가치를 선점하고 경매로 사라

김기욱

저자:김기욱
부동산전문로펌의실무현장에서4년간송무와경매실무를담당하며,권리분석부터낙찰,명도,집행에이르는전과정을몸소겪은실무전문가입니다.서점의화려한장밋빛환상에는성공사례만담고있으나,실제부동산투자세계의차가운한숨과치열한현장의민낯을목격하며,‘잃지않는투자의중요성’을체감해왔습니다.
저자는단순히이론에만밝은분석가가아닙니다.8년차실전투자자로서개인투자10여건을비롯해로펌회사소유물건30여건을직접운용·관리했습니다.여기에임대관리법인을통해거쳐간물건들까지더하면직접손을거친부동산만50개가넘으며,컨설팅과권리분석사례는그수를헤아리기어려울정도입니다.
법전속에박제된지식이아니라아파투,빌라,재개발,재건축,상가등다양한자산을넘나들며주거용부동산의투자원칙,수익형부동산의가치를제고하는법을연구해왔습니다.특히공유창고세일즈앤리스백전략이나플랫폼(33m2)을활용한단기임대수익화등변화하는시장에맞춘창의적인운용데이터를보유하고있습니다.
현재는서울성북구장위동에서재개발및경매전문중개법인을운영하고있습니다.이책을통해독자들이저자와같은시행착오를겪지않고,부동산이라는거대한파도위에서자신만의안전한수익지도를그릴수있기를진심으로바랍니다.

프롤로그4

Chapter1.잃지않는것이먼저다
법전은알려주지않는경매의보이지않는변수들
01.세상에서가장비싼점(.),0하나가부른보증금몰수의비극12
02.안팔리는물건의교묘한탈출구,‘만들어진경매’의함정15
03.법은당신의‘눈물’을닦아주지않는다
:경매에는미흡한‘하자담보책임’19
04.등기부에도,현황조사서에도없는‘심리적하자’의늪23
05.낙찰은돈이아니라‘잔금’으로완성된다
:대출불능의참사와대비책26
06.승자의저주,숫자가아닌‘욕망’을입찰한대가30
07.소나기를피하지못한기술자들
:기술보다강력한‘사이클’의힘33

Chapter2.실전권리분석
법전보다날카로운실전권리분석의기술
01.모든권리의운명을결정하는선,‘말소기준권리’38
02.임차인분석,보증금이라는‘부채’를살것인가
‘수익’을살것인가43
03.임차인의배당금,그금고의열쇠는낙찰자가쥐고있다
:명도확인서의실무46
04.HUG의대항력포기:경매시장의‘독’이‘득’으로변하는순간50
05.한지붕두임차인,대항력은‘각자’계산한다53
06.‘특수물건’이라는양날의검57

Chapter3.정확한시세조사
성공적인투자를위한가치분석프로세스
01.도구가속도를결정한다:검색은‘아실’,분석은‘유료사이트’66
02.아파트시세조사:숫자에속지않고진짜가치를읽는법69
03.빌라시세조사의정석:한지점이아닌‘범위’로설계하라74
04.지식산업센터시세조사의정석82
05.재개발시세조사
:규제의틈새에서초기재개발을줍는법(창신9구역)87
06.신도시급택지개발지구시세조사:평택화양지구91
07.토지시세조사의기초:개별성에속지말고‘용도’를읽어라95
08.용도지역너머의함정:절대개발불가능구역98
09.역사문화환경보존지역:고도의전문성이요구되는영역103

Chapter4.명도
실패없는명도전략
01.협의와법적절차는동시에:변심을방어하는투트랙전략106
02.명도비의산정기준:협상의상한선을정하라110
03.관리비채권의소멸시효:낙찰자가지불해야할진짜비용114
04.내용증명샘플:종이한장에담긴협상의기술120
05.6개월의미소뒤에숨겨진함정:집행불능사례127
06.공매시에는명도소송및가처분:인도명령없는싸움법133

Chapter5.운용
가치를높이고리스크를관리하는기술
01.단기임대와플랫폼(33m2)을활용한현금흐름창출의진상138
02.‘33m2’플랫폼모델:초단기운영의묘미140
03.낮은보증금의역설:수익률에가려진임차인리스크의민낯142
04.플랫폼단기임대의실전:33m2와인테리어수요의발견145
05.법보다주먹이가깝다는착각
:단전·단수가부르는형사처벌의덫148
06.가처분집행과야반도주의현장151
07.명도소송부터추심까지의절차158

Chapter6.실전수익사례
이론을넘어숫자로말하는리얼케이스스터디
01.남양주첫투자의기록:안전마진과시간의확신168
02.비즈니스로부동산의가치를결정하는상가투자전략172
03.지역과상품의위계를활용한부평재개발투자사례176
04.하락장이후의중급지순환매전략:광명뉴타운분양권투자180
05.작은수익과뼈아픈교훈:단기투자의함정과부동산의본질184

Chapter7.싸게사는기술보다중요한본질의힘
경매라는방법보다중요한부동산의가치
01.유동성의힘:가격이오르는것이아니라돈이흔해지는것이다190
02.공급물량으로보는아파트사이클200
03.상승장에서의아파트시장낙수효과:유동성이흐르는지도205
04.연식별낙수효과와‘20년차’구축의딜레마209
05.욕심을줄여야보이는경매의진짜무기들213
06.특수물건의탈을쓴‘일반물건’217
07.숫자로증명하는대한민국부동산의위치220
08.대한민국집값버블론의함정:PIR지수가말해주지않는진실225
09.수익형부동산:사이클흐름과가치를읽는법230
10.임대료의두얼굴:명목과실질의함정233
11.수익형부동산의심장,금리와요구수익률의메커니즘238
12.프로들의무기:글로벌리포트와투자전략활용법243
13.노후빌딩투자,시행사의시선으로보라247
14.사야하는부동산과사지말아야할부동산251
15.AI시대,부동산의가치는어떻게변하는가?256

부동산경매는싸게사는기술이아니라잃지않는원칙에서시작된다.『가치를선점하고경매로사라』는부동산전문로펌에서4년간실무를담당하고,50여건이넘는물건을직접운용한저자김기욱의경험을바탕으로경매시장의화려한성공담뒤에감춰진현실과위험을생생하게풀어낸책이다.권리분석과낙찰에만집중하는기존경매서의한계를넘어,실제투자자가반드시마주하게되는리스크와운용전략까지아우른다.

이책은말소기준권리와임차인분석같은핵심권리분석부터명도협상,관리비문제,대출리스크,심리적하자,특수물건분석등현장에서축적한실전노하우를구체적인사례와함께전달한다.특히법률과투자,실무가유기적으로연결된구성은초보투자자는물론경험있는투자자에게도새로운통찰을제공한다.

또한경매를단순히낙찰의기술이아니라자산의가치를발견하고수익으로연결하는과정으로바라본다.시세조사방법과재개발·상가·토지투자분석,단기임대플랫폼활용법,실제수익사례등을통해변화하는시장속에서가치를선점하는방법을제시한다.

AI시대와인구구조변화,금리와유동성,부동산사이클까지폭넓게조망하는이책은단순한경매입문서를넘어부동산투자전반을관통하는전략서라할수있다.눈앞의낙찰보다미래의가치를읽는안목을키우고싶은독자에게가장든든한길잡이가되어줄것이다.