제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2027: 매년 변하는 부동산 절세 전략 총정리

박민수

저자 : 제네시스박
투자자의 눈높이에서 복잡한 세금 문제를 알기 쉽게 풀어내는 부동산 절세 전문가다. 연세대학교에서 경영학을 전공하고 동 대학 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 국내 유수의 대기업에 재직하던 시절 ‘내 집 마련’을 계기로 부동산 투자를 시작했다. 평소 숫자 다루는 것을 좋아했던 그는 자연스럽게 세금에 관심을 갖게 되었고, 관련 내용을 블로그에 하나씩 올린 것이 입소문을 타며 지금의 ‘제네시스박’을 만들었다.
현재 네이버 프리미엄콘텐츠 ‘제네시스박의 부동산 절세노트’와 구독자 22만 명이 넘는 유튜브 ‘채널 제네시스박’을 운영하고 있다. 이 외에도 서울머니쇼 등 각종 언론사 주최 재테크 행사 및 삼성생명 등 대기업 강연을 통해 전국 각지의 투자자들에게 부동산 절세 지식을 전하고 있다. 또한 부동산 세금에 대한 잘못된 정보를 바로잡고 합법적인 절세 방법을 알리기 위해 매년 『제네시스박의 부동산 세금 트렌드』 시리즈를 집필하고 있다.

들어가는 말



1장. 2027 부동산 세금의 변화와 시장 전망

2027년 부동산 세금, ‘보유’보다 ‘거주’가 중요해진다

무주택자·1주택자·다주택자, 2027년에는 무엇이 달라지는가

조정대상지역 일시적 2주택, 처분기한이 짧아진다

토지거래허가구역 실거주 유예, 이 정책의 의미는?

세금이 만드는 시장의 양극화와 매물의 향방

사고팔기 전 확인할 2027 세금 일정표



2장. 취득세와 보유세

첫 집과 추가 주택, 취득 순서가 세율을 바꾼다

주택 수에서 빠지는 집과 빠지지 않는 집

오피스텔은 취득·보유·양도에서 서로 다르게 과세된다

6월 1일 전후, 누가 보유세를 내는가

2027년 종부세, 기본공제부터 납부유예까지

공동명의가 유리하다는 공식은 끝났다

9월에 놓치면 안 되는 종부세 합산배제와 과세특례



3장. 양도세와 비과세

1세대 1주택 비과세, 세대·주택 수·거주부터 확인하라

12억 원을 넘는 1주택은 거주기간이 세금을 가른다

2027년과 2029년, 언제 파느냐에 따라 공제가 달라진다

일시적 2주택 비과세, 1년·2년·3년을 구분하라

다주택자 양도세 중과, 이제는 ‘완화된 중과’를 계산할 때다

여러 채를 팔 때는 순서와 연도가 세금을 바꾼다

상생임대주택, 5%보다 중요한 것은 계약과 양도기한이다

실거주가 어려울 때 인정되는 기간과 인정되지 않는 기간

양도세 신고 전 반드시 챙겨야 할 필요경비와 공동명의 계산법

안 팔리는 주택, 매도 전략을 바꿔라



4장. 분양권과 입주권

분양권·입주권, 같은 신축이어도 세금은 다르다

세목별 분양권 주택 수 판단 기준

1주택과 1분양권, 3년 안에 종전주택을 파는 방법

3년이 지났다면 신축 입주와 1년 거주가 필요하다

관리처분계획인가와 멸실이 입주권 세금을 가른다

원조합원 입주권의 양도세 비과세 특례

1주택과 1입주권, 종전주택 양도 시기가 중요하다

대체주택 비과세는 취득시기와 거주순서에 달렸다

1+1 입주권, 두 채를 받는 순간부터 출구를 계산하라



5장. 증여와 자금출처

보유세 부담이 커질 때, 팔 것인가 증여할 것인가

증여세는 10년 합산과 공제부터 계산한다

증여·매매·차용, 자녀의 집을 마련하는 세 가지 방법

차용증을 썼어도 증여로 보는 이유

부담부증여는 세금보다 채무 인수가 먼저다

시가보다 낮게 넘길 때 30%와 3억 원을 구분하라

비과세를 위한 가장매매, 세금과 형사책임까지 돌아온다

고가주택 자금출처조사, 소득과 소비까지 본다



6장. 매매사업자와 주택임대사업자

매매사업자는 세금 계산부터 다르다

매매사업자도 단기 양도세율을 따져야 한다

재고주택도 취득·보유 단계에서는 주택이다

거주주택과 재고주택의 처분 전략

2027년 임대사업자가 챙겨야 할 중과배제 처분기한

임대사업자의 거주주택 비과세, 아는 만큼 받는다

“어떤 집을 지키고, 어떤 집을 팔 것인가?”
취득부터 보유·양도·증여까지,
자산을 지키는 제네시스박의 절세 기술

부동산 세금은 아는 만큼 보이고, 준비한 만큼 아낄 수 있다. 같은 집을 사고팔아도 취득 순서와 명의, 거주기간, 거래 시점에 따라 손에 남는 금액은 크게 달라진다. 문제는 취득세와 보유세, 양도세와 증여세가 각각 다른 기준으로 계산된다는 데 있다. 한 가지 세금만 고려한 결정이 다른 단계에서 더 큰 부담으로 돌아올 수도 있다. 세제 변화가 본격화되는 2027년에는 취득부터 증여까지 모든 단계를 함께 살피는 일이 더욱 중요해진다.

신간 『제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2027』은 각 단계의 세금을 하나의 흐름으로 연결해 독자가 자신의 자산 전략을 점검할 수 있도록 돕는다.

1장에서는 2027년 부동산 세금 정책의 변화와 앞으로 주목해야 할 방향성을 살펴본다. 특히 거주 중심의 세제개편이 무주택자와 1주택자, 다주택자에게 어떤 영향을 미치는지, 시장의 매물과 거래 흐름은 어떻게 달라질지 알아본다.

2장에서는 취득세와 보유세를 다룬다. 두 채를 최종적으로 보유하더라도 취득 순서에 따라 세금이 달라지는 이유를 알아보고, 오피스텔의 세금과 6월 1일 보유세 과세기준일, 달라지는 종부세 계산법과 공동명의의 유불리까지 살펴본다.

3장에서는 절세의 핵심인 양도세와 비과세 전략을 다룬다. 1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택 특례, 거주기간과 양도연도에 따른 공제 변화, 다주택자 중과, 상생임대주택의 양도기한 등을 살펴본다.

4장에서는 분양권과 조합원입주권을 다룬다. 두 권리는 비슷해 보이지만 주택 수 판단과 비과세 요건이 다르다. 관리처분계획인가와 멸실, 원조합원과 승계조합원의 차이, 대체주택 비과세와 1+1 입주권의 처분 전략까지 살펴본다.

5장에서는 증여와 자금출처 문제를 다룬다. 자녀의 주택 마련을 지원하거나 부동산을 이전할 때 증여·매매·차용 중 어떤 방법이 유리한지 검토한다. 증여세뿐 아니라 취득세와 양도세, 자금출처 문제까지 가족 전체의 자산계획과 연결해 살펴본다.

마지막으로 6장에서는 부동산매매사업자와 주택임대사업자를 다룬다. 매매사업자의 세금 계산과 재고주택 관리, 임대사업자의 중과배제 처분기한과 임대소득 세액감면, 거주주택 비과세 등 실제 사업 운영과 처분 과정에서 확인해야 할 사항을 살펴본다.

부동산 세금은 거래가 끝난 뒤 확인하는 비용이 아니다. 집을 사기 전부터 보유와 매도, 증여 이후까지 내다보고 설계해야 할 자산 전략의 일부다. 변화하는 세제 속에서 자신의 상황에 맞는 답을 찾고 싶은 독자들에게 『제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2027』이 큰 도움이 될 것이다.