잭파시의 부동산 톱다운 투자법 : ‘부동산 선행지수’로 매수 타이밍을 낚아채는 확신의 투자법

잭파시(최경천)

저자:잭파시(최경천)

300만원으로100억자산을만든소액투자의선구자,

수만명의투자자들이현장에서가장만나고싶어하는부동산완판남!

고등학생때부터투자에관심이컸다.대학생때는홍콩주식에투자해2000만원을1억원으로불리기도했다.하지만시장변화가빠른주식투자에서돈을버는건쉽지않았다.적은월급에대출까지받아투자했던건설사는상장폐지되었고수익률은90%를찍고말았다.그후에부동산투자를만났다.통장에있던300만원에대출을끌어모아2000만원으로시작했던투자는10여년에걸쳐아파트,빌라,오피스텔,분양권등다양한경험과함께현재자산가치100억원의임대주택40여채로늘어났다.

부동산투자로성공했지만주식으로투자를시작한만큼숫자에근거한투자방식이익숙했다.‘공시가1억이하아파트’‘강남오피스텔’등누구보다빠르게돈이되는부동산들을발굴하고선점할수있었던것은10년간꾸준하게부동산빅데이터를트래킹해왔기때문이다.

이책은부동산투자분야의베스트셀러인첫책《나는대출없이0원으로소형아파트를산다》에서독자의관심이가장높았던‘잭파시톱다운투자법’을한권의책으로확장한것이다.동명의온라인강의평점이5.0일정도로투자자들에게큰반향을불러일으킨이유는명확한투자근거를제시해확신을가지고투자할수있도록안내하기때문이다.

이책은초보투자자에게는4단계‘잭파시톱다운투자법’으로투자지역을찾는방법과6가지‘부동산선행지수’로투자타이밍을잡는방법을알려준다.투자경험이있는투자자에게는자신이직접가공한숫자로투자의근거를찾을수있도록데이터가공법을알려준다.전작에이어자신의투자노하우를아낌없이공개한이책을통해시장상황에흔들리지않는확신의투자를하고성공의열매를맺길바란다.

*‘잭파시’‘잭파시톱다운투자법’은특허청등록상표임을밝힌다.

블로그‘잭파시갭투자연구소’:blog.naver.com/jackpasi

프롤로그|잭파시톱다운투자법은무엇이다른가
투자타이밍을잡는6가지선행지수완벽정리

[1단계세계(미국)·한국부동산경기]
돈의흐름을알아야부동산시장이보인다

부동산은금융이며돈의흐름이다
우리나라돈의흐름은한국은행에서파악한다
통화량과아파트가격의상관관계로매매타이밍잡기
미국과선진국의M2유동성과주택매매지수
데이터에는만드는사람의의도가들어간다
미국발경제위기기간에는유동성과주택지수가맞지않다
경제위기를미리알수있는미국부동산지표들
경제위기의신호를감지하는경제지표들
미국의부동산시장을집요하게체크하는이유
미국의M2유동성을움직이는요소들
M2유동성YoY와전국아파트매매지수
M2유동성YoY,YoY이동평균선과서울아파트매매지수
M2유동성을세분화하면힌트가보인다
부동산가격에절대적인영향을미치는두가지

[2단계도단위부동산시장]
전국을세그룹으로나누면투자가단순해진다

도단위분석의핵심은KB부동산시계열자료
전국을세그룹으로나누면시장흐름이보인다
매수우위지수를파악하면미래의매매가격을알수있다
전세매물증감데이터는부동산투자의핵심이다
매매가격증감률의보합을이용해투자타이밍잡기
사분면매매전세차트로투자타이밍잡기
시장강도를통해투자타이밍잡기
민간아파트초기분양률로부동산시장분위기를살핀다

[3단계시단위부동산시장]
거래량과공급량으로투자지역을선점한다

인구수로시의규모를나눠투자할곳을골라낸다
인구수20만명이상인도시의투자가치분석
인구수순으로상승세가전달된다
시단위부동산시장흐름에도단위그루핑을접목하는법
거래량이평균값이상이면부동산매매지수는상승한다
매매·전세거래량으로시장의방향성을판단한다
지방7도분석은외지인거래량을체크하면끝난다
지방투자는유동성보다공급량을더유심히파악해야한다
미분양의값을뒤집으면매매지수에선행한다

[4단계구체적인아파트단지]
급매물을구하는노하우는따로있다

지방의너무싼아파트는유동성을따라가지못한다
인구10만명의소도시라도5분위는우상향한다
누구나원하는대장아파트도매수기회는온다
정책이나세법의변화로매수세가몰리는테마찾기
최소금액으로지속적인시세차익만들기
지속적으로높아지는가구소득평균값을고려한PIR
급매를가장효과적으로찾는방법
분석과검색을마쳤다면남은것은임장활동이다
학원수가가장많은지역이최상위입지를차지한다
투자를결정할땐수학적근거가있어야한다

에필로그|나만의데이터로투자에확신을갖는그날까지

‘공시가1억이하아파트’‘강남오피스텔’투자붐을불러온
‘부동산완판남’잭파시가‘부동산빅데이터분석전문가’로돌아왔다!

잭파시저자는지방세법개정안이시행된2020년8월이후‘공시가1억이하아파트’라는투자처를발굴내지방소형아파트20여채에투자했고,그투자기록을블로그에공유하며지방아파트갭투자붐을불렀다.2022년에는《나는대출없이0원으로소형아파트를산다》를통해강남오피스텔투자를유행시켜더이상오피스텔매물이없다는말이돌정도였다.

그가누구보다빠르게새로운투자처를발굴하고,돈이되는부동산들을선점할수있었던것은10년간꾸준하게다양한부동산빅데이터를트래킹해왔기때문이다.세계적인돈의흐름을읽기위해GDP기준상위20여개의국가들의경제지표를50개씩매월·매분기·매년분석해왔고,우리나라의부동산시장을읽기위해서는KB부동산,한국부동산원등각종기관에서발표하는통계자료를매주분석해왔다.이렇게주기적으로확인하는빅데이터만해도100개가넘는다.단순히부동산빅데이터를분석하는데그치지않고,자신만의투자공식과자료분석법을개발해특허까지준비하고있다.신간《잭파시의부동산톱다운투자법》은그의10년데이터분석노하우가고스란히담겨있는책이다.

“오를아파트를누구보다빨리낚아채라!”
4단계잭파시톱다운투자법으로오를아파트를찾고
6가지부동산선행지수로투자타이밍을낚아채는확신의투자법!

《잭파시의부동산톱다운투자법》은총4단계로구성되어있다.
1단계는미국을필두로한세계와한국의부동산경기흐름을파악하는것이다.이를위해서는국가의통화유동성을보여주는M2의변화추이를파악해야한다.이를전년동월대비증감률(YoY)을통해알아보고,전국·서울아파트매매지수와비교해부동산시장의선행지수로서어떻게활용할수있는지를알려준다.주식투자에서만볼수있었던이동평균선을부동산투자에대입한최초의책일것이다.

2단계는1단계에서시장이저점을찍고상승세로돌아선것을확인했다면,이제2단계에서도단위부동산시장의흐름을분석해서어느지역에들어가야할지를결정한다.2단계에서살펴볼선행지수는‘매수우위지수’와‘매매가격증감률’그리고‘시장강도’다.KB시계열자료의매수우위지수와아파트매매가격증감률,부동산지인앱의시장강도는이미잘알려진선행지수이지만,저자만의분석법을이용해투자에활용하는방법을배울수있다.아파트매매가격증감률은간단하게직관적으로거시적인흐름을파악할수있어초보자도쉽게볼수있다.2단계에서는상관계수를통해지역별로어느지역과커플링되어시장이움직이는지는알려준다.이런데이터가중요한이유는상관관계가높은지역을잘파악하고있으면A와B지역이커플링되어있다는걸안다면A지역이오름세로돌아섰는데,B지역이아직도보합이라면B지역에투자를고려해볼수있기때문이다.이미상관관계가높은A지역으로인해B지역이앞으로움직일방향성을알수있는것이다.그리고이렇게상관계수를통해커플링된지역을알아보니의외의지역들이커플링되어있음을발견했다.이에대한자세한내용은책을통해확인할수있다.

3단계는시단위부동산시장을분석해투자지역을좁히는방법을알려준다.여기서는‘공급량·미분양’과‘외지인거래량’이라는선행지수를알려준다.특히외지인거래량은실거주자가아닌투자자의동향을알수있어,지방의시세흐름파악에유용하다.전책에서는도까지만분석했다면이번책에서는20만명이상의인구를가진22개‘시’를모두분석해준다.

4단계는구체적으로투자할아파트단지를정하는방법을알려준다.시세의영향을받는대장아파트를알려줌은물론,소액투자자들이어떻게급매물을찾을수있는지까지저자의모든노하우를공개한다.저자가가장자주사용하는네이버페이부동산을비롯해여러앱을통해급매물을찾는방법을숨김없이알려준다.

“정책이바뀌고시장이바뀌어도데이터는절대거짓말하지않는다!”
자신만의투자기준을세울수있는데이터가공법까지알려주는올인원투자서!

《잭파시의부동산톱다운투자법》에서는부동산선행지수를비롯한수십가지의부동산데이터관련정보들을소개하고있다.그리고이를직관적으로보여주기위해다양한장치가마련되어있다.
‘부동산필수자료다운받는[확인하는]법’을통해책에서분석하는주요자료들을어디서다운받거나확인할수있는지알려주고,‘주요데이터산출공식’을통해서는저자가부동산빅데이터를분석하기위해사용하는공식들의의미와공식을정리했다.‘필수데이터가공법’에는엑셀프로그램으로간단하게독자가직접데이터를가공하는방법까지알려준다.직접데이터를가공한다는건다른사람의이익에따른관점과해석이들어가지않은자료를얻을수있다는이점이있다.또한‘잭파시의데이터분석법’을통해저자만의데이터분석노하우와그로인해도출된투자원칙과원리를알려준다.

이외에도지역분석을다룬부분에서는‘데이터분석예제’를추가해본문에서다룬데이터분석방법을독자가직접대입해볼수있는코너도만들었다.교과서에나오는연습문제같은느낌으로데이터분석훈련을할수있다.마지막으로‘잭파시의투자인사이트’에서는데이터분석을넘어실전투자에어떻게활용하는지를알려준다.이책은결국투자서다.아무리이론에해박하더라도이를투자에활용하지못하면투자자에게는의미가없다.이책이실전투자자에게꼭필요한데이터만을다루고있다는것을명확하게보여주는장치라고할수있다.

이처럼이책은시장사이클에올라타는방법과오를지역을찾는방법,투자타이밍을잡고급매물을찾는방법까지투자를결심하고무엇을해야할지모를초보투자자는물론시장을보는눈을키우고싶은투자자들에게도좋은인사이트를제공할수있을것이다.