한국 도시정비론

이용각

한양대학교도시공학사
서울대학교도시계획학석,박사
한양대학교도시공학과겸임교수
건국대학교부동산대학원겸임교수
대한국토학회노후계획도시정비위원회부위원장
한국주택학회주택정비연구위원회부위원장
한국부동산원추정분담금,공사비검증자문위원
(주)대우건설도시정비업무(23년),도시정비임원역임
현)(주)도시정비공사비분담금검증연구원원장

들어가며5

제1장도시의계획과관리
가.도시의개념과정의16
나.도시의구성요소19
1)인구20
2)토지와건축물20
3)행정적제도21
다.도시의LifeCycle22
1)도시계획22
2)도시개발26
3)도시관리27
4)도시정비28

제2장도시정비의개요
가.도시정비의개념34
1)일반적개념34
2)법률적개념35
3)경제적개념38
나.도시정비의연혁40
다.우리나라의도시정비연혁42
1)1910~1962(도시계획법제정이전)43
2)1962(도시계획법제정)~현재52

제3장도시정비의작동원리
가.작동원리61
1)정부중심형61
2)민간중심형64
3)혼합형(정부+민간)68
나.시기별작동원리72
1)합동재개발방식이전도시정비72
가)1912년경성시구개수예정계획노선
나)조선시가지계획령과토지구획정리사업
다)난민재정착사업(1950년대)
라)양성화사업(1960년대)
마)현지개량사업(1970년대초)
바)자력재개발방식(1973~1975)
사)차관재개발방식(1976~1981)
아)위탁재개발방식(1979~1982)
2)합동재개발방식이후도시정비95
가)합동재개발방식(1983~)
나)합동재개발사업세부시행지침(1984.1.24.)
다)주택개량재개발사업(합동재개발)예규
라)도시및주거환경정비법
다.도시정비작동을위한주체별기능과역할102

제4장비례율과사업성
가.비례율의개념108
1)비례율(AssetGrowthRate)108
2)종전가치(종전의토지및건축물의총가액)110
3)종후가치(사업완료후대지및건축물의총수입)114
4)사업비(총사업비)117
나.비례율의연혁118
1)렉스아디케스(LexAdickes)법119
2)감보법120
3)조선토지개량령120
4)조선시가지계획령123
5)1971년도시계획법개정124
6)주택개량재개발사업예규125
다.비례율의원리126
라.비례율의한계132
마.비례율의확장134
1)종전가치와종후가치의분해134
2)용적률변수의결합136
3)확장된비례율모델137
바.사업성(FinancialAnalysis)142
1)조합의비례율(사업성)분석143
2)건설회사(시공사)사업성분석149
3)조합과건설회사(시공사)의사업성관계150

제5장관리처분과입체환지
가.관리처분과입체환지의개념154
1)관리처분의개념154
2)입체환지의개념157
나.관리처분의연혁159
다.관리처분방식의변화161
라.관리처분과입체환지와의관계166
마.관리처분계획수립166
1)분양공고및분양신청167
2)관리처분계획수립변화와실제168
가)1971년도시계획법
나)1976년도시재개발법
다)도시및주거환경정비법
라)관리처분계획과비례율(분담금)
마)관리처분계획수립의실제

제6장도시정비와동의율
가.동의율의연혁189
나.주요단계별동의율195
다.수용·사용과매도청구202
라.동의율과비례율의관계205

제7장도시정비의종류와절차
가.도시정비사업의종류212
1)도시정비사업의분화212
2)정비사업의종류213
3)주요정비사업의종류217
가)재개발재건축사업
나)가로주택정비사업
다)노후계획도시정비사업
4)법률과다른이름의도시정비사업223
나.도시정비의절차224
1)계획단계225
가)기본방침
나)기본계획
다)실행계획
라)계획단계소요기간
2)시행단계247
가)토지등소유자
나)재원(resource)
다)사업시행자(사업시행주체)
라)조합의설립등
마)사업시행계획
바)처분계획
사)이주및철거
아)분양및착공
자)준공및조합해산
3)시행단계소요기간258
4)절차의중요성259

제8장도시정비의현상과미래
가.도시정비의현상262
1)공사비갈등262
2)소요기간의장기화265
3)초기투입비용266
4)조합원분양가설정268
5)노후계획도시통합정비269
나.도시정비의미래적관점273
1)공사비갈등의미래적관점273
2)소요기간의장기화미래적관점275
3)초기투입비용의미래적관점279
4)조합원분양가설정의미래적관점280
5)노후계획도시의통합정비의미래적관점282
다.한국의도시정비283

참고문헌(References)287
찾아보기291

『한국도시정비론』은복잡하게얽힌도시정비의구조를이론과실무의관점에서체계적으로풀어낸전문서이다.기본계획과정비계획의관계,동의율과비례율의설정,관리처분과입체환지의구조등도시정비의핵심쟁점을원리중심으로정리하여독자가전체흐름을입체적으로이해하도록돕는책이다.

저자이용각은20여년이상도시정비현장에서활동한실무경험과학문적연구를바탕으로,제도와사업성,이해관계자간갈등구조를균형있게설명한다.정부·조합·시공사의역할과기능을구분하고,각주체의관점에서사업성을분석함으로써이론이실제사업과정에서어떻게작동하는지를구체적으로제시한점이특징이다.실제로저자는한국최초로새로운비례율공식을만들어냈다.

특히비례율의연혁과확장모델,관리처분계획의변화과정,동의율과수용·매도청구의관계등은도시정비의작동원리를이해하는데핵심적인내용이다.공사비갈등,사업기간장기화,초기투입비용증가와같은최근의현안을미래적관점에서조망하며,노후계획도시통합정비등새로운흐름까지폭넓게다루고있다.

『한국도시정비론』은도시정비를처음접하는학생에게는입문의길잡이가되고,현장에서고민하는공무원과조합원,시공사실무자에게는실질적인판단의기준을제시하는지침서이다.복잡한제도와이해관계를하나의체계로엮어낸본서는한국도시정비의현재를진단하고미래를모색하는데필요한이론적토대를제공하는책이다.