처음부터 배우는 부동산 경매투자 (낙찰부터 매도까지 6개월 단기 수익 필승 플랜)

엠제이(장재호)

우리나라에현존하는부동산투자자중가장많이부동산을낙찰받고매도한투자자로알려져있다.그는15년동안부동산경매를통해무려35,000번입찰해3,000개이상의물건을낙찰받아매도하며지속적인수익을내왔다.거기서멈추지않고지금도매월50건이상의입찰을하며,10건이상의낙찰과매도수익을내고있다.또운영중인엠제이경매스쿨회원들에게그기술을전수하며꾸준히경매투자를돕고있다.

경매의목적을낙찰에두고오로지많은부동산을보유하는것에만집중하는것은결코‘투자’가아니다.진짜경매투자를하고싶다면소비자가원하는상품을골라저가에매수한후적정가에판매하여빠른수익을내는데중점을두어야한다.진짜돈버는경매투자를하고싶다면그만의노하우를배워경매투자시장에서안전하고지속적인수익을창출하기바란다.

프롤로그
경매15년3,000건낙찰후얻은5가지투자원칙

〈PARTⅠ〉돈되는경매물건을찾아라!
----------------------------------------------
1장왕초보경매물건기본조사
----------------------------------------------
01경매입찰전꼭알아야할4가지투자조건
02숲과나무를함께보는경매물건기본조사
03부동산가격조사와경매물건내부조사
04검색의시작은물건의단점을찾는것


----------------------------------------------
2장경매사이트에서좋은물건찾기
----------------------------------------------
05초보자라면꼭알아야할경매사이트활용법
06아파트단기투자경매물건검색요령
07빌라,주택,오피스텔경매물건검색요령
08미납물건!재매각경매물건검색요령


----------------------------------------------
3장리스크줄이는물건별현장답사팁
----------------------------------------------
09전문가가알려주는실전현장답사요령
10현장에답이있다!나홀로아파트의현장답사
11조망과채광은기본!빌라의현장답사
12수익률대박!단독주택의현장답사
13함정에빠지지않는상가의현장답사


〈PARTⅡ〉최저가입찰부터권리분석,개운한명도까지!
----------------------------------------------
4장입찰부터낙찰까지한눈에파악하는경매절차
----------------------------------------------
14그림으로보는경매절차
15첫입찰부터기쁨의낙찰까지
16입찰자의시간낭비막는변경,취하,기각체크하기


----------------------------------------------
5장5분이면충분한실전경매권리분석
----------------------------------------------
17한눈에보는등기사항전부증명서
18임차인의권리어디까지책임져야할까
19순위와상관없이무조건먼저!최우선변제권
20소멸되는전세권과인수되는전세권
21임차인의최우선변제보다우선하는배당


----------------------------------------------
6장낙찰자지키는매각불허가와매각허가결정취소
----------------------------------------------
22매각불허가,매각허가결정취소신청간단하게접수하기
23누수로인한매각허가결정취소사례
24진성유치권자가있는아파트매각허가결정취소
25법원의매각불허가결정을활용한단독낙찰
26입찰가잘못적은물건경매취하후매도수익완성


----------------------------------------------
7장명도의신이알려주는마음편한명도노하우
----------------------------------------------
273,000건명도후알게된초단기명도협상의비밀
28잔금납부전명도진행절차:현장방문,내용증명발송
29잔금납부후채무자명도진행절차:인도명령신청,집행계고
30잔금납부후임차인명도진행절차:명도확인서,부당이득반환청구
31형사고소를피하는공실명도요령
32점유자별명도전략총정리:채무자,임차인,점유자,공실


〈PARTⅢ〉최대수익률로빨리파는매도노하우!
----------------------------------------------
8장내놓자마자팔리는갓성비인테리어
----------------------------------------------
33인테리어는빠른매도의핵심
34순서대로배우는공정별인테리어
3525평구축아파트단돈890만원으로새집으로변신
3630년된낡은빌라를고급빌라로바꾸는노하우
3710년동안안팔리던집이이공사하나로바로계약


----------------------------------------------
9장경매투자의완성!매도의기술
----------------------------------------------
38[1단계]팔릴물건을사서예쁘게포장하라:청소,인테리어
39[2단계]불특정다수에게최대한많이노출하라:단체문자,맘카페
40[3단계]물건지주변사람들을노려라:전단지,현수막


〈PARTⅣ〉경매투자당신도할수있다!
----------------------------------------------
10장경매투자자를위한절세비법
----------------------------------------------
41개인,매매사업자,법인을활용한경매투자요령
42실전투자자가알려주는양도세절세비법
43매매사업자를활용한손쉬운단기투자


----------------------------------------------
11장하락장에서도꾸준한수익창출투자사례
----------------------------------------------
44지방1억원이하소형주택,수익률200%달성!
4570평빌라로낙찰6개월만에1억원벌다!
46투자금2,000만원으로2개월만에4,000만원수익!
47낙찰부터매도까지단20일!
48지방나홀로아파트초단기매도수익사례


에필로그
경매투자지나온15년을되돌아보며

당신은물건을사고파는‘투자자’가될것인가?
아니면물건만수집하는‘수집가’가될것인가?


경매는내가사고싶은물건이아니라
팔수있는물건을사는것이다
많은사람이경매를시작하는이유는경매를통해돈을벌수있다고생각하기때문이다.경매를통해물건을싸게살수있는건맞지만수익을내는건별개의문제다.수익을내는방법은의외로간단하다.수익이발생할만큼더싸게낙찰받아매도하는것이다.하지만초보자가누구에게나좋아보이는물건을경쟁없이싸게살수있는방법을찾기에는실력도,경험도부족하고지역도한정적일수밖에없다.그래서계속해서패찰하거나낙찰가를높게받아서수익을내지못한채결국경매시장을떠난다.그러면서‘경매시장끝물이더라’,‘경매는돈이안된다’등의푸념을늘어놓는다.
초보투자자들이경매물건을볼때는입지좋은대장아파트,수익률좋은상가건물등본인이사고싶은물건을찾는다.하지만경매물건을볼때가장먼저생각해야하는것은이물건을낙찰받아누구에게,언제,얼마에,어느정도수익률로팔수있는지다.경매투자의목적은물건을싸게낙찰받는것도아니고,많은부동산을보유하는것도아니다.바로소비자가원하는상품을싸게사서비싸게팔아돈을버는것이기때문이다.


물건조사,현장답사부터권리분석,명도,인테리어등
십수년의경매투자노하우를한권에담았다
초보자들이안전한경매물건에투자하면서도불안해하는이유는머릿속에경매이론이완벽하게정리되지않았기때문이다.그리고지역을넓게확장하여투자하지못하는이유는전국부동산공부가전혀되어있지않기때문이다.가장기본적인부분이확립되지않은채투자를시작하면그다음단계로가더라도다시리스크에노출되어마음껏투자하기힘들수있다.
《처음부터배우는부동산경매투자》는필자가15년간3,000건의경매물건을낙찰받고매도하면서쌓아온것들을정리한것이다.총4가지파트로구분하여경매물건검색과현장답사,입찰가산정,불허가,대출과명도,인테리어를활용한단기매도법과절세까지투자자가궁금해하는모든과정을아낌없이기록하였다.

⦁PARTⅠ:경매사이트를이용한물건조사,현장답사팁등잘팔릴경매물건찾는법
⦁PARTⅡ:경매절차부터권리분석,매각불허가,명도노하우까지실전경매완전정복
⦁PARTⅢ:내놓자마자팔리는갓성비인테리어,빠른매도를위한비법등탈출전략공개
⦁PARTⅣ:경매투자자를위한절세비법,실제수익증명사례까지

부동산시장은한번의큰수익을낸사람이아니라시장에서끝까지버티며지속적인수익을낸사람이살아남는다는것을기억하자.요령만배우려는투자자가아닌기초가튼튼한투자자가되길바란다.


실패하는투자자가살아남는다
성장하는투자를목표로삼으면수익은자동으로따라온다
경매투자에서실패하지않는방법은정체된투자,즉성장하지않는투자를하는것이다.투자하면서한번도실패하지않는다는건새로운분야에도전하지않았다는것이며,그런투자는큰실패도없지만큰수익도없다.
경매투자를하는동안많은수익을냈지만그에못지않게많은손실도경험했다.치킨집을오픈하고폐업하듯경매라는사업에준비되지않은투자자들이겁없이도전했다가채1년도버티지못하고소리소문없이사라졌다.절대쉽게벌수있는돈은없다.남들보다더많은노력과경험을하고본인의그릇을키우면수익은자연스럽게따라온다.그러니수익을목표로삼지말고더큰성장을목표로항상배우는마음으로경매투자를하길바란다.
이책을읽고경매를시작하는많은분이저마다의목표를꼭이룰수있길응원한다.그리고지금보다더성장한투자자가되어다시만날수있길기대한다.