자블랙리스트점검표
1재개발·재건축은‘예정(사업시행인가이전)’과‘진행’을구분했는가?예정구역에은퇴자금을넣지않았는가?
2‘확정·보장·마지막’이박힌수익형부동산광고를경고문으로읽는가?그자리에서결정하지않고2주후제3자검증을거치는가?
3지인추천투자에서‘누가권했는가’를판단에서분리했는가?거절의대본을준비했는가?
p.190,2부5장.은퇴자가피해야할투자
한사람이떠난뒤에남은사람이허둥지둥준비하는것보다,부부가건강할때“만약한사람이먼저떠나면남은사람은이렇게하자”고미리그림을그려두는것.어느자산을남기고어느자산을정리할지,자산지도는어디있는지,현금흐름은어떻게재편할지.이걸미리상의해두면,실제로그날이왔을때남은사람은슬픔에만집중할수있습니다.재정혼란까지겹치지않으니까요.
배우자를위한마지막사랑은어쩌면‘당신혼자남아도고생하지않게’미리정리해둔한장의자산지도와단순하고튼튼한자산구조일지도모릅니다.
p.225,3부2장.배우자사망이후의자산전략
