아무도 알려주지 않는 재개발 재건축 실무

아무도 알려주지 않는 재개발 재건축 실무

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Description
학교 공부와 달리 다양한 사회생활 혹은 직장생활에 필요한 실무지식은 누군가의 시행착오를 토대로 공부하는 것이 가장 빨리 배우는 방법이라 생각된다. 그런 면에서 재개발 재건축 정비사업의 실무 현장에서 일어나는 다양한 일들에 대한 법률적 하자를 다툰 결과물인 판례나 실무자들이 궁금해하는 부분을 행정기관에 해석요청하여 얻은 질의회신 자료는 매우 중요한 공부거리이다.

이 책에서는 저자가 20여 년간 정비사업 현장 일선에서 행정용역업체(정비사업전문관리업자 - 일명 ‘정비업체’) 임직원으로 종사해 오며 쌓아 온 풍부한 실무경험을 바탕으로 꼭 숙지해야 할 판례와 질의회신, 관련 법률을 엄선하여 쟁점을 정리해 보고 실무자가 챙겨야 할 사항을 정리하여 처음 실무를 접하는 이들이나 아직 경험이 많지 않은 초심자들 그리고 정비사업에 관심 많은 일반인들이 보다 쉽게 정비사업 시작부터 사업이 완료될 때까지의 긴 여정 동안 일어날 수 있는 다양한 실무 이슈를 간접적으로나마 경험해 볼 수 있게 하였다.
저자

이근호

공인중개사
건설지원특급기술자(한국건설기술인협회)
연세대학교행정대학원석사과정재학중
(현)(주)고스트스튜디오드라마제작(재건축관련)자문
(현)(주)피닉스CMC수도권지사지사장
(현)(주)하우징파트너스대표이사

저자는2005년재개발·재건축업계에첫발을디딘후추진준비위원회구성부터추진위원회설립,조합설립,사업시행계획수립,관리처분계획수립,이전고시,조합해산·청산에이르는모든과정을수차례반복경험하며풍부한실무경험을쌓아온바있으며그간의경험을토대로(주)하우징파트너스를운영하며수도권일대다수의정비사업현장실무를챙기고있다.

목차

들어가는글
일러두기
실무자가기본적으로체크해두어야할재개발·재건축관련법률,행정지침등
실무자가꼭알아야할정비사업관련법률주요내용

Part1.추진위원회운영

추진위원장연임총회는반드시임기만료전에개최해야하는가?
추진위원장의임기만료시반드시선출방식으로총회를진행해야하는가?
임기가만료된추진위원장은창립총회를개최할수있을까?
추진위원장도조합장처럼사업구역내에서계속거주하고있어야하나?
추진위원회구성전단계에서도추진위원선정에관한사항을반드시토지등소유자에게알려야하나?
정족수가부족한추진위원회에서행한의결은효력이있을까?
조합설립동의를위한추정분담금은어느정도수준으로제시하여야하나?
추진위원회가무효라면,조합도자동으로무효가될까?
소송으로조합이취소되면추진위원회가살아날까?
추진위원이창립총회를위한선거관리위원이될수있을까?

Part2.조합운영

1.조합원자격논란

무허가건축물소유자의조합원자격은?
구분소유상가의조합설립동의서징구시유의할사항은?
하나의물건은공유로,또하나의물건은단독으로소유하고있을경우대표자를선정하는방법에따라조합원수가달라지나?
조합설립당시의다물권자로부터소유권을이전받은자의조합원자격은?분양권은?
조합설립당시1세대가여러물건을소유하다조합설립후그중일부를매매한다면조합원자격은?
국가와부동산물건을공유하고있는조합원의총회의결권행사방법은?
국가나지방자치단체가소유하고있는토지등에대한동의서징구방법은?
여러명의공유에속하는토지의공유자중일부가소재불명인경우동의서징구방법은?
총회개최시국·공유재산의관리청도조합원수에포함시켜야하나?
조합설립당시시부모와며느리가각각주택을소유하다분가했을경우조합원자격은?
조합원상당수가분양신청을하지않은상태에서사업시행계획을폐지한다면조합원지위가회복될까?
투기과열지구내재건축사업에서조합설립후공유자중일부가소유권을매매하였을경우나머지공유자의조합원자격은?
재건축조합설립에미동의한다물권자가조합설립인가후일부물권을매각하고조합설립동의를할경우의조합원자격은?
자신의부동산을팔고또다른부동산을매수하는과정에서일시적으로2주택자가될경우조합원지위는?
신발생무허가건축물도손실보상대상이될수있을까?

2.각종회의와관련된논란

임원연임총회는반드시선거관리위원회를구성해야하는가?
조합설립을위한창립총회에서조합임원선임이부결될경우해결방안은?
시공사계약해지를위한총회도조합원과반수가참석해야할까?
임원선거에있어OS(홍보요원)을활용한서면결의서징구문제없나?
도장날인이없는서면결의서를유효하다고인정해야할까?
운영비및사업비예산심의를위한총회도직접참석20%의결요건이필요한가?
서면결의서제출한조합원이총회당일현장에참석하기는하지만,투표권을행사하지않을경우직접참석자로봐야할까?
법정대의원수에미달되는대의원회에서이루어진결의의효력은?
대의원정족수가부족한경우임원선출을위한선거관리위원회구성은어떻게해야할까?
법원에서선임한조합장직무대행자가소집할수있는총회의안건에제한이있나?
시공사와의계약방식을지분제에서도급제로변경할경우총회의의결요건은?
총회당일접수된위임장에인감증명서가누락된경우참석및의결권을인정해야할까?
임원해임을위한총회개최시총회비용집행을위한안건도의결할수있을까?
집행부해임을위한총회가파악될경우같은날조합에서총회를개최하여방해할수있을까?
서면결의서제출자에게총회참석수당을지급하는것은가능할까?
총회의직접참석은반드시본인만가능한가?
사정상이사회나대의원회를거치지않고총회를개최했을경우그효력은?
총회날짜가연기될경우기존에징구된서면결의서는재사용할수있을까?
총회장에서는일부임원이참석자과반수표미달로부결되었다고발표하였다가총회이후정정했을경우효력은?
찬성자수에조합원자격이없는자가포함된총회의결의효력은?
임원선출시임원명단전체에대한찬/반을묻는방법으로투표용지를만들수있을까?
정부의방역정책등으로인해미니버스여러대에나눠조합원이참석한후실시간중계방식으로총회를진행했을경우효력은?
서로뜻이맞지않아계약해지를위해총회결의를했음에도인정될수없다?
서면결의서는꼭종이로만제출해야할까?전자투표방법은?
서면결의서철회언제까지가능할까?
부득이한사정으로갑자기총회장소를변경해야한다면어떻게해야할까?
서면결의서철회에대한재철회는인정될수있을까?
서면결의서에신분증까지첨부해야한다?

3.협력업체선정과관련된논란

정비업체는추진위원회에서한번,조합에서다시한번두번선정해야한다?
추진위원장또는사업시행자가금융회사등과체결하는대출계약은반드시일반경쟁입찰절차를진행해야하는가?
현금청산협의과정에서토지등소유자가추천하는감정평가사도총회의의결이필요한가?
추진위원회의업무대행정비사업전문관리업자가등록취소등의처분을받을경우조치해야할사항은?
소규모주택정비사업의정비사업전문관리업자는지명경쟁으로선정가능한가?
협력업체선정시추정가격에는부가가치세가포함될까?
지장물철거공사는반드시시공사와의계약에포함시켜야할까?
추진위단계에서선정한정비사업전문관리업자는조합에승계될수있을까?

4.비대위의단골메뉴정보공개

정보공개,열람·복사대상자료관련규정및판례(종합)
개인정보보호법등을들어조합원의전화번호를공개하지않을수있는가?
각종회의의녹음자료를공개요청할경우대응방안은?
속기록,자금수지보고서는반드시공개해야할까?
현금청산자의감정평가금액을청산자본인이아닌제3자에게공개하여야하는지여부
조합원지위를상실한자가정보공개요청을할경우이에응해야하나?
사용목적을기재하지않은정보공개청구에응해야할까?
조합원별신축건물동호수배정결과는정보공개대상이될까?

5.조합정관관련논란

조합정관변경시경미한변경사항의효력발생시기는?
의결요건이상이한다수의정관규정을개정하기위한총회에서일부조항에관하여변경에필요한의결정족수를채우지못할경우해당내용을제외한나머지만가결된것으로인정할수있는가?
총회소집통지는반드시등기우편으로발송해야할까?우체국택배를이용하는방법은?
조합설립동의서에포함된‘조합정관’의내용을창립총회에서변경할수있을까?
같은날총회에서앞선안건으로정관개정을의결하고이어지는안건에서정관개정을전제로한안건을논의할수있을까?개정된정관의효력발생시기는?

6.임원선출·해임을둘러싼논란

임원선출을위해서는반드시등기우편으로입후보등록공고등을하여야한다?
임원이사퇴서를제출할경우효력발생시기는?
지방의회의원의경우조합장이나추진위원장겸직이가능할까?
사업이종료되어청산단계에있는사업장의청산인의경우겸직제한에해당할까?
다물권자인조합의임원이보유물건중일부를매각할경우임원의자격은?
A조합의임원이B조합의임원으로입후보하고자할경우A조합임원에대한사퇴시점은?
임원해임을위한총회에서소명기회는반드시부여해야하나?
임원해임을위해서는반드시타당한해임사유가있어야하나?
임원해임이후마주하게될현실,건조물침입죄
조합장은두곳에서거주할수있을까?

7.그밖의논란거리

만약재개발·재건축사업추진과정에서누군가가우편물을회수하고다닌다면대응방안은?
조합이취소되면조합이사용한사업비는조합설립에동의한자들이부담해야한다?
협력업체와계약을완료한경우계약금지급은바로해야하는가?
각종인허가진행시의공람기간에토,일요일을포함해도무방할까?
공람기간에포함된토요일,공휴일에공람을실시해야하는지여부?
기존조합원이조합해산에대한동의를한후제3자에게매각하였을때조합해산동의는유효할까?
조합장의퇴직금은근로기준법등에의해당연히지급하여야하는가?
큰평형에만해당되는부가가치세를왜조합원모두가부담해야하나?
조합장을상대로제기된소송의변호사비는조합장이내야한다?
추진위원장의급여,보수규정없이는소송으로도받을수없다?
서울시표준선거관리규정에서위임한범위를벗어나서선거관리규정을정했을경우효력은?

Part3.인허가진행단계

1.정비계획수립

여러가지정비계획의경미한변경요건중어느하나만해당될경우인허가진행방법은?
관련부서협의의견에따른정비계획변경은경미한변경일까?
전소유자의정비계획입안제안동의서는승계될수있을까?
조합원소유토지의일부만정비구역에포함될경우나머지땅에대한보상은어떻게해야하나?
정비구역의면적을기존면적대비10%이내로증가시킬경우조합설립변경을위해동의서징구가필요할까?
빌라로만구성된단지에서가로주택정비사업을진행할수있을까?

2.사업시행계획수립

건축심의및사업시행계획수립을위해선정해야하는협력업체
가로주택정비사업의건축심의를위한총회시사업비가늘어날것으로예상될경우대처방안은?
계단실과같은주거공용면적일부를변경할경우에도반드시총회를개최해야하는가?
입주자모집공고후사업시행계획변경시입주예정자에게도통지해야할까?
사업구역과무관한기부채납을강요하는사업시행인가조건,해결방안은?
매도청구소송의타이밍을놓쳤을경우의해결방법은?
사업시행계획인가시수용·사용명세는반드시고시해야할까?
사업구역밖에도로나공원을만들어기부채납하라는인허가조건,무조건수용해야할까?
사업시행계획수립시중앙토지수용위원회협의가필요하다?

3.관리처분계획수립

조합이임대아파트에대한취득세를내야할까?
현금청산자에게정비사업비를공제하기위한방법은?
동일인이하나의물건은다른사람과공유로,그리고또다른물건을단독으로소유하고있을경우의분양권은?
분양신청통지를못받았다며분양대상자지위를인정해줄것을요청하는민원에대한대처방안은?
사업시행계획이변경되면반드시분양신청공고를다시해야하나?
분양신청을하지않은자의조합원자격상실시점은?
종교단체에대한관리처분계획은어떻게수립해야할까?
2주택자의경우하나는분양권을받고나머지하나는현금청산을받을수있나?
평형변경절차진행시분양신청철회가가능할까?
분양신청접수기간의연장은반드시이어서만가능한가?
관리처분계획수립을위한총회개최전에조합원전체의분양예정자산추산액및종전자산가격을통지해야할까?
투기과열지구내소규모재건축도재당첨제한에해당될까?
사업시행계획이변경되면종전자산평가는다시하는게좋을까?
상가에대한구체적인분양계획을포함하지않은관리처분계획의효력은?
사업일정이촉박하다는이유등으로공사비의검증을받지않고수립한관리처분계획의효력은?

4.이주단계의논란거리

재개발사업구역내현금청산자및세입자에대한각종손실보상규정

(1)주거이전비

재개발사업구역내현금청산자에대한주거이전비산출시가구원수적용기준은?
정비계획수립을위한공람공고일

출판사 서평

아무도알려주지않고숨기고싶은실무노하우

부동산은‘부동’이라는말이무색할정도로실시간으로변하고새로운것이개발된다.실무로접하는사람들은이러한시장변동성으로인해매번새로운답을찾아야한다.그럴때필요한것이‘경험’이고‘노하우’라고말하고싶다.경험과노하우는누가알려주지않는다.알려준다하더라도10년이상진행되는재개발·재건축사업을처음부터끝까지경험하기란쉽지않다.그렇다면어떻게해야하는가.

“정비사업의실무를담당하다보면수시로관련법률과질의회신자료등을검토하고이를토대로일상의업무를수행하게되지만,전체적인관점에서정리해보는시간을가지는것은쉽지않다.이에정비사업실무자라면반드시숙지해야할핵심내용을정리하여정비사업관련법률의큰줄기와흐름,그리고핵심내용을이해하는데도움을주고자하였으며실무과정에서자주헷갈리는각종회의의소집절차와의결요건,각종협력업체선정기준,공유자의조합원수산정기준등에대한표를정리하여실무에활용할수있도록하였다.”

이책의저자는20여년의실무경험을바탕으로실무자들이알아야할질의회신,판례등을네파트로나누어설명해주고있다.“Part1.추진위원회,Part2.조합,Part3.인허가,Part4.공사·분양·입주”실무자가꼭알아야할사항들을질의회신의형태로찾아보기쉽게정리해주었다.실무자나재개발·재건축에관심이있는사람이라면목차의키워드만보고도필요한정보를찾을수있을것이다.