성공공인중개사 필수 중개실무 정복과정

정삼교

출간작으로『성공공인중개사필수중개실무정복과정』등이있다.

《성공공인중개사필수중개실무정복과정》출간에즈음하여…

1.부동산중개사무소개설
가.비전
나.입지
다.개설등록준비(검토)요소

2.부동산중개사무소(임대차)권리금계약
가.추진절차
나.특약(서)내용
다.권리금의세무처리

3.‌부동산중개사무소사업자등록유형별중개보수에대한부가가치세처리및현금영수증의무발급
가.간이과세자와일반과세자의중개보수에대한부가가치세처리
나.현금영수증의무발급

4.부동산중개사무소운영/근무시준수예절
가.전화응대예절
나.차응대예절
다.명함예절
라.자동차탑승예절
마.악수예절

5.부동산중개사무소물건접수/관리
가.물건입수경로
나.물건입수방법
다.물건관리방법
라.물건보안
마.시세상담및제공

6.부동산중개사무소고객확보채널및방안
가.고객의종류(부동산중개사무소고객기본NETWORK)
나.고객확보채널
다.(대외)고객확보방안

7.부동산중개사무소상담요령및현장임장활동
가.일반(특히지양해야할내용)
나.고객유형별상담요령(상담및계약유도가곤란한3유형중심)
다.진성고객
라.현장임장활동(유의사항)

8.부동산중개사무소광고관리(중개대상물표시 · 광고포함)
가.부동산광고의딜레마
나.부동산광고공간의홍수속에나의선택은?
다.부동산광고의경쟁심화및지출과다
라.ON-OFF라인광고의조화추구및부동산상품별/광고매체별선택과집중
마.거짓/과장광고(허위/미끼매물)근절
바.특급,급매물건은광고를내지않는다는속설에대하여…
사.중개대상물표시 · 광고규정(제)(공인중개사법제18조의2)
아.한방(매물관리)
자.부당한중개대상물표시 · 광고행위의유형및기준

9.부동산중개사무소계약유도/성사포인트
가.일반적유의사항
나.가계약에대하여~
다.매매/임대차계약내용DATA관리및활용

10.대출용계약서작성및계약서대서(代書)
가.대출용계약서작성시문제점
나.계약서대서(代書)의문제점

11.임대차계약연장(갱신)계약서작성
가.보증금증액되는연장(갱신)계약서작성관련유의사항
나.주택임대차보호법(제6조,제6조의2,제6조의3)계약갱신요구권과관련하여~~
다.계약기간중보증금을월차임으로전환시산정률의제한
라.전(월)세보증금이증액되는경우전(월)세보증금보호대책
마.‌‘부동산거래신고등에관한법률’시행령개정주요내용(요약)
→주택임대차계약신고제(2021.6.1.시행)
바.‌“상생임대인양도소득세비과세특례”
(2021.12.20.2022년경제정책방향발표)주요내용(요약)

12.역전세특례반환보증(2023.7.27.시행)
가.역전세특례반환보증이란?
나.역전세반환대출이란?
다.역전세반환대출절차

13.기명,날인과서명,날인의차이및문제점/유의사항
가.기명,날인과서명,날인의차이
나.공인중개사법규정
다.계약당사자(매도,매수인/임대,임차인)도서명및날인하여야하는가?
라.실무상현황및문제점(유의사항)

14.주택임대차/상가임대차보호법(주요내용요약)비교

15.전세보증금보호제도(확정일자,전세권등기,보장보험)비교
가.확정일자,전세권등기,전세보증보험비교
나.전세보증보험(전세보증금반환보증)상품비교

16.대항력,우선변제권,최우선변제권의개념및요건,효과

17.공시지가,기준시가,시가표준액개념및활용비교

18.주택임대사업자등록절차세제혜택및의무
가.주택임대사업자등록절차
나.주택임대사업자세제혜택(요약)
다.주택임대사업자의무
라.주택임대사업자임대보증금보증보험가입의무(2021.8.18.시행)

19.부동산계약서작성법
가.일반(개요)
나.계약서작성시주의사항
다.계약서작성법

20.부동산계약서특약사례모음
가.계약서특약의중요성
나.특약사례모음및해설

21.부동산중개사무소개인정보처리
가.개인정보수집 · 이용(*개인정보보호법제15조참조)
나.개인정보(제3자)제공(*개인정보보호법제17조참조)
다.계약서작성시개인정보수집및이용동의서징구(제3자제공동의)

22.‌부동산공부(등기부등본,토지이용계획확인서,건축물대장,토지대장)이해,활용법
가.등기부등본(등기사항전부증명서)
나.토지이용계획확인서
다.건축물대장
라.토지대장

23.중개대상물확인설명서작성법
가.중개대상물조사,확인
나.중개대상물확인설명서작성,교부
다.주거용건축물/비주거용건축물/토지중개대상물확인설명서작성법
라.중개대상물확인설명서작성관련유의사항(판례등)

24.부동산중개사무소정기지도/단속(중점점검사항)
가.지도/단속종류·
나.중점점검사항
다.행정(벌)조치유형
라.正道를걷는다면지도/단속을무서워할필요없다
마.부동산중개업소지도/단속권을협회로이양추진중!

25.행정처분(불복)절차및행정심판청구
가.영업정지와업무정지의용어(개념)와효과차이(일반적인차이~)
나.업무(영업)정지행정처분(불복)절차
다.결론

26.부동산실거래신고(2006.1.1.시행)제도
가.신고대상
나.신고대상제외
다.신고기한
라.신고기한산정
마.계약의무효,취소,해제등의확정일로부터30일내반드시계약해제신고要
바.부동산실거래신고신고처리
사.부동산실거래신고DATA의활용
아.전/월세임대차계약실거래신고시행(경과)
자.주택취득자금조달및입주계획서제출안내(*개업공인중개사를통한중개계약시)
차.‌토지취득자금조달및토지이용계획서제출안내(*2022.2.28.시행:부동산거래신고등에관한법률시행령및시행규칙개정)

27.토지거래계약허가
가.토지거래계약허가관련주요업무처리안내(*주의사항~)
나.‌토지거래계약허가를받지않아도되는도시지역내세부용도별토지면적기준하향조정(*부동산거래신고등에관한법률시행령제9조참조:2023.10.4.개정)

28.부동산대출중개및유의사항
가.KB부동산(KB국민은행부동산플랫폼)아파트시세기준
나.소유권이전등기와근저당권설정등기를각각진행
다.대출중개
라.대출상환후근저당권말소(감액)등기반드시요구(특약기재)및사후확인의무
마.대출유의사항

29.소속공인중개사&중개보조원고용/관리
가.정의(공인중개사법제2조)
나.현장실무상중개보조원업무범위구분혼선
다.고용/고용관계종료신고
라.고용후관리
마.교육
바.보수(수당)의지급
사.위탁계약서의작성(검토)

30.한국공인중개사협회에서진행중인교육과정이해및검토
가.한국공인중개사협회에서진행중인교육과정이해
나.검토

31.공동중개추진요령
가.현황
나.요령
다.분쟁해결

32.개업공인중개사등의“직접거래”금지
가.개업공인중개사등의“직접거래”금지
나.“직접거래”관련사례모음

33.중개사고예방대책[10대중대(빈번)사고사례중심]
가.등기부등본미확인으로인한사고
나.중개대상물확인설명서미작성또는소홀작성으로인한사고
다.대리권미확인으로인한사고
라.계약내용에대한책임특약으로인한사고
마.거래대금의타인계좌입금으로인한사고
바.소속공인중개사,중개보조원관리미비로인한사고
사.주민등록증(신분증)위조사기로인한사고
아.임대차계약으로인한사고
자.중개사무소관리미비로인한사고
차.신탁부동산물건에대한확인설명미흡으로인한사고

34.부동산중개사고업무보증제도설명및이해
가.의의
나.업무보증방법
다.공제금지급신청시제출서류
라.업무보증(공제가입)과관련해서주의및숙지하여야할내용
마.업무보증위반의제재
바.공제금지급실효성검토

35.중개보수(중개수수료)계산/수령(알쏭달쏭~)
가.부동산중개사무소매출(소득)노출
나.중개보수수령방법
다.중개보수계산방법
라.중개보수지급시기및요율
마.부가가치세지급관련
바.부동산중개및관련법상담료,컨설팅료현실화의문제
사.“운영상의묘수”

36.부동산중개업과관련된홈페이지안내

37.부록
1.전속중개계약서
2.일반중개계약서
3.표시광고의뢰확인서
4.계약갱신요구권행사여부확인서
5.주택임대차계약신고서
6.임대보증금보증미가입에대한임차인동의서
7.임대보증금일부보증에대한임차인동의서
8.위임장
9.표준임대차계약서
10.개인정보수집및이용동의서
11.중개대상물건자료요구사항-주거용
12.중개대상물건자료요구사항-비주거용
13.중개대상물건자료요구사항-토지용
14.임대차정보제공요청서
15.중개대상물확인 · 설명서(주거용)
16.중개대상물확인 · 설명서(비주거용)
17.중개대상물확인 · 설명서(토지)
18.부동산거래계약신고서
19.법인주택거래계약신고서
20.주택취득자금조달및입주계획서
21.토지취득자금조달및토지이용계획서
22.토지거래허가용부동산매매약정서
23.임대차정보제공요청서(상가)
24.미납국세등열람신청서
25.미납지방세등열람신청서
26.정비사업구역안설명고지확인서
27.신탁된부동산임대차계약시임차인의필요확인사항
28.전입세대확인서열람또는교부신청서
29.외국인체류확인서열람또는교부신청서

부동산중개사의필수실무지침서,실전에서바로써먹는실무노하우!

부동산시장은복잡하고변화무쌍하다.법률적이해와실무경험이없으면공인중개사로서살아남기어렵다.《성공공인중개사필수중개실무정복과정》은바로이실무의장벽을넘을수있도록돕는책이다.

책의구성은공인중개사가개업을준비하는과정에서반드시숙지해야할기본절차부터시작한다.부동산중개사무소의개설및운영,권리금계약,중개보수및세무처리,고객상담기법등실무에서직접마주하게되는다양한업무를세세하게다룬다.특히,계약서작성과중개대상물확인설명서의법적요건,실거래신고절차,임대차계약의유의사항등과같은세부적인법률적내용은중개사들이실수를방지하고안전한거래를성사시키는데필수적인정보들을제공한다.

이책의가장큰특징은저자의오랜현장경험이녹아있다는점이다.저자는23년간부동산중개업에종사하며수많은사례를직접경험하고연구해왔다.그과정에서부동산중개사들이흔히겪는실수를분석하고,이를예방할수있는구체적인방법을제시한다.예컨대,권리금계약시발생할수있는법적분쟁을방지하는특약사항을설명하거나,공동중개시중개보수배분문제로인한갈등을예방하는방안을제시하는등의실질적인조언이돋보인다.

이책은부동산중개실무를처음접하는초보공인중개사는물론,이미개업하여활동중인공인중개사들에게도유용한참고서가될것이다.부동산거래의복잡성과변동성을고려할때,현업에서신뢰받는중개사가되기위해서는실무적인역량을지속적으로향상시키는것이필수적이다.《성공공인중개사필수중개실무정복과정》은그러한역량을함양하는데있어든든한길잡이가될것이다.