법무법인 고구려의 토지보상 100문 100답 (제2판)

법무법인고구려토지보상연구소

저자:법무법인고구려토지보상연구소
신석범변호사
경주고등학교졸업
서울대학교경영학과졸업
건국대학교부동산대학원최고경영자과정수료

제44회사법시험합격
사법연수원제34기수료
수용및보상전문(대한변협제2015-272호)
(現)법무법인고구려대표변호사
(現)한국골재협회공제조합운영위원
(現)(사)한국문명교류연구소이사
(前)법무법인청목대표변호사
(前)의왕시정신보건심판위원회위원장
(前)서울시인사위원회위원
(前)세종대학교행정학과겸임교수

박소연변호사
통영여자고등학교졸업
이화여자대학교법학과졸업
제44회사법시험합격
사법연수원제34기수료
(現)법무법인고구려구성원변호사
(現)서울중앙지방법원조정위원
(現)서울가정법원지정전문가후견인
(現)서울가정법원상속재산관리인
(現)국방부특별배상심의회위원
(現)산업재산권분쟁조정위원회조정위원
(前)세계법무법인변호사
(前)서울중앙지방법원상근조정위원
(前)NS홈쇼핑시청자위원회부위원장

임지연변호사
서울현대고등학교졸업
이화여자대학교정치외교학과졸업
중앙대학교법학전문대학원졸업
법무법인율촌실무수습과정이수
국세청실무수습과정이수
제6회변호사시험합격
수용및보상전문(대한변협제2022-102호)
(現)법무법인고구려구성원변호사
(現)(사)한국여성캐릭터협회이사
YTN,JTBC,OBS,SBSBiz채널등
다수출연및인터뷰진행
제15회2024대한민국미래를여는인물대상
법조인부문수상(시사투데이주최,조선일보발표)
법무법인고구려토지보상본부
임신웅토지보상본부장
조현회분석관리팀장

Chapter1.공익사업의시작
001공익사업은어떻게진행되나요?17
002사업인정고시가무엇인가요?20
003전략환경영향평가는어떻게대응해야할까요?23
004대책위원회를구성해야하나요?25
005대책위원회는어떻게구성해야하나요?26
006대책위원회는어떤활동을해야할까요?29
007사업을취소시킬수는없나요?41
008사업진행의다음절차를막을수는없나요?43

Chapter2.보상절차
009보상절차는어떻게진행되나요?47
010협의를하는것과불복하여수용단계로나아가는것은어떤차이가있나요?54
011수용재결로결정된보상금에대하여이의제기를할수있나요?56
012공유자들또는상속인들중일부만이의제기를할수있나요?57
013보상금은언제,어떻게받을수있나요?58
014이의유보가무엇인가요?58
015수용재결에대하여다투고싶은데보상금을전액수령해도되나요?60
016공탁금출급은어떻게하나요?60
017보상협의회는반드시설치되어야하나요?62
018보상협의회의구성,협의내용등63
019보상협의회의필요성64
020사업시행자의지장물조사는어떻게대응해야하나요?65
021주민추천감정평가사는꼭선정해야하나요?67
022주민추천감정평가사는어떻게추천하나요?68
023어떤감정평가사를추천하는것이좋을까요?69
024주민추천감정평가사선정을위한면적을산정할때국·공유지를제외할수있나요?71
025주민이2명이상의감정평가사를추천할수있나요?72
026지장물소유자,영업보상대상자도감정평가사를추천할수있나요?73
027감정평가금액을사업시행자가통보하기전에알수있나요?73
028감정평가사들의평가금액이10%범위내라는말이무슨의미인가요?75

Chapter3.보상금의산정
제1절보상원칙
029토지보상,어떤원칙을지켜야하나요?79
030보상금을채권으로준다고합니다.채권보상은뭔가요?88
031대토보상은뭔가요?92
032전매금지규정과선지급이무엇인가요?93
033대토조합가입시양도소득세감면이없어지나요?95
034수용재결을거친이후에대토보상신청이가능한가요?96

제2절토지보상금
035토지보상액은어떻게산정하나요?97
036공시지가로보상을받나요?시가로보상을받나요?98
037표준지공시지가와개별공시지가는무슨차이가있나요?100
038개발지역으로지정되어조만간보상을받을예정입니다.매년초통지되는공시지가에이의신청을해서공시지가를올리면보상금이많이나오나요?101
039지목은‘대지’가아니나토지위에건물이있습니다.‘대지’로보상받을수있나요?102
040토지대장의지목은‘임야’인데‘농지’로이용하고있습니다.‘농지’로보상을받을수있나요?104
041전체토지중일부만수용되고남는토지가있습니다.전부수용해달라고할수있나요?105
042여러필지의토지를한필지처럼이용하고있는데각필지의토지단가가다르게나왔습니다.평가가잘못된것이아닌가요?107
043정부가개발제한구역을풀어서아파트를짓는다고합니다.토지소유자는개발제한구역이해제된상태로보상을받나요?109
044토지의일부를도로로이용하고있습니다.현황도로는어떻게보상을받나요?110
045토지가지적도상맹지이나현황도로가있습니다.맹지로평가받나요?112
046구거나도수로부지는어떻게보상이되나요?113

제3절건축물등의보상금
047건축물등은어떻게보상이되나요?114
048무허가·불법건축물도보상이되나요?115
049누락된지장물은어떻게해야보상받을수있나요?117
050지장물의일부가남게된경우어떻게해야하나요?117
051토지보상금에포함(화체)되었다는게무슨뜻인가요?118
052수목(유실수와관상수)의보상기준은어떻게되나요?119
053분묘와석물은어떻게보상이되나요?121
054보상받은물건·수목등을가지고가도되나요?121

제4절영업(휴업)?영농보상
055영업(휴업)보상금의지급기준은어떻게되나요?122
056폐업하게되면어떤보상을받을수있나요?123
057사업자등록증만있으면영업보상을받을수있나요?126
058무허가·불법건축물에서영업하는경우에도보상받을수있나요?127
059기준일이후영업을승계한경우보상을받을수있나요?127
060임대수익의손실은어떻게보상받나요?128
061보상금을수령하기전에이전하면어떻게되나요?129
062영농보상(농업손실)보상금의지급기준은어떻게되나요?129
063임차농도보상기준이동일한가요?132
064화훼업도영농보상을받을수있나요?132
065축산업에대한보상은어떻게되나요?133

제5절이주대책
066이주자택지,이주자주택,이주정착금이무엇인가요?134
067이주대책대상자선정요건은무엇인가요?135
068이주대책대상자선정기준일은언제인가요?137
069세입자도이주대책대상자가될수있나요?138
070주거용건축물을부부가2분의1씩공유로소유및거주하고있는경우이주자택지는2개가나오나요?139
071이주정착금은얼마인가요?140
072주거이전비,이사비는누구에게,얼마를주나요?141
073주거이전비등채권이상속되는지148
074근린생활시설,무허가건축물에서거주하였는데주거이전비등을받을수있나요?149
075사업시행자로부터이주비를500만원만받기로합의하고,
합의서를작성했어요.차액을더받을수있나요?149

제6절생활대책
076생활대책용지가무엇인가요?151
077임차농도생활대책용지를공급받을수있나요?153
078도로사업에서는왜생활대책용지가지급되지않는것인가요?154
079생활대책용지로공급받을수있는면적의최대치는얼마인가요?155
080생활대책용지는전매가가능한가요?155
081생활대책용지의공급시기는언제인가요?156
082주민지원대책이란무엇인가요?157

제7절협의양도인택지
083협의양도인택지가무엇인가요?162
084이주자택지,이주자주택,생활대책용지,협의양도인택지의가격은얼마인가요?164
085이주자택지,생활대책용지,협의양도인택지의위치와면적을선택할수있나요?165

제8절그밖의보상166
086빨리보상금을받고싶은데공익사업진행이멈췄어요.어떻게해야하나요(지연가산금)?166
087이축권보상을받을수있나요?167
088분묘에대한보상이따로있나요?168
089환매권이무엇인가요?169

Chapter4.세금
090토지를수용하는데도양도소득세를내야하나요?173
091양도소득세는어떻게계산하나요?174
092잔여지보상의경우에도양도소득세를내야하나요?176
093양도소득세감면에있어서기준일은언제인가요?176
094수용토지에대하여양도소득세감면이있나요?채권보상·대토보상을하게되면과세이연이나감면이있나요?177
0958년자경농지의경우양도소득세감면이있나요?178
096농지를수용당한다음다른농지를대토하는경우에양도소득세가감면되나요?180
0971세대1주택보유·거주기간요건이수용의경우에도그대로적용되나요?180
098토지보상금으로농지나다른부동산을취득하는경우취득세가감면되나요?181
099토지보상금을상속·증여할때세금이어떻게되나요?182
100개발제한구역지정이전에토지·건물을취득한경우에양도소득세감면이있나요?

〈토지보상100문100답〉이출간된지어느덧2년이지났습니다.

이책은처음부터법해석이나연구서로서가아니라,토지수용현장에서피수용자개인의궁금증에답하고대책위원회임원들이대책위원회의조직운영방안에참고할안내서로출간되었습니다.
그래서인지토지수용현장에서이책에대한호응이뜨거워진작초판물량이소진되고추가출판에대한요구가빗발쳤습니다.이에법무법인고구려토지보상연구소에서는제2기편집팀을구성하여초판의내용을전면검토후이번개정판을내게되었습니다.

제2판에서는전체적으로토지수용관련한법과제도중피수용자에게크게불리한내용에대한비판과입법개선방향을적극제시하였고,법조문과판례인용을추가하여각쟁점의결론이보다선명하게이해될수있도록하였습니다.

이번에대폭수정한항목은,표준지공시지가에대한불복소송,주민추천평가사,영업보상과폐업보상,이주대책과생활대책등입니다.특히간접보상의일환인이주대책과생활대책의이론적근거를보다명확히하고,각종수용현장에서간접보상의표준으로인식되는한국토지주택공사(LH)의각종지침을비판적으로검토하고세부적인내용까지보완하였습니다.세입자에대한주거이전비나실제거주사실의입증과같이미세하고구체적인내용까지추가한것은현장에서의요구가많았기때문입니다.

한편공공주택특별법상주민지원대책과LH의<주민생계지원대책수립지침>에관한항목을추가하여대폭기술하였습니다.2년전인2022년초에도입된이정책은,주로수도권과대도시권역에서전가의보도처럼큰면적에무더기로지구지정이되고있는공공주택지구에있어서간접보상의방향에관한획기적인내용을포함하고있기때문입니다.
그러나아직입법적으로내용이부족하고심지어핵심내용에있어서입법오류라평가될소지가있으며,또한수용현장에서사업시행자나피수용자모두제대로이제도를이해하지못함으로인해활성화되지못한점이아쉬워선도적으로문제제기를하였습니다.

여전히부족한점이많음에도불구하고이책이수용현장의참고서로자리잡고있다는점에서본연구소는큰보람을느끼고있습니다.이후에도수용현장의수요를파악하고계속적인연구와개정을통해성원에보답하도록하겠습니다.