정비사업(재건축·재개발) 업무매뉴얼 제1권

임산호

저자:임산호
롯데건설주택사업팀에서다년간근무하면서재건축·재개발사업은물론,자체개발사업,지역조합사업,도급사업등부동산개발과관련된다양한분야에서경험을쌓았으며,이후재건축·재개발전문관리회사인정비사업전문관리업체에서약21년간계속하여정비사업을관리해왔다.그외에도분양가산정,사업성분석,사업타당성검토,상가MD계획수립,공사계약지원업무,각종홍보기획,마스터플랜작성,관리처분계획검토,업무매뉴얼기획등관련된다양한전문분야에서활약하였고,관련된다양한연구활동도해오면서정비사업의토탈컨설턴트의길을꾸준히걸어오고있다.
재건축·재개발현장관리지역은서울은물론,경기,부산,광주,대구,울산,마산등전국사업장을관리하면서각지역의특성들을경험하였고,거쳐간사업장수만수십여개에달한다.

머리말

제1편총론
1.제작목적
2.업무매뉴얼작성방향
2.1건설사업관리(CM)업무지침등활용
2.2정비사업관련업무매뉴얼등활용
2.3업무매뉴얼활용의지속성확보
3.업무매뉴얼의구성
4.용어정리
16개의용어정리

제2편공통업무
1.사업관리일반
1.1과업착수준비및업무수행계획서작성·운영
(1)과업착수신고서작성
(2)업무수행계획서작성
1.2정비사업관리절차서작성·운영
(1)업무절차서작성
(2)업무매트릭스작성사례
1.3작업분류체계및사업번호체계수립
(1)작업분류체계수립
(2)문서분류번호체계수립
(3)자료분류번호체계수립
1.4문서관리체계수립
(1)문서의기능(행정업무운영편람참조)
(2)문서의종류
(3)문서의접수
(4)문서의송부
(5)문서의보관
(6)문서의색인
(7)문서의보안관리
(8)문서(보고서)작성기준(사례:행정업무운영편람)
1.5자료관리체계수립
(1)자료분류기준작성
(2)자료의관리번호부여
(3)자료의색인
(4)자료의보관/보유
(5)자료의열람/대출
(6)자료의이관
(7)자료의폐기
1.6정비사업종합관리시스템운영및정보관리방안수립
(1)정비사업관리정보시스템구축및운영준비
(2)정비사업관리정보시시템구축방향설정
(3)서울시정비사업관리정보시스템운영항목사례
(4)부산시정비사업관리정보시스템운영항목사례
(5)정비사업관리정보시스템운용
1.7각종회의지원
(1)주요회의의유형
(2)회의개최를위한업무절차
(3)업무조정회의주관
(4)시공관련회의주관
1.8클레임사전분석
(1)클레임주요원인
(2)클레임예방
(3)클레임준비및사전평가
(4)클레임청구
(5)클레임검토
(6)회의,협의,수락
(7)중재,조정,소송
1.9조합의상시업무
(1)일일업무일지작성
(2)협력사회의주관
(3)정보공개관련안내통지문발송
(4)정보공개의무이행
(5)조합이사회·대의원회개최및녹취또는영상기록등
(6)홈페이지및게시판운영·관리
(7)조합원명부관리및조합원변경신고
(8)소식지발생
(9)문서관리
1.10정비사업관리보고
(1)보고서제출및보고간격협의
(2)보고의유형및주요내용
2.협력사선정및계약관리
2.1협력사선정및계약업무지원내용
(1)용역발주준비
(2)용역발주심의
(3)계약방법분석및결정
(4)낙찰자선정방법결정
2.2정비사업계약업무처리기준
(1)일반계약처리기준
(2)전자입찰계약처리기준
(3)시공자선정기준
2.3입찰준비
(1)사전검토
(2)선정분야의추정가격검토
(3)입찰관련제반서류준비
2.4입찰공고및현장설명
(1)입찰공고
(2)현장설명회
2.5입찰서접수,개찰
(1)입찰서접수
(2)개찰·개봉,입찰의무효
2.6심사및평가
(1)적격심사
(2)평가를위한실무
(3)수의계약
2.7재입찰공고및재입찰
2.8계약체결
(1)낙찰자면담및낙찰
(2)낙찰자결정통지
(3)계약문서의검토
(4)계약체결
(5)계약의이행보증
3.협력사분야해설
3.1정비사업의추진단계및단계별필요협력업체
(1)정비사업추진단계
(2)사업시행단계에서의시기별필요협력업체
(3)관리처분단계에서의시기별필요협력업체
3.2협력업체분야별개요및주요업무내용
(1)정비사업전문관리업자
(2)설계자
(3)도시계획업체
(4)경관심의업체
(5)교통영향평가업체
(6)소방성능위주설계
(7)측량
(8)문화재지표조사
(9)교육환경영향평가
(10)환경영향평가
(11)재해영향평가
(12)지하안전영향평가
(13)흙막이설계및흙막이계측관리분석
(14)지장물조사
(15)정비기반시설설계및공사비산정
(16)친환경인증등
(17)석면조사및측정
(18)세입자조사
(19)물건및영업권조사
(20)풍동실험
(21)임대주택매각검토
(22)범죄예방대책수립및범죄예방
(23)분양가적정성검토
(24)감정평가
(25)이주관리
(26)수용재결
(27)지장물이설공사(지장물철거·폐쇄·처리)
(28)정비기반시설공사
(29)감리분야
(30)미술장식품
(31)기타-상가MD계획수립
4.사업비관리
4.1사업타당성조사및기본계획검토
(1)목표설정
(2)입지분석검토
(3)시장성분석검토
(4)부동산정책변화분석
(5)개략적인사업성분석및예산수립검토
(6)사업성분석및기본계획적정성검토
(7)총사업비집행계획수립및지원목표설정
4.2총사업비산정및검토
(1)정비사업비항목검토
(2)예산검증및예산통제업무지원
(3)사업비관리계획수립
4.3사업비추세분석
(1)기본사업비설정
(2)사업비추세인식
(3)기본사업비조정
(4)변경과정의문서화
(5)사업완료시의총사업비예측
4.4기성계획수립및관리
(1)기성지불계획사전협의
(2)기성검사원접수및기성검사
(3)기성검사자지정요청
(4)기성검사결과보고및기성지불
4.5설계변경,물가변동등에따른계약금액조정검토
(1)설계변경에따른계약금액조정검토
(2)물가변동에따른계약금액조정검토
4.6사업비보고서관리
(1)사업비보고서자료수집
(2)수집자료분석
(3)사업비보고서작성
(4)사업비보고서종류및보고시기
(5)사업비보고서의수정및추가
5.일정관리
5.1일정관리기준설정
(1)목표설정
(2)일정관리체계수립
(3)일정관리체계운영지침수립
(4)일정관리관련책임규정수립
5.2사업추진기본일정표작성
(1)일정관련자료수집
(2)일정표작성기준설정
(3)사업추진일정표작성
(4)일정표운영계획수립
(5)일정표검토
(6)일정표확정
(7)일정표배부
(8)일정표개정
5.3사업추진단계별협력사선정일정관리
(1)협력사선정계획수립
(2)계약일정검토
(3)협력사계약일정관리
(4)정비사업사업추진단계별필요협력업체분야검토
5.4설계일정관리
(1)정비사업의인허가절차검토
(2)설계자선정시일정계획검토
(3)분야별세부일정표작성지도
(4)설계자일정표검토
(5)설계자일정표확정및배부
(6)설계자세부일정표운영
(7)설계일정주요관리지침
5.5분야별·인허가별세부일정표검토·운영
(1)세부분야검토
(2)분야별세부일정표작성기준설정
(3)분야별세부일정표운영
(4)분야별세부일정표사례
5.6일정지연만회대책검토및수립
(1)일정만회대책수립기준설정
(2)일정진척도검토
(3)지연만회대책지시
(4)대책수립
(5)일정만회대책이행상태점검
(6)분야별세부일정표변경검토·승인
(7)검토의견서작성
5.7공사기간검토
(1)건설공사공정예정표검토
(2)공사기간산정검토
(3)사업기본일정표구체화
(4)공사기간연장검토
5.8공사일정관리
(1)공정회의주관
(2)공사일정관리
(3)월간및주간공사일정회의주관
(4)주간공사일정회의
(5)월간공사일정회의
6.설계관리
6.1설계지침서및설계도서작성기준수립
(1)설계기준설정및문서화
(2)설계지침서의일반적인내용
(3)설계지침서의관리
(4)설계도서작성기준의준비
(5)설계도서작성기준의수립
6.2기본설계관리
(1)업무수행지침
(2)과업수행계획서검토
(3)기본설계조정및연계성검토
(4)기본설계성과검토
(5)기본설계도서승인절차
(6)기본설계타당성및경제성검토
(7)기본설계인허가지원
(8)기본설계기술자문회의운영및지원
(9)기본설계기성지불계획수립및지원
6.3실시설계관리
(1)실시설계일반관리
(2)과업수행계획서검토
(3)실시설계조정및연계성검토
(4)실시설계경제성검토
(5)실시설계성과검토
(6)실시설계도서승인절차
(7)실시설계기성계획수립및기성검사
(8)실시설계기술자문회의운영및지원
6.4시공단계에서의설계관리
(1)설계도서관리
(2)설계질의및회신업무
(3)설계변경관리

제3편시공자선정및계약
1.총칙
1.1과업개요
1.2용어정의
(1)건설업자등
(2)조합
(3)전자조달시스템
(4)설계도서
(5)물량내역서
(6)산출내역서
(7)공사비총괄내역서
(8)대안설계
(9)검증기관
(10)전문기관
(11)발주자
(12)입찰자
(13)낙찰자
(14)예정가격
1.3정비사업계약업무처리기준
(1)입찰의방법
(2)지명경쟁에의한입찰
(3)입찰공고등
(4)입찰공고등의내용및준수사항
(5)건설업자등의금품등제공금지등
(6)현장설명회
(7)입찰서의접수및개봉
(8)대의원회의의결
(9)건설업자등의홍보
(10)건설업자등의선정을위한총회의의결등
(11)계약의체결및계약사항의관리
1.4시공자선정시기변천사(서울시기준)
2.시공자선정절차
2.1발주준비
(1)설계도서의작성등
(2)총액입찰,내역입찰등검토
(3)공사원가자문,예정가격검토등
(4)대안설계제안적용검토
(5)선정계획검토
2.2입찰공고등
(1)입찰공고문작성지원
(2)입찰공고
(3)대안설계제안시검토사항
(4)입찰참가자격제한,입찰무효등
2.3현장설명회개최
(1)현장설명회자료반영내용
(2)내역입찰에대한설명
(3)현장설명회실시
(4)입찰참여의향서작성·제출및접수증교부등
2.4입찰제안서의접수및개봉
(1)정비사업계약업무처리기준제22조등준용
(2)입찰제안서접수
(3)입찰제안서개봉
2.5입찰제안서비교표작성
2.6대의원회개최·의결,건설업자등의홍보,부정행위단속등
(1)대의원회개최·의결
(